Gesamtsuche

Immobilien

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 89/22

1. Zur Beschaffenheit eines verkauften Grundstücks gehört es nicht, dass es sich auf ein Nachbargrundstück erstreckt; eine solche Vereinbarung legt den Kaufgegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffenheit fest.*)

2. Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw. falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass - wie auch sonst - nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt.*)

3. Aus dem Umstand, dass die Kaufvertragsparteien die tatsächlichen Verhältnisse des im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks bei einer Besichtigung zur Kenntnis genommen haben, kann, auch wenn dieses Grundstück und das angrenzende Nachbargrundstück scheinbar eine Einheit bilden, nur im Ausnahmefall auf eine Einigung über den Mitverkauf des nicht im Eigentum des Verkäufers stehenden Nachbargrundstücks geschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, IMR 2008, 134).*)

4. Weckt der Verkäufer eines Grundstücks bei dem Käufer vor Vertragsschluss falsche - einseitige - Vorstellungen über den tatsächlichen Umfang seines Eigentums oder erkennt er eine entsprechende Fehlvorstellung über den Grenzverlauf, klärt den Käufer aber nicht über den wahren Grenzverlauf auf, fehlt es in aller Regel an einer Einigung über den Verkauf eines scheinbar zu dem Grundstück des Verkäufers zugehörigen fremden Grundstücks. Der Verkäufer kann allerdings wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz verpflichtet sein.*)

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Immobilien

OLG Koblenz, Urteil vom 17.05.2023 - 15 U 1098/22

1. Vereinbaren die Parteien eines notariellen Wohnungskaufvertrags, der Anteil an der "nach Angaben" in näher genannter Höhe bestehenden Instandhaltungsrücklage sei "im Kaufpreis enthalten", liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Der Umstand, dass die Instandhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, spricht gegen die Annahme, der Verkäufer einer Eigentumswohnung wolle mit der Angabe einer bestimmten Höhe seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage zu einem vor dem Beurkundungszeitpunkt liegenden Stichtag die Gewährleistung für das Vorhandensein der Rücklage bei Gefahrübergang übernehmen.*)

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 IMR 2023, 423

Prozessuales

KG, Urteil vom 24.11.2022 - 2 U 1073/20

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen Ansprüche aus Minderung einerseits und wegen vorvertraglichen Verhandlungsverschuldens andererseits einen einheitlichen Streitgegenstand darstellen können.*).

2. Zur Erweiterung eines Zwischenurteils über den Grund, das ausdrücklich nur über den Anspruch aus vorvertraglichem Verhandlungsverschulden, nicht aber über einen solchen aus Minderung entschieden hat, durch das Berufungsgericht.*).

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Immobilien

BGH, Urteil vom 25.06.2021 - V ZR 218/19

Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu erwerben bzw. zu halten, ist im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber formbedürftig, wenn der Beauftragte im Zeitpunkt der Treuhandabrede bereits Eigentümer des Grundstücks ist oder er ein diesbezügliches Anwartschaftsrecht erlangt hat (Abgrenzung von Senat, Urteil vom 15.01.2021 - V ZR 210/19, BWNotZ 2021, 144 Rz. 12 ff. = IMR 2021, 332).*)

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 IMR 2022, 197

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 02.10.2020 - V ZR 282/19

1. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zu Gunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt nicht voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird.*)

2. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grunds“ i.S.d. § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar.*)

3. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere Berechnungsmethode festlegen.*)

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 IMR 2021, 74

 Nachricht

Immobilien

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 11/18

1. Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.*)

2. Der Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück unterliegt unmittelbar den Regelungen über den Sachkauf. Bezugspunkt etwaiger Nacherfüllungsansprüche ist kein Recht, sondern das Grundstück, dessen Miteigentümer der Erwerber werden will.*)

3. Auch der Käufer eines Miteigentumsanteils hat nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass das Grundstück insgesamt frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Ihm steht vorbehaltlich eines Unvermögens des Verkäufers ein Anspruch auf volle Nacherfüllung zu.*)

4. Der Verkäufer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück wird nach § 275 Abs. 1 Fall 1 BGB von seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung frei, wenn es dem Käufer nicht gelingt oder nur im Klagewege gelingen könnte, die übrigen Miteigentümer dazu zu bewegen, den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zuzustimmen und die dafür entstehenden Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen.*)

5. Der Käufer darf den Kaufpreis auch dann insgesamt zurückhalten, wenn ein Mangel der Sache erst nach der Lieferung bzw. Übergabe bemerkt wird.*)

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Immobilien

OLG Dresden, Beschluss vom 16.01.2020 - 4 U 2183/19

1. Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar.*)

2. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.*)

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Immobilien

OLG Rostock, Urteil vom 19.12.2019 - 3 U 62/18

Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks in Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.*)

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 IBR 2020, 156

Immobilien

OLG München, Urteil vom 09.10.2019 - 20 U 556/19

1. Der Anschaffungspreis einer Küche ist keine vereinbarte Beschaffenheit, wenn er keinen Eingang in die notarielle Urkunde gefunden hat. Als Beschaffenheit kann grundsätzlich nur das vereinbart sein, was Inhalt der Urkunde geworden ist.

2. Wird im Maklerexposé der Anschaffungspreis für eine mitverkaufte Küche von 25.000 Euro genannt und bildet diese Angabe die Grundlage für das Einverständnis des Käufers mit einer Ablöse von 15.000 Euro, steht dem Käufer ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Verkäufer tatsächlich nur 12.200 Euro für die Küche bezahlt hat.

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 IBR 2020, 48

__ibr-online__

BGH, Beschluss vom 14.03.2019 - V ZR 186/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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