Räumung Teil I: Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Eine Kündigung muss nicht heißen, dass die Mieter auch tatsächlich ausziehen. Selbst hinauswerfen darf der Vermieter sie allerdings nicht. Hier bleibt ihm nur das Mittel der Räumungsklage. Durch sie erlangt der Vermieter einen vollstreckbaren Titel in Form eines Gerichtsurteils. Damit wiederum kann er die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher veranlassen.
Warum braucht man eine Räumungsklage?
Wenn ein Vermieter zwangsweise einen Mieter aus der Wohnung entfernen möchte, darf er dies nur mit offizieller Unterstützung tun. Tätig werden darf allein der Gerichtsvollzieher als staatliches Organ. Denn: Durch eigenmächtiges Handeln macht sich der Vermieter strafbar. Allerdings wird der Gerichtsvollzieher nur aktiv, wenn man ihm einen sogenannten vollstreckbaren Titel vorlegt. Dieser ist die Grundlage für die Vollstreckungsmaßnahme. Ein solcher Titel ist das Gerichtsurteil, welches mithilfe einer Räumungsklage erzielt wird.
Was sind die Voraussetzungen einer Räumungsklage?
Die Klage kann man nur erheben, wenn das Mietverhältnis beendet ist - wenn also entweder eine fristlose Kündigung stattgefunden hat oder nach einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Bei einem Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis auch einfach durch Zeitablauf.
Allerdings kann der Vermieter nicht kündigen, wie und wann er will. Vielmehr braucht er ein "berechtigtes Interesse" an der Kündigung. Dieses kann zum Beispiel in einem Eigenbedarf an der Mietwohnung bestehen. Ein Grund für eine Kündigung kann auch ein Zahlungsverzug des Mieters sein.
Insbesondere bei einer Verletzung mietvertraglicher Pflichten muss vor der Kündigung eine erfolglose Abmahnung stattgefunden haben. Zieht der Mieter nach Ende des Vertrages nicht aus, obwohl der Vermieter ihn dazu aufgefordert hat, sollte dieser ihm - auch bei einer fristlosen Kündigung - zunächst eine Räumungsfrist von zum Beispiel zwei Wochen setzen. Denn ein sofortiger Auszug ist unrealistisch. Ist er nach Fristablauf nicht ausgezogen, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.
Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage - aus Sicht des Vermieters?
Um Räumungsklage zu erheben, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Klageschrift einreichen und auf Räumung der Wohnung klagen. Dafür zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Wohnung befindet. In der Klageschrift muss der Vermieter begründen, warum der Mieter ausziehen soll - er muss also seinen Grund für die Kündigung angeben. Der Mietvertrag und wenn nötig weitere Beweismittel sind der Klageschrift beizufügen.
Wichtig ist, dass sich die Klage gegen alle erwachsenen Bewohner der Wohnung richtet. Dies müssen nicht nur die Personen sein, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Ein Räumungsurteil bezieht sich immer auf bestimmte Personen. Und nur diese wird der Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernen. Auch Partner, Familienangehörige oder Untermieter müssen also im Urteil genannt sein, Kinder allerdings nicht.
Bei Einreichen der Klage muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Dann wird das Amtsgericht einen Termin für eine Verhandlung bestimmen. In deren Rahmen werden Mieter und Vermieter angehört und Beweise geprüft. Am Ende erfolgt das Urteil. Wenn es für den Vermieter positiv ausfällt, kann er damit den Gerichtsvollzieher aufsuchen und diesen mit der Räumung beauftragen.
Ungeduld lohnt sich nicht
Vermieter sollten sich davor hüten, die Räumungsklage schon einzureichen, bevor ein mit dem Mieter vereinbarter Auszugstermin verstrichen ist. In diesem Fall verliert der Vermieter den Räumungsprozess und muss alle Kosten tragen (OLG Dresden, Urteil vom 25.11.14, Az. 5 W 1310/14).
Benötige ich einen Rechtsanwalt?
Zuständig für eine Räumungsklage über Wohnräume sind die Amtsgerichte. Hier besteht in erster Instanz noch kein Anwaltszwang. Allerdings ist ein Rechtsanwalt trotzdem unbedingt zu empfehlen, da sowohl bei der Kündigung als auch bei der Klage eine Vielzahl von Fehlern möglich sind.
Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage - aus Sicht des Mieters?
Aus Sicht des Mieters beginnt das Räumungsverfahren mit der Zustellung der Klageschrift durch das Gericht. Ihm wird dabei eine kurze Frist gesetzt, um zu reagieren. Hält er die Kündigung für unrechtmäßig oder nicht gerechtfertigt, kann er jetzt Argumente vorbringen. Auch für den Mieter ist es sinnvoll, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der die Kündigung auf ihre Wirksamkeit hin prüfen kann. Der Anwalt wird die Gegenargumente der Mieterseite als Schriftsatz bei Gericht einreichen. Zur mündlichen Verhandlung bei Gericht sollte auch der Mieter erscheinen. Reagiert er nicht auf die Klageschrift und die Ladung zum Termin, findet dieser ohne ihn statt und es wird sehr wahrscheinlich einfach ein Versäumnisurteil erlassen. Dieses ergeht im Sinne des Vermieters.
Nutzungsentschädigung nach Vertragsende
Ist ein Mietvertrag beendet, bedeutet dies nicht "kostenfreies Wohnen". Der Vermieter hat das Recht, für die Zeit, in der der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung bleibt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu fordern.
Seit der Mietrechtsreform von 2013 kann der Vermieter bei Räumungsklagen wegen Mietrückständen eine gerichtliche Sicherungsanordnung beantragen. Eine solche vom Gericht erlassene Anordnung verpflichtet den Mieter, während des laufenden Räumungsverfahrens eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Bürgschaft oder Bargeld handeln. Weigert sich der Mieter, kann eine beschleunigte Räumung stattfinden. Diese wird durch eine einstweilige Verfügung angeordnet (§ 940a Abs. 3 Zivilprozessordnung).
Wie können sich Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?
Der wirksamste Weg besteht darin, schon auf die Klageschrift mit Gegenargumenten zu antworten und die Wirksamkeit der Kündigung anzuzweifeln. Bei Mietrückständen kann zum Beispiel eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln der Wohnung ein gutes Argument sein. Die Mietminderung muss allerdings vor der Kündigung auch tatsächlich stattgefunden heben und die Mängel müssen beweisbar sein. Geht es um ein Fehlverhalten wie etwa Lärmbelästigung oder Verstöße gegen die Hausordnung, können Zeugenaussagen helfen.
Mieter sollten wissen, dass sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen durch eine Zahlung des gesamten Mietrückstandes abwenden können. Dafür hat der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage durch das Gericht noch zwei Monate Zeit. Möglich ist dies aber nur bei einer fristlosen Kündigung.
Unbedingt sollte der Mieter vor Schluss der mündlichen Verhandlung für den Fall eines Räumungsurteils eine Räumungsfrist beantragen.
Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?
Die Kosten einer Räumungsklage sind vom Streitwert abhängig. Bei der Kündigung eines Mietvertrages verwendet man als Streitwert üblicherweise die Kaltmiete für ein Jahr. Danach berechnet man mithilfe von Gebührentabellen die Anwalts- und die Gerichtskosten. Diese Kosten muss derjenige tragen, der den Prozess verliert. Vermieter müssen allerdings wissen, dass sie für ihren Anwalt und für die Gerichtskosten Kostenvorschüsse zu leisten haben. Kann der Mieter am Ende nicht zahlen, ist dieses Geld verloren. Der Vermieter muss den Mieter ggf. auf diese Kosten verklagen. Wenn ein Urteil in seinem Sinne ergeht, kann er daraus immerhin 30 Jahre lang vollstrecken - vielleicht hat der Mieter ja später wieder Geld. Vermieter, die nicht ausreichend Geld für eine Klage haben, können bei Gericht Prozesskostenhilfe beantragen.
Praxistipp
Weitere Kosten entstehen dem Vermieter für die eigentliche Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Mehr dazu in Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab? Eine Zwangsräumung birgt viele juristische Fallstricke. Vermieter und auch Mieter sollten sich im Ernstfall durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)