Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

(11.02.2019) Durch eine Kündigung wird zwar das Mietverhältnis beendet. Dies gewährleistet aber noch lange keine freie Wohnung. Womit müssen Vermieter rechnen - und wie können Mieter reagieren?

Viel Zeit kann vergehen zwischen dem Urteil auf eine erfolgreiche Räumungsklage des Vermieters hin und der eigentlichen Zwangsräumung einer Mietwohnung. Der Gesetzgeber möchte zwar durchaus die Vermieter vor zahlungsunfähigen Mietern schützen. Er will andererseits aber auch eine Zunahme von Obdachlosigkeit vermeiden. Mietern, die vom Gericht zur Räumung ihrer Wohnung verurteilt wurden, werden meist verschiedene Räumungsfristen und Aufschübe eingeräumt. Wer als Mieter in diese Lage kommt, sollte die so gewonnene Zeit unbedingt zur Wohnungssuche nutzen.

Wie läuft eine Räumung ab?
Wenn das Gericht bei einer Räumungsklage zugunsten des Vermieters urteilt, kann es dem Mieter zuerst einmal eine Räumungsfrist setzen. Meist passiert dies auf Antrag des Mieters hin, das Gericht kann die Frist aber auch von Amts wegen festsetzen.
Mieter sollten wissen, dass sie den Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist in der Regel vor Ende der mündlichen Verhandlung bei Gericht stellen müssen. Oft wird dann eine Räumungsfrist von zwei bis drei Monaten festgesetzt. Bis zwei Wochen vor Fristablauf können die Mieter dann einen Antrag auf Fristverlängerung stellen. Die Räumungsfrist darf allerdings nicht über einem Jahr liegen. Ein Antrag auf eine Räumungsfrist sollte auch begründet werden - zum Beispiel damit, dass man mit Kind und Kegel so schnell keine andere Wohnung findet und die Unterbringung in einer Notunterkunft droht. Wenn der Mieter nach Fristablauf immer noch nicht aus der Wohnung ausgezogen ist, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil als Vollstreckungstitel den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Allerdings muss er als Auftraggeber zuerst einen Kostenvorschuss zahlen.

Wie geht der Gerichtsvollzieher bei der Räumung vor?
Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher darf erst stattfinden, wenn die vom Gericht gesetzte Räumungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Mieter ausgezogen ist. Es liegt allerdings im Ermessen des Gerichtsvollziehers, zuvor schon einen Termin für die Räumung festzusetzen, damit diese dann gleich nach Fristablauf stattfinden kann. Dem Mieter muss der Gerichtsvollzieher den Räumungstermin rechtzeitig mitteilen. Denn dieser muss die Chance haben, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. Zwischen der Benachrichtigung über den Termin und dem Räumungstermin liegen meist drei Wochen. Die Einzelheiten der Zwangsräumung sind in Landesvorschriften geregelt (Geschäftsanweisungen für Gerichtsvollzieher, GVGA).

Wie kann sich der Mieter vor der Zwangsräumung schützen?
Der Mieter kann bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin beim Gericht einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Wenn das Gericht seinem Antrag stattgibt, kann es Vollstreckungsmaßnahmen wie die Räumung ganz oder teilweise aufheben oder einstweilen einstellen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Zwangsräumung auch unter Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen außergewöhnlicher Umstände für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht mehr vereinbar ist.

Beispiele für anerkannte Härtegründe sind nach dem Bundesgerichtshof (Az. I ZB 15/13):
- Suizidgefahr des Mieters,
- eine Räumung würde mehrere Umzüge in kurzer Zeit erforderlich machen, weil die endgültige neue Wohnung erst kurz nach dem Räumungstermin frei wird,
- die Mieterin befindet sich im Mutterschutz.

Ein Räumungsschutz kann durchaus auch über längere Zeiträume gewährt werden. Allerdings legen die Gerichte dann auch strengere Maßstäbe an die Härtegründe an. Wie lang der Räumungsaufschub dann tatsächlich ausfällt, richtet sich nach dem Einzelfall.

Was genau passiert bei der Zwangsräumung?
Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter "außer Besitz" der Wohnung. Das heißt: Er kann den Mieter und alle anderen im Räumungsurteil erwähnten Personen aus der Wohnung entfernen. Wenn nötig kann er dafür die Polizei hinzuziehen. Üblich ist ein Austausch der Schlösser. Bei einer klassischen Zwangsräumung lagert der Gerichtsvollzieher die Möbel und die sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition in entsprechenden Lagerräumen ein. Offensichtlichen Müll darf er vernichten. Der Mieter hat einen Monat lang Zeit, seine Sachen beim Gerichtsvollzieher abzuholen - wenn er die Lagerkosten bezahlt. Ansonsten wird sein Eigentum öffentlich versteigert.
Es kommt allerdings auch vor, dass der Vermieter von seinem gesetzlichen Pfandrecht an den Sachen des Mieters Gebrauch macht. Auch in diesem Fall hat der Mieter einen Monat Zeit, um die Gegenstände gegen Geld auszulösen.

Was passiert mit den Sachen des Mieters?
Nicht alles darf allerdings einfach vernichtet oder gepfändet werden. Eine ganze Reihe von persönlichen Gegenständen sind unpfändbar. Sie müssen dem Mieter ohne Diskussion herausgegeben werden. § 811 der Zivilprozessordnung zählt solche Gegenstände auf. Einige Beispiele:

- Sachen, die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen, insbesondere Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte,
- Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel für vier Wochen,
- Tiere,
- Gegenstände, die der Mieter für seinen Beruf braucht (Werkzeug, Laptop, Arbeitskleidung),
- Schulbücher und religiöse Bücher,
- Persönliche Papiere (Ausweispapiere, Geburtsurkunde, Zeugnisse), Familienpapiere, Haushaltsbücher, Trauringe, Orden,
- Hilfsmittel wie Prothesen, Brillen etc.

Macht der Vermieter sein Pfandrecht an Sachen des Mieters geltend und sind diese kein offensichtlicher Müll, hat er die Gegenstände sorgsam aufzubewahren. Auch Möbel und Elektrogeräte dürfen also nicht einfach irgendwie verschwinden, ohne dass der Mieter innerhalb der Frist Gelegenheit bekommt, diese auszulösen. Ein Verkauf kann nicht einfach durch den Vermieter selbst stattfinden, sondern nur im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung. Der Vermieter kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn Dinge verschwinden oder er Gegenstände voreilig vernichtet. Hier gibt es ein gewisses Risiko, denn: Was Müll ist, liegt im Auge des Betrachters. Und zwischen lauter unwichtigem Papierkram können sich wichtige Unterlagen des Mieters verbergen.

Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung und wie hoch sind diese?
Die Kosten der Zwangsräumung können dem Mieter auferlegt werden. Allerdings bleibt dies oft Theorie. Denn Mieter, die zwangsweise aus der Wohnung entfernt werden müssen, sind in aller Regel nicht zahlungskräftig. Der Vermieter hat dem Gerichtsvollzieher zuerst einmal also einen Kostenvorschuss für die Kosten der Räumung zu zahlen. Denn der Gerichtsvollzieher erhebt selbstverständlich Gebühren für seine Tätigkeit, hinzu kommen Kosten für den Schlüsseldienst, die Spedition und das Einlagern der Sachen des Mieters. Für die Räumung einer Dreizimmerwohnung können durchaus Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro anfallen.

Wie funktioniert die sogenannte Berliner Räumung?
Dieses Räumungsverfahren wurde in Berlin entwickelt und gilt seit der Mietrechtsreform von 2013 bundesweit als gesetzlich zulässig. Es ist damit kein Muss, sondern eine Möglichkeit. Es zeichnet sich dadurch aus, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend macht. Der Gerichtsvollzieher bringt den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung. Die Sachen des Mieters bleiben aber, wo sie sind. Kosten für Spedition und Lagerung fallen nicht an. Der Mieter kann sein Eigentum vom Vermieter herausverlangen - bei unpfändbaren Sachen geht dies ohne Weiteres (s.o.) und bei pfändbaren Sachen muss er die Gegenstände ggf. gegen Geld auslösen. Bei diesem Verfahren spart man zwar Kosten. Der Vermieter kann die Wohnung aber zunächst nicht weiter vermieten, weil die Sachen des Mieters noch darin sind - und um die Weitervermietung wird es ihm in erster Linie ja gehen.

Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?
Pauschal lässt sich schwer sagen, wie lange das Verfahren von der Erhebung der Räumungsklage bis hin zur Zwangsräumung der Wohnung dauert. Hier spielt die Arbeitsbelastung des Gerichts genauso eine Rolle, wie die persönliche Situation des Mieters. Denn dieser kann unter Umständen durch das Vorbringen eines Härtefalles eine längere Räumungsfrist erreichen. In vielen Fällen kann man von sechs bis zwölf Monaten als Verfahrensdauer ausgehen.

Sonderfall: Der unbekannte Untermieter
Untermieter können bei einer Räumung Probleme bereiten. Wenn der Vermieter weiß, dass sich ein Untermieter in der Wohnung befindet, kann er die Räumungsklage gleich auch auf diesen beziehen. Dies muss er auch, denn der Gerichtsvollzieher darf keine Personen aus der Wohnung entfernen, deren Name nicht im Räumungstitel genannt ist. Was geschieht nun aber, wenn gerade am Tag der Räumung ein bis dahin unbekannter Untermieter in der Wohnung auftaucht?
Seit 2013 sind Vermieter hier nicht mehr ganz so wehrlos. Sie können in diesem Fall beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen, mit der auch die Räumung gegen den Untermieter angeordnet wird. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 940a Absatz 2 der Zivilprozessordnung. Mit einer solchen einstweiligen Verfügung kann der Gerichtsvollzieher dann auch den Untermieter vor die Tür setzen.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)