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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2026, 1501

OLG Naumburg, Urteil vom 23.02.2026 - 12 U 96/25

1. Gesetzlichen Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommen in Betracht, wenn der Auftragnehmer für das Bauvorhaben notwendige oder vom Auftraggeber gewollte und später genutzte Leistungen erbracht hat, ohne dass sie (wirksam) beauftragt worden sind.

2. Die Vorschrift des § 241a BGB, wonach gegen einen Verbraucher kein Zahlungsanspruch wegen einer nicht bestellten Leistung begründet werden kann, schließt den Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag nicht aus. Denn der Ausschluss der Geschäftsführung ohne Auftrag liegt außerhalb des Schutzzwecks der Norm des § 241a BGB unter Berücksichtigung ihrer Grundlage in Art. 27 Verbraucherrechte-Richtlinie. Vielmehr schließt § 241a BGB nur Ansprüche aufgrund eines unlauteren Verhaltens aus, welches in den Fällen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag regelmäßig nicht vorliegt.*)

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IBRRS 2026, 1513

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.05.2026 - 32 U 12/25

1. Die Untersuchungs- und Rügeobliegenheit des § 377 HGB dient auch der Feststellung von Transportschäden und der Überprüfung der Begleitpapiere zur Feststellung von "Irrläufern".*)

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen, in denen § 377 HGB dergestalt abbedungen wird, dass die Wareneingangskontrolle des Käufers vollständig durch eine Warenausgangskontrolle des Verkäufers ersetzt werden soll, sind unzulässig.*)

3. Die von § 377 Abs. 1 HGB geforderte Untersuchung muss grundsätzlich nicht von derartigem Umfang und solcher Intensität sein, dass sie nach Art einer "Rundum-Untersuchung" alle irgendwie in Betracht kommenden Mängel der Ware erfasst.*)

4. Bei einem sich aufdrängenden Mangelverdacht ist der Käufer zur Wahrung seiner Mängelrechte gehalten, diesem in zumutbarer Weise nachzugehen und ihn im Falle seiner Verdichtung zum Mangelbefund nach Maßgabe des § 377 Abs. 3 HGB unverzüglich zu rügen.*)

5. Die Rügefrist beginnt in diesem Fall in dem Zeitpunkt, in dem der Käufer den Mangel im Rahmen der gebotenen Nachuntersuchung hätte feststellen können.*)

6. Bei laufender Geschäftsbeziehung der Parteien und einem großen Ordervolumen sind in der Mängelrüge Angaben erforderlich, die die Zuordnung der Mängelrüge zu einer konkreten Bestellung ermöglichen.*)

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Online seit 29. Juni

IBRRS 2026, 1474

OLG München, Beschluss vom 25.09.2023 - 9 U 7342/22 Bau

1. Ein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers muss klar, vollständig und erschöpfend die nachteiligen Folgen der vorgesehenen Werkleistung (hier: Ausführung einer Tiefgarage im Grundwasserbereich) sowie die sich daraus ergebenden Gefahren konkret aufzeigen. Der Auftraggeber muss so konkret, detailliert und vollständig informiert werden, dass er die Tragweite der Nichtbefolgung des Hinweises erkennen kann (hier bejaht).

2. Ausnahmsweise kann auch bei einem VOB/B-Vertrag ein mündlicher Bedenkenhinweis genügen.

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Online seit 25. Juni

IBRRS 2026, 1448

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.03.2025 - 22 U 64/24

1. Der Anspruch auf Vorschuss für die Kosten der Mängelbeseitigung ist zu schätzen. Dabei kommt es auf die voraussichtlich aufzuwendenden Mängelbeseitigungskosten an.

2. Baukostensteigerung sind bei der Bemessung des Vorschussanspruchs berücksichtigungsfähig.

3. Der Besteller hat Anspruch auf Vorschuss für die Maßnahmen, die den Mangel sicher beseitigen.

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Online seit 24. Juni

IBRRS 2026, 1286

OLG München, Beschluss vom 18.09.2024 - 28 U 1261/24 Bau

1. Bei einem Vertrag über die Herstellung und Montage mehrerer Trafostationen handelt es sich um einen Bauvertrag i.S.v. § 650a BGB.

2. Die Angabe eines Liefertermins in einer bestimmte Kalenderwoche ist zwar grundsätzlich kalendermäßig bestimmt bzw. bestimmbar. Ob es sich dabei jedoch auch um einen verbindlichen Liefertermin handelt, dessen Überschreitung unmittelbar - also ohne vorherige Mahnung - zum Verzug führt, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln (hier verneint).

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Online seit 23. Juni

IBRRS 2026, 1438

BGH, Beschluss vom 10.06.2026 - VII ZR 86/23

1. Vereinbaren die Parteien eines Werk- oder Bauvertrags die Leistung von Vorauszahlungen auf das zu erstellende (Bau-)Werk, liegt darin in der Regel zugleich die Vereinbarung einer Abrechnungspflicht des Unternehmers bei Beendigung des Vertrags und einer Rückzahlungspflicht bezüglich einer eventuellen Überzahlung.

2. Verlangt der Besteller die Rückzahlung behaupteter Überzahlungen, hat er zur Begründung des vertraglichen Rückforderungsanspruchs schlüssig die Voraussetzungen eines Saldoüberschusses aus einer Schlussabrechnung vorzutragen. Ausreichend ist eine Abrechnung, aus der sich ergibt, in welcher Höhe der Besteller Abschlags- oder Vorauszahlungen geleistet hat und dass diesen Zahlungen ein entsprechender endgültiger Vergütungsanspruch des Unternehmers nicht gegenübersteht.

3. Der Besteller kann sich dabei auf den Vortrag beschränken, der bei zumutbarer Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen seinem Kenntnisstand entspricht. Hat der Besteller nach diesen Grundsätzen ausreichend vorgetragen, muss der Unternehmer darlegen und beweisen, dass er berechtigt ist, die Abschlags- oder Vorauszahlungen endgültig zu behalten.

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Online seit 22. Juni

IBRRS 2026, 1401

OLG Stuttgart, Urteil vom 27.12.2024 - 3 U 184/23

1. Fällt der Sicherungszweck wegen Erlöschens der Hauptschuld weg, hat der Erwerber kein vernünftiges Interesse mehr am Behalten der Bürgschaftsurkunde. Der Bauträger kann aus eigenem Recht verlangen, dass der Erwerber die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen oder - bei Wegfall des Sicherungszwecks - auch an ihn selbst herausgibt, um der Verpflichtung zur Zahlung von Avalzinsen zu entgehen.

2. Der Bürge kann grundsätzlich die Verjährung oder Verwirkung der Hauptschuld einwenden (hier: Verwirkung von Herstellungs- und Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers gegen den Bauträger bejaht).

3. Die (Vorauszahlungs-)Bürgschaft nach § 7 Abs. 1 MaBV sichert sowohl Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung aufgrund Rücktritts oder Minderung wegen mangelhafter Ausführung als auch den Ersatz von Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln, die vor Abnahme festgestellt sind. Nicht gedeckt sind Gewährleistungsansprüche aufgrund von Mängeln, die erst nach Abnahme auftreten und nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten sind.

4. Die MaBV-Bürgschaft umfasst Rückgewähransprüche vom Zeitpunkt der Vorauszahlungen bis zur Erfüllung der in § 3 Abs. 1 MaBV genannten Voraussetzungen und der vollständigen Fertigstellung des Bauwerks.

5. Ein rechtskräftiges Urteil zwischen Bauträger und Erwerber wirkt zugunsten des Bürgen (nicht aber zu seinen Lasten). Der Bürge kann daher dem Erwerber die rechtskräftige Aberkennung der Hauptforderung im Prozess gegen den Bauträger entgegenhalten.

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Online seit 18. Juni

IBRRS 2026, 1391

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.09.2024 - 19 U 29/21

1. Der Auftragnehmer muss einen Mangel nicht beseitigen, solange es an einer fehlerfreien Vorleistung (hier: Herstellung einer Unterspannbahn für Fensteranschluss) fehlt. Die Nacherfüllung ist vorübergehend unmöglich.

2. Für die Beantwortung der Frage, ob ein Werk mangelhaft ist, kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Mit einem nach Abnahme eingetretenen Zustand allein kann die Mangelhaftigkeit eines Werks nicht begründet werden.

3. Birgt Ausführung einer Dichtung das Risiko eines Wassereintritts, ohne dass dies allein einem - bei Ausführung nach den Herstellervorgaben nicht in dieser Form zu erwartenden - Verschleiß des Dichtungsmaterials zuzuordnen wäre, liegt bereits unter Zugrundelegung des funktionalen Mangelbegriffs unabhängig von der Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ein Mangel.

4. Die Regelung des § 13 Abs. 4 VOB/B, wonach die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken vier Jahre beträgt, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, benachteiligt bei Verwendung durch den Auftragnehmer den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam, wenn die VOB/B nicht "als Ganzes" vereinbart wurde.

5. Verursacht der Auftragnehmer im Rahmen einer Mangelursachenerforschung oder -beseitigung einen neuen "Mangel" an einer bei Gefahrübergang noch mangelfreien Stelle, kann der Auftraggeber von ihm zwar Schadensersatz verlangen, nicht jedoch die Beseitigung des Mangels fordern.

Online seit 17. Juni

IBRRS 2026, 1385

OLG Karlsruhe, Urteil vom 26.09.2024 - 4 U 25/24

1. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Von Bedeutung bei der gebotenen Abwägung ist auch, ob und in welchem Ausmaß der Unternehmer den Mangel verschuldet hat.

2. Aus dem Fehlen von Mängelsymptomen (hier: Feuchtigkeitserscheinungen auf einem nicht feuchtebeständigen Estrich) kann nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, dass künftig keine Mängelerscheinungen auftreten werden und eine Mängelbeseitigung deshalb unverhältnismäßig ist (Abgrenzung zu OLG Celle, IBR 2007, 132).

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Online seit 11. Juni

IBRRS 2026, 1325

OLG Celle, Beschluss vom 23.01.2026 - 16 U 102/25

Eine nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Unternehmers vom Besteller erklärte Aufrechnung mit kündigungsbedingten Fertigstellungsmehrkosten ist wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar, wenn die aufrechenbar gegenüberstehenden Forderungen aus demselben Vertrag stammen.

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Online seit 9. Juni

IBRRS 2026, 1284

OLG Köln, Beschluss vom 13.05.2025 - 4 U 90/24

1. Die Bergschadenshaftung wegen eines Sachschadens setzt eine bereits eingetretene und noch andauernde Integritätsverletzung der Sachsubstanz voraus.

2. Allein die Möglichkeit einer zukünftigen Beschädigung unabhängig vom Wahrscheinlichkeitsgrad ihres Eintretens vermag keinen Bergschadensersatzanspruch auszulösen. Gleiches gilt für die bloße Belegenheit eines Grundstücks in einem Bergschadensgebiet.

3. Reine Vermögensschäden sind im Rahmen der Bergschadenshaftung nicht ersatzfähig.

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Online seit 8. Juni

IBRRS 2026, 1287

OLG München, Beschluss vom 25.09.2024 - 28 U 1874/24 Bau

1. Eine als "Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB" überschriebene Erklärung, die auch in der Begründung auf die Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Kündigung aus wichtigem Grund abstellt, kann nicht als Widerrufserklärung ausgelegt werden.

2. Es gibt keinen Rechtssatz, wonach mit der Beendigungserklärung eines Verbrauchers stets das für diesen günstigste Gestaltungsrecht ausgeübt wird.

3. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund kann jedenfalls dann als (hilfsweise) freie Kündigung ausgelegt werden, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Vertrag unter keinen Umständen weitergeführt werden soll (hier bejaht).

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Online seit 3. Juni

IBRRS 2025, 1506

OLG München, Beschluss vom 17.10.2023 - 28 U 1690/23 Bau

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aus dem zwischen einem Voreigentümer und einem Dritten geschlossenen Vertrag über den Erwerb von Sondereigentumseinheiten mit Ausbaurecht keinen Anspruch gegen den Dritten auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die bei Durchführung der Ausbauarbeiten entstanden sind, herleiten.

2. Ein Rechtsmittelführer, der die Verletzung einer gerichtlichen Hinweispflicht gem. § 139 ZPO geltend macht, muss darlegen, wie er auf einen entsprechenden Hinweis reagiert hätte, insbesondere was er hierauf im Einzelnen vorgetragen hätte und wie er weiter vorgegangen wäre. Nur hierdurch wird das Rechtsmittelgericht in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob die angefochtene Entscheidung auf dem geltend gemachten Verstoß gegen die Hinweispflicht beruht.

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