Gesamtsuche

Bauträger

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.03.2024 - 10 U 13/23

1. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgt, verstößt gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot und ist unwirksam.

2. Aufgrund der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel wirken die Abnahmeerklärungen allenfalls für die drei Erwerber, die die Abnahme erklärt haben. Im Hinblick auf die übrigen Erwerber liegt keine wirksame Abnahmeerklärung vor.

3. Es ist dem Verwender einer unwirksamen Abnahmeklausel verwehrt, sich darauf zu berufen, dass mangels Abnahme noch keine Mängelansprüche bestehen.

4. Der Grundsatz, dass es einem Bauträger als Verwender einer unwirksamen Abnahmeklausel verwehrt ist, sich gegenüber Mängelrechten der Erwerber darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befindet, gilt nicht grenzenlos. Er kann dann nicht durchgreifen, wenn er zu schlichtweg unerträglichen Ergebnissen führen würde und die Erwerber dadurch nicht unbillig benachteiligt würden.

5. Es entspricht nicht mehr Treu und Glauben, wenn ein faktisch unverjährbares Recht geschaffen wird, das den Grundsätzen des BGB, wonach schuldrechtliche Ansprüche immer verjährbar sind, widerspricht.

6. Die Haftung eines Bauträgers für Mängel endet spätestens 15 Jahre nach der Fälligkeit seiner Leistung.

7. ...

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 IBR-Beitrag

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)

 Volltext 4 Beiträge1 Nachricht

Bauvertrag

OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 13.11.2023 - 2 LA 85/19

1. Auch die unter einem (Mängel-)Vorbehalt erklärte Abnahme stellt eine wirksame Abnahme dar. Sie wird auch nicht erst wirksam, wenn der Vorbehalt wegfällt (a.A. OLG Koblenz, IBR 2015, 185).

2. Dem Auftraggeber bleiben bei einer Abnahme unter Vorbehalt die ansonsten (grundsätzlich) ausgeschlossenen Mängelrechte erhalten.

3. Die Vergütung des Auftragnehmers wird auch bei einer Abnahme unter Vorbehalt von Mängeln fällig. Dem Auftraggeber steht jedoch wegen der gerügten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht zu.

4. Soweit der Auftragnehmer nicht beweist, dass die Leistung mangelfrei ist, steht ihm der Vergütungsanspruch nach Abnahme unter Vorbehalt nur Zug um Zug gegen Beseitigung der vorbehaltenen Mängel zu.

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 IBR 2024, 60

Bauvertrag

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.10.2023 - 15 O 182/22

Der Nutzungsausfall einer Dusche aufgrund mangelhafter Arbeiten oder Nichtlieferung rechtfertigt einen Nutzungsausfallschaden von mindestens 20 % einer bereinigten ortsüblichen Vergleichsmiete je Monat.*)

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Bauvertrag

OLG Naumburg, Urteil vom 29.12.2022 - 2 U 21/22

1. Der Besteller hat gegen den Werkunternehmer aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt noch ein (vorübergehendes) Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Werklohnforderung aus dessen Schlussrechnung über erbrachte Teilleistungen, wenn er selbst das Vertragsverhältnis vorzeitig, d. h. vor endgültiger Fertigstellung und Abnahme des Werks, gekündigt hat.*)

2. Auch im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach vorzeitiger Kündigung des Bestellers hat der Unternehmer die Darlegungs- und gegebenenfalls die Beweislast für die Mangelfreiheit der erbrachten Teilleistungen zu tragen. Seine Aufwendungen durch die Hinzuziehung eines privaten Sachverständigen zur Bautenstandsfeststellung dienen deswegen der Erfüllung eigener Vertragspflichten.*)

3. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Bauvertrag, wonach der Besteller eine Vorauszahlung des Werklohns im Umfang von 80 % auf ein Anderkonto zu leisten hat, ist unwirksam.*)

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 IBR 2023, 338

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.10.2022 - 22 U 37/22

1. Ein Vorschussanspruch des Bestellers wegen Mängeln des Werks setzt grundsätzlich die Abnahme voraus.

2. Die Abnahme als Voraussetzung der Mängelrechte ist unter den Voraussetzungen eines Abrechnungsverhältnisses entbehrlich. Ein Abrechnungsverhältnis liegt vor, wenn der Besteller nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist.

3. Macht der Besteller gegenüber dem Unternehmer nur noch Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes geltend oder erklärt er die Minderung des Werklohns, findet eine Abrechnung der beiderseitigen Ansprüche statt. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass der Unternehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet.

4. Beansprucht der Besteller Kostenvorschuss, nachdem er Schadensersatz statt der Leistung beansprucht hat, ändert das am Eintritt des Abrechnungsverhältnisses nichts.

5. Einer Aufrechnung steht nicht entgegen, dass der Besteller den Schadensersatzanspruch wegen Mängeln des Werks nicht nach den fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung bemessen darf.

6. Der Besteller hat stets die Möglichkeit, den Schaden nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen in der Weise zu bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt.

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Bauvertrag

OLG Hamm, Urteil vom 27.09.2022 - 24 U 57/21

1. Zur Abgrenzung von Werkvertrag und Kaufvertrag mit Montageverpflichtung.*)

2. Eine nochmalige Fristsetzung - dieses Mal zur Nacherfüllung gem. § 637 Abs. 1 BGB - kann entbehrlich sein, wenn der Auftraggeber vor Abnahme bzw. Eintritt eines Abnahmesurrogats wegen derselben Leistungsdefizite eine Erfüllungsfrist gesetzt hat, sofern nur der Erfüllungsanspruch fällig ist, der Unternehmer das Werk als fertig gestellt zur Abnahme angeboten hat und der Nacherfüllungsanspruch später aufgrund Abnahme fällig wird oder der Besteller nach Fristablauf die (Nach-)Erfüllung endgültig ablehnt und deshalb ein Abrechnungsverhältnis entsteht (Anschluss an und Fortführung von BGH, IBR 2017, 186).*)

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Bauvertrag

OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2022 - 24 U 65/21

1. Zur Wirksamkeit einer Baustromklausel.*)

2. Die Leistung eines Unternehmers ist dann mangelhaft, wenn sie die vereinbarte Funktion aus dem Grunde nicht erfüllt, dass die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Leistungen anderer Unternehmer, von denen die Funktionsfähigkeit des Werks abhängt, unzureichend sind; der Verantwortlichkeit für den Mangel kann der Unternehmer in einem solchen Fall regelmäßig nur durch eine ausreichende Prüfung des Vorgewerks und einen sich daran anschließenden Bedenkenhinweis gegenüber dem Auftraggeber entgehen.*)

3. Übernimmt ein Unternehmer die Ausführung eines Werks in Kenntnis, dass eine Planung nicht zur Verfügung steht, kann er sich - jedenfalls ohne entsprechenden Bedenkenhinweis - nicht auf ein Mitverschulden berufen (Anschluss an Senat, Urteil vom 30.04.2019 - 24 U 14/18, IBRRS 2019, 1629).*)

4. Das Verschulden des Vorunternehmers ist dem Auftraggeber regelmäßig nicht gem. § 254 BGB zuzurechnen, da der Vorunternehmer - anders als der Architekt bei der Planung - regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers i. S. des § 278 BGB ist.*)

5. Zur Wirkung des Erlasses gegenüber einem Gesamtschuldner.*)

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Bauvertrag

KG, Beschluss vom 01.07.2022 - 21 U 13/22

1. Stellt der Leistungserbringer eines Vertrags - etwa eines Werkvertrags - seine Leistungen unberechtigt endgültig ein, so steht der Gegenseite ein Schadensersatzanspruch unter den Voraussetzungen von § 281 Abs. 1 BGB zu.*)

2. § 323 Abs. 4 BGB ist auf den Schadensersatzanspruch aus § 281 Abs. 1 BGB analog anwendbar.*)

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 IBR 2022, 616

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2022 - 22 U 192/21

1. Auch wenn der mit einem privaten Auftraggeber geschlossene Bauvertrag auf die VOB/B Bezug nimmt, wird sie nicht Vertragsbestandteil, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber vor oder bei Vertragsschluss die VOB/B nicht übergeben hat.

2. Der Auftraggeber kann die Abnahme auch verfrüht erklären. Eine vorzeitige konkludente Abnahme kommt aber nicht in Betracht, wenn die Leistung noch nicht vollständig erbracht ist.

3. Gerät der Auftragnehmer mit der Herstellung in Verzug, steht dem Auftraggeber auch vor Abnahme ein Anspruch auf Erstattung der Kosten Ersatzvornahme für die Fertigstellung der Leistung zu.

4. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftragnehmers, wonach "die Fertigstellung im Sinne des Zahlungsplans bedeutet, dass die Arbeiten im Wesentlichen fertig gestellt sind und Rest- oder Nachbesserungsarbeiten nicht zur Zurückhaltung der gesamten Rate berechtigen", benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam.

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 IBR 2022, 453