Gesamtsuche

Insolvenz & Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

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Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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 IMR 2014, 373

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 - 67 S 490/11

1. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, unter Berücksichtigung des Alters, der Ausstattung und der Art des Gebäudes, der Höhe des Mietzinses und der Ortssitte. Somit kann der Mieter davon ausgehen, dass die Mietwohnung in einem im Jahre 1900 errichteten Altbau durchgängig gemauerte Außenwände aufweist und von der Nachbarwohnung nicht lediglich mit einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt ist.

2. Der übliche Mindeststandard wird durch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab bestimmt.

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 IMR 2015, 1001 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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Leasing und Erbbaurecht

LG München I, Urteil vom 19.12.2013 - 31 S 6768/13

Es bestehen keine allgemeinen Erkundigungs-, Untersuchungs- oder Nachforschungspflichten des Mieters bei Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache im Zusammenhang mit möglicherweise vorhandenen Mängeln. Des Weiteren besteht im laufenden Mietverhältnis keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen, vor allem dann, wenn sich die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche über vier Etagen auf fünf Zimmer, eine Küche, zwei Korridore, eine Diele, zwei Bäder, eine Toilette, einen Hobbyraum, eine Terrasse und einen Wintergarten verteilt, ohne eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räumlichkeiten.

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Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 - 63 S 628/12

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln.*)

2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen zurückzuführen sind.*)

3. Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln.*)

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 IMR 2013, 405

Gewerberaummiete

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2012 - 29 O 681/11

Da für Gewerberäume keine allgemein anerkannte Berechnungsmethode existiert, muss ein Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, sich gefallen lassen, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine mögliche und zulässige Berechnung nachweist. Dies kann insbesondere eine Bruttofläche nach DIN 277 sein.

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 03.11.2010 - VIII ZR 330/09

Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.*)

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Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - XII ZR 147/05

1. Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.*)

2. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.*)

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 IMR 2008, 234

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05

1. Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.*)

2. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.*)

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 IMR 2007, 212