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Volltexturteile nach Sachgebieten

1798 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2018, 2993

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.01.2018 - 9 U 89/15

1. Schon aus logischen Gründen ist ausgeschlossen, dass aus einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 und den mit der Genehmigung verbundenen Auflagen Schlüsse darauf gezogen werden können, in welchem Zustand sich das Objekt im Jahr 2011 befand.

2. Zur Auslegung eines Mietvertrags, wer die baurechtlichen Risiken zu tragen hat (hier allerdings nur Verweis auf vorangegangenen Hinweisbeschluss).

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IBRRS 2018, 3206

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

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IBRRS 2018, 3015

FG Niedersachsen, Urteil vom 22.08.2018 - 11 K 18/18

Die entgeltliche Überlassung von Wohnräumen an Prostituierte zur Ausübung ihrer Dienstleistungen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a UStG steuerbefreit (entgegen BFH, Urteil vom 17.12.2014 - XI R 16/11, BStBl. II 2015, 427).*)

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IBRRS 2018, 2926

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Der Mieter ist zudem zum Rückbau verpflichtet.

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IBRRS 2018, 2810

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 - 5 U 539/18

Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.*)

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IBRRS 2018, 2811

LG Fulda, Urteil vom 07.07.2017 - 1 S 34/17

1. Die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter setzt voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufgefordert hat.

2. Sind die Schäden durch den vertraglichen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, sind die vertraglichen Haftungsregelungen maßgeblich. Ein "Ausweichen" auf deliktsrechtliche Vorschriften scheidet insoweit aus.

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IBRRS 2018, 2791

OLG Naumburg, Urteil vom 18.09.2017 - 1 U 82/17

1. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann sich der Mieter auch auf das aus § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB folgende Recht zur Kündigung stützen, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses gestört und eine Anpassung des Vertrages ihm nicht zuzumuten ist.*)

2. Befinden sich die nach einer Ausschreibung zu weit über dem ortsüblichen Preis zum Zwecke des Betreibens einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen vermieteten Räume in der Nähe einer Kfz-Zulassungsstelle, dann führt der Wegzug der Behörde zu einer Störung der Geschäftsgrundlage, die in der Annahme der Vertragsparteien zu erblicken ist, die Zulassungsstelle werde ihren Standort beibehalten. Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle durch Kündigung beenden.*)

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IBRRS 2018, 2634

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017 - 8 U 87/15

1. Zu den Rechtsfolgen bei jahrelanger Nichtgeltendmachung von Spitzenbeträgen bei "automatischen" Mieterhöhungen durch vereinbarte Gleitklauseln.*)

2. Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.*)

3. Eine in einem Mietverhältnis dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung bezieht sich nur auf unbestrittene Forderungen.*)

4. Ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung sofort fällig ist.*)

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IBRRS 2018, 2463

BGH, Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185 = NZM 2018, 320).*)

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IBRRS 2018, 2448

OLG Rostock, Beschluss vom 12.07.2018 - 3 U 23/18

Werden im Rubrum eines Mietvertrages für einen wirtschaftlichen Verein drei Vertretungsberechtigte aufgezählt, unterschreiben aber nur zwei von diesen den Vertrag, ist dem Schriftformerfordernis gleichwohl genügt, wenn neben diesen Unterschriften ein Betriebsstempel aufgebracht wird.*)

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IBRRS 2018, 2406

LG Mainz, Urteil vom 06.06.2018 - 3 S 103/17

1. Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Auf die Bezeichnung des Vertrags kommt es nicht an.

2. Besteht der Zweck des konkreten Vertrags darin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten, obgleich auch zu Wohnzwecken, überlässt, sind die Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.

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IBRRS 2018, 1704

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.04.2018 - 2 U 111/17

Sieht eine Konkurrenzschutzklausel vor, dass keine Praxisflächen an weitere Zahnärzte oder einen Kieferchirurgen vermietet werden dürfen, umfasst diese Klausel auch Kieferorthopäden.

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IBRRS 2018, 2251

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.06.2018 - 3 U 72/17

1. Bereits der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB aus.

2. Eine vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache ist nicht Voraussetzung für den Fristbeginn.

3. Bietet der Mieter die Rücknahme des streitgegenständlichen Mietobjekts an und räumt dem Vermieter die Möglichkeit jederzeitiger Entgegennahme der Zugangscodes zu der Schließeinrichtung des Gebäudes an, ist dieser Sachverhalt demjenigen der Schlüsselübergabe durch Mieter ohne Weiteres vergleichbar.

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IBRRS 2018, 2143

AG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 213 C 136/17

1. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch einen Gutachter neu festgelegt werden soll, handelt sich im Ergebnis um eine sog. "Schiedsgutachtenabrede im engeren Sinne", da sie lediglich auf eine tatbestandliche Feststellung gerichtet ist, nämlich eine Wertfeststellung.

2. Ist dieses Drittbestimmungsrecht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so unterfällt eine solche Klausel der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.

3. Ist dieses Wertbestimmungsrecht für den Fall vorgesehen, dass sich die Parteien auf einen neuen Mietzins nicht einigen können, besteht gegen die Klausel keine Bedenken.

4. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten neu festgesetzt werden soll, so ergibt mangels besonderer Abrede die ergänzende Vertragsauslegung, dass Vermieter und Mieter die Kosten des Schiedsgutachters je zur Hälfte zu tragen haben.

5. Hat dieses Schiedsgutachten die "marktübliche" und "angemessene Miete" festzustellen, ist dies dahin auszulegen, dass der ortsübliche und marktübliche Mietzins maßgeblich sein soll.

6. Deshalb kann es im Rahmen von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf Unbilligkeit, sondern nur auf Unrichtigkeit ankommen.

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IBRRS 2018, 1893

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 - 33 C 767/17

1. Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Maßstab ist der dem Mieter zustehende Mietgebrauch, der sich primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt.

2. Selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung.

3. Der Mieter kann ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert.

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IBRRS 2018, 1583

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.04.2018 - 2 U 7/18

1. Vollstreckungsschutz (§§ 712, 719 ZPO) kann auch in der Berufung erfolgen.

2. Der Schutzzweck des § 550 BGB ist wegen des zusätzlichen Erwerberschutzes mit dem auf Beweisbarkeit und Übereilungsschutz beschränkten § 311b Abs. 1 BGB nicht deckungsgleich.

3. Treuewidrigkeit bei Schriftformmangelkündigung erfordert neben Existenzbeeinträchtigung eine besondere Vertrauensgrundlage.

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IBRRS 2018, 1762

OLG Naumburg, Urteil vom 22.01.2018 - 1 U 108/17

1. Vom Mieter eingebrachte Sachen sind in der Regel dann keine Einrichtungen, wenn sie erforderlich waren, um die Mietsache überhaupt erst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

2. Eine eingebaute Außentür, die die Mieträume vom übrigen Einkaufszentrum erst abtrennt, stellt somit keine Einrichtung im Sinne des § 539 Abs. 2 BGB dar.

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IBRRS 2018, 1814

OLG Koblenz, Urteil vom 25.04.2018 - 5 U 1161/17

1. Zum Umfang des mietvertraglichen Konkurrenzschutzes für den Betrieb einer Eisdiele (hier: Konkurrenzschutz bejaht bezüglich eines türkischen Spezialitätengeschäfts mit einem Bistro im Eingangsbereich mit dem Angebot von Kaffee, Kuchen, Milchshakes, Crepes, kalten Getränke und andere Waren).*)

2. Beruft sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht, scheidet ein Vorenthalten der Mietsache bei ungeräumter Rückgabe aus. *)

3. Die vollständige Räumung der Mietsache ist nicht gegeben, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt (oder sie in diesen zurücklassen darf), die Schlüssel aber zurückbehält.*)

IBRRS 2018, 1783

BGH, Urteil vom 18.04.2018 - XII ZR 76/17

1. Die Parteien eines Mietvertrags können grundsätzlich das Mietverhältnis auch dann jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat.*)

2. In diesen Fällen ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags in der Regel nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann.*)

IBRRS 2018, 1756

OLG Rostock, Urteil vom 17.05.2018 - 3 U 78/16

1. Die zum Betrieb eines Modegeschäftes vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 °C nicht unterschritten werden.*)

2. Steht fest, dass ein Mangel vorhanden war, der Vermieter behauptet, diesen beseitigt zu haben und der Mieter dies bestreitet, trifft den Vermieter die Vortrags- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels. Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mangelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann substantiieren, wenn auch der Vermieter die Mangelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.*)

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IBRRS 2018, 1706

KG, Beschluss vom 09.11.2017 - 8 U 105/17

Zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrages gemäß § 550 BGB, wenn eine weitere Nachtragsvereinbarung auf die Regelungen des Vertrags "und seiner Ergänzungen" verweist.*)

IBRRS 2018, 1265

OLG Oldenburg, Urteil vom 09.03.2018 - 11 U 104/17

1. Die Bürgschaft auf erstes Anfordern ist bis zum Abschluss des Nachprozesses Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Bürgenleistung. Verstößt ein Gläubiger gegen die Sicherungsabrede, indem er den Bürgen in Anspruch nimmt, ohne dass ein Sicherungsfall vorliegt, findet bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern eine (vorläufige) Rückabwicklung nicht statt.

2. Der Bürge, der auf erstes Anfordern sofort an den Gläubiger leisten muss, kann aber die sich aus der Akzessorietät ergebenden Einwendungen nachholen und die Leistung nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern.

3. Die Zahlungspflicht des Bürgen entfällt nur in den Fällen, in denen die missbräuchliche Ausnutzung der formellen Rechtsstellung durch den begünstigten Gläubiger klar erkennbar ist.

4. Zahlt der Bürge auf erstes Anfordern, erkennt er damit nicht die Hauptverbindlichkeit an. Die Zahlung auf erstes Anfordern kann also nur als vorläufiger Einwendungsausschluss ausgelegt werden.

5. Hat der Gläubiger die Leistung erhalten, nach materiellem Bürgschaftsrecht jedoch zu Unrecht, so steht nicht nur dem Bürgen, sondern auch dem Hauptschuldner nach Inhalt und Zweck der mit dem Gläubiger getroffenen Sicherungsabrede ein eigener originärer Rückforderungsanspruch zu, der zunächst auf Zahlung an den Bürgen gerichtet ist.

6. Hat der Bürge jedoch im Wege des Rückgriffs schon vom Hauptschuldner Erstattung seiner Aufwendungen erhalten, kann der Hauptschuldner in Höhe der vertragswidrig angeforderten Bürgenleistungen Zahlung an sich verlangen.

7. § 214 Abs. 2 BGB ist bei Rückforderungen von im Wege der Bürgschaft auf erstes Anfordern in Anspruch genommener Leistungen nicht anwendbar.

8. Auch die §§ 215, 216 BGB sind ebenso wie § 214 BGB grundsätzlich auf Mietbürgschaften auf erstes Anfordern nicht anwendbar.

9. Mit dem Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten verjähren zugleich die Ansprüche auf alle weiteren aus der Nichterfüllung folgenden Schadensersatzpositionen.

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IBRRS 2018, 1511

BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17

1. Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt - anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht - dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.*)

2. Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 und vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16, IMR 2016, 71 = NJW 2017, 3772).*)

3. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16, IMR 2017, 492 = NJW 2017, 3772.

4. Die Umdeutung einer fristlosen in eine ordentliche Mietkündigung ist zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361).

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IBRRS 2018, 1460

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.04.2018 - 2 U 57/17

1. Die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen i.S.d. § 15 Abs. 5 EnEV anfallenden Stromkosten stellen sowohl nach nationalem Rechtsverständnis als auch im Wege einer richtlichtlinienkonformen bzw. -orientierten Auslegung der § 7 Abs. 2 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 a BetrKV (Richtlinie 2012/27/EU; Richtlinie 2006/32/EG; Richtlinie 2010/31/EU) Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in Form des Betriebsstroms dar. Darauf, ob eine Ausstattungspflicht besteht, kommt es nicht an.*)

2. Die gänzliche oder teilweise Beheizung des Gebäudes über eine Lüftungsheizung folgt aus dem Betrieb der zentralen Heizungsanlage gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 a BetrKV; das auch dann, wenn diese nur eine Mindesttemperatur herstellt und das Gebäude zudem über Heizkörper erwärmt wird.*)

3. Der durch eine Lüftungsheizung sowie eine Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei der Gebäudebe- und -entlüftung entstehende Verbrauch unterliegt gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV keiner Erfassungs- und Verteilungspflicht nach §§ 5, 6 HeizkostenV, so eine Regulierung der Temperatur durch die Nutzer nicht möglich oder eine Ausstattung unwirtschaftlich ist und hierüber Energieeinsparungen, die den Erfassungsaufwand übersteigen, nicht zu erwarten sind. Die anfallenden Kosten sind mangels abweichender Vereinbarung nach dem Flächenschlüssel zu verteilen.*)

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IBRRS 2018, 1429

KG, Urteil vom 15.01.2018 - 8 U 169/16

Eine formularmäßige uneingeschränkte gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Vornahme von Willenserklärungen ist gemäß § 307 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2018, 1374

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.03.2018 - 24 W 63/17

Auch bei einer Pfandversteigerung aufgrund eines gesetzlichen Pfandrechts muss die Versteigerung in der Regel mindestens eine Woche und höchstens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden.*)

IBRRS 2018, 1371

BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16

1. Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).*)

IBRRS 2018, 1264

LG Schwerin, Urteil vom 22.03.2018 - 21 HK O 42/17

Verpflichtet sich der Mieter, eine Bankfiliale in den Mieträumen zu betreiben, so muss er auch eine Filiale, d. h. mit Personal, dort führen. Allein das Aufstellen von Bankautomaten in den Mieträumen genügt hierfür nicht.

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IBRRS 2018, 1263

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.03.2018 - 2 U 125/17

Steht allen Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen die Gesellschaft gleichfalls ein Anspruch auf Anmietung von Immobilien zu günstigen Konditionen zu, müssen mangels abweichender Regelungen im Gesellschaftsvertrag über die Kündigung des Mietvertrages eines Gesellschafters wegen Unwirtschaftlichkeit alle Gesellschafter gemeinsam abstimmen. Ein zum Stimmrechtsausschluss führender Interessenwiderspruch nur des betroffenen Gesellschafters besteht nicht. Die Kündigung kann daher auch nur von allen gesamtvertretungsberechtigten Gesellschaftern gemeinsam ausgesprochen werden.*)

IBRRS 2018, 1231

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2018 - 2 U 25/17

Steht dem gewerblichen Mieter infolge Festlaufzeit des Mietvertrags allein ein außerordentliches Kündigungsrecht zur Verfügung, erklärt er aber ohne einen zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund, den Mietvertrag möglichst bald beenden zu wollen, kann seine Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsbeendigung umgedeutet werden. Macht der Vermieter die Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis davon abhängig, dass dieser den vereinbarten Miet-AGB entsprechend 50% der bis zum Ablauf der nächsterreichbaren ordentlichen Kündigungsfrist zu zahlenden "Gesamtvergütung" leistet und verhält sich der Mieter daraufhin zunächst wie ein beendigungswilliger Mieter, bleibt aber die Zahlung schuldig, kann, selbst wenn die formularvertragliche Regelung Wirksamkeitsbedenken ausgesetzt ist, von einer individualvertraglichen Bestätigung i.S.v. §§ 141 Abs. 2, 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgegangen werden.*)

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IBRRS 2018, 0983

KG, Urteil vom 08.01.2018 - 8 U 21/17

1. Ein Vermieterpfandrecht kann gegenüber dem Mieter auch für ältere Mietforderungen geltend gemacht werden, dies ist gemäß § 562d BGB nur gegenüber Drittgläubigern ausgeschlossen.

2. Das Vermieterpfandrecht erfasst auch § 812 ZPO unterfallende Gegenstände.

3. Zur Wahrung der Frist des § 562b Abs. 2 genügt jedes Verhalten des Vermieters, mit dem er den Willen, sein Pfandrecht aufrechtzuerhalten und geltend zu machen, in einem gerichtlichen Verfahren deutlich nach außen betätigt.

4. Das Vermieterpfandrecht fällt unter § 289 StGB und es stellt ein "Wegnehmen" im Sinne dieser Vorschrift dar, eine Sache dem tatsächlichen Herrschafts- und Gewaltverhältnis des Vermieters über sein Grundstück und seinem Selbsthilferecht (§ 561 BGB) zu entziehen.

5. "Wegnehmen" bedeutet deshalb bei § 289 StGB nichts anderes als dem Machtbereich des Berechtigten entziehen.

IBRRS 2018, 1018

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.01.2018 - 5 U 5/17

1. Teilen eine GmbH als bisherige Mieterin und eine neu gegründete GmbH unter gemeinsamem Briefkopf dem Vermieter mit, dass sein bisheriger Vertragspartner künftig unter dem Namen der neu gegründeten GmbH "firmiere", so kann dies als Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen bisherigem und neuem Mieter auszulegen sein. Die notwendige Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter, die kein echtes Erklärungsbewusstsein erfordert, kann dann darin liegen, dass dieser der gleichzeitig geäußerten Bitte, bei Erteilung von Rechnungen künftig die neue "Firmierung" zu beachten, entspricht.*)

2. Beantwortet der Insolvenzverwalter die Anfrage des Vermieters, ob die Mietsache nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens weiter genutzt werde, dahin, dass er bis zum Eingreifen einer angedachten Auffanglösung "als Insolvenzverwalter für die Verträge verantwortlich" bleibe, so ist diese Erklärung aus Sicht eines objektiven Empfängers als Erfüllungswahl anzusehen.*)

3. Kommt der Insolvenzverwalter seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietsache nicht nach, kann der Vermieter entsprechend § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete - als Masseverbindlichkeit - verlangen.

IBRRS 2018, 1014

OLG Dresden, Urteil vom 28.02.2018 - 5 U 1439/17

1. Eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777; Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14, NZM 2015, 207).*)

2. Für das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist - außer dem Zugang beim Erklärungsgegner - erforderlich, aber auch ausreichend, dass sie mit Willen des Erklärenden in den Verkehr gelangt ist, von ihm also begeben wurde, und der Erklärende damit rechnen konnte und gerechnet hat, dass sie (sei es auch auf Umwegen) den richtigen Empfänger erreichen werde (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1978 - V ZR 177/77, NJW 1979, 2032; Urteil vom 25.02.1983 - V ZR 290/81, WM 1983, 712; Urteil vom 18.12.2002 - IV ZR 39/02, NJW-RR 2003, 384; OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 - 32 Wx 60/05, NZM 2005, 750; Förschler, JuS 1980, 796, 797). Die empfangsbedürftige Willenserklärung braucht danach zwar nicht unmittelbar an den Erklärungsgegner abgesandt zu werden; sie kann ihm auch über Dritte zugeleitet werden, doch darf dies nicht mehr oder weniger zufällig, sondern muss zielgerichtet geschehen, denn es gibt im bürgerlichen Recht keinen dem § 187 ZPO a.F. (§ 189 ZPO n.F.) für die Heilung von Zustellmängeln entsprechenden Grundsatz (vgl. BGH, a.a.O.).*)

IBRRS 2018, 0950

KG, Beschluss vom 23.10.2017 - 8 U 91/17

1. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

2. Wird eine dritte Person bevollmächtigt, für den Vermieter Mietverhältnisse zu kündigen und zu beenden, ist sie somit auch bevollmächtigt, Vertragsverlängerungen seitens des Mieters zu widersprechen.

3. Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.S.d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.

4. Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB.

5. Das Gleiche gilt bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsverlängerung.

6. Der Mieter hat grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat.

7. Auch der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, hat im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrags behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrags einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat.

8. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht.

9. Zudem trifft den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist.

IBRRS 2018, 0857

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2018 - 124 C 45/17

1. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag setzt einen klar erkennbaren und unzweifelhaften Willen zur Vertragsbeendigung voraus. Die vorzeitige Schlüsselrückgabe und Abnahme reichen hierfür nicht aus.

2. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die ersparten Aufwendungen des Vermieters i.S.d. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Die voreilige Rückgabe ist eine Pflichtverletzung, so dass gem. § 242 BGB der Mietzahlungsanspruch aufrechterhalten bleibt.

4. Die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht lässt den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen.

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IBRRS 2018, 0901

BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16

1. Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH Urteil vom 16.09.1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, und Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

2. In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).*)

3. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden auch dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt.*)

4. Zur Pflicht des Vermieters, den Schaden gering zu halten.*)

5. Beim Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.04.2008 - XII ZR 136/05, IMR 2009, 45 = ZMR 2008, 867).*)

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IBRRS 2018, 0897

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 - 5 U 1426/16

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls so lange, wie der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet (Anschluss BGH, NJW 2010, 3435; OLG Nürnberg, ZMR 2014, 543).*)

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IBRRS 2018, 0866

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2017 - 23 O 372/16

1. Die tatsächlichen Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung muss derjenige beweisen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet, dies gilt ebenfalls für die Vertretungsmacht.

2. Ein Beweisantritt, der nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis vom Beweisführer vorgetragener Tatsachen dient, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, die es erst ermöglichen sollen, ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, ist unzulässig.

3. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen.

4. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können.

5. Allein der Umstand, dass auch dem Vermieter an einem wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums gelegen ist, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht vom Mieter auf den Vermieter.

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IBRRS 2018, 0717

LG Münster, Urteil vom 24.01.2018 - 24 O 36/15

1. § 313 Abs. 2 BGB erfasst die Fälle des gemeinschaftlichen Irrtums über einen für die Willensbildung wesentlichen Umstand und setzt zudem voraus, dass eine Störung in der Geschäftsgrundlage nicht in den Risikobereich einer der Parteien fällt.

2. Aus wirtschaftlichen Gründen ist es nicht zu beanstanden, wenn ein defekter Trafo nicht repariert, sondern durch einen gebrauchten Trafo ersetzt wird, wenn die Reparatur nicht günstiger wäre. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Austausch innerhalb eines Tages erfolgt und eine Reparatur einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen würde und mithin eine längere Betriebsunterbrechung bedeuten würde.

3. Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten im Rahmen einer Selbsthilfemaßnahme einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen.

4. Zudem muss der Mieter in diesem Fall die Arbeiten nicht mehr vom Vermieter vornehmen lassen.

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IBRRS 2018, 0700

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017 - 9 U 141/15

1. Führen Wassereintritte nach Niederschlägen mehrfach zu Schäden in einem Schuhgeschäft, wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch für die Folgezeit schon durch die konkrete Gefahr weiterer Wassereintritte erheblich gemindert.*)

2. Macht der Mieter nach einem Wassereintritt Schadensersatzansprüche geltend, muss der Vermieter gem. § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB sein fehlendes Verschulden beweisen, wenn die Ursache des Wassereintritts in seinem Herrschaftsbereich liegt (hier: Eintritt von Niederschlagswasser durch das Dach).*)

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IBRRS 2018, 0659

OLG Hamm, Urteil vom 05.10.2017 - 18 U 23/15

1. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gem. §§ 539 Abs. 1, 677, 683 Satz 1 BGB setzt u.a. Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters voraus, der nur bei einem objektiv fremden Geschäft vermutet wird. Nimmt der Mieter die Maßnahmen zumal nach eigenen Bedürfnissen und Vorstellungen im Interesse des eigenen Geschäfts vor, ist eher von einem neutralen Geschäft auszugehen.*)

2. Auch ein Anspruch aus §§ 684 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB setzt Fremdgeschäftsführungswillen voraus (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 58/09, IMRRS 2010, 1326).*)

3. Ein Anspruch auf Ausgleich einer Wertsteigerung am Mietgrundstück gem. §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 812 Abs. 2 BGB scheidet aus, soweit es wegen § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu einem Eigentumswerb des Vermieters gekommen ist.*)

4. Ein Anspruch des Mieters auf Wertausgleich ergibt sich auch nicht, wenn er die von ihm getroffenen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück belässt, denn § 539 Abs. 2 BGB regelt die wechselseitigen Ansprüche abschließend in der Weise, dass der eine Vertragspartner sein Eigentum an der Einrichtung nur durch rechtzeitige Wegnahme erhalten bzw. wiedererlangen kann und der andere die Wegnahme nur zu dulden hat (BGH, 08.07.1981 - VIII ZR 326/80).*)

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IBRRS 2018, 0475

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

1. Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen unterbliebener Sicherheitsleistung nach § 133 Abs. 1 Satz 2, § 22 UmwG aufgrund der Ausgliederung der Mieterin ist ausgeschlossen, sofern über die Leistung einer solchen Sicherheit noch verhandelt wird.

2. Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum hinweg stillschweigend geduldet hat.

3. Ein (Unter-)Mieter ist verpflichtet, auf die rechtlich geschützten Interessen des (Unter-)Vermieters auch über das Mietobjekt selbst hinaus Rücksicht zu nehmen, insbesondere soweit Verpflichtungen des Untervermieters gegenüber dessen Hauptvermieter betroffen sind.

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IBRRS 2018, 0421

KG, Urteil vom 04.12.2017 - 8 U 236/16

1. Aus dem Gebot enger Auslegung folgt, dass sich eine Risikoübernahme des Mieters nicht auf Risiken erstreckt, welche den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat.*)

2. Für eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters ist im Rahmen der Gesamtwürdigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ein eigenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen.*)

3. Vereinbarungen,die nicht über ein Jahr hinaus relevant sind, unterliegen nicht der Form des § 550 BGB.*)

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IBRRS 2018, 0311

OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 - 32 W 1939/17

Bei einem Antrag nach § 940 ZPO auf Räumung von gewerblich genutzten Räumen ist in der Regel ein Verfügungsgrund gegeben, wenn die in § 940a Abs. 2 ZPO genannten Voraussetzungen vorliegen, die den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Dritte auf Räumung von Wohnraum ermöglichen.*)

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IBRRS 2018, 0219

OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017 - 30 U 53/17

Stellt eine Betriebspflichtklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vermieters auf die Öffnungszeiten der "überwiegenden Anzahl der Mieter" in dem Einkaufscenter ab, ist diese Klausel jedenfalls dann nicht intransparent und nach § 307 BGB unwirksam, wenn das Einkaufscenter bei Abschluss des Mietvertrages schon länger betrieben wird.*)

IBRRS 2018, 0180

OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 - 2 U 94/17

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.*)

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IBRRS 2018, 0164

BGH, Beschluss vom 13.09.2017 - XII ZR 53/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Online seit 2017

IBRRS 2017, 4234

OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 - 5 U 1337/17

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

IBRRS 2017, 4004

LG Koblenz, Urteil vom 19.06.2015 - 4 HKO 40/15

1. Ist zu befürchten, dass eine Nichteröffnung eines Ladenlokals in einem Factory-Outlet-Center an einem gemeinsamen Eröffnungstermin zu einem Dominoeffekt hinsichtlich anderer Mieter, zu Attraktivitätseinbußen des Einkaufszentrums und zu Umsatzeinbußen des Betreibers und anderer Mieter führt, kann die Betriebsaufnahme im einstweiligen Rechtsschutz durchgesetzt werden.

2. Schuldet der Mieter vor der Eröffnung noch eigene Ausbaumaßnahmen, so kann er auch hierzu durch Leistungsverfügung verpflichtet werden.

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IBRRS 2017, 4107

OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017 - 5 U 477/17

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

2. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.

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