Gesamtsuche

Bauvertrag

OLG Köln, Urteil vom 31.01.2019 - 3 U 125/15

1. Einer Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohnanspruch bedarf es nicht, wenn der Auftraggeber nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangt, sondern er etwa wegen Mängeln nur noch auf Zahlung gerichtete Ansprüche oder lediglich Gegenansprüche geltend macht. Dadurch wird das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis umgewandelt.

2. Ein Abrechnungsverhältnis tritt auch ein, wenn die Abnahme des Werks ernsthaft und endgültig abgelehnt wird, der Auftraggeber also - aus welchen Gründen auch immer - erklärt, er werde die Werkleistung des Unternehmers überhaupt nicht (also nie) abnehmen.

3. Die Frage, ob ein vom Auftraggeber ausgesprochenes Hausverbot zum Vorliegen eines Abrechnungsverhältnisses führt, ist differenziert zu beantworten. Das Hausverbot darf nicht isoliert betrachtet werden, vielmehr ist auch der Kontext zu berücksichtigen, in dem dieses Hausverbot ausgesprochen wurde.

4. Auch die Veräußerung des Objekts lässt das Erfordernis der Abnahme nicht entfallen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Auftraggeber durch die Veräußerung weitere Nachbesserungen verhindert und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass er nur noch an einer abschließenden Regelung des Rechtsverhältnisses interessiert ist.

5. Der Auftragnehmer kann trotz fehlender Abnahme Ansprüche aus seiner Schlussrechnung geltend machen, wenn der Auftraggeber sich in Verzug mit der Annahme der Mängelbeseitigung befindet.

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Bauvertrag

OLG Nürnberg, Urteil vom 20.12.2018 - 13 U 427/17

1. Unwesentliche Änderungsleistungen (hier: Verlegung eines Schaltschranks) führen nicht zu einer Verschiebung des vereinbarten Einbautermins.

2. Beginnt der Auftragnehmer mit der Ausführung seiner Leistung nicht zum vereinbarten Termin, muss ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Leistung setzen, wenn er vom Vertrag zurücktreten will.

3. Fehlt es an einer Vereinbarung über die Länge der Frist, beurteilt sich die Angemessenheit der Fristlänge aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach objektiven Maßstäben. Auszugehen ist in erster Linie von der Natur des fraglichen Geschäfts, so dass die Nachfrist umso kürzer sein kann, je dringlicher nach dem Vertrag das Interesse des Auftraggebers an einer pünktlichen Leistung des Auftragnehmers ist.

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 IBR 2021, 402

Bauvertrag

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.11.2018 - 12 U 25/16

1. Verlangt der Auftragnehmer eine zusätzliche Vergütung für die Erbringung einer sog. Nachtragsleistung, muss er darlegen und beweisen, dass ihn der Auftraggeber oder dessen rechtsgeschäftlicher Vertreter die Ausführung der nicht vereinbarten Leistung angeordnet hat.

2. Einer Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch des Auftragnehmers bedarf es nicht mehr, wenn der Auftraggeber nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangt, sondern lediglich noch auf Zahlung gerichtete Gewährleistungsrechte geltend macht und somit ein Abrechnungsverhältnis zwischen den Parteien eingetreten ist.

3. Der Auftraggeber kann sich im VOB-Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Prüffrist nicht mehr auf die fehlende Prüfbarkeit der Schlussrechnung berufen.

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 IBR 2019, 183

Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.09.2018 - 29 U 55/17

1. Will der Auftraggeber einen VOB-Bauvertrag wegen eines ungenehmigten Nachunternehmereinsatzes aus wichtigem Grund kündigen, muss er dem Auftragnehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben.

2. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist nur wirksam, wenn sie innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund erklärt wird.

3. Eine aus wichtigem Grund erklärte Kündigung ist als sog. freie Kündigung zu bewerten, wenn kein Kündigungsgrund vorliegt.

4. Die Vergütung für die nach einer freien Kündigung nicht erbrachten Teilleistungen unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

5. Eine Bürgschaft "durch sicherungsweise Verpfändung des Mietertragskontos" stellt eine Verpfändung von Forderungen dar und ist keine taugliche Sicherheit i.S.v. § 648a BGB a.F. (§ 650f BGB).

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 IBR 2020, 64

Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 31.07.2018 - 28 U 3161/16 Bau

1. Will der Auftragnehmer in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber die VOB/B einbeziehen, muss er dem Auftraggeber einen Text der VOB/B aushändigen. Ein bloßer Verweis auf die VOB/B in seinem Angebot reicht nicht aus.

2. Der Auftraggeber kann im BGB-Bauvertrag bereits vor der Abnahme Mängelrechte geltend machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist.

3. Der Auftraggeber muss dem Auftragnehmer keine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig und ernsthaft verweigert. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Auftragnehmer durch seine Erklärungen und sein Verhalten eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und es damit ausgeschlossen erscheint, dass er sich durch eine Aufforderung zur Leistung umstimmen lässt.

4. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung mit der Auffassung, Mängel lägen nicht vor, beharrlich sogar dann verweigert, wenn die Mängel durch ein Gutachten im selbständigen Beweisverfahren bestätigt sind und auch im Gerichtsverfahren die Mängelbeseitigungspflicht bestritten wird.

5. Den Auftraggeber trifft an der Entstehung eines Mangels ein (geringes) Mitverschulden, wenn er vor der Sanierung einer Sichtbetonfassade keine Instandsetzungsplanung durchgeführt bzw. keinen Planer hiermit beauftragt hat.

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 IBR 2018, 614

Bauträger

LG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2018 - 4 O 118/17

1. Die Verjährungsfrist bezüglich Ansprüchen aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt abschließend erst zu laufen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat.

2. Fehlt eine vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einzelnen Erwerbern, kann sich der Bauträger grundsätzlich immer noch auf eine konkludente Abnahme berufen.

3. An eine konkludente Abnahme sind hohe Anforderungen zu stellen.

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 IBR 2018, 1033 (nur online)

Bauvertrag

OLG Celle, Urteil vom 15.06.2017 - 6 U 2/17

1. Rügt der Auftraggeber kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Mängel und verzichtet der Auftragnehmer auf die Erhebung der Einrede der Verjährung, ohne diesen Verzicht zeitlich zu begrenzen, verjähren etwaige Mängelansprüche des Auftraggebers in 30 Jahren.

2. Ein Abzug "neu für alt" ist nicht vorzunehmen, wenn der Auftraggeber knapp 20 Jahre nach Errichtung des Gebäudes eine neue Fassade erhält, er aber 15 Jahre mit einer mangelhaften Fassade hat vorlieb nehmen müssen, weil der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachgekommen ist.

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 IBR 2018, 263

Bauträger

OLG München, Urteil vom 09.05.2017 - 28 U 2050/16 Bau

1. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz für Mangelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

2. Der Auftraggeber genügt im Allgemeinen seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel, aus dem er Rechte herleitet, in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (Symptomtheorie). Erforderlich ist somit nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden.

3. Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Formularklausel, wonach das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter bei gleichzeitiger Bestimmung des Erstverwalters durch den Bauträger erfolgt, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

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 IBR 2018, 511

Bausicherheiten

OLG München, Beschluss vom 06.03.2017 - 28 U 4449/16 Bau

1. Welche Frist zur Leistung einer Bauhandwerkersicherung gem. § 650f BGB (§ 648a BGB a.F.) angemessen ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmen. In der Regel ist eine Frist von sieben bis 10 Tagen angemessen.

2. Handelt es sich beim Besteller allerdings um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, ist eine Frist von acht Wochen als angemessen anzusehen.

3. Kündigt der Unternehmer den Vertrag, ohne den Ablauf einer angemessenen Frist für die geforderte Sicherheitsleistung abzuwarten und obwohl ihm der Besteller seine Bereitschaft zur Sicherheitsleistung deutlich signalisiert hat, ist der Besteller zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne vorherige Fristsetzung berechtigt.

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Bauvertrag

OLG München, Beschluss vom 08.08.2016 - 28 U 1483/16 Bau

1. Erklärt der Auftragnehmer, dass die Mängelbeseitigung stattgefunden hat und der Mangel behoben wurde, liegt darin ein die Verjährung der Gewährleistungsansprüche unterbrechendes Anerkenntnis.

2. Das Anerkenntnis erfasst die sich aus der eigentlichen Mangelursache ergebenden Ansprüche, nicht nur die erkannten Mangelerscheinungen.

3. Handelt es sich beim Auftraggeber um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Anerkenntnis auch gegenüber dem Verwalter abgegeben werden.

4. Befindet sich der Auftragnehmer mit der Beseitigung des Mangels im Verzug, kann der Auftraggeber den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Zu erstatten sind die Kosten, die für die Mängelbeseitigung erforderlich gewesen sind.

5. Für die Bewertung der Erforderlichkeit ist auf den Aufwand und die damit verbundenen Kosten abzustellen, die der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung aufwenden konnte und musste, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln muss. Das damit einhergehende Prognoserisiko trägt der Auftragnehmer.

6. Ein Materialwechsel (hier: Ausführung des Daches mit Edelstahl statt mit Zink) führt nicht zu einem kompletten Wegfall des diesbezüglichen Erstattungsanspruchs, sondern allenfalls zu einer Reduzierung der erstattungsfähigen Kosten.

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 IBR 2019, 131

Bauvertrag

OLG München, Beschluss vom 13.07.2016 - 28 U 1483/16 Bau

1. Erklärt der Auftragnehmer, dass die Mängelbeseitigung stattgefunden hat und der Mangel behoben wurde, liegt darin die Verjährung der Gewährleistungsansprüche unterbrechendes Anerkenntnis.

2. Das Anerkenntnis erfasst die sich aus der eigentlichen Mangelursache ergebenden Ansprüche, nicht nur die erkannten Mangelerscheinungen.

3. Handelt es sich beim Auftraggeber um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Anerkenntnis auch gegenüber dem Verwalter abgegeben werden.

4. Befindet sich der Auftragnehmer mit der Beseitigung des Mangels im Verzug, kann der Auftraggeber den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Zu erstatten sind die Kosten, die für die Mängelbeseitigung erforderlich gewesen sind.

5. Für die Bewertung der Erforderlichkeit ist auf den Aufwand und die dahin verbundenen Kosten abzustellen, welche der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung aufwenden konnte und musste, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln muss. Das damit einhergehende Prognoserisiko trägt der Auftragnehmer.

6. Ein Materialwechsel (hier: Ausführung des Daches mit Edelstahl statt mit Zink) führt nicht zu einem kompletten Wegfall des diesbezüglichen Erstattungsanspruchs, sondern allenfalls zu einer Reduzierung der erstattungsfähigen Kosten.

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Bauvertrag

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.03.2016 - 2-24 O 15/08

1. Eine Anfechtung der Abnahmeerklärung (§ 123 BGB) wegen arglistiger Täuschung oder Organisationsverschulden muss konkret für jeden einzelnen Mangel dargelegt und nachgewiesen werden. Es gilt hinreichend darzulegen, dass bestimmte bekannte Mängel vorsätzlich verschwiegen (Arglist) oder der Kenntnis durch eine entsprechende Organisation entzogen (Organisationsverschulden) wurden.

2. Hierbei reicht das Rügen von Fehlen von Nachweisen ohne Angabe, welche Nachweise konkret begehrt werden und inwiefern das Fehlen der Nachweise auf einem Organisationsverschulden oder einer Arglist des Unternehmens beruhen soll, nicht aus.

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 IBR 2016, 380

Bauträger

BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15

1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.*)

2. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.*)

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Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 10.11.2015 - 9 U 4218/14 Bau

Der Kostenvorschussanspruch beim VOB/B-Vertrag gegen den Unternehmer ist infolge stillschweigender Abnahme des Bauherrn verjährt. Die konkludente Abnahme kann im Einzelfall bei nur scheinbar mangelfreier Fertigstellung der Leistungen des Unternehmers aus der Ingebrauchnahme seiner Leistungen und Bezahlung seiner Werklohnschlussrechnung folgen.*)

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 IBR 2016, 11

Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.10.2015 - 16 U 56/15

1. Bei einer aus natürlichen Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einer Vertrautheit mit der VOB/B nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Für die Vereinbarung der VOB/B ist es deshalb erforderlich, dass die Gemeinschaft vom Auftragnehmer vor Vertragsabschluss in die Lage versetzt wird, sich in geeigneter Weise Kenntnis von der VOB/B zu verschaffen.

2. Eine Kündigung des Bauvertrags durch den Auftragnehmer wegen Annahmeverzugs des Auftraggebers setzt voraus, dass dem Auftraggeber die Leistung so angeboten wird, wie sie sie nach dem Vertrag zu bewirken war (hier verneint).

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 IBR 2016, 139

Bauvertrag

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

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Bauträger

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.02.2015 - 4 U 114/14

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gilt", benachteiligt einen Nachzügler unangemessen und ist deshalb unwirksam. Hat keine (förmliche) Abnahme stattgefunden, haben die Verjährungsfristen für Mängelansprüche auch noch nicht begonnen.

2. Die Vorschrift des § 637 BGB, wonach der Besteller wegen eines Mangels des (Bau-)Werks nach erfolglosem Fristablauf den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, findet auch vor der Abnahme des Werks Anwendung.

3. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen, wenn sie von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch macht.

4. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, dass eine Partei einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen kann, ist kein "vereinbartes Begutachtungsverfahren" im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB und hemmt die Verjährung nicht.

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Bauvertrag

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2015 - 2-31 O 205/12

1. Die Innensanierung von Trinkwasserrohrleitungen mit dem Epoxidharz Typ LSE-001 NA entspricht nicht den anerkannten Regeln der Technik.

2. Der Hinweis im Angebot des Auftragnehmers, dass „das LSE-System als einziges Unternehmen die Zulassung nach Leitlinie A 1 des Umweltbundesamtes für das Epoxidharz Typ LSE-001 NA, besitzt.“ stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar.

3. Wurde mit den Arbeiten noch nicht begonnen, mithin noch kein Werk hergestellt, finden auf Leistungsstörungen nicht die §§ 633 ff. BGB Anwendung, sondern die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff. BGB.

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Bauvertrag

LG Düsseldorf, Urteil vom 09.09.2014 - 16 O 252/10

1. Der Besteller darf einen Mangel grundsätzlich erst dann selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn er dem Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

2. Eine Fristsetzung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Unternehmer die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Hierzu genügt es, wenn er seine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet oder wenn er die Beseitigung des Mangels in anderer Weise abschließend ablehnt.

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 IBR 2015, 72

Bauvertrag

OLG Celle, Urteil vom 28.05.2014 - 14 U 188/13

1. Beseitigt der Auftragnehmer einen Mängel trotz Fristsetzung nicht, kann der Auftraggeber einen Kostenvorschuss in Höhe der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen. Er darf dabei grundsätzlich den sichersten Weg der Mangelbeseitigung wählen und muss sich nicht auf die billigste Variante verweisen lassen.

2. Dessen ungeachtet ist der Auftraggeber dazu verpflichtet, die Nachbesserungskosten in angemessenen Grenzen zu halten. Stehen zur Beseitigung eines Mangels mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, ist bei gleicher Eignung diejenige zu wählen, den ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender Auftraggeber bei sachkundiger Beratung beschreiten würde.

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 IBR 2016, 340

Bauvertrag

KG, Urteil vom 08.04.2014 - 27 U 105/13

1. Hat der Auftraggeber bzw. dessen Vertreter die Schlussrechnung geprüft, die abgerechneten Mengen anerkannt und keine Preisanpassung gefordert, kann der Auftraggeber für die über 10% hinausgehende Überschreitung der Mengenansätze im Nachhinein keinen neuen Preis (mehr) verlangen.

2. Bei der Bildung eines neuen Preises wegen Mengenänderungen kommt es im VOB-Vertrag nicht darauf an, ob die zu berücksichtigenden Mehr- oder Minderkosten als angemessen im Sinne einer ortsüblichen und angemessenen Preisgestaltung anzusehen sind. Maßgeblich ist allein, ob sich aufgrund der Ursprungskalkulation eine Änderung der Preisermittlungsgrundlagen ergibt.

3. Die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, wonach die Schlussrechnungsforderung erst fällig wird, wenn sämtliche bei der Abnahme festgestellten Mängel beseitigt worden sind, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

4. Auch wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung höherwertiger als die vertraglich vorgesehene ist, weist die Leistung nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und ist mangelhaft.

5. Eine Vertragsstrafe ist nicht verwirkt, wenn es aufgrund von statischen Änderungen, Nachträgen und Behinderungen zu erheblichen Verzögerungen gekommen ist und dadurch die durchgreifende Neuorganisation des Bauablaufs erforderlich wurde.

6. Fehlende Behinderungsanzeigen spielen im Rahmen der Prüfung der Verwirkung einer vereinbarten Vertragsstrafe keine Rolle.

 Volltext 4 Beiträge

Bauhaftung

OLG Celle, Beschluss vom 18.09.2013 - 322 SsRs 203/13

Die Verpflichtung zur Aufstellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans ist nicht von der Frage abhängig, ob die Beschäftigten mehrerer Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander auf einer Baustelle mit gefährlichen Arbeiten gemäß § 2 Abs. 3 BaustellenVO tätig werden.*)

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 IBR 2014, 20

Bauträger

OLG Hamm, Urteil vom 31.08.2012 - 12 U 49/12

1. Der Bauträger handelt arglistig, wenn er bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Dieses Bewusstsein erfordert, dass der Mangel als solcher wahrgenommen wird. Hiernach ist positive Kenntnis erforderlich, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus.

2. Beauftragt der Bauträger mit der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten, muss er sich dessen etwaiges arglistiges Verhalten zurechnen lassen. Denn der mit der Bauleitung befasste Architekt hat in diesem Fall die Offenbarungspflichten des Bauträgers zu erfüllen.

3. Der mit der Bauleitung betraute Architekt hat organisatorisch sicherzustellen, dass die Ausführung auf etwaige Mängel überprüft wird und er hierzu organisatorisch in der Lage ist. Das obliegt ihm als eigene Organisationspflicht. Verletzt der Architekt diese Verpflichtung, kann das seinem Auftraggeber (hier: dem Bauträger) nicht als Obliegenheitsverletzung zugerechnet werden.

4. Vergibt der Bauträger die Bauausführung an einen Generalunternehmer und schaltet er zur Sicherstellung der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten ein, gegen dessen fachliche und persönliche Eignung keine Bedenken bestehen, ist dem Bauträger ein Organisationsverschulden nicht anzulasten.

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 IBR 2014, 548

Bauvertrag

KG, Urteil vom 22.08.2012 - 21 U 84/11

1. Der Auftraggeber, der einen Schadensersatzanspruch wegen Organisationsverschuldens verfolgt, hat Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen, wenn er von der Mangelhaftigkeit der Leistung und den Tatsachen weiß, aus denen sich die Verantwortlichkeit des Unternehmers ergibt. Nicht erforderlich ist in der Regel, dass der Auftraggeber aus den ihm bekannten Tatsachen die zutreffenden Schlüsse zieht.

2. Die Rechtsunkenntnis des Auftraggebers kann nur ausnahmsweise den Verjährungsbeginn hinausschieben, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliegt, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag.

 Volltext 2 Beiträge

Bauträger

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.07.2012 - 12 U 231/11

1. Der Veräußerer eines Grundstücks, der auch Bauleistungen vertraglich übernimmt (Bauträger), haftet für diese nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben, oder ob das Objekt zum Zeitpunkt der einzelnen Veräußerungen nicht, teilweise, weitgehend oder auch vollständig fertig gestellt war.

2. Der Beginn der Verjährungsfrist für das Gemeinschaftseigentum wird nicht generell, sondern individuell bestimmt. Die Abnahme durch einzelne Erwerber oder durch eine Mehrheit von Erwerbern wirkt deshalb nicht für und gegen andere, hieran nicht beteiligte Erwerber.

3. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bauträger Vorschuss zur Mangelbeseitigung verlangen.

4. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur ein Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche innehat.

5. Mängel können einer konkludenten Abnahme entgegenstehen, wenn der Unternehmer nicht erwarten darf, der Besteller würde das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt hinnehmen. Hiervon kann regelmäßig nur ausgegangen werden, wenn die Mängel den Vertragsparteien bekannt bzw. durch den Besteller gerügt sind. Nicht bekannte Mängel stehen einer konkludenten Abnahme daher grundsätzlich nicht entgegen.

6. Vereinbaren die Vertragsparteien eine förmliche Abnahme, setzt eine konkludente Abnahme voraus, dass die Vereinbarung einvernehmlich aufgehoben wurde, was ebenfalls konkludent erfolgen kann. An die Voraussetzungen eines konkludenten Verzichts auf die vereinbarte förmliche Abnahme sind strenge Anforderungen zu stellen.

 Volltext 4 Beiträge

Bauträger

OLG Hamm, Urteil vom 15.05.2012 - 21 U 113/11

1. Der Besteller kann redlicherweise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht und diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleich­bare andere, zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen.

2. Der Unternehmer kann die Mängelbeseitigung verweigern, wenn der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Um­stände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Aufwands steht. Unverhältnismäßigkeit ist danach in aller Regel nur anzunehmen, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer völlig ordnungsgemäßen vertraglichen Leistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht. Hat der Besteller hingegen objektiv ein berechtigtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Erfüllung, kann ihm regelmäßig nicht wegen hoher Kosten die Nachbesserung verweigert werden. Die danach anzustellenden Abwägungen haben nichts mit dem Preis-/Leistungsverhältnis des Vertrags zu tun. Ohne Bedeutung ist auch das Verhältnis von Nachbesserungsaufwand zum Vertragspreis.

3. Eine Schiedsvereinbarung zwischen einem Bauträger und den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist undurchführbar, wenn die Schiedsvereinbarung nicht in allen Verträgen enthalten und es der Wohnungseigentümergemeinschaft deswegen unmöglich ist, die Gewährleistungsrechte am Gemeinschaftseigentum einheitlich geltend zu machen.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 05.05.2011 - 9 U 5060/09

1. Steht dem Auftraggeber ein Anspruch auf Ersatz der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zu, kann er den Ersatz aller Kosten verlangen, den er bei verständiger Würdigung für erforderlich halten darf. Das mit dieser Beurteilung verbundene Risiko trägt der Auftragnehmer. Eine Einschränkung ergibt sich erst dann, wenn die Grenzen der Erforderlichkeit eindeutig überschritten sind.

2. Dem Auftragnehmer, der mangelhaft gebaut und seine Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht erfüllt hat, muss die Höhe der Kosten nicht nach den gleichen Maßstäben nachgewiesen werden, wie sie an die Berechtigung einer Werklohnforderung anzulegen sind.

3. Zu den Mängelbeseitigungskosten gehören auch die Kosten der Planung und Bauleitung im Rahmen der Mängelbeseitigung. Beauftragt der Auftraggeber mit diesen Leistungen einen Architekten, kann der Auftragnehmer nicht einwenden, das Honorar liege über den Mindestsätzen der HOAI und es fehle an einer schriftlichen Honorarvereinbarung. Die Formvorschriften der HOAI dienen dem Schutz des Auftraggebers und nicht demjenigen, der für die zu beseitigenden Mängel verantwortlich ist.

 Volltext 2 Beiträge

Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 21.04.2011 - 9 U 1712/09

Bestehen erhebliche Sicherheitsmängel an der Leistung des Auftragnehmers (hier: Einbau von elektrisch betätigten Dachgleitfenstern), ist dem Auftraggeber eine Mängelbeseitigung unter Verwendung der bestehenden Elemente und der Beifügung der erforderlichen Sicherheitskomponenten jedenfalls dann nicht zuzumuten, wenn die vom Auftragnehmer angebotenen Nachbesserungsmaßnahmen keine gefahrlose Nutzung erwarten lassen. In einem solchen Fall ist der Auftraggeber berechtigt, ein anderes System einbauen zu lassen.

 Volltext

 IBR 2013, 142

 Nachricht

Bauträger

KG, Urteil vom 23.11.2010 - 7 U 8/09

1. Die Abgrenzung nach § 5 Abs. 2 WEG gilt auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen. Jeder Wohnungseigentümer hat deshalb aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums. Dementsprechend ist bei der Beurteilung der Gewichtigkeit der Mängel nicht lediglich auf eine einzelne Wohnung oder das betreffende Haus abzustellen, sondern auf sämtliche zur Wohnungseigentumsanlage gehörende Gebäude.

2. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist nicht deshalb unwirksam, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüche an sich gezogen hat. Denn der Erwerber von Wohnungseigentum ist berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Veräußerer ebenfalls Mängelbeseitigung fordert und noch keine weiteren Maßnahmen beschlossen hat, sondern noch verhandelt.

3. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit die Hemmung der Verjährung auf alle Ansprüche erstrecken, die sich aus diesem Sachverhalt für den Gläubiger ergeben können. Gläubiger und damit Verhandlungsberechtigte sind zunächst die Inhaber der Gewährleistungsansprüche, also die einzelnen Erwerber/Miteigentümer. Denn die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.

4. Werden Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, wird die Verjährung der den einzelnen Erwerbern zustehenden Mängelbeseitigungsansprüche gemäß § 203 BGB gehemmt. Da die durch den Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft selbst nicht Anspruchsinhaberin ist, können Verhandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Veräußerer keine Hemmung der Verjährung von nicht bestehenden Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bewirken, sondern nur eine solche der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer.

5. Wird ein gerichtliches Verfahren auf Anregung des Gerichts vereinbarungsgemäß nicht betreiben, um den Ausgang eines beim Bundesgerichtshof anhängigen Parallelverfahrens abzuwarten, dem ein fast identischer Sachverhalt zu Grunde liegt und in dem es insbesondere um die Frage der Verjährungshemmung geht, liegt dem eine konkludent getroffene Vereinbarung zu Grunde, die kein Nichtbetreiben des Verfahrens im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB, sondern ein Stillhalteabkommen - ein sog. pactum de non petendo - darstellt, das die Einrede der Verjährung nach § 242 BGB ausschließt.

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Bauträger

BGH, Urteil vom 19.08.2010 - VII ZR 113/09

1. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert.*)

2. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen.*)

3. Ein Berufungsgericht muss grundsätzlich keinen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, wenn die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt wird und die betroffene Partei deshalb von der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht überrascht wird.*)

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Bauträger

KG, Urteil vom 09.02.2010 - 6 U 204/08

1. Die Hemmung der Verjährung des Primäranspruchs (Nacherfüllung gemäß § 634 Nr. 1 BGB) bewirkt auch die Hemmung der unter den Voraussetzungen des § 634 Nr. 2 - 4 BGB folgenden Sekundäransprüche.

2. Hat also eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Mängelansprüche an sich gezogen und ist deren Verjährung - etwa durch Verhandlung - gehemmt, so sind damit auch die dem Einzelerwerber zustehenden Individualansprüche auf Rückabwicklung bzw. großen Schadensersatz ebenfalls gehemmt.

3. Eine wirksame Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung liegt vor, wenn der Besteller dem Unternehmer klar macht, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Beseitigung der Mängel durch ihn abgelehnt werde. Dazu mus er nicht den Gesetzeswortlaut wiederholen.

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 IBR 2011, 208

Bauvertrag

KG, Beschluss vom 22.07.2008 - 7 U 58/08

Auch ein abzurechnender Vorschussanspruch muss sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren und kann nicht einfach „ins Blaue hinein“, „aufs Geratewohl“ geltend gemacht werden.

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 IBR 2008, 722

Bauvertrag

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2008 - 5 O 232/07

Bei Malerarbeiten im Innenbereich eines Gebäudes handelt es sich grundsätzlich um Arbeiten an einem Grundstück i.S. des § 638 Abs. I Satz 1 BGB a.F. und nicht um Leistungen bei einem Bauwerk, mit der Folge, dass die Verjährungsfrist 1 Jahr dauert. Um Leistungen bei einem Bauwerk handelt es sich hingegen im Falle der umfassenden Auftragsvergabe von Malerarbeiten im Innen- und Außenbereich (vgl.: BGH NJW 1993, 3195).

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 IBR 2008, 386

 Nachricht

Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 14.01.2008 - 1 U 17/07

§ 60 KO bestimmt, dass Massekosten und Masseschulden, soweit diese Ansprüche auf Geld gerichtet sind, nach der in § 60 KO vorgeschriebenen Rangfolge jeweils im Verhältnis ihrer Beträge berichtigt werden, sobald sich herausstellt, dass die Konkursmasse zur vollständigen Befriedigung aller Massegläubiger nicht ausreicht. Für andere Masseansprüche als Geldforderungen (hier: Anspruch auf Mängelbeseitigung) gilt das in § 60 KO geregelte Verteilungsverfahren aber nicht. Dies folgt daraus, dass § 60 KO nicht auf § 69 KO verweist, wonach Forderungen, die nicht auf einen Geldbetrag gerichtet sind, zu schätzen sind.*)

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 IBR 2010, 1004 (nur online)

Bauträger

BGH, Urteil vom 26.04.2007 - VII ZR 210/05

Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, IBR 2005, 154 = BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).*)

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Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.01.2007 - 5 U 2/06

Arglistig verschweigt der Bauunternehmer einen Mangel, wenn er ihn kennt, er sich darüber hinaus bewusst ist, dass der Mangel für Entscheidung des anderen zur Abnahme erheblich ist, und er ihn trotzdem entgegen Treu und Glauben nicht offen legt.*)

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 IBR 2007, 127

Bauvertrag

KG, Urteil vom 05.09.2006 - 6 U 5/06

1. Fehlt lediglich die baubehördliche Erlaubnis zur Nutzung der Räume als Gewerberäume und kann diese erteilt werden, stellt die nicht fristgerechte Fertigstellung des Sondereigentums zur gewerblichen Nutzung keinen Mangel der Werkleistung im Sinne der §§ 633, 635 BGB a.F. dar.

2. Auch wenn eine Teileigentumseinheit als Gewerbeeinheit bezeichnet ist, muss dort nicht jedes Gewerbe betrieben werden können und deshalb die Raumhöhe auch nicht 2,75 m oder jedenfalls in allen Räumen mehr als 2,5 m betragen.

3. Bei einem Werkvertrag über die Errichtung einer gewerblich zu nutzenden Teileigentumseinheit sind nur die konkreten vertraglichen Vereinbarungen einzuhalten. Die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung sind nicht ergänzend zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit zu berücksichtigen.

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 IBR 2007, 490

Bauvertrag

LG Marburg, Urteil vom 30.01.2006 - 1 O 231/03

Über den Wortlaut des § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB n.F. hinaus tritt die Hemmungswirkung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens auch dann ein, wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Antragsschrift auch ohne förmliche Zustellung ohne weiteres festgestellt werden kann und sich der Antragsgegner zudem an dem Verfahren aktiv beteiligt hat.

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 IBR 2006, 372

Bauvertrag

OLG Nürnberg, Urteil vom 23.06.2005 - 13 U 1934/02

1. Der Werkunternehmer schuldet im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. Zur Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist zunächst durch Vertragsauslegung das Leistungssoll zu ermitteln. Ergibt die Auslegung ein bestimmtes Vertragssoll, so ist das Werk mangelhaft, wenn die Sollbeschaffenheit nicht erreicht wird.*)

Für die Beurteilung, ob die Werkleistung hinter dem Leistungssoll zurückbleibt, sind auch neue, d.h. nach der Abnahme erlangte, Erkenntnisse maßgebend (hier: neue Fachregeln für das Dachdeckerhandwerk).*)

2. Es stellt einen Mangel dar, wenn beim Bau eines mehrgeschossigen Wohngebäudes mit Mansarddach auf Dachflächen mit einer Neigung von mehr als 65 Grad nicht jeder Ziegel einzeln befestigt wird.*)

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 IBR 2005, 586

Bauträger

BGH, Urteil vom 23.06.2005 - VII ZR 200/04

Die Klausel in einem Bauträgervertrag:

"Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten."

ist unwirksam.*)

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 IBR 2005, 491

 Nachricht