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Gewerberaummiete

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023 - 3 W 23/23

1. Auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Diese Voraussetzung ist aber regelmäßig erst dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung bereits untersagt hat.

2. Verpflichtet sich der Vermieter zur Beschaffung einer Nutzungsänderungsgenehmigung binnen einer bestimmten Frist, so hat er die Pflicht, diese an den Mieter herauszugeben.

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 IMR 2023, 507

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/22

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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 IMR 2023, 366

Gewerberaummiete

LG Itzehoe, Urteil vom 30.07.2021 - 9 S 97/20

Während der behördlich angeordneten pandemie-bedingten Schließung liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, so dass die Miete in dieser Zeit um 25% reduziert ist.

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 IMR 2021, 463

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20

1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

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Gewerberaummiete

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)

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 IMR 2021, 153

Gewerberaummiete

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 - 206 C 76/20

1. Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

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 IMR 2021, 73

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

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 IMR 2020, 499

Mietrecht

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.*)

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)

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Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

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 IMR 2019, 1010 (nur online)

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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