Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit 14. November

IBRRS 2025, 2559

LG Berlin, Urteil vom 22.12.2023 - 2 O 51/23

1. Besteht auf Vermieterseite eine (Eigentümer-)Gemeinschaft, so kann jeder Miteigentümer den Anspruch auf Miete - im Prozess als gesetzlicher Prozessstandschafter - geltend machen, solange er nur Leistung an alle verlangt.

2. Nicht jeder Verstoß gegen die nach § 546 Abs. 1 BGB bestehende Rückgabepflicht führt zu einem Nutzungsentschädigungsanspruch. Insofern ist zwischen der Schlecht- und der Nichterfüllung der Rückgabepflicht zu unterscheiden, wobei nur eine Nichterfüllung derselben zu einem Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB führt.

3. Die Marktmiete des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB ist eine fiktive Miete. Maßstab für den zu beanspruchenden Marktmietzins ist, zu welchem Preis ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung weiterzuvermieten bzw. anzumieten gewesen wäre.

4. Ein Ladenraum, der durch einen hinter diesem wohnenden Mieter zwingend betreten werden muss und zudem über keine eigene Klingel, keinen eigenen Stromzähler und auch nicht über eine - jedenfalls gesondert abrechenbare - Heizung verfügt, wäre am Mietmarkt nicht vermittelbar.

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IBRRS 2025, 2928

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.09.2025 - 5 U 76/24

1. Der Erbbauberechtigte kann dem Heimfallanspruch keinen Anspruch auf Entschädigung für Investitionen entgegenhalten, die nicht gemäß den vertraglichen Bestimmungen genehmigt wurden.*)

2. Die Ausübung eines Ankaufsrechts durch einen Gesellschafter ohne die erforderliche Vertretungsmacht ist unwirksam.*)

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Online seit 13. November

IBRRS 2025, 2927

OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2025 - 12 U 565/25

1. Wird eine der Vertragsparteien des Mietvertrags, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will.

2. Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, so dass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.

3. Die Bezeichnung der vermietenden GbR unter der Unterschriftszeile steht der Verwendung eines Firmenstempels nicht gleich.

4. Der spätere Formfehler eines Nachtrags infiziert den gesamten Vertrag mit der Folge seiner ordentlichen Kündbarkeit.

5. Der Einwand treuwidriger Ausnutzung einer Rechtsposition kommt allenfalls dann in Betracht, wenn der formwidrig vereinbarte Umstand allein der kündigenden Vertragspartei zum Vorteil gereicht oder die Kündigungsfolgen zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen, insbesondere die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners bedrohen.

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IBRRS 2025, 2925

AG Hamburg, Urteil vom 24.10.2025 - 49 C 518/24

1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.*)

2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.*)

3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.*)

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Online seit 12. November

IBRRS 2025, 2845

AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.

3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.

4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.

5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

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IBRRS 2025, 2800

LG Tübingen, Urteil vom 29.04.2025 - 1 S 86/24

1. Ansprüche wegen Beeinträchtigung oder Beschädigung des Sondereigentums stehen allein den betroffenen Wohnungseigentümern zu. Der einzelne Wohnungseigentümer ist daher befugt, sämtliche Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums eigenständig abzuwehren; diese Befugnis steht nicht zur Disposition der WEG.

2. Sie steht dem einzelnen Wohnungseigentümer auch dann zu, wenn durch eine abzuwehrende Störung nicht allein sein Sondereigentum, sondern gleichzeitig auch das Sondereigentum anderer Miteigentümer oder das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

3. Der Beseitigungsanspruch verjährt innerhalb von 10 Jahren beginnend mit der Pflanzung bzw. der Aufhebung des Heckencharakters. Besteht danach ein Dichtschluss, der durch Wachstum oder Rückschnitt wieder aufgehoben wird, entsteht der Anspruch erneut.

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IBRRS 2025, 2550

LG Dortmund, Urteil vom 26.11.2024 - 1 S 178/24

1. Nach § 189 ZPO ist ein Schriftstück in dem Zeitpunkt als zugestellt anzusehen, in dem das Dokument dem Empfänger tatsächlich zugegangen ist, wozu der tatsächliche Erhalt des Dokumentes erforderlich ist. Zwar reicht hierzu der Zugang eines inhaltsgleichen anderen Schriftstücks per Telefax als Kopie oder Scan aus; nicht hinreichend ist indes die durch Akteneinsicht erlangte Kenntnis, weil es insoweit an dem Zustellungswillen des Gerichtes bei der Kenntnisvermittlung fehlt.

2. Die Kündigung des Mandats wird in Anwaltsprozessen erst wirksam, wenn sich ein neuer Anwalt bestellt.

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Online seit 11. November

IBRRS 2025, 2745

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.10.2025 - 8 C 166/24

1. Der Umstand, dass die Verfliesung im Spritzwasserbereich nicht bis zur Decke reicht, stellt kein wohnwertminderndes Merkmal dar.

2. Ein großzügiger Schnitt der Wohnung stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels dar.

3. Der Vermieter muss nicht unabhängig vom konkreten Bedarf eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen für Fahrräder proportional zur Anzahl der Mietparteien vorhalten.

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IBRRS 2025, 2563

AG Schöneberg, Urteil vom 06.03.2024 - 774 C 9/23

1. Es fehlt der WEG an der Beschlusskompetenz für eine Regelung, wonach der zum Dachgeschossausbau berechtigte Eigentümer den anderen Eigentümern die Mietminderungen deren Mieter zu ersetzen hat und, wenn er die Minderung für unberechtigt hält, berechtigt ist, mit diesem Mieter einen Prozess führen. Denn hierdurch wird dem vermietenden Eigentümer seine Prozessführungsbefugnis entzogen.

2. Ein Beschluss, wonach die WEG zur Fortführung eines Mandats den Kostenrahmen von 5.000 Euro auf 14.000 Euro aufstockt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht dargelegt wird, aus welchen sachlichen Gründen der Kostenrahmen für die beabsichtigte Vertretung fast verdreifacht werden soll und muss.

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IBRRS 2025, 2808

FG München, Urteil vom 25.06.2025 - 4 K 1196/22

1. Wird im Gründungs- und Gesellschaftsvertrag einer GmbH & Co. KG unter anderem verpflichtend geregelt, dass

- die KG von einem Gesellschafter ein unbebautes Grundstück kaufen soll, das anschließend in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und von der Komplementär-GmbH gegen einen festgelegten Preis mit Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen bebaut werden soll,

- jeder Kommanditist sofort einen Anspruch auf Übertragung einer schon festgelegten Sondereigentumseinheit (Wohnung mit Keller samt Tiefgaragenstellplatz) erhalten soll,

- die Kommanditisten eine erste "Pflichteinlage" zu leisten haben, die dem Erwerbspreis des ihnen im Rahmen der späteren Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens der KG zugewiesenen Sondereigentums entspricht,

- die Kommanditisten einen zweiten Teil der Pflichteinlage, der auf die Errichtung des Sondereigentums entfällt, in Raten nach Baufortschritt zu zahlen haben,

so hat jeder Kommanditist ein grunderwerbsteuerbares "anderes Rechtsgeschäft" i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG abgeschlossen, in dessen Bemessungsgrundlage nach den Grundsätzen zum einheitlichen Vertragswerk in der Grunderwerbsteuer auch die Baukosten für die Errichtung der jeweiligen Sondereinheit samt Tiefgarage einzubeziehen sind.

2. Der Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steht nicht entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt der Abschlusses des Gesellschaftsvertrags der GmbH & Co. KG

- das Grundstück noch nicht im Eigentum der KG stand bzw. dass es unsicher war, ob die KG überhaupt Eigentum erlangen wird,

- die Teilungserklärung noch nicht vollzogen war, das Wohnungsgrundbuch noch nicht angelegt und das Wohnungs- bzw. Teileigentum mangels Gebäudeerrichtung noch nicht entstanden war.

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Online seit 10. November

IBRRS 2025, 2733

LG Köln, Urteil vom 10.07.2025 - 1 S 141/24

1. Macht der Mieter in einem Kündigungsprozess Ausführungen, die zwar zur Verteidigung gegen die Klageforderung nicht zwingend notwendig waren, jedoch in Zusammenhang mit dem Rechtsstreit stehen, rechtfertigt dies keine (erneute) Kündigung.

2. Auch wenn der Mieter eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Vermieter anzeigt, rechtfertigt dies keine Kündigung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es keine Behauptung "ins Blaue hinein" ist.

3. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss die Wohnnutzung im Vordergrund stehen.

4. Grundsätzlich müssen die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf respektieren und dürfen ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen.

5. Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die Wohnung zurückzuerlangen, daraufhin überprüfen, ob er missbräuchlich ist, etwa, weil der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Vermieter alleine in eine über 200 qm große Wohnung mit 6,5-Zimmer, Küche, Bad ziehen möchte und selbst nach eigenen Angaben davon max. 4 Zimmer nutzen möchte/braucht.

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IBRRS 2025, 2897

AG Düsseldorf, Urteil vom 06.01.2025 - 290a C 2/24

1. An die Anforderung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens im Rahmen einer Anfechtungsklage sind strenge Anforderungen zu stellen, weil es um den Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers geht.

2. Von einem Rechtsmissbrauch bei der Erhebung von Beschlussanfechtungsklage ist daher nur auszugehen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.

3. Zwar hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen, die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen, jedoch besteht ein solcher Anspruch nur insofern, als dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten sind.

4. Ein Gestattungsbeschluss für derartige bauliche Veränderungen bedarf der Vorgaben zu Art und Weise der Ausführungen, insbesondere zu den Leitungsführungen und Ort der Anbringung.

5. Aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG gibt es keinen Anspruch für eine bauliche Veränderung unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums, etwa für Leitungsführungen. Dazu fehlt dem Verband die Beschlusskompetenz.

6. Sollen mehrere Wallboxen gebaut werden, bedarf es konkreter Vorgaben, um sicherzustellen, dass die einzelnen Wallboxen technisch per Konfiguration so in ihrer Leistungsaufnahme eingestellt werden, dass in Summe der Hausanschluss nicht überlastet werden kann.

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Online seit 7. November

IBRRS 2025, 2828

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2024 - 64 S 143/23

1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.*)

2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.*)

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IBRRS 2025, 2822

AG Kreuzberg, Urteil vom 26.11.2024 - 13 C 244/24

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Entfernung der Namensschilder am Klingeltableau und am Briefkasten.

2. Der Mieter kann die Zahlung einer Nachforderung - zumindest bei geringen Beträgen (hier: 34,60 Euro) - verweigern, bis die Schilder entfernt wurden.

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Online seit 6. November

IBRRS 2025, 2894

BGH, Urteil vom 10.10.2025 - V ZR 192/24

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.*)

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IBRRS 2025, 2893

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 206/24

1. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.*)

2. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.*)

3. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.*)

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IBRRS 2025, 2829

LG Berlin II, Urteil vom 29.01.2025 - 64 S 164/22

1. Wer durch dreiseitige Vereinbarung im Wege des Parteiwechsels als Mieter in ein Wohnungsmietverhältnis eintritt, tritt in alle Rechte und Pflichten des vormaligen Mieters aus dem Mietverhältnis ein, einschließlich derjenigen aus der "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB. Jedenfalls solange die Vertragsparteien anlässlich des Mieterwechsels keine Änderung der Miete vereinbaren, liegt in dem bloßen Austausch der Mietpartei keine Vereinbarungen über die Miete im laufenden Mietverhältnis, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen wäre (Abgrenzung BGH, IMR 2022, 483).*)

2. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

3. Der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresinteresse zu bemessen (Festhaltung LG Berlin II, IMR 2023, 353).*)

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IBRRS 2025, 1322

LG München I, Urteil vom 12.12.2024 - 36 S 4930/23 WEG

1. Bei Nichteinhaltung der materiellen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1. Satz 2 WEG a.F. reduziert sich das materielle Anfechtungsrecht des Klägers auf die Geltendmachung von Nichtigkeitsgründen.

2. Die Nichtigkeit kann sich aus einem Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG oder anderer Gesetze, aus einem Verstoß gegen die guten Sitten, gegen unverletzliche Strukturprinzipien, einem Eingriff in den "Kernbereich des Wohnungseigentums", aus einer fehlenden Bestimmtheit oder der Überschreitung der Grenzen der Beschlusskompetenz ergeben.

3. Eine zur Nichtigkeit führende inhaltliche Unbestimmtheit liegt nur dann vor, wenn der Beschluss widersprüchlich ist oder keine durchführbare Regelung enthält.

4. Die Wirksamkeit der einem Rechtsanwalt erteilten Vollmacht und der von ihm namens der Partei vorgenommenen Rechtshandlungen ist unabhängig vom Zustandekommen oder von der Wirksamkeit des Anwaltsvertrags.

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Online seit 5. November

IBRRS 2025, 2865

LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025 - 3 S 12/25

1. Die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.*)

2. Zwar darf die Kündigung durch diese formale Anforderung nicht unzumutbar erschwert werden. Gleichwohl darf sich die Begründung nicht in Leerformeln, Floskeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen. Die Gründe müssen ausreichend substanziiert sein. Es müssen die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 20, 49, IMRRS 2019, 0707; Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20, Rz. 15, IMRRS 2021, 1152).*)

3. Als Begründung für eine Eigenbedarfskündigung genügt daher nicht die Erklärung: "Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Aufgrund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.".*)

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IBRRS 2025, 2831

LG Berlin II, Beschluss vom 30.04.2025 - 64 S 85/23

1. Behauptet eine Mieterin, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung bleibe um mehr als fünf Quadratmeter hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurück, so kann ihr ein Rechtsschutzbedürfnis für die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO nicht mit der Begründung abgesprochen werden, die behauptete Wohnflächendifferenz sei nur unerheblich. Denn die Klärung des Streits um die tatsächliche Wohnfläche mag dazu beitragen, zukünftige Rechtsstreitigkeiten um Mieterhöhungen oder um Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden.*)

2. Gelingt der Mieterin der Beweis, dass die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurückbleibt, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter sich an den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens beteiligen müsste. Vielmehr hätte die Mieterin dazu ein konkretes Hauptsacheverfahren aufzuzeigen, das sie mit Aussicht auf Erfolg hätte anstrengen können und das durch das selbständige Beweisverfahren überflüssig geworden wäre. Dazu ist die Mieterin vorliegend nicht in der Lage, namentlich trifft einen Vermieter keine vertragliche Pflicht, die im Mietvertrag zu Grunde gelegte Wohnfläche im Hinblick auf von der Mieterin geäußerte Bedenken zu überprüfen oder gar zu erklären, dass er zukünftig bei Abrechnungen und Mieterhöhungen eine geringere Wohnfläche zu Grunde legen werde. Ein Vermieter ist seiner Mieterin auch nicht ohne Weiteres zur Auskunft über die korrekte Wohnfläche verpflichtet; eine aus dem Mietverhältnis nach § 242 BGB abzuleitende Nebenpflicht auf Auskunftserteilung kann sich allenfalls auf unschwer zu erteilende Auskünfte, also dem Vermieter ohnehin bekannte Umstände beziehen und umfasst jedenfalls keinen Anspruch auf Vermessung der Wohnung durch einen Sachverständigen.*)

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IBRRS 2025, 1549

AG Friedberg, Urteil vom 20.12.2024 - 2 C 713/24

Im Zweifel ist eine Auslegung des von Laien formulierten Beschlusstextes zu wählen, die die Annahme der Nichtigkeit des Beschlusses vermeidet.

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IBRRS 2025, 2868

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2025 - 3 U 54/25

Ein Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit fügt sich von vorneherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann - jedenfalls - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.*)

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Online seit 4. November

IBRRS 2025, 2846

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2023 - 64 S 267/22

Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.*)

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IBRRS 2025, 1562

AG München, Urteil vom 12.06.2024 - 1295 C 19264/23 WEG

1. Die Übertragung der Auswahl eines Sachverständigen an den Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 WEG auch dann zulässig, wenn bereits mehrere von einem Eigentümer angefragte Angebote vorliegen.

2. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der ein verhinderter Wohnungseigentümer sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen kann, soweit diese dazu bereit sind, ist zulässig.

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Online seit 3. November

IBRRS 2025, 2710

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2025 - 3 O 151/25

1. Der Mieter, der sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

2. Eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist.

3. Dies ist zu bejahen, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten Vorfall zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund stützt.

4. Der Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Mieter sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen wollen. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und gegebenenfalls Zwangsvollstreckung.

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IBRRS 2025, 2778

LG Hannover, Beschluss vom 04.04.2025 - 7 S 73/24

1. Die Zustimmungserklärung des Mieters kann abweichend von der Schriftform auch konkludent erfolgen.

2. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des neuen Mieterhöhungsbetrags geheilt.

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IBRRS 2025, 2848

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20

1. Stellt bei einem verkauften Grundstück im Falle des Fehlens einer Erschließung zur Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und Niederschlagsentwässerung auf diesem selbst die vorhandene, aber nicht gesicherte Nutzung der Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück einen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB dar, wenn die (Mit-)Nutzung der benachbarten Erschließungsanlagen aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung im Belieben des Nachbarn steht, kann die Mangelhaftigkeit auch bei einer entsprechenden Leitungsbaulast als öffentlich-rechtlicher Baubeschränkung zu verneinen sein, auch wenn eine solche privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden.*)

2. Andernfalls scheiterte unter solchen Gegebenheiten jedenfalls die Annahme einer Arglist i.S.v. § 444 BGB bei einer unterbliebenen Aufklärung über die Anschlüsse über das Nachbargrundstück mangels eines entsprechenden Vorsatzes, nachdem auch Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent ist.*)

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Online seit 31. Oktober

IBRRS 2025, 2183

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.07.2025 - 5 W 27/25

1. Ein Sondernutzungsrecht ist "verdinglicht", wenn es nach § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 WEG durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wurde. Hierzu bedarf es der Einigung aller Wohnungseigentümer bzw. einer diese Vereinbarung ersetzenden Erklärung des Grundstückseigentümers bei der einseitigen Aufteilung gem. § 8 Abs. 1 WEG, jeweils in der Form des § 29 GBO und der Eintragung in das Grundbuch.

2. Ein Flurstück kann unter Beibehaltung eines Sondernutzungsrechts nicht abgeschrieben werden, weil das Sondernutzungsrecht als Teil des Sondereigentums wiederum Teil des eingetragenen Wohnungseigentums ist und nicht von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil getrennt werden kann.

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IBRRS 2025, 2836

OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 - 11 U 23/25

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.*)

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Online seit 30. Oktober

IBRRS 2025, 2804

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.07.2025 - 2-13 S 68/24

Ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung kann nicht deshalb mit Erfolg angefochten werden, weil keine Ansparung einer Erhaltungsrücklage vorgesehen ist.*)

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IBRRS 2025, 2807

FG München, Urteil vom 13.08.2025 - 4 K 164/25

1. Die Vorschriften des BayGrStG zu den Äquivalenzbeträgen der Grundsteuer B für Grundstücke des Grundvermögens sind formell und materiell verfassungsgemäß. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz.

2. Die Ausgestaltung der Grundsteuer B als wertunabhängiges Flächenmodell ist vom Entscheidungsspielraum des Gesetzgebers gedeckt und mit dem Grundsatz der Lastenfreiheit vereinbar.

3. Auch für ausschließlich in eigener Sache tätige Steuerberater besteht eine Nutzungspflicht des seit dem 1.1.2023 für Steuerberater eingerichteten besonderen elektronischen Steuerberaterpostfachs.

4. Die Versäumung der Klagefrist ist nicht verschuldet, wenn ein Steuerberater eine Klage in eigener Sache zu einem Zeitpunkt, in dem höchstrichterlich noch nicht sicher entschieden war, ob ein in eigener Sache klagender Steuerberater die Klage zwingend in der Form des § 52d FGO erheben muss, nur in Papierform eingereicht hat.

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IBRRS 2025, 2731

LG Berlin II, Urteil vom 27.08.2025 - 64 S 127/23

Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 286, 287 ZPO auch dann an Hand einer Schätzung unter Heranziehung der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 ermitteln, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt, das zu einem abweichenden Ergebnis gelangt.*)

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Online seit 29. Oktober

IBRRS 2025, 2775

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.

2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.

3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.

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IBRRS 2025, 2216

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 17.02.2025 - 44 C 483/23

1. Will der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung seinem Sohn zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen und beabsichtigt dieser, dort einzuziehen, liegt Eigenbedarf vor.

2. Auch wenn der Kündigungsausspruch zeitlich mit der Korrespondenz zwischen dem Vermieter und dem Mieter über bestehende Unklarheiten in der Abrechnung von Nebenkosten zusammenfällt, kann daraus nicht zugleich der Schluss gezogen werden, dass die Kündigung motivational auf diesem Ereignis beruht.

3. Auch unterhalb absoluter und irreparabler Folgen wie eines zu besorgenden Suizids, nämlich in Fällen, in denen die Verschlechterung des - auch psychischen - Gesundheitszustands des Mieters als Kündigungsfolge ernsthaft droht, ist seine Grundrechtsposition unter Berücksichtigung ihres objektiven Gewichts im Rahmen der Prüfung des Durchgreifens eines Sozialwiderspruchs mit den Vermieterinteressen an der Nutzung des Wohnraums zur Abwägung zu stellen.

4. Auf Vermieterseite ist allerdings auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Vermieter ebenfalls psychisch gestört ist und das enge Zusammenleben mit dem Sohn seiner Gesundheit nicht förderlich ist; sprich der Auszug des Sohns in die vermietete Wohnung die Gesundheit des Vermieters verbessert.

5. Ist ein Überwiegen des Mieterinteresses gegenüber dem Beendigungsinteresse des Vermieters nach den Umständen des Einzelfalles nicht klar erkennbar, fehlt es also an einem klaren Ergebnis, ist die tatbestandlich eng gefasste Kündigungsberechtigung für Wohnraummietverhältnisse nicht durch die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB begrenzt.

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Online seit 28. Oktober

IBRRS 2025, 2714

LG Berlin II, Urteil vom 03.01.2025 - 66 S 216/24

1. Vorkommnisse, die vor einer Abmahnung geschahen, können nicht als Grund für eine spätere Kündigung herangezogen werden.

2. Auch Vorkommnisse nach Ausspruch der Kündigung können diese nicht nachträglich rechtfertigen.

3. Das Bellen eines Hundes rechtfertigt eine Kündigung nur, wenn es eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden kann.

4. Beleidigungen und Anfeindungen können grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen.

5. Wird die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters ohne überprüfbare Voraussetzungen gestellt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

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Online seit 27. Oktober

IBRRS 2025, 2732

OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025 - 12 U 74/24

1. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei auf den Formmangel berufen hat.

2. Für die Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern, während sich die präzise Lage und Anordnung regelmäßig an Ort und Stelle feststellen lässt. Es genügt also, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist.

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IBRRS 2025, 2737

LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 - 1 S 9755/24 WEG

Ein Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Ziel (hier bauliche Veränderung) auch durch einen Beschluss erreicht werden kann.

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IBRRS 2025, 2750

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.08.2025 - 14 W 46/24

1. Gegenstand eines Rangvorbehalts gem. § 881 BGB kann auch die Möglichkeit der inhaltlichen Abänderbarkeit eines bereits bestehenden und im Grundbuch eingetragenen Erbbaurechts sein.*)

2. Soweit § 881 Abs. 1 BGB hinsichtlich des vorbehaltenen Rechts ein "dem Umfang nach bestimmtes Recht" verlangt, setzt dies voraus, dass der Inhaber des mit dem Rangvorbehalt belasteten Rechts die Tragweite des potentiellen Nachrangs hinreichend zuverlässig einschätzen kann.*)

3. Die hinsichtlich des Entschädigungsanspruchs nach § 27 ErbbauRG gewählte Formulierung, wonach "beliebige Vereinbarungen über Entschädigungsansprüche nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf vereinbart werden" können, genügt den Bestimmtheitsanforderungen des § 881 Abs. 1 BGB nicht.*)

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Online seit 24. Oktober

IBRRS 2025, 2556

LG Berlin II, Urteil vom 01.07.2025 - 67 S 285/24

1. Die Gerichte können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der - wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Hierzu besteht allerdings keine Pflicht.

3. Für die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung kann der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 herangezogen werden.

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IBRRS 2025, 2675

AG Minden, Urteil vom 16.09.2025 - 36 C 8/25

Entfernt man sich nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, kann dennoch mit Beschlussfassungen zu rechnen sein; es besteht eine Erkundigungsobliegenheit, deren Verletzung einer Wiedereinsetzung in die versäumte Klagefrist entgegensteht.

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Online seit 23. Oktober

IBRRS 2025, 2741

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

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IBRRS 2025, 2613

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 221/24

1. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt.

2. Nimmt eine Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ändert diesen (lediglich) "in den nachstehenden Punkten ab", bringen die Parteien damit zum Ausdruck, dass der ursprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung getroffen wird.

3. Ausreichend ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig die Angabe der Person, die die Wohnung benötigt und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Angaben zur Wohnsituation sind erforderlich, soweit sie für den Erlangungswunsch von Bedeutung sind.

4. Sieht eine Vertragsklausel vor, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht; vielmehr "wichtige berechtigte Interessen (...) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen" müssen, so reicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht aus; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist. Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu.

5. Eine "Familienzusammenführung" genügt hierfür nicht.

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Online seit 22. Oktober

IBRRS 2025, 2706

LG München I, Urteil vom 25.06.2025 - 14 S 14073/24

1. Die Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf auch nicht unter einem Vorbehalt erklärt werden. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig.

2. Gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung.

3. Erklärt sich der Mieter grundsätzlich mit der Mieterhöhung einverstanden, meldet aber Zweifel an der Korrektheit der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete an und benennt dabei konkret drei falsch angewandte Mietspiegelmerkmale, liegt darin keine vollumfängliche vorbehaltlose Zustimmung zur Mieterhöhung.

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IBRRS 2025, 2566

AG Wedding, Urteil vom 14.08.2025 - 6 C 5202/24

1. Bei abgezogenen Holzdielen handelt es sich um den üblichen Standard in Berliner Altbauten und nicht um einen hochwertigen Bodenbelag.

2. Gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, denn die Verkehrsanbindung und Nahversorgung werden im Rahmen des Berliner Mietspiegels bereits bei der Wohnlageneinteilung berücksichtigt.

3. Da Verkehrsanbindung und Nahversorgung einer Wohnung bereits im Rahmen der Einteilung der Wohnlage berücksichtigt werden, können diese Kriterien nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abweichen.

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IBRRS 2025, 2513

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 1 S 1215/24 WEG

1. Die durch eine einfache Nebenintervention verursachten Kosten gehören nicht zu den Kosten des Rechtsstreits, so dass es eines ausdrücklichen Ausspruchs im Urteil bedarf, wenn die durch die Nebenintervention verursachten Kostendem Gegner auferlegt werden sollen.

2. Das Prozessgericht ist dazu befugt, die Entscheidung über die Erstattungsfähigkeit der Kosten der Nebenintervention gem. § 44 Abs. 4 WEG i.V.m. § 91 Abs. 1 ZPO auch bereits im Rahmen der Kostengrundentscheidung zu treffen.

3. Die Vorschrift des § 44 Abs. 4 WEG erfasst auch den Beitritt des Verwalters auf Seiten der Gemeinschaft in einem gegen sie geführten Beschlussklageverfahren.

4. Da der Verwalter als gesetzlicher Vertreter die Gemeinschaft im Prozess, sofern er nicht selbst Partei ist, vertritt und dadurch maßgeblichen Einfluss auf ihre Rechtsverteidigung nehmen kann, besteht in der Regel noch weniger ein Bedürfnis für seine eigene Beteiligung am Rechtsstreit durch einen Beitritt als für einen Wohnungseigentümer.

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Online seit 21. Oktober

IBRRS 2025, 2560

LG Berlin, Beschluss vom 13.06.2023 - 67 S 88/23

1. Lässt sich einer Schönheitsreparaturklausel nicht zweifelsfrei entnehmen, dass bei Fenstern und Balkontüren nur ein Innenanstrich geschuldet ist, ist diese Klausel unwirksam.

2. Stellt sich die Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.

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IBRRS 2025, 2611

OLG Naumburg, Urteil vom 12.06.2023 - 12 U 172/22

1. Eine Streitigkeit aus dem Nachbarrecht i.S.d. §§ 34 Abs. 1 Nr. 2 SchStG-SA ist grundsätzlich schon dann zu bejahen, wenn das Nachbarschaftsgesetz Sachsen-Anhalt (NbG-SA) Regelungen enthält, die für den Interessenkonflikt im konkreten Fall von Bedeutung sind.*)

2. Die Ausnahme von der obligatorischen Streitschlichtung nach § 34 Abs. 1 Nr. 2.e SchStG-SA ist nicht bereits dann gegeben, wenn der störende Nachbar einen Gewerbebetrieb führt. Erforderlich ist, dass die störende Einwirkung von dem Nachbargrundstück aus einem Gewerbebetrieb herrührt.*)

3. Selbst wenn sie im Zusammenhang mit einem Nachbarschaftsstreit stehen, unterliegen Zahlungsansprüche in Sachsen-Anhalt nicht der obligatorischen Streitschlichtung nach § 34a Abs. 1 Nr.2.a SchStG-SA.*)

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Online seit 20. Oktober

IBRRS 2025, 2514

LG Berlin II, Urteil vom 28.01.2025 - 65 S 208/24

1. Die Gerichte können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der - wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Hierzu besteht allerdings keine Pflicht.

3. Für die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung kann der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 herangezogen werden.

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IBRRS 2025, 2650

LG Berlin II, Beschluss vom 06.05.2024 - 64 S 19/22

1. § 548 Abs. 1 BGB stellt für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht.

2. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.*)

3. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.*)

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IBRRS 2025, 2463

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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