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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

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IBRRS 2026, 0070

OLG Schleswig, Urteil vom 17.12.2025 - 12 U 35/25

1. Nach der gesetzlichen Definition in § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB setze ein Verbraucherbauvertrag voraus, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handele, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet werde. Es reiche nicht aus, einen Erfolg zu versprechen, der auf einen Teil des Baus eines neuen Gebäudes beschränkt sei (BGH, IBR 2023, 238).*)

2. Es liegt kein Verbraucherbauvertrag und damit auch keine Formunwirksamkeit gem. § 650i Abs. 2 BGB vor, wenn die Parteien beim Bau eines Wohnanbaus von Anfang an die Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation von der Leistungsverpflichtung des Bauunternehmers ausgenommen haben. Sind nämlich die nicht auszuführenden Arbeiten so bedeutsam, dass ohne ihre Beauftragung nicht mehr eine Herstellungsverpflichtung für das Gebäude angenommen werden kann, sind die Voraussetzungen von § 650i Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob bereits die Herausnahme eines der Gewerke dazu führt, dass keine Verpflichtung zur Herstellung eines neuen Gebäudes im Sinne von § 650i BGB besteht. Jedenfalls bei Herausnahme aller drei Gewerke ist dies der Fall, denn ein Gebäude ohne Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallation ist nicht bewohnbar.*)

3. Ein Verbraucherbauvertrag, für dessen Vorliegen der Kläger darlegungs- und beweisbelastet ist, liegt auch dann nicht vor, wenn bei Vertragsschluss lediglich ein (oder wenige) Gewerke vereinbart werden und im Laufe des Vertrags weitere dazu kommen, ggfs. bis hin zu einem Gesamtbauwerk. Auch bei einer solchen sukzessiven Beauftragung liegen die Voraussetzungen für einen Verbraucherbauvertrag nicht vor (vgl. BGH, IBR 2024, 69).*)

4. Liegt ein Verbraucherbauvertrag iSv 650i BGB vor und hat der Verstoß gegen die Einhaltung der Textform des § 650i Abs. 2 BGB die Nichtigkeit des Vertrages gem. § 125 BGB zur Folge, würde dies nach der (Hilfs-)Aufrechnung des Bauunternehmers mit einem Aufwendungsersatzanspruch gem. § 670 BGB oder einem Bereicherungsanspruch gem. §§ 684, 812ff. BGB letztlich nicht zu dem Ergebnis führen, dass der Bauherr die an den Bauunternehmer geleistete Vergütung zurückerhielte.*)

5. Ein Antrag des Bauherrn auf Feststellung, dass der Bauunternehmer verpflichtet sei, den Bauherrn von notwendigen Mängelbeseitigungskosten freizuhalten bzw. diese zu erstatten, kann - ggfs. unter Einschränkung in Bezug auf die vom Bauunternehmer geschuldeten Mängelbeseitigungsarbeiten - gem. § 637 Abs. 1 BGB begründet sein. Es ist nicht erforderlich, einen Anspruch auf Zahlung eines konkreten Mängelkostenvorschusses geltend zu machen (vgl. OLG Koblenz, IBR 2018, 545).*)

6. Wenn ein solcher Feststellungsantrag erst in der Berufungsinstanz gestellt wird, ist er unter den Voraussetzungen von § 533 Nr. 2 ZPO zulässig. Dabei beschränkt sich der in der Berufungsinstanz zugrunde zu legende Tatsachenstoff nicht auf das Tatsachenvorbringen, das für die Entscheidung des Gerichts erster Instanz erheblich war. Vielmehr gelangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der gesamte in erster Instanz vorgetragene Tatsachenstoff in die Berufungsinstanz, auch wenn ihn das erstinstanzliche Gericht als unerheblich ansieht und es daher keine Feststellungen trifft (vgl. zuletzt BGH, IBR 2012, 1275 - nur online, zu einer erstmals in zweiter Instanz erhobenen Widerklage).*)

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IBRRS 2026, 0071

LG Gießen, Urteil vom 12.01.2026 - 6 O 41/25

Bei der "Erstellung eines Vertragsentwurfs", der "Aufstellung von Eignungs- und Bewertungskriterien", der "Vorbereitung und Durchführung eines rechtssicheren Vergabeverfahrens", der "Sicherstellung einer rechtskonformen Durchführung der Vergabe", der "Beratung zu Verfahrensdesign und Verfahrensumsetzung nach UVgO, VgV und/oder GWB", der "Erstellung und Prüfung der Bewerbungsbedingungen als Bestandteil der Vergabeunterlagen und der Beantwortung von Bieterfragen", soweit dies eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert, handelt es sich um Rechtsdienstleistungen, die nicht lediglich (erlaubte) Nebenleistungen zur Haupttätigkeit eines "Vergabeberaters" als Beschaffungsdienstleister darstellen.

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IBRRS 2025, 1536

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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IBRRS 2026, 0062

LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 - 11 S 31/23

1. Ist in der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Erhaltungslast auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden, ist der GdWE die entsprechende Verwaltungskompetenz entzogen.

2. Wird die Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) auf einzelne Eigentümer überwälzt, fehlt es für einen Beschluss über entsprechende Erhaltungsmaßnahmen an einer Beschlusskompetenz.

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IBRRS 2024, 3539

LG Köln, Urteil vom 11.11.2024 - 15 O 2/23

Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks i.S.d. § 917 Abs. 1 BGB gehört ein Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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IBRRS 2025, 3194

OLG Celle, Urteil vom 18.09.2025 - 11 U 97/23

Die Kosten eines im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachtens kann - etwa wegen Unbrauchbarkeit des Gutachtens - nur das erstinstanzliche Gericht niederschlagen, nicht das Berufungsgericht.*)

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Online seit gestern

IBRRS 2026, 0054

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 - 11 U 7/24

1. Ob in der lngebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier verneint).

2. Zur üblichen, aber auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Tiefgarage gehört jedenfalls bei hochwertigen Objekten, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht geben hierfür die in der SBauVO NW vorgeschriebenen Maße Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung der Stellplätze und Fahrgassen.

3. Die in der SBauVO NW vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Fahrgasse einzuhalten. In die Fahrgasse hineinragende Stützen, die zu einer Unterschreitung der Mindestbreite führen, begründen einen Mangel, da die Tiefgarage insoweit nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

4. Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.

5. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.

6. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Dass ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10% des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.

IBRRS 2025, 3296

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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IBRRS 2026, 0061

AG Wolfratshausen, Urteil vom 26.04.2024 - 1 C 577/23 WEG

Ein Beschluss, wonach die Installation fachgerecht und nach den allgemein "anerkannten Regeln der Technik" zu erfolgen hat, ist hinreichend bestimmt.

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IBRRS 2025, 1353

VG Stuttgart, Urteil vom 27.01.2025 - 6 K 4450/24

Eine mit einem Unkrautvlies abgedeckte und mit Schotter aufgeschüttete Gartenfläche ist auch dann keine Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 LBO-BW, wenn sie mit Pflanzen durchsetzt wird.*)

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IBRRS 2025, 3137

OLG Hamm, Beschluss vom 04.09.2025 - 25 W 10/25

1. Die gerichtliche Festsetzung dient gerade der exakten Bezifferung der dem Sachverständigen zustehenden Vergütung. Es darf es nicht dem Ermessen des Kostenbeamten überlassen bleiben, in welcher Höhe die Vergütung für welche Leistungen an den Sachverständigen ausgekehrt oder ggf. zurückgefordert werden muss.

2. Sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens sind kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen; es kommt lediglich darauf an, dass diese Leistung überhaupt erbracht wurde, nicht etwa auch darauf, wie das Gericht oder die Parteien das Gutachten inhaltlich beurteilen. Der Vergütungsanspruch ist nur ausnahmsweise und nur insoweit zu versagen, als das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und deshalb im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt.

3. Ein vollständiger Vergütungsverlust für erbrachte (Teil-)Leistungen tritt nur dann ein, wenn das Gericht dem Sachverständigen zuvor eine Möglichkeit zur Nachbesserung eingeräumt hat, diese aber keinen Erfolg hatte. Zur Fristsetzung soll das Gericht gegenüber dem Sachverständigen die objektiv feststellbaren Mängel benennen und dem Sachverständigen unter Fristsetzung ermöglichen, diese zu beheben. Von einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kann nur dann abgesehen werden, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist.

4. Eine niedrigere Festsetzung der Vergütung als diejenige der angegriffenen Entscheidung kann im Beschwerdeverfahren aufgrund des Verschlechterungsverbotes (reformatio in peius) nicht erfolgen.

Online seit 13. Januar

IBRRS 2026, 0059

OLG Bamberg, Urteil vom 19.02.2025 - 3 UKl 13/24

In einem vom Unternehmer vorformulierten Fertighausbauvertrag sind u.a. folgende Klauseln unwirksam:

1. "Mehrkosten, die aus öffentlich-rechtlichen Vorgaben oder behördlichen Auflagen resultieren (z. B. bei Schneelasten), trägt der Bauherr."

2. "Ändert sich [die MwSt in Höhe von derzeit 19%, die in den Preisen enthalten ist] während der Laufzeit des Vertrages, so erfolgt - nach Maßgabe der gesetzlichen Regelung - eine entsprechende Korrektur zum Zeitpunkt der Änderung des Umsatzsteuersatzes."

3. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...] Werden die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt oder läuft die Festpreisbindung aus anderen von X. nicht zu vertretenden Gründen aus, ist X. berechtigt, den Gesamtpreis um jenen Prozentsatz anzupassen, um den sich der von dem statistischen Bundesamt ermittelte Baupreisindex Wohngebäude zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und dem Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks verändert hat."

4. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...]"

5. "Der Termin für den Beginn der Bauleistungen vor Ort wird eingehalten, sofern der Bauherr die vertraglichen Liefervoraussetzungen gem. Ziffer 7.1 und 7.2 dieses Vertrages termingerecht erfüllt hat, wobei sich die dort genannten Vorlaufzeiten der einzelnen Mitwirkungspflichten um die Zeiten eines etwaigen Betriebsurlaubes von X. verlängern."

6. "[Der Zeitraum für die Dauer der Bauleistungen verlängert sich auch bei] Auflagen, die durch Behörden und/ oder sonstige Institutionen erteilt werden."

[...]

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IBRRS 2025, 3298

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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IBRRS 2025, 3273

AG Frankenthal, Urteil vom 28.03.2024 - 3a C 249/21

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, so dass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen.

3. Lehnt die Gemeinschaft die Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem ab, obwohl diese Arbeiten geltendem Recht widersprechen und dies aus einen (teureren) Vergleichsangebot ersichtlich ist, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 0714

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 W 63/24

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.*)

2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf. im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.*)

3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs auf eine "beigefügte Skizze" und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergibt.*)

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IBRRS 2025, 3305

OLG Schleswig, Urteil vom 29.10.2025 - 12 U 23/25

1. Klagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

2. Auch Nachbarrechte wie das Notwegerecht nach § 917 BGB fallen unter § 9a Abs. 2 WEG.

3. Auch schon vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Notwegrecht nur einheitlich geltend gemacht werden kann.

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Online seit 12. Januar

IBRRS 2026, 0019

OLG Köln, Urteil vom 05.11.2025 - 11 U 138/23

1. Der Architekt kann kein zusätzliches Honorar für zusätzliche Planungsvarianten verlangen, wenn diese wegen mangelhafter Leistungserbringung notwendig wurden (hier: unterlassenes Erfragen der Kostenvorstellungen des Auftraggebers).

2. Werden im Rahmen der Baugenehmigung für ein Gebäude auch Anforderungen an Außenanlagen gestellt, die bei der Planung des Gebäudes zu berücksichtigen sind (hier: Angaben zu Zufahrts- und Rettungswegen sowie notwendigen Stellplätzen), ist der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen der Freianlagenplanung zumindest konkludent vom Architektenvertrag erfasst sind.

3. Zur Zulässigkeit eines Grundurteils bei einer aus mehreren Positionen bestehenden Architekten-Honorarrechnung.*)

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IBRRS 2026, 0046

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 19.12.2025 - 1 ME 109/25

1. Ein Grundstück, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche außerhalb der festgesetzten Flächen liegt, ist nicht bebaubar. Diese Wirkung kann auch über das Baugebiet, in dem sich die Baugrenzen befinden, hinausreichen.*)

2. Es bleibt offen, ob sich diese Wirkung aus § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO oder aus § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB ergibt.*)

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IBRRS 2025, 3284

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2026, 0012

LG Darmstadt, Urteil vom 31.10.2025 - 19 O 185/24

1. Auch ein Verbraucherbauvertrag ist grundsätzlich bei Abschluss unter Anwesenden sofort anzunehmen, § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Die Annahme mehrere Monate nach der Erklärung des Verbrauchers und nach Ablauf eines eingeräumten Widerrufsrechts ist nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB.*)

3. Zum Rechtsbindungswillen auf Abschluss eines Vertrages, wenn beide Parteien bereits davon ausgehen, ein Vertrag sei abgeschlossen worden.*)

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IBRRS 2024, 3567

OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 29.10.2024 - 2 K 32/23

1. Es stellt keinen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führenden Verfahrensfehler dar, wenn der Entwurf eines Umweltberichts nicht Gegenstand eines Offenlegungsbeschlusses ist.*)

2. Wegen der nur mittelbaren Bedeutung der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände für die Bauleitplanung bedarf es im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans lediglich einer Abschätzung durch den Plangeber, ob der Verwirklichung der Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als unüberwindliche Vollzugshindernisse entgegenstehen werden. Bei einem Angebotsbebauungsplan, mit dem ein überwiegend bebautes Gebiet überplant wird, kann es genügen, sich auf eine Potenzialabschätzung zu stützen.*)

3. Die für ein urbanes Gebiet nach § 6a BauNVO kennzeichnende Nutzungsmischung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die für ein solches Gebiet prägende Wohnnutzung in verschiedenen Teilgebieten ausgeschlossen ist und im übrigen Plangebiet auf den vorhandenen Bestand beschränkt wird.*)

4. Zum Trennungsgebot des § 50 Satz 1 BImSchG und Anwendung des Leitfadens "Empfehlungen für Abstände zwischen Betriebsbereichen nach der Störfall-Verordnung und schutzbedürftigen Gebieten im Rahmen der Bauleitplanung - Umsetzung § 50 BImSchG" des Technischen Ausschusses für Anlagensicherheit der Störfall-Kommission beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit in der zweiten, überarbeiteten Fassung vom November 2010 (KAS-18) bei Überplanung einer Gemengelage.*)

5. Das einem Bebauungsplan zu Grunde liegende Planungskonzept für eine ordnungsgemäße Gewichtung der einzustellenden privaten Belange setzt nicht nur eine sorgfältige Ermittlung des aktuell vorhandenen Bestandes an baulichen Anlagen und der baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Plangebiet voraus, sondern auch eine sorgfältige Ermittlung der nach § 34 BauGB möglichen baulichen Ausnutzung der Grundstücke. Die Gemeinde muss den Nachweis erbringen, dass eine sorgfältige Bestandsaufnahme tatsächlich stattgefunden hat.*)

6. Führt ein Bebauungsplan zu einer erhöhten Verkehrsbelastung einer Straße mit möglichen Lärmimmissionen für eine vorhandene Wohnbebauung, kann nach Maßgabe von § 2 Abs. 3 BauGB nur dann auf die Ermittlung konkret zu erwartender Immissionswerte verzichtet werden, wenn schon nach der Zahl der täglich zu erwartenden Kfz-Bewegungen im Hinblick auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls keine Belästigungen zu besorgen sind, die die Geringfügigkeits- oder Bagatellgrenze überschreiten. Wählt die Gemeinde das Instrument der Angebotsplanung, muss sie grundsätzlich von einer maximalen Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplans ausgehen.*)

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IBRRS 2025, 3318

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

IBRRS 2026, 0031

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2026, 0036

KG, Urteil vom 04.07.2025 - 21 U 11/22

1. Die Vorlage einer Rechnung, in der eine Vielzahl an Tätigkeiten aufgeführt ist, die der Unternehmer ausgeführt haben will, genügt für sich genommen nicht, um Vergütungsanspruch aus einem Werkvertrag schlüssig vorzutragen.

2. Die übliche (hier: Stundenlohn-)Vergütung kann im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden, wenn nur die Höhe der Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit einem Aufwand verbunden wäre, der zu der Bedeutung dieses Teils der Gesamtforderung in keinem Verhältnis steht.

3. Die wiederholte Unterzeichnung von Stundenzetteln über einen längeren Zeitraum kann eine Anscheinsvollmacht begründen und wirkt jedenfalls hinsichtlich des in ihnen dokumentierten Zeitaufwands als deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

4. Eine Verwirkung von (hier: Vergütungs-)Ansprüchen kommt nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (Umstandsmoment). Das Institut der Verwirkung darf in seiner Anwendung nicht dazu führen, dass die gesetzliche Verjährungsregelung in weitem Maße unterlaufen wird.

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IBRRS 2026, 0042

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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IBRRS 2025, 3319

BGH, Urteil vom 19.12.2025 - V ZR 15/24

1. Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht); § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 22.06.1973 - V ZR 160/71, WM 1973, 999; Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 195/15, NJW-RR 2016, 1489).*)

2. Den Parteien eines Vertrags, der auf die Bestellung eines gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßenden dinglichen Rechts gerichtet ist, ist es grundsätzlich nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die aus der Nichtigkeit des Rechts und der anfänglichen Unmöglichkeit der Leistung ergebenden Rechtsfolgen zu berufen.*)

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IBRRS 2026, 0038

BGH, Beschluss vom 20.11.2025 - V ZR 66/25

1. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

2. Eine Ausnahme hiervon gilt unter anderem dann, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat. Hierzu gehören insbesondere Rechtsmittelbegründungsschriftsätze, die weitgehend unverständlich sind und Ausführungen enthalten, die mit dem Urteil des erstinstanzlichen Gerichts in keinem Zusammenhang stehen oder nach deren Inhalt schlechthin auszuschließen ist, dass der Anwalt sie in der gebotenen Weise überprüft haben kann.

3. Dass ein (hier: Berufungsbegründungs-)Schriftsatz üblichen anwaltlichen Gepflogenheiten nicht entspricht und sein juristischer Gehalt deutlich unter dem liegt, was von einer anwaltlichen Rechtsmittelbegründung üblicherweise erwartet werden kann, beeinträchtigt die Wirksamkeit eines vom Prozessbevollmächtigten unterschriebenen Schriftsatzes grundsätzlich nicht. Die juristische Qualität eines Schriftsatzes ist für seine Beurteilung als Rechtsmittelbegründung grundsätzlich unerheblich.

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2025, 3286

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.10.2025 - 10 U 79/25

Bei richtlinienkonformer Auslegung des § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB und einer wertenden Betrachtung steht dem Verbraucher kein Widerrufsrecht zu, wenn er vor dem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag ein Angebot erhalten hat, das er eingehend prüfen konnte, er danach außerhalb von Geschäftsräumen das Angebot nachverhandelt und vom Unternehmer in dieser Situation ein abgeändertes, günstigeres Angebot erhält, das er umgehend annimmt.*)

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IBRRS 2026, 0027

VK Bund, Beschluss vom 26.05.2025 - VK 2-31/25

1. Eine wesentliche, zur Neuausschreibung des Auftrags verpflichtende Änderung des Vertrags kann auch darin liegen, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit verlängert wird.

2. Die Möglichkeit der Nachprüfung ist grundsätzlich jedem europaweiten Vergabeverfahren immanent und muss vom öffentlichen Auftraggeber einkalkuliert werden. Es handelt sich daher regelmäßig um einen vorhersehbaren Umstand.

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IBRRS 2026, 0032

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (Az. V ZR 51/24) und vom 27.06.2025 (Az. V ZR 150/24) stehen nicht entgegen.*)

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IBRRS 2026, 0025

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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IBRRS 2026, 0021

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2025 - 11 W 32/25

Im selbständigen Beweisverfahren ist die Zurückweisung eines Antrags auf Bewilligung einer Schriftsatzfrist nach mündlicher Sachverständigenanhörung nicht mittels der sofortigen Beschwerde anfechtbar.*)

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Online seit 6. Januar

IBRRS 2026, 0011

LG Darmstadt, Urteil vom 28.11.2025 - 19 O 61/24

1. Der Verbraucherbauvertrag ist nur in Ausnahmefällen notariell zu beurkunden, bei einer Verknüpfung zwischen dem Bauvertrag und dem Grundstückskaufvertrag.*)

2. Das Vorhandensein eines Grundstücks ist kein notwendiger Bestandteil des Verbraucherbauvertrags.*)

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2026, 0007

OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.09.2025 - 8 U 17/24

1. Wenn das Bauwerk nicht nach seiner eigenen Planung, sondern nach den Plänen eines Dritten ausgeführt wird, muss der mit der Objektüberwachung beauftragte Architekt auch überprüfen, inwieweit durch die vorhandene Planung bereits Fehler vorgegeben waren. Er hat die Ausführungsplanung daher auf ihre tatsächliche Richtigkeit hin zu überprüfen.

2. Der Architekt muss bei einfachen, gängigen Arbeiten und handwerklichen Selbstverständlichkeiten (hier: Innenputzarbeiten) nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein, um diese Arbeiten zu kontrollieren. Er schuldet bei diesen Arbeiten aber zumindest die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle, die stichprobenhafte Kontrolle des verwendeten Materials und die Endkontrolle.

3. Für die Bewertung der Mangelfreiheit der Werkleistung kommt es auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik im Zeitpunkt der Abnahme des Architektenwerks an.

4. Zu den Leistungen der Objektplanung für Gebäude, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung dieses Auftrags allgemein erforderlich sind, gehören auch Leistungen der Brandschutzplanung. Hiervon ausgenommen sind allenfalls Leistungen, deren Erbringung besondere fachübergreifende Kenntnisse des Brandschutzes und eine besondere Qualifikation oder Nachweisberechtigung erfordern.

5. Besteht im Rahmen einer Vorschussklage Streit darüber, ob der Vorschuss nach einer günstigeren oder teureren Mängelbeseitigungsmethode zu bemessen ist, kann der Vorschussanspruch geschätzt werden, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen bereits mit überwiegender Wahrscheinlichkeit bestimmt und die hierfür anfallenden Kosten bemessen werden können. In einem solchen Fall muss im Vorschussprozess nicht abschließend festgelegt werden, wie der Mangel später zu beseitigen ist, da dies eine Planung erfordert und die Planung Teil der vom Unternehmer geschuldeten Mängelbeseitigung ist.*)

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IBRRS 2025, 3304

OLG Jena, Beschluss vom 19.11.2025 - Verg 4/25

1. Bei einem Planungswettbewerb auf Grundlage der RPW 2013 führt die fehlende Bezeichnung von Vorgaben als bindend grundsätzlich dazu, dass diese keinen bindenden Charakter mit Ausschlussfolge aufweisen.

2. Vorgaben können nicht nachträglich als bindend qualifiziert werden.

IBRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IBRRS 2026, 0018

LG Darmstadt, Beschluss vom 10.11.2025 - 19 O 527/16

Verwendet ein Sachverständiger bei der Erstellung seines Gutachtens in erheblichem Umfang KI, ohne dies dem Gericht gegenüber zu deklarieren, so kann allein deswegen seine Vergütung auf 0,00 Euro festgesetzt werden.*)

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IBRRS 2025, 3117

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2025, 3299

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2025 - 10 U 29/25

1. Bei einem Vertrag mit einem Verbraucher-Auftraggeber wird die VOB/B nur dann wirksam in den Vertrag einbezogen, wenn dem Verbraucher der Text der VOB/B überlassen wird.

2. Ein Werklohnanspruch wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Das ist anzunehmen, wenn der Auftragnehmer das Werk als abnahmereif zur Verfügung stellt und der Auftraggeber keine weitere Erfüllung mehr verlangt, sondern einen Vorschussanspruch bezüglich der Nachbesserungskosten geltend macht und die Minderung erklärt.

3. Bei einem Verstoß gegen eine DIN-Norm spricht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass es sich um einen Mangel handelt. Diese Vermutung kann widerlegt sein, wenn das Werk weder in seiner Funktion beeinträchtigt ist noch optische Mängel aufweist.

IBRRS 2025, 3002

LG Augsburg, Beschluss vom 03.11.2025 - 101 O 3790/25

1. Dem Grundstücksnachbarn kann gegen geplante Baumaßnahmen ein - im Wege einstweiliger Verfügung durchsetzbarer - Anspruch auf Unterlassung gem. §§ 861 f. BGB zustehen, wenn die geplanten Baumaßnahmen eine Besitzstörung ohne gesetzliche Gestattung begründen und eine konkret drohende erste Störung vorliegt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen dazu führen, dass der Heizkeller des benachbarten Hotelturms nicht mehr betretbar sein wird, so dass die Heizung nicht mehr in Betrieb genommen werden kann, und während der Baumaßnahmen ganztägige Unterbrechungen der Gasversorgung zu befürchten sind.

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IBRRS 2025, 3116

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 30. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3246

AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025 - 290a C 42/25

1. Ein potenzieller Erwerber einer Wohnung kann aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage erheben, wenn er vom Rechtsinhaber ermächtigt wurde und ein schutzwürdiges Eigeninteresse hat.

2. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums darf nur aus wichtigem Grund erfolgen, wobei dieser Grund in der Person des Erwerbers liegen muss und objektiv begründete Zweifel an dessen Zuverlässigkeit bestehen müssen.

3. Eine Veränderung der sozialen Struktur der Bewohner rechtfertigt allein keine Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, da dies keinen wichtigen Grund darstellt.

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Online seit 29. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3136

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IBRRS 2025, 2130

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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IBRRS 2025, 1968

LG Konstanz, Urteil vom 22.05.2025 - B 61 S 54/24

1. Ein Urteil nach Aktenlage darf nach § 251a Abs. 2 Satz 1 ZPO nur ergehen, wenn in einem früheren Termin mündlich verhandelt wurde.

2. Verhandeln in diesem Sinne setzt Sachanträge der Parteien voraus. Die Anwesenheit in der Güteverhandlung allein genügt nicht.

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Online seit 23. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3282

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.2025 - 22 U 26/25

1. Ein "GU-Zuschlag" ist bei der Bemessung der anrechenbaren Kosten nicht zu berücksichtigen.

2. Die Leistung einer Abschlagszahlung unter einem "starken" Vorbehalt führt zwar nicht zur Erfüllung, schließt jedoch einen Schuldnerverzug - und somit die Entstehung von Verzugszinsen - aus, wenn der Auftragnehmer die Zahlung nicht zurückweist.

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IBRRS 2025, 3147

VK Niedersachsen, Beschluss vom 16.04.2025 - VgK-14/2025

1. Nach § 21 VgV ist bei Rahmenverträgen das in Aussicht genommene Auftragsvolumen so genau wie möglich zu ermitteln und bekannt zu geben. Es braucht aber nicht abschließend festgelegt zu werden.

2. Öffentliche Auftraggeber können sich so lange auf die Rechtmäßigkeit einer gültigen Vorschrift berufen, wie kein Vertragsverletzungsverfahren der EU abgeschlossen oder zumindest eingeleitet worden ist

3. Wenn der Bieter die rechtliche Prüfung der Vergabeunterlagen durch ein Large Language Model (hier: ChatGPT 4.5) durchführen lässt, gehen Fehler dieses Moduls zulasten des Bieters.

4. Auch in Verfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb ist die Rüge frühestmöglich, also grundsätzlich nicht erst in der Angebotsphase, sondern bereits im Teilnahmewettbewerb zu erheben. Etwas anderes kann gelten, wenn der öffentliche Auftraggeber die Angebotsinformationen zweistufig veröffentlicht.

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IBRRS 2025, 3280

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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IBRRS 2025, 3281

OLG München, Beschluss vom 24.06.2025 - 32 U 1132/25

1. Zum Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung über die Betriebskosten in der Gewerberaummiete.*)

2. Bei der Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter maximal den marktüblichen oberen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen; eine diese Grenze übersteigende „obere Spanne“ steht dem Vermieter darüber hinaus nicht zu.*)

3. Liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach diesen Vorgaben vor, stehen dem Vermieter nicht etwa die noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten, sondern nur die üblichen Durchschnittskosten zu.*)

4. Auch im Bereich der Gewerbemiete hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege (Anschluss an BGH, IMR 2021, 57 = NZM 2021, 31).*)

5. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege und legt nur die entsprechenden Rechnungen vor, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungsbeträge zu.*)

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IBRRS 2025, 2131

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

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