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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2026, 0070

OLG Schleswig, Urteil vom 17.12.2025 - 12 U 35/25

1. Nach der gesetzlichen Definition in § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB setze ein Verbraucherbauvertrag voraus, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handele, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet werde. Es reiche nicht aus, einen Erfolg zu versprechen, der auf einen Teil des Baus eines neuen Gebäudes beschränkt sei (BGH, IBR 2023, 238).*)

2. Es liegt kein Verbraucherbauvertrag und damit auch keine Formunwirksamkeit gem. § 650i Abs. 2 BGB vor, wenn die Parteien beim Bau eines Wohnanbaus von Anfang an die Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation von der Leistungsverpflichtung des Bauunternehmers ausgenommen haben. Sind nämlich die nicht auszuführenden Arbeiten so bedeutsam, dass ohne ihre Beauftragung nicht mehr eine Herstellungsverpflichtung für das Gebäude angenommen werden kann, sind die Voraussetzungen von § 650i Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob bereits die Herausnahme eines der Gewerke dazu führt, dass keine Verpflichtung zur Herstellung eines neuen Gebäudes im Sinne von § 650i BGB besteht. Jedenfalls bei Herausnahme aller drei Gewerke ist dies der Fall, denn ein Gebäude ohne Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallation ist nicht bewohnbar.*)

3. Ein Verbraucherbauvertrag, für dessen Vorliegen der Kläger darlegungs- und beweisbelastet ist, liegt auch dann nicht vor, wenn bei Vertragsschluss lediglich ein (oder wenige) Gewerke vereinbart werden und im Laufe des Vertrags weitere dazu kommen, ggfs. bis hin zu einem Gesamtbauwerk. Auch bei einer solchen sukzessiven Beauftragung liegen die Voraussetzungen für einen Verbraucherbauvertrag nicht vor (vgl. BGH, IBR 2024, 69).*)

4. Liegt ein Verbraucherbauvertrag iSv 650i BGB vor und hat der Verstoß gegen die Einhaltung der Textform des § 650i Abs. 2 BGB die Nichtigkeit des Vertrages gem. § 125 BGB zur Folge, würde dies nach der (Hilfs-)Aufrechnung des Bauunternehmers mit einem Aufwendungsersatzanspruch gem. § 670 BGB oder einem Bereicherungsanspruch gem. §§ 684, 812ff. BGB letztlich nicht zu dem Ergebnis führen, dass der Bauherr die an den Bauunternehmer geleistete Vergütung zurückerhielte.*)

5. Ein Antrag des Bauherrn auf Feststellung, dass der Bauunternehmer verpflichtet sei, den Bauherrn von notwendigen Mängelbeseitigungskosten freizuhalten bzw. diese zu erstatten, kann - ggfs. unter Einschränkung in Bezug auf die vom Bauunternehmer geschuldeten Mängelbeseitigungsarbeiten - gem. § 637 Abs. 1 BGB begründet sein. Es ist nicht erforderlich, einen Anspruch auf Zahlung eines konkreten Mängelkostenvorschusses geltend zu machen (vgl. OLG Koblenz, IBR 2018, 545).*)

6. Wenn ein solcher Feststellungsantrag erst in der Berufungsinstanz gestellt wird, ist er unter den Voraussetzungen von § 533 Nr. 2 ZPO zulässig. Dabei beschränkt sich der in der Berufungsinstanz zugrunde zu legende Tatsachenstoff nicht auf das Tatsachenvorbringen, das für die Entscheidung des Gerichts erster Instanz erheblich war. Vielmehr gelangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der gesamte in erster Instanz vorgetragene Tatsachenstoff in die Berufungsinstanz, auch wenn ihn das erstinstanzliche Gericht als unerheblich ansieht und es daher keine Feststellungen trifft (vgl. zuletzt BGH, IBR 2012, 1275 - nur online, zu einer erstmals in zweiter Instanz erhobenen Widerklage).*)

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2026, 0059

OLG Bamberg, Urteil vom 19.02.2025 - 3 UKl 13/24

In einem vom Unternehmer vorformulierten Fertighausbauvertrag sind u.a. folgende Klauseln unwirksam:

1. "Mehrkosten, die aus öffentlich-rechtlichen Vorgaben oder behördlichen Auflagen resultieren (z. B. bei Schneelasten), trägt der Bauherr."

2. "Ändert sich [die MwSt in Höhe von derzeit 19%, die in den Preisen enthalten ist] während der Laufzeit des Vertrages, so erfolgt - nach Maßgabe der gesetzlichen Regelung - eine entsprechende Korrektur zum Zeitpunkt der Änderung des Umsatzsteuersatzes."

3. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...] Werden die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt oder läuft die Festpreisbindung aus anderen von X. nicht zu vertretenden Gründen aus, ist X. berechtigt, den Gesamtpreis um jenen Prozentsatz anzupassen, um den sich der von dem statistischen Bundesamt ermittelte Baupreisindex Wohngebäude zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und dem Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks verändert hat."

4. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...]"

5. "Der Termin für den Beginn der Bauleistungen vor Ort wird eingehalten, sofern der Bauherr die vertraglichen Liefervoraussetzungen gem. Ziffer 7.1 und 7.2 dieses Vertrages termingerecht erfüllt hat, wobei sich die dort genannten Vorlaufzeiten der einzelnen Mitwirkungspflichten um die Zeiten eines etwaigen Betriebsurlaubes von X. verlängern."

6. "[Der Zeitraum für die Dauer der Bauleistungen verlängert sich auch bei] Auflagen, die durch Behörden und/ oder sonstige Institutionen erteilt werden."

[...]

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2026, 0012

LG Darmstadt, Urteil vom 31.10.2025 - 19 O 185/24

1. Auch ein Verbraucherbauvertrag ist grundsätzlich bei Abschluss unter Anwesenden sofort anzunehmen, § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Die Annahme mehrere Monate nach der Erklärung des Verbrauchers und nach Ablauf eines eingeräumten Widerrufsrechts ist nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB.*)

3. Zum Rechtsbindungswillen auf Abschluss eines Vertrages, wenn beide Parteien bereits davon ausgehen, ein Vertrag sei abgeschlossen worden.*)

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2026, 0036

KG, Urteil vom 04.07.2025 - 21 U 11/22

1. Die Vorlage einer Rechnung, in der eine Vielzahl an Tätigkeiten aufgeführt ist, die der Unternehmer ausgeführt haben will, genügt für sich genommen nicht, um Vergütungsanspruch aus einem Werkvertrag schlüssig vorzutragen.

2. Die übliche (hier: Stundenlohn-)Vergütung kann im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden, wenn nur die Höhe der Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit einem Aufwand verbunden wäre, der zu der Bedeutung dieses Teils der Gesamtforderung in keinem Verhältnis steht.

3. Die wiederholte Unterzeichnung von Stundenzetteln über einen längeren Zeitraum kann eine Anscheinsvollmacht begründen und wirkt jedenfalls hinsichtlich des in ihnen dokumentierten Zeitaufwands als deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

4. Eine Verwirkung von (hier: Vergütungs-)Ansprüchen kommt nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (Umstandsmoment). Das Institut der Verwirkung darf in seiner Anwendung nicht dazu führen, dass die gesetzliche Verjährungsregelung in weitem Maße unterlaufen wird.

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2025, 3286

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.10.2025 - 10 U 79/25

Bei richtlinienkonformer Auslegung des § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB und einer wertenden Betrachtung steht dem Verbraucher kein Widerrufsrecht zu, wenn er vor dem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag ein Angebot erhalten hat, das er eingehend prüfen konnte, er danach außerhalb von Geschäftsräumen das Angebot nachverhandelt und vom Unternehmer in dieser Situation ein abgeändertes, günstigeres Angebot erhält, das er umgehend annimmt.*)

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Online seit 6. Januar

IBRRS 2026, 0011

LG Darmstadt, Urteil vom 28.11.2025 - 19 O 61/24

1. Der Verbraucherbauvertrag ist nur in Ausnahmefällen notariell zu beurkunden, bei einer Verknüpfung zwischen dem Bauvertrag und dem Grundstückskaufvertrag.*)

2. Das Vorhandensein eines Grundstücks ist kein notwendiger Bestandteil des Verbraucherbauvertrags.*)

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2025, 3299

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2025 - 10 U 29/25

1. Bei einem Vertrag mit einem Verbraucher-Auftraggeber wird die VOB/B nur dann wirksam in den Vertrag einbezogen, wenn dem Verbraucher der Text der VOB/B überlassen wird.

2. Ein Werklohnanspruch wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Das ist anzunehmen, wenn der Auftragnehmer das Werk als abnahmereif zur Verfügung stellt und der Auftraggeber keine weitere Erfüllung mehr verlangt, sondern einen Vorschussanspruch bezüglich der Nachbesserungskosten geltend macht und die Minderung erklärt.

3. Bei einem Verstoß gegen eine DIN-Norm spricht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass es sich um einen Mangel handelt. Diese Vermutung kann widerlegt sein, wenn das Werk weder in seiner Funktion beeinträchtigt ist noch optische Mängel aufweist.

Online seit 22. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3248

OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.2025 - 24 U 21/25

1. Macht ein Grundstückseigentümer wegen Rissen an der Außenfassade seines Hauses gegen den mit der Ausführung von Straßen- und Kanalbaumaßnahmen beauftragten Unternehmer geltend, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Risse kausal durch die Bauarbeiten bedingt sind.

2. Als alternative Schadensursachen für Fassadenrisse kommen u. a. auch Vorschädigungen in der Materialbeschaffenheit des Fugmörtels, Setzungsrisse und eine Vorbelastung der Kellerräume durch anstehendes Grundwasser in Betracht.

3. Das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Das Berufungsverfahren dient in erster Linie der Überprüfung des erstinstanzlichen Urteils auf korrekte Anwendung des materiellen Rechts sowie auf Richtigkeit und Vollständigkeit der getroffenen Feststellungen und Beseitigung etwaiger Fehler.

3. Allein der Umstand, dass eine Partei die Beurteilung des von der ersten Instanz beauftragten gerichtlichen Sachverständigen nicht teilt oder für falsch hält, rechtfertigt keine Verhandlung und weitere Beweisaufnahme in zweiter Instanz oder die Einholung eines Obergutachtens.

5. Eine Beweiserhebung in der Berufungsinstanz wegen der theoretischen Möglichkeit, dass ein Sachverständiger seine Meinung ändert oder ein anderer Sachverständiger eine andere Meinung vertreten könnte, sieht die Zivilprozessordnung nicht vor.

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Online seit 19. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3277

BGH, Beschluss vom 17.12.2025 - VII ZR 56/25

Ein Vertrag über die Verpflichtung zur Lieferung, Montage und Programmierung einer Sonnenschutzsteueranlage hat die Herstellung eines Teils eines Bauwerks i.S.d. § 650a Abs. 1 Satz 1 BGB zum Gegenstand, so dass es sich um einen Bauvertrag handelt.

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Online seit 18. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3238

OLG Stuttgart, Urteil vom 09.12.2025 - 6 U 36/25

1. Der Lieferung und Installation einer Standard-Photovoltaikanlage mit Speicher an einem Wohnhaus liegt regelmäßig ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung und kein Werkvertrag zu Grunde.*)

2. Der wirksame Widerruf, in dessen Folge der Vertrag in ein Rückabwicklungsschuldverhältnis umgewandelt worden ist, lässt keinen Raum für einen danach erklärten Rücktritt vom Vertrag wegen Sachmangels.*)

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Online seit 17. Dezember 2025

IBRRS 2025, 2813

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.10.2025 - 10 U 113/24

1. Leistet der Auftragnehmer verbotene Schwarzarbeit, indem er den auf den Arbeitslohn entfallenden Teil der Vergütung in bar und ohne Rechnungsstellung verlangt und entgegengenommen hat, ist der geschlossene Vertrag insgesamt unwirksam.

2. Das Gericht ist an einen übereinstimmenden Parteivortrag, dass keine "Ohne-Rechnung-Abrede" getroffen worden sei, nicht gebunden.

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