Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht
Online seit gestern
IBRRS 2024, 1376OLG München, Urteil vom 02.08.2023 - 27 U 2547/22 Bau
1. Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier: Dachsanierungsarbeiten).
2. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen" führt nicht zu einer Vertretungsmacht für den Vertragsschluss einer nicht beschlossenen Dachsanierung.
3. Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Unternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.
4. Einem Handwerksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Verwalter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge über Dachsanierngsarbeiten zu schließen.
VolltextIBRRS 2024, 1459
LG München I, Beschluss vom 13.07.2023 - 14 S 6310/23
1. Ein Mieter eines Mehrparteienhauses, der dem polizeilichen Notruf wissentlich erfundene Tatsachen mitgeteilt und damit einen größeren Polizeieinsatz bei einem anderen Mieter auslöst, kann den Hausfrieden so schwer wiegend stören, dass dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).
2. Eine Störung des Hausfriedens ist regelmäßig dann nachhaltig, wenn sie schwer wiegend ist. Zwar reichen kurze bzw. einmalige Störungen des Hausfriedens regelmäßig nicht für eine fristlose Kündigung aus. Allerdings kann auch ein einmaliger Vorfall den Hausfrieden so schwer stören, dass unter Abwägung aller Interessen eine Fortsetzung für den Vermieter nicht zumutbar ist.
3. Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwer wiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.
VolltextIBRRS 2024, 1400
LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 318 S 84/22
Da in jeder baulichen Veränderung eine Umgestaltung liegt, ist zu prüfen, ob diese so starke Auswirkungen hat, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge gibt. Nur dann liegt auch eine "grundlegende" Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG vor.
VolltextIBRRS 2024, 1452
BFH, Urteil vom 31.01.2024 - V R 24/21
Eine Umsatzsteuerfestsetzung kann nach § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG gegenüber dem leistenden Unternehmer nur dann geändert werden, wenn ihm ein abtretbarer Anspruch auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer gegen den Leistungsempfänger zusteht (BFH, IBR 2017, 350). Demgegenüber kommt es hierfür auf die Voraussetzungen des § 27 Abs. 19 Satz 3 UStG nicht an.*)
VolltextOnline seit 2. Mai
IBRRS 2024, 1398LG Koblenz, Urteil vom 05.02.2024 - 2 S 34/23 WEG
1. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs. 1 WEG die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen.
2. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter die Aufstellungspflicht auferlegt, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit, da der Verwalter insoweit ihr Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan ist und die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich umsetzt.
3. Aus dem gesetzlichen Zweck der Erstellung der Jahresabrechnung -Vorbereitung der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen/Anpassung der Vorschüsse - ergibt sich, dass der jedem Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehende Individualanspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig nicht vor Ablauf des 3. Quartals des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahr fällig wird.
VolltextOnline seit 30. April
IBRRS 2024, 1411AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 33 C 1509/23
Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.
VolltextIBRRS 2024, 1399
AG Backnang, Urteil vom 29.11.2023 - 4 C 333/23
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich über die konkreten, sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse beschlossen, sondern die Jahresabrechnung genehmigt, wobei auch die Fälligkeit der Nachschüsse sowie die Zahlungsmodalitäten für diese bzw. für die Erstattung etwaiger Guthaben beschlossen wurde, ergibt die Auslegung des Beschlusses, dass die Eigentümerversammlung mit dieser Beschlussfassung lediglich die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollte.
VolltextIBRRS 2024, 1036
OLG Bamberg, Beschluss vom 09.01.2024 - 10 Wx 17/23
Ein Unternehmen, das mit der Planung und Errichtung von Solarkraftwerken befasst ist, hat allein aufgrund seines Geschäftszwecks noch kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO für eine auch nur beschränkte Auskunft aus dem Grundbuch zu Namen und Anschrift des Eigentümers bestimmter ihm geeignet erscheinender Grundstücke.*)
VolltextOnline seit 29. April
IBRRS 2024, 1353OLG Rostock, Urteil vom 23.02.2023 - 3 U 76/21
1. Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB enthält nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters, sofern die Nichtleistung der vom Mieter geschuldeten Mietzahlung allein auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.*)
2. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursachen haben, hat der Vermieter ohne anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen.*)
3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.*)
4. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.*)
5. Bei Feststellung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist zur Beurteilung möglicher Nachteile einer konkreten Geschäftsschließung auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen.
6. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensation der Verluste führen darf, sind insoweit auch Nachholeffekte mit zu berücksichtigen.
VolltextIBRRS 2024, 1357
OLG Köln, Urteil vom 12.04.2023 - 17 U 14/22
1. Die Prozessführungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus einem vor dem 01.12.2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, besteht auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft fort. Dies gilt auch für den werkvertraglichen Anspruch auf Kostenvorschuss (im Anschluss an BGH, IBR 2023, 325 = IMR 2023, 251).
2. Ein Beschluss ohne Versammlung ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Ein Verstoß führt nicht bloß zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern es handelt sich um einen sog. Nichtbeschluss. Die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter führt nicht zur Heilung.
3. Der Gesetzgeber, der in Reaktion auf die Pandemie zahlreiche Regelungen getroffen hat, um Kontaktbeschränkungen Rechnung zu tragen, hat keine generelle Einschränkung des Allstimmigkeitserfordernisses vorgesehen, sondern es auch im Zuge der WEG-Reform bei der Regelung des § 23 Abs. 3 WEG belassen.
VolltextIBRRS 2024, 0796
OLG München, Beschluss vom 22.02.2024 - 34 Wx 2/24
Ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht kann auch dann nicht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden, wenn der neue Berechtigte Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist.*)
VolltextIBRRS 2024, 1407
OLG Hamm, Urteil vom 09.02.2023 - 18 U 125/22
1. Zu den formellen Anforderungen (u. a. Verwendung eines einheitlichen "Rahmens", Angabe von Telefon- und Telefaxnummer) an die "Widerrufsbelehrung" und an das "Muster-Widerrufsformular" (Anl. 1 und 2 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 bzw. § 2 Abs. 2 EGBGB in der Fassung bis zum 27.05.2022).*)
2. Der Beginn der Widerrufsfrist hängt nicht von einer Erfüllung der Hinweispflicht gem. Art. 246a § 1 Abs. 3 Nr. 2 EGBGB a.F., § 356 Abs. 4 BGB a.F. ab.*)
3. Ein nachträgliches Provisionsversprechen des Maklerkunden ist jedenfalls dann als Eingehung eines Maklervertrags (und nicht als selbstständiges Provisionsversprechen) zu verstehen, wenn die Übernahme der Courtageverpflichtung in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Nachweisleistung steht und zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem noch weitere, wenn auch für die Entstehung des Courtageanspruchs unerhebliche Leistungen des Maklers zu erwarten sind und wenn ferner noch ein (generelles) Interesse des Maklerkunden daran besteht, im Hinblick auf etwaige Aufklärungs- und Informationspflichten des Maklers in Bezug auf das Objekt einen Maklervertrag einzugehen.*)
VolltextOnline seit 26. April
IBRRS 2024, 0938LG Bielefeld, Urteil vom 16.02.2024 - 7 O 167/20
Der Architekt ist im Rahmen der Rechnungsprüfung nicht verpflichtet, den Auftraggeber auf einen Einbehalt von Bauabzugssteuer hinzuweisen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Auftraggeber steuerlich beraten ist oder über eigene Sachkunde verfügt.
VolltextIBRRS 2024, 1351
AG Wennigsen, Urteil vom 31.01.2023 - 10 C 90/22
Kann die Mitteilung des Vermieters in einer Nebenkostenabrechnung nur dahin verstanden werden, dass er ab einem bestimmten Zeitpunkt eine um 25 Euro erhöhte Miete zu Grunde legen möchte, und hat der Mieter daraufhin die Mietzahlungen entsprechend erhöht, durfte der Vermieter dieses Verhalten nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte dahin verstehen, dass der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden ist.
VolltextIBRRS 2024, 1119
LG Tübingen, Urteil vom 07.07.2022 - 7 O 71/22
1. § 656c BGB findet auch auf solche Konstellationen Anwendung, in denen ein Maklervertrag vor dem Stichtag (23.12.2020) und ein Maklervertrag nach dem Stichtag geschlossen worden ist.
2. Auch ein erfolgsunabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen ist nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn der Verkäufer ebenfalls zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet ist.
VolltextIBRRS 2024, 1388
BGH, Urteil vom 12.03.2024 - XI ZR 159/23
Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB in einem "negativen" Zinsumfeld.*)
VolltextOnline seit 25. April
IBRRS 2024, 1356AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2023 - 21 C 17/23
Die Untervermietung über airbnb ist etwas anderes als an bekannte Personen. Eine dauerhafte und ständig wechselnde Vermietung an Touristen ist mit einer Wohngemeinschaft nicht gleichzusetzen. Die laufend wechselnde Unterbringung verschiedener Touristen ist regelmäßig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden und bedingt eine erhöhte Abnutzung der Wohnung sowie eine gesteigerte Beeinträchtigung der Nachbarn. Sie ist deshalb von einer Untervermietungserlaubnis nicht gedeckt, die bezogen ist auf die Untervermietung an Fotomodels, die der Mieter über seine Tätigkeit als Fotograf kannte bzw. deren Kontakt er über die Agentur vermittelt bekam.
VolltextIBRRS 2024, 1374
OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024 - 18 U 80/23
1. Eine Anwendung der §§ 656a ff. BGB auf Objekte mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten unter dem Begriff "Wohnung" scheidet aus.*)
2. Im Rahmen der Prüfung, ob ein Objekt als "Einfamilienhaus" i.S.d. §§ 656a ff. BGB zu qualifizieren ist, ist darauf abzustellen, ob eine Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzigen Haushalts nach der Aufteilung des Gebäudes und dessen sonstigen Eigenschaften unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung objektiv angelegt ist.*)
3. Das Vorhandensein einer zweiten Wohnung von untergeordneter Bedeutung steht der Qualifikation eines Objekts als "Einfamilienhaus" i.S.d. §§ 656a ff. BGB nicht entgegen (vgl. BT-Drucks. 19/15827, S. 18). Die Frage der Unterordnung ist anhand einer Gesamtbetrachtung der objektiven Gegebenheiten unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu beantworten.*)
4. Die Gestaltungs- und Nutzungsabsichten des Erwerbers spielen für die sachliche Anwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB grundsätzlich keine Rolle, vielmehr kommt es grundsätzlich allein auf den vorbestehenden Zustand des Objekts an.*)
VolltextOnline seit 24. April
IBRRS 2024, 1354OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/20
1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)
2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)
VolltextIBRRS 2024, 0982
AG Schwarzenbek, Urteil vom 28.06.2023 - 2 C 385/22 WEG
1. Zwar sind Geschäftsordnungsbeschlüsse, deren Regelungsinhalt sich auf eine konkrete Versammlung beschränkt, nicht separat anfechtbar. Bei einer Geschäftsordnungsbestimmung, die die Rededauer betrifft, handelt es aber um eine Regelung, die aller Voraussicht nach auch künftig jederzeit wieder gefasst werden kann, insbesondere wenn sie darauf abzielt, Wortbeiträge eines bestimmten Eigentümers zu beschränken, und bereits auf früheren Versammlungen ähnliche Regelungen beschlossen wurden.
2. Eine Regelung, die Redezeit auf drei Minuten zu begrenzen, widerspricht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie generell und ohne jegliche Ausnahme eine maximale Redezeit festlegt. Um der Bedeutung einzelner Tagesordnungspunkte gerecht zu werden, kann eine Begrenzung der Redezeiten aber nur dann verhältnismäßig sein, wenn bereits in der Regelung selbst Ausnahmen für schwierige und/oder besonders umfangreiche Themenkomplexe vorgesehen sind.
3. Ein Beschluss, mit dem die Einsichtnahme in Unterlagen vom Erfordernis eines genehmigenden Beschlusses abhängig gemacht wird und der weiter regelt, dass die Einsichtnahme nur durch im Grundbuch eingetragene Eigentümer erfolgen darf, ist nichtig, da den Wohnungseigentümern bereits die Kompetenz dazu fehlt, die getroffenen Regelungen im Beschlusswege zu fassen.
4. ...
VolltextOnline seit 23. April
IBRRS 2024, 1230LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 - 14 S 117/22
1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt auch für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten.
2. Bevor der Vermieter Dübellöcher selbst beseitigen kann, muss er zuvor dem Mieter erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben.
3. Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche (hier: Rückzahlung der Kaution und Schadensersatansprüche des Vermieters) steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird. Denn § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung mithin erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage.
4. Einer Aufrechnungslage steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter sein Schadensersatzbegehren zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht unverjährt i.S.v. § 215 BGB gegenübergestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR 2020, 206).
VolltextIBRRS 2024, 0846
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 - 980a C 21/23 WEG
1. Bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung besteht keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.
2. Der Verwaltervertrag geht bei der Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger über; nichts anderes gilt für die Organstellung des Verwalters.
3. Den Wohnungseigentümern steht bei der Wiederwahl der Verwaltung im Ermessenspielraum zu, der auch ein sog. Verzeihungsermessen umfasst. Es liegt im Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft, bei der (Wieder-)Bestellung des Verwalters dessen frühere Verfehlungen bei günstiger Zukunftsprognose nicht gegen ihn zu verwenden.
4. Dieser Beurteilungsspielraum ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände erneut bestellen.
5. Es wird regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn wesentliche, vor allem auch kostenintensive Maßnahmen komplett oder im Kernbereich auf den Verwalter übertragen werden, weil es dabei bleiben muss, dass die Wohnungseigentümer über wesentliche Maßnahmen selbst entscheiden müssen.
6. Auch die Auswahl eines Fachunternehmens für die Durchführung einer nicht unbedeutenden Sanierungsmaßnahme gehört zu den Kernrechten der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan, die ihnen nicht durch einen Beschluss (der Mehrheit) entzogen werden kann.
7. Ein Sanierungsbeschluss, aus dem nicht ersichtlich wird, welche Fachfirma beauftragt werden soll, ist unbestimmt.
8. Das "Wie" einer Sanierungsmaßnahme kann bei Kosten um 5.000 Euro auf die Verwaltung delegiert werden.
9. Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme dadurch umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt, diese prüft und den Auftrag an einen Anbieter erteilt.
VolltextOnline seit 22. April
IBRRS 2024, 1319LG Berlin II, Beschluss vom 11.03.2024 - 67 S 289/23
1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "erheblich" nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die "grundsätzlichen", sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95).*)
2. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der - sozialen und wirtschaftlichen - Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum.*)
VolltextIBRRS 2024, 0992
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.01.2024 - 980b C 21/23 WEG
1. Ein Rechtsschutzbedürfnis auf Änderung des Versammlungsprotokolls ist nur gegeben, wenn die Protokollberichtigung das Ziel hat, die Auslegung von Beschlüssen zu beeinflussen.
2. Das Versammlungsprotokoll dient nicht dazu, Erklärungen Einzelner, die für einen Wohnungseigentümer in eigener Sache Beweisrelevanz und/oder -wert haben könnten, zu dokumentieren.
VolltextIBRRS 2024, 1311
BGH, Urteil vom 15.03.2024 - V ZR 224/22
Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 19.06.2006 - V ZR 40/05, IBRRS 2006, 1813 = IMRRS 2006, 1126 = NJW 2006, 2773).*)
VolltextIBRRS 2024, 1233
LG Itzehoe, Beschluss vom 24.05.2023 - 11 T 46/22
Bei der Anfechtungsklage gegen einen Nichtbeschluss beschränkt sich die gerichtliche Prüfung auf die Feststellung, dass ein Beschluss nicht gefasst wurde. Eine auch nicht potentielle inhaltliche Prüfung des von dem "Nichtbeschluss" erfassten Streitgegenstands erfolgt nicht. Damit ist lediglich der Mindeststreitwert anzusetzen.
VolltextOnline seit 19. April
IBRRS 2024, 1307AG Bottrop, Urteil vom 02.04.2024 - 8 C 183/23
1. Sofern der Vermieter verstorben ist, kann der Mieter die Miete hinterlegen, wenn der neue Vermieter nicht bekannt ist.
2. Dabei müssen nach einer mit verkehrsüblicher Sorgfalt vorzunehmenden Prüfung im Zeitpunkt der Hinterlegung begründete, objektiv verständliche Zweifel über die Person des Gläubigers vorliegen, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Schuldner nach verständigem Ermessen nicht zugemutet werden kann.
3. Sofern eine Hinterlegung zu Gunsten der unbekannten Erben eines Vermieters erfolgt ist, kann der Nachweis der Empfangsberechtigung an der Hinterlegungsmasse nur durch Vorlage eines Erbscheins erfolgen, die Vorlage eines Testaments genügt nicht.
VolltextIBRRS 2024, 1280
BGH, Beschluss vom 07.03.2024 - V ZB 46/23
1. Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage ("Duplexparker") noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem ("Palettenparker") ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. sondereigentumsfähig.*)
2. Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.*)
VolltextIBRRS 2024, 1251
BGH, Urteil vom 21.03.2024 - I ZR 185/22
1. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB gestattet die sukzessive Doppelbeauftragung des Maklers in der Weise, dass zunächst mit einer Partei des Hauptvertrags eine Provision in Höhe der Hälfte der intendierten Gesamtprovision vereinbart wird und anschließend mit der anderen Partei eine Provision in Höhe der restlichen Hälfte.*)
2. Im Anwendungsbereich des § 656c BGB ist der Makler gegenüber dem Kunden nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, über alle Umstände Auskunft zu erteilen, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind.*)
3. Dem Maklerkunden kann im Falle der von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers diesem gegenüber gem. § 810 Fall 2 BGB ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrags zustehen.*)
4. Besteht zwischen dem mit der Klage geltend gemachten Anspruch und dem im Wege der Einrede erhobenen Gegenanspruch ein Abhängigkeitsverhältnis dergestalt, dass der Gegenanspruch der Überprüfung des mit der Klage verfolgten Anspruchs dient, führt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gem. § 273 BGB ausnahmsweise nicht zu einer Verurteilung des Beklagten zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) gem. § 274 BGB, sondern zur Abweisung der Zahlungsklage. So verhält es sich, wenn im Falle einer von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers der vom Makler auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommene Maklerkunde der Klage einen ihm gem. § 810 Fall 2 BGB zustehenden Anspruch auf Vorlage des mit der anderen Partei des Kaufvertrags abgeschlossenen Maklervertrags entgegenhält.*)
Online seit 18. April
IBRRS 2024, 0996LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22
1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).
2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.
3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).
VolltextIBRRS 2024, 0983
AG Dortmund, Urteil vom 31.05.2023 - 514 C 25/21
1. Ein Wohnungseigentümer als Streithelfer ist als streitgenössischer Streithelfer anzusehen.
2. Als Streitgenosse hat der streitgenössische Nebenintervenient gegenüber dem einfachen Streithelfer erweiterte Möglichkeiten, den Prozess zu beeinflussen. Insbesondere kann er selbstständig, auch bei Widerspruch der Partei, Angriffs- und Verteidigungsmittel aus deren Recht vorbringen und (sonstige) Prozesshandlungen vornehmen.
3. Im Fall der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ist der Erwerber aus eigenem Recht zur Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse und zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ungültigkeit ab dem Zeitpunkt berechtigt, in dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
4. Ist zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits eine noch vom Veräußerer erhobene Anfechtungsklage rechtshängig, bleibt dieser nach Maßgabe des § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, das Verfahren fortzuführen.
5. Wird trotz Vorliegens eines Nichtbeschlusses das Zustandekommen eines positiven oder negativen Eigentümerbeschlusses verkündet, ist hiergegen die Anfechtungsklage zu erheben.
6. Wird die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nicht eingehalten, führt dies zur Ungültigerklärung der gefassten Beschlüsse, es sei denn, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären.
7. Die Ursächlichkeit eines formellen Mangels ist erst zu verneinen, wenn eine Einflussnahme des durch den Mangel betroffenen Wohnungseigentümers auf den Diskussionsverlauf und das Abstimmungsverhalten in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann.
8. Wenn es bereits im Vorfeld zu Auseinandersetzungen und einem Polizeieinsatz kommt, und sodann ein Teil der zuvor noch erschienenen Eigentümer den Ort der Versammlung verlässt, stellt sich die Durchführung einer Eigentümerversammlung durch eine Minderheit der Eigentümer als treuwidrig dar. Eine solche Versammlung ist schon aus formellen Gründen nicht beschlussfähig.
VolltextIBRRS 2024, 1232
LG Augsburg, Beschluss vom 23.02.2023 - 42 S 641/23
1. Entscheidend für die Frage, ob eine Wohnungseigentumssache oder eine allgemeine Zivilsache vorliegt, ist die Klagebegründung; maßgebend ist hierbei allerdings nicht die jeweilige Anspruchsgrundlage, aus der die Ansprüche geltend gemacht werden, sondern ob das von Klägerseite in Anspruch genommene Recht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.
2. Wird auf das wohnungseigentumsrechtliche Gemeinschaftsverhältnis und die damit einhergehenden Treuepflichten abgestellt, liegt demnach eine Wohnungseigentumssache vor.
VolltextOnline seit 17. April
IBRRS 2024, 1241LG Stuttgart, Beschluss vom 19.05.2023 - 19 S 31/21
1. Ein Verwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden.
2. Allerdings reicht das Vorliegen eines wichtigen Grunds für sich genommen nicht aus, einen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung zu begründen. Denn auch dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch ein Ermessen, ob sie einen wichtigen Grund als Anlass zur Kündigung nehmen will, oder ob sie den Verwalter beibehalten will.
3. Solange das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf null reduziert ist, widerspricht die Ablehnung eines Beschlussantrags grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
4. Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter sieht das Gesetz nicht vor.
5. Ein Entlastungsbeschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen.
VolltextIBRRS 2024, 1231
AG Siegen, Urteil vom 27.01.2023 - 17 C 8/22
Zur Ausübung des Einsichtsrechts in die Betriebskostenbelege kann der Wohnungseigentümer seinen Mieter ermächtigen.
VolltextOnline seit 16. April
IBRRS 2024, 1244LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 - 8 S 5/23
1. Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Allerdings müssen diese baulichen Veränderungen auch erforderlich sein.
2. Erforderlichkeit bedeutet, dass der Mieter unter mehreren möglichen nur die bauliche Veränderung beanspruchen kann, die mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz, in die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter verbunden ist.
3. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.
4. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen kann nur im Einzelfall erfolgen. Erfordert der Einbau der vom Mieter begehrten bodengleichen (barrierefreien) Dusche nicht nur den Umbau des bestehenden Bades der vom Mieter bewohnten Wohnung, insbesondere die Entfernung der vorhandenen Badewanne, sondern einerseits eine größere Durchbohrung der Geschossdecke und andererseits die räumliche, optische und wohl auch akustische Beeinträchtigung des Bades der unter der Wohnung des Mieters liegenden Wohnung, muss das Interesse des Mieters, der nicht substanziiert dargetan hat, dass und welche weniger belastenden Maßnahmen bestehen, am Einbau der beantragten Duschwand zurückstehen.
VolltextIBRRS 2024, 0845
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.11.2023 - 980a C 19/23 WEG
1. Legt der Verwalter eigenmächtig gegen ein Urteil Berufung ein und informiert die Eigentümer auf einer Versammlung über das laufende Berufungsverfahren trotz ausdrücklicher Nachfragen einzelner Eigentümer nicht, so kann der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund - ohne Abmahnung - gekündigt werden.
2. Zumindest in einem Fall der Interessenkollision ist die Verwaltung gehalten, eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über den Fortgang des Rechtsstreits einzuholen, weil sie anderenfalls ein eigenes Fehlverhalten zu retten versucht.
3. Nach einer Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kann der Verwalter auch keine Vergütung mehr für die nächsten sechs Monate verlangen.
VolltextOnline seit 15. April
IBRRS 2024, 1235LG Krefeld, Urteil vom 25.10.2023 - 2 S 16/23
1. Eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, so dass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann.
2. Allerdings muss der Schaden nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen auch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein.
3. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Kündigende die Kündigungsvoraussetzungen schlüssig dargetan hat und der Kündigungsempfänger keine Veranlassung hat, daran zu zweifeln; außerdem ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt-
4. Dies ist nicht der Fall, wenn der Kündigungsempfänger die Unwirksamkeit der Kündigung/des Widerrufs kennt.
5. Zwar begründet eine Geltendmachung unbegründeter Ansprüche nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien aber ein Vertragsverhältnis oder eine sonstige Verbindung, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB darstellen.
6. Darüber hinaus muss sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung auch als vernünftig und zweckmäßig darstellen.
VolltextIBRRS 2024, 0843
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 7/23 WEG
1. Die Gemeinschaft kann einen Rechtsanwalt beauftragen, ausstehende Hausgeldforderungen einzufordern.
2. Der säumige Eigentümer hat diese Anwaltskosten zu tragen.
VolltextOnline seit 12. April
IBRRS 2024, 0820AG Rheine, Urteil vom 09.05.2023 - 14 C 44/23
1. Die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind.
2. Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. sieben Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
VolltextIBRRS 2024, 0824
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.10.2023 - 980b C 13/23 WEG
Unterscheidet die Teilungserklärung an mehreren Stellen zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, dann werden von einer Vereinbarung, nach der die Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung der Fenster in ihrem Sondereigentum zu tragen haben, die Kosten für die Instandsetzung dieser Fenster nicht erfasst; hier verbleibt es vielmehr bei der Kostentragung durch die Gemeinschaft.
VolltextIBRRS 2024, 0822
LG Landau, Urteil vom 11.08.2023 - 5 S 39/22
1. Selbst wenn die einem Eigentümer erteilte "Vollmacht" zur Geltendmachung von Auskunftsansprüchen ab der Bestellung eines neuen Verwalters erlöschen sollte und ein Rechtsstreit vom neuen Verwalter übernommen werden müsste, kann der neue Verwalter rückwirkend (selbst in der Berufungsinstanz) die Prozessführung durch den Eigentümer genehmigen.
2. Die rückwirkende Genehmigung der Prozessführung als Ganzes durch den gesetzlichen Vertreter bedarf keiner Zustimmung des Gegners.
VolltextOnline seit 11. April
IBRRS 2024, 0821LG Koblenz, Urteil vom 20.11.2023 - 2 S 29/22 WEG
1. Die Vergabe von Aufträgen an Bauunternehmen und Architekten, um Abbruch- und Abdichtungsarbeiten durchführen sowie Ausführungspläne erstellen zu lassen, ist keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung und führt zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen der Gemeinschaft. Daher muss die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Auswahl eines speziellen Angebots selbst entscheiden.
2. Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums. Die Grenze bildet die Unzumutbarkeit i.S.v. § 242 BGB.
3. Da eine Beschlussersetzung das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer beschneidet, darf sie stets nur soweit gehen wie dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist.
4. Dementsprechend ist bei einem bereits beim Abriss des Altgebäudes steckengebliebenen Bauvorhaben der zunächst anstehende Beschluss daher die Einholung eines Gutachtens zu den voraussichtlichen Kosten für die Errichtung des Gemeinschaftseigentums, damit die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Folge sachgerecht darüber entscheiden kann, ob es bei der Pflicht zur Errichtung der Wohnungseigentumsanlage (Gemeinschaftseigentum) verbleibt oder eine Ausnahme wegen Unzumutbarkeit gegeben ist.
VolltextIBRRS 2024, 0994
LG Lübeck, Urteil vom 18.01.2024 - 14 S 41/23
1. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der Kaufsache begründen.
2. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss umfasst auch solche Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren.
3. Die Entfernung vermeintlich belasteter Bauteile eines Gebäudes auf Wunsch des Käufers ist für sich noch kein Anerkenntnis einer Gewährleistungspflicht auf Seiten des Verkäufers.
VolltextOnline seit 10. April
IBRRS 2024, 1197AG Wedding, Urteil vom 03.03.2023 - 16 C 301/21
1. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über das Ausmaß des zu gewährleistenden Schallschutzes, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei jedoch grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.
2. Auch wenn der Mieter sozialüblichen Kinderlärm grundsätzlich hinnehmen muss, gilt dies jedenfalls nicht für dasjenige Mehr an Lärm, das bei Einhalten der Bauvorschriften nicht wahrnehmbar wäre.
3. Ansonsten ist Kinderlärm wie Rennen und Schreien, jedenfalls sofern der Lärm nicht regelmäßig über lange Zeit anhält, während der üblichen Tageszeiten hinzunehmen.
VolltextIBRRS 2024, 1003
AG Pforzheim, Urteil vom 27.02.2024 - 12 C 1654/23
Es kann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn ein Verwalter bestellt wird, der sich den Wohnungseigentümern zuvor nicht persönlich vorgestellt hat.
VolltextIBRRS 2024, 0895
VG Schleswig, Urteil vom 17.01.2024 - 4 A 278/21
Bei einem unterjährigen Verkauf eines Objekts, können die Vermietungsbemühungen der neuen Eigentümerin der Klägerin (Steuerpflichtige) zugerechnet werden, so dass diese die Minderung des Rohertrags gem. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (a.F.) nicht zu vertreten hat.*)
VolltextIBRRS 2024, 0997
AG Karlsruhe, Urteil vom 09.08.2023 - 3 C 294/23
1. Wird durch einen Mieter die gerichtliche Feststellung seiner Minderungsberechtigung wegen eines Mietmangels begehrt, ist ein unbezifferter Antrag zulässig.
2. Eine Klage auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung ist hinreichend begründet, wenn die Mängel substanziiert dargelegt werden.
3. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Mietminderungsquote der jeweiligen Jahreszeit entsprechend anzupassen.
4. Bei Ausfall der Heizung im Wohnzimmer ist während der Wintermonate eine Minderung um 30%, in den Sommermonaten um 5% gerechtfertigt.
VolltextOnline seit 9. April
IBRRS 2024, 1196BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 6/23
1. Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 86/21, IMR 2022, 204 = NJW-RR 2022, 733).*)
2. Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 180/21, IBRRS 2022, 3031 = IMRRS 2022, 1311 = NJW 2022, 3577).*)
IBRRS 2024, 0869
LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2024 - 14 S 31/23
1. In den Fällen, in denen das Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde, aber zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuerer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt, ist auf die Werte des neueren Mietspiegels zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
2. Die Fläche eines Balkons ist regelmäßig nur mit 25% zu berücksichtigen. Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu "normalen" Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.
3. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
VolltextIBRRS 2024, 0823
LG Rostock, Urteil vom 29.09.2023 - 1 S 132/22
1. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Bezüglich der Dauer des Verwaltervertrags gilt dies zumindest für Bestellungen vor Inkrafttreten des WEMoG.
2. Kann im Fall besonderer Dringlichkeit von der satzungsmäßigen Ladungsfrist abgesehen werden, ist dies zu bejahen, wenn eine Gemeinschaft mit 28 Wohneinheiten infolge Amtsniederlegung verwalterlos wird.
3. Sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag wird jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen.
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