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Volltexturteile nach Sachgebieten

2829 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IBRRS 2023, 1093

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023 - 19 U 126/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 1218

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22

1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)

2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)

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IBRRS 2023, 1207

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21

1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)

2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)

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IBRRS 2023, 1201

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)

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IBRRS 2023, 1094

LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 - 17 O 90/22

1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemie-bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwer wiegend verändert haben.

2. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

3. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie-bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

4. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigungen nicht gegeben.

5. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf.

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IBRRS 2023, 1127

OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.03.2023 - 3 U 9/23

1. Macht der Leasingnehmer nach Durchführung der Reparatur die angefallenen Reparatur- und Sachverständigenkosten als eigenen Haftungsschaden geltend, kann der Schädiger auch den Ansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB ein Mitverschulden des Leasingnehmers oder des Fahrzeugführers entgegensetzen.*)

2. Zur Haftungsverteilung bei Kollision mit einer bereits länger geöffneten Fahrzeugtür.*)

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IBRRS 2023, 1157

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.04.2023 - 2-24 O 133/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1092

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2023 - 19 U 126/21

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn aus den Umständen der Schluss gezogen werden kann, der Vermieter wolle seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

2. Wird zwar im Exposé und einer vorvertraglichen eMail eine circa-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht, im schriftlichen Vertrag jedoch auf die Angabe einer Größe verzichtet und vielmehr bestimmt, dass der Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt, so wurde keine Flächengröße vereinbart.

3. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von 6 m bei einer tatsächlichen Höhe von 3 m zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern, da bei mehreren vorvertraglichen Ortsbesichtigungen dieser Höhenunterschied auffallen musste und ihm somit bei Vertragsschluss der Mangel bekannt war.

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IBRRS 2023, 1084

LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IBRRS 2023, 1083

AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IBRRS 2023, 1118

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)

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IBRRS 2023, 1087

AG Münster, Urteil vom 23.06.2022 - 48 C 2063/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1119

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)

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IBRRS 2023, 1076

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22

1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)

2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)

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IBRRS 2023, 1085

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite meh­rere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.

2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem an­deren Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Ent­lassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die feh­lende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.

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IBRRS 2023, 1056

LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1042

KG, Beschluss vom 16.03.2023 - 8 U 178/22

1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.*)

2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrags durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.*)

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IBRRS 2022, 1656

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20

1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.

2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.

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IBRRS 2023, 0967

AG Tecklenburg, Urteil vom 08.08.2022 - 16 C 7/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1489

LG Kleve, Urteil vom 24.06.2021 - 8 O 39/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 1023

AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.

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IBRRS 2023, 0989

AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22

1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.

2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.

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IBRRS 2023, 0983

KG, Urteil vom 25.08.2022 - 8 U 36/21

1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.*)

2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.*)

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IBRRS 2023, 0953

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 06.10.2022 - 9 C 177/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 0964

AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21

1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.

3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.

4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.

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IBRRS 2023, 0954

AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

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IBRRS 2023, 0952

AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 18.10.2022 - 17 C 141/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 0951

LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 - 9 S 38/21

1. Das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen kann sich als treuwidrig erweisen, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen hat und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“.*)

2. Dabei sind die vom Mieter erhobenen partiell stichhaltigen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen sowie das lange und bislang weitgehend störungsfrei verlaufene Mietverhältnis zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2023, 0653

LG Köln, Urteil vom 28.11.2022 - 15 O 288/22

1. Bei Verträgen mit Unternehmern genügt es zur Einbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn der Verwender erkennbar auf seine AGB verweist und der andere Teil ihrer Geltung nicht widerspricht.

2. Die Verweisung muss die AGB eindeutig bezeichnen, so dass der andere Teil sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn die AGB per Hyperlink abrufbar sind, so dass sich der Vertragspartner mit einem einfachen Klick Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen kann.

3. Sog. Preisnebenabreden, wie insbesondere Preis- und Zahlungsmodifikationen, die sich mittelbar auf den Preis auswirken, an deren Stelle aber bei Fehlen das dispositive Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der Inhaltskontrolle.

4. Eine Regelung, wonach sich der Mietzins bei ausbleibender Vorauszahlung von 13 auf 38 Euro pro Gast und Nacht erhöht, ist eine solche Preisnebenabrede. Sie regelt nicht unmittelbar die Vergütung, sondern die Folgen einer verspäteten Zahlung. Der Sache nach handelt es sich bei dieser Rabattverfallklausel um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Vereinbarung einer Vertragsstrafe.

5. Solche Klauseln unterliegen jedenfalls dann als Vertragsstrafenregelungen der Inhaltskontrolle, wenn der rabattierte Preis kein Sonderpreis ist, sondern der von den Parteien gewollte Normalpreis, der für den Fall der verspäteten Zahlung zu erbringende Preis hingegen ein nur zum Zwecke der Abschreckung in den Vertrag aufgenommener "Mondpreis", der keinen Bezug mehr zu marktüblichen Preisen hat.

6. Im Gewerberaummietrecht ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit von Vertragsstrafen - auch in AGB - auszugehen.

7. Dennoch kann eine Vertragsstrafe gegenüber Unternehmern unangemessen benachteiligend sein, etwa wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.

8. Eine Vertragsstrafe ist unverhältnismäßig, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Die Höhe darf nicht außer Verhältnis zu dem möglichen Schaden stehen, der durch das sanktionierte Verhalten des Vertragspartners ausgelöst wird.

9. Ist ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, kann die Unangemessenheit schon daraus folgen.

10. Die Klausel ist zudem deshalb unwirksam, weil sie nicht an einen "Verzug" des Schuldners anknüpft, der nach § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden voraussetzt. Ausreichend ist eine objektiv nicht pünktliche Vorauszahlung, so dass selbst der schuldlos verspätetet zahlende Kunde einer Verdreifachung des Preises ausgesetzt sein soll.

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IBRRS 2023, 0900

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.

2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.

3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.

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IBRRS 2023, 0893

LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 - 4 O 109/22

1. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke der Mieträume stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache dar, so dass der Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB nicht greift.

2. Für einen Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB müssen beide der dort genannten Voraussetzungen (unerhebliche Einwirkung und unerhebliche Mieterhöhung) kumulativ gegeben sein.

3. Für das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen sowieso dulden muss oder nicht.

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IBRRS 2023, 0902

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 - 67 S 215/22

Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).*)

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IBRRS 2023, 0787

AG Schwandorf, Urteil vom 08.08.2022 - 2 C 216/22

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung führt auch zu der Unwirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

2. Wenn in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB außerordentliche Kündigungen explizit herausgestellt werden, in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber nur von "Kündigung" die Rede ist, dann sind in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auch ordentliche Kündigungen gemeint.

3. Allein ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete rechtfertigt keine ordentliche Kündigung. Erforderlich ist darüber hinaus, dass es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist (hier verneint).

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IBRRS 2023, 0542

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22

Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem 3-1/2-fachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrags.*)

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IBRRS 2023, 0813

OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 - 4 U 59/22

1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvorvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d. h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit.

2. Der Mietvorvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann.

3. Eine nachträgliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen einzelner Vorstandsmitglieder ist auch im Bereich des Genossenschaftsrechts ohne Weiteres möglich.

4. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvorvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.

5. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen.

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IBRRS 2023, 0817

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21

1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.

3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.

5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.

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IBRRS 2023, 0833

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2022 - 66 S 108/22

1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte.*)

2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.*)

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IBRRS 2023, 0822

OVG Münster, Beschluss vom 24.10.2022 - 14 B 856/22

1. "Wohnzweck" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Dabei ist es nicht maßgeblich, ob der Nutzer in dem Wohnraum seinen Lebensmittelpunkt hat.*)

2. "Kurzzeitvermietung" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG meint nicht nur die tage- oder wochenweise Vermietung, sondern auch die monatsweise Vermietung bis zu einer Dauer von 180 Tagen.*)

3. Maßgeblich für die Entscheidung der Frage, ob ein Vermieter Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken vermieten will und daher hierfür der Genehmigung der Gemeinde bedarf, ist das Nutzungskonzept des Vermieters.*)

4. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassener Verwaltungsakte in § 19 Abs. 6 WohnStG verletzt weder Art. 14 GG noch das Rechtsstaatsprinzip.*)

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IBRRS 2023, 0133

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 - 1 S 81/22

1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.

2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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IBRRS 2023, 0826

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 5/23

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2023, 0815

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 - 2-04 O 81/23

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar.*)

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IBRRS 2023, 0791

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 206 C 256/22

1. Für Installationen und Einbauten, die der Mieter freiwillig ausgeführt hat, trägt er die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Aus der Zustimmung des Vermieters zur Mietmodernisierung ergibt sich nichts anderes.

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IBRRS 2023, 0788

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 - 24 U 8/21

1. Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnungszeiträume geht damit unter.

2. Die Klausel "Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter." ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können.

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung.

4. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

5. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können.

6. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Aufrechnung durch den Mieter einen Monat vorher angekündigt werden muss, ist in gewerblichen Mietverträgen wirksam.

IBRRS 2023, 0784

LG Berlin, Beschluss vom 10.05.2022 - 63 S 83/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 0594

AG München, Urteil vom 19.05.2022 - 419 C 15714/21

1. Wird der Hausfrieden seitens eines Mieters durch wiederholte Anfeindungen und Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern nachhaltig gestört, so kann das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos gekündigt werden.

2. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit nicht berührt.

3. Allerdings kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden.

4. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nach der ausgesprochenen Kündigung die Beleidigungen weitergehen.

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IBRRS 2023, 0793

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 - 64 S 230/22

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rz. 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439).*)

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263 ff.; IMR 2022, 308).*)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die "Mietpreisbremse" hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, IMR 2023, 10).*)

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IBRRS 2023, 0792

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 09.01.2023 - 1 OLG 2 Ss 37/22

1. Zur Bestimmung des Werts des Erlangten beim Mietbetrug (§ 73c StGB).*)

2. Soweit durch Betrug die Nutzungsmöglichkeit eines Mietobjekts erlangt wurde und Aufwendungen durch (teilweise) Nichtzahlung des Mietzinses erspart sind, ist der Wert dieser Taterträge nach §§ 73, 73c StGB einzuziehen.

3. Eine Mietkaution stellt keinen finanziellen Gegenwert für die Nutzung einer Wohnung dar; ihre (teilweise) Nichtzahlung ist bei der Ermittlung des durch die Tat zugeflossenen Vermögenswerts nicht zu berücksichtigen.

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IBRRS 2023, 0557

AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22

1. Vermietet der Mieter die Mieträume teilweise über Airbnb unter, steht dem Vermieter grundsätzlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den Untermietzins zu.

2. Ob ein diesbezüglicher Anspruch des Vermieters mietvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen. Eine diesbezügliche Regelung kann aber gegen § 307 und § 553 Abs. 3 BGB verstoßen.

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IBRRS 2022, 2795

AG Hannover, Urteil vom 10.06.2022 - 563 C 1669/22

Wird vereinbart, dass die Betriebskosten umgelegt werden, so gilt, dass alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung als umlagefähig vereinbart gelten.

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IBRRS 2023, 0732

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 288/22

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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