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Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: XII ZR 147/05


Bester Treffer:
IBRRS 2008, 1668; IMRRS 2008, 1127
GewerberaummieteGewerberaummiete
AGB: Ausschluss von Minderungsrechten wegen Mängeln der Mietsache

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - XII ZR 147/05

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27 Treffer in folgenden Dokumenten:

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1 Beitrag gefunden
IMR 2008, 234 BGH - Auch bei der Gewerberaummiete kein völliger Ausschluss der Minderung!

17 Volltexturteile gefunden
IBRRS 2020, 1582; IMRRS 2020, 0700
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Regelmäßig keine Minderung bei Baulärm!

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)




IBRRS 2019, 4026; IMRRS 2019, 1468
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wie wird ein Mietmangel wegen erhöhter Innentemperaturen dargelegt?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.*)

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IBRRS 2019, 1139; IMRRS 2019, 0427
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Abwasserrohre sind sofort zu reparieren!

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019 - 3 U 59/17

1. Eine Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie dahin auszulegen ist, dass die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig gemacht und es in das Belieben des Verwenders gestellt wird, dem Mieter die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Gegenforderungen zu versagen und dessen Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenrechte zu beschränken.

2. Es ist als fahrlässiges Verhalten des Vermieters zu werten, wenn er zwar nach einem Wasseraustritt aus einem in der Decke verlaufenden Rohr den Schaden sofort durch eine Fachfirma untersuchen, dann aber nicht sofort den festgestellten Riss am Abwasserrohr beseitigen lässt, sondern erst mehr als eine Woche später - nach dem erneuten Bruch des Rohres - tätig wird.

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IBRRS 2019, 0880; IMRRS 2019, 0334
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Eingang frei - keine Mietminderung trotz Baustellen!

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

Wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen - sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen - ausbleibt, kann der Mieter keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires verlangen, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt.

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IBRRS 2017, 0948; IMRRS 2017, 0394
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WohnraummieteWohnraummiete
Wohnung renoviert überlassen: Schönheitsreparaturklausel trotzdem unwirksam!

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

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IBRRS 2016, 0489; IMRRS 2016, 0302
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WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Zurückbehaltungsrecht an Mietzinszahlungen bei Streit über Schaden?

LG Saarbrücken, Urteil vom 05.02.2016 - 10 S 76/15

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzinszahlungen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, weil Streit über die Verantwortlichkeit der entstandenen Schäden besteht, der Mieter in der Vergangenheit Mietzins in erheblicher Höhe zurückgehalten hat und er sodann im kündigungsrelevanten Intervall die Mietzinszahlung vollständig eingestellt hat.*)

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IBRRS 2015, 2932; IMRRS 2015, 1301
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GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt: Kein Ausschluss von Mängelrechten!

BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 = IMR 2015, 24).*)

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IBRRS 2015, 2851; IMRRS 2015, 1256
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WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Profimusikerin hat keinen Anspruch auf ungestörtes Musizieren!

LG Saarbrücken, Urteil vom 17.07.2015 - 10 S 203/14

1. Ein aus § 320 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels findet im Prozess nur dann Berücksichtigung, wenn der Mieter hinreichenden Sachvortrag hält, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Hierzu ist es im Regelfall erforderlich, die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzuzeigen.*)

2. Schadensersatzansprüche des Mieters in der Fallgruppe des sog. Kündigungsfolgeschadens sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses herausgefordert fühlen durfte. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst hat, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht.*)

3. Der Zweck einer mietvertraglichen Bestimmung, wonach einer Mieterin (hier Profimusikerin) ein tägliches Musizieren von bis zu fünf Stunden erlaubt ist, impliziert keineswegs deren gewissermaßen spiegelbildliche Befugnis, die übrigen Nutzer des Hauses in deren Wohnverhalten zu beschränken, (nur) um selbst möglichst ungestört Klavier spielen zu können. Das gilt auch im Verhältnis zum im Haus wohnenden Vermieter und dessen Wohnverhalten, u.a. beim Abspielen von Musik, solange keine vorsätzlich verursachte "Gegenlärmentwicklung" stattfindet.

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IBRRS 2014, 0665; IMRRS 2014, 0296
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Flächenabweichung bis zu 10% ist kein Mietmangel!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 37/13

1. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, ohne von seinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkostenvorauszahlungen Gebrauch zu machen, obwohl der Vermieter ihm keine ordnungsgemäß erstellte Nebenkostenabrechnung vorgestellt hat, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses.

2. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei Gewerberäumen durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% ist kein erheblicher Mangel der Mietsache.

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IBRRS 2013, 4797; IMRRS 2013, 2196
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BauträgerBauträger
Keine Bindung an Angebot über drei Monate hinaus!

BGH, Urteil vom 27.09.2013 - V ZR 52/12

1. Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden (§ 147 Abs. 2 BGB; Fortführung von Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873).*)

2. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.*)

3. Die auf der Anwendung der bereicherungsrechtlichen Saldotheorie beruhende Zug um Zug-Verurteilung hindert nicht die Zuerkennung von Prozesszinsen.*)




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2 Nachrichten gefunden
Dispositives Recht: Per Vertrag gesetzliche Vorschriften umschiffen
(15.06.2020) Viele gesetzliche Vorschriften sind abdingbar. Ihr Inhalt kann durch vertragliche Absprachen zwischen zwei Parteien ausgeschlossen oder abgeändert werden. Bei anderen Regelungen sind keine Abweichungen erlaubt.
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Dispositives Recht: Per Vertrag gesetzliche Vorschriften umschiffen
(07.08.2015) Eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften sind abdingbar, können also durch vertragliche Absprachen anders geregelt werden, als dies im Gesetz vorgesehen ist. In anderen Fällen dagegen sind Abweichungen unzulässig.
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1 Abschnitt im Kommentar Bauvertragsrecht gefunden
§ 639 BGB Haftungsausschluss (Krause-Allenstein)
D. Allgemeine Geschäftsbedingungen zum Haftungsausschluss

1 Abschnitt im Kommentar Bauvertragsrecht 2017 gefunden
§ 639 BGB Haftungsausschluss (Krause-Allenstein)
D. Allgemeine Geschäftsbedingungen zum Haftungsausschluss

1 Abschnitt im Kommentar Bauvertragsrecht 2011 gefunden
§ 639 BGB Haftungsausschluss (Krause-Allenstein)
D. Allgemeine Geschäftsbedingungen zum Haftungsausschluss

2 Abschnitte in "Deppen/ Heilmann, Prozesse in Mietsachen" gefunden
§ 3 Die Auseinandersetzung um Mängel der Mietsache
A. Gewährleistung im Mietrecht
VII. Ausschluss der Gewährleistung
3. Vorbehaltlose Mietzinszahlung in Kenntnis des Mangels
a) Verwirkung
5. Vertragliche Gewährleistungsbeschränkungen

1 Abschnitt in Steeger/Fahrenbruch, Praxiskommentar HOAI 2013 gefunden
Einleitung (Steeger)
VII. Allgemeine Geschäftsbedingungen und Honorar