Gesamtsuche

Immobilien

OLG Rostock, Urteil vom 06.04.2023 - 3 U 33/21

1. Der Befall eines Hauses mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen, wenn er diesen fachgerecht beseitigen lassen hat.*)

2. Die Mitteilungspflicht besteht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.*)

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Immobilien

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.03.2022 - 12 O 5997/20

1. Der Verkäufer eines Hauses, dessen Dachgebälk vom Hausbockkäfer befallen ist, darf dies jedenfalls dann nicht verschweigen, wenn die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben.

2. Nichts anderes kann für den Verkäufer eines Miteigentumsanteils an einem mit einem Haus bebauten Grundstück gelten, für das die Regeln über den Sachkauf Anwendung finden.

3. Eine solche Aufklärung hat vor Vertragsschluss zu erfolgen.

4. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels in diesem Fall nicht billigend in Kauf.

5. Anders liegt es dann, wenn der Verkäufer trotz Mängelbeseitigung durch ein Fachunternehmen konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mängelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt. Unterlässt er dann eine Aufklärung, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

6. Der Verkäufer darf sich auf die eigene Mängelbeseitigung ohne Erfolgskontrolle nicht verlassen.

7. Das Interesse des Käufers an der sofortigen Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs, d. h. ohne Fristsetzung zur Nacherfüllung, überwiegt aufgrund des arglistigen Verschweigens des Mangels das Interesse des Verkäufers an der Nacherfüllung, denn die Vertrauensgrundlage ist beschädigt; dies gilt auch dann, wenn die Mängelbeseitigung durch einen Dritten, hier eine Fachfirma, vorzunehmen wäre.

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 IMR 2023, 125

Immobilien

OLG Koblenz, Urteil vom 24.10.2019 - 1 U 13/19

1. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren oder er bei deren Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit diesen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 14.06.1996 - V ZR 105/95, IBRRS 1996, 0346 = NJW-RR 1996, 1332; IBR 1992, 250; IBR 2002, 383; OLG Koblenz, IMR 2013, 158; Beschluss vom 09.11.2006 - 10 U 952/06; Beschluss vom 19.01.2009 - 2 U 422/08; Beschluss vom 20.02.2009 - 2 U 848/08).*)

2. Ist der Käufer eines Einfamilienhauses im notariellen Kaufvertrag darauf hingewiesen worden, dass ein Feuchteschaden im Keller und damit verbunden Folgeschäden (z. B. Schäden am Fußboden und Putz durch schadhafte Isolierung und Drainage) vorhanden sind, und ist festgehalten, dass zwischen den Beteiligten Einigkeit bestehe, dass die Behebung des Mangels auf Kosten und Risiko des Käufers zu erfolgen habe, und hat eine entsprechende Belehrung über die Folgen des Gewährleistungsausschlusses stattgefunden, spricht dies gegen die Annahme, dass Mängel erst nach Übergabe des Hauses eingetreten sind und ein vorsätzliches, arglistiges Verschweigen von Mängeln seitens der Verkäufers vorliegt.*)

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 IMR 2020, 216

Immobilien

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.02.2016 - 24 U 145/15

Dem Verkäufer einer Immobilie ist ein etwaiges Wissen des Jahre vor dem Verkauf verstorbenen Ehepartners über einen vermeintlichen Mangel oder Schaden nicht zuzurechnen. Auch ein jahrelang vorliegender Schaden belegt nicht die Arglist des Verkäufers einer Immobilie.

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 IMR 2016, 167

Immobilien

BGH, Urteil vom 19.02.2016 - V ZR 216/14

1. Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.*)

2. Der Verkäufer ist im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern.*)

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 IMR 2016, 214

Bauvertrag

OLG Jena, Urteil vom 12.02.2014 - 7 U 458/13

1. Sind laut Planung 30 Brandschutzklappen einzubauen, werden aber nur 18 Klappen eingebaut und 25 abgerechnet, wird der Mangel arglistig verschwiegen. Die Erklärung, es handele sich um einen "schlichten Abrechnungsfehler", reicht zur Verneinung von Arglist nicht aus.

2. Liefert der Auftragnehmer ein Werk ab, dessen Mangelhaftigkeit sich geradezu aufdrängt (hier: mehrere Zentimeter Abstand zwischen Brandschutzklappe und Bauwerk), muss er den Auftraggeber hierüber aufklären. Das Verschweigen eines solchen Mangels stellt sich als arglistiges Verhalten dar.

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 IBR 2015, 11

Immobilien

BGH, Urteil vom 16.03.2012 - V ZR 18/11

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

Immobilien

OLG Rostock, Urteil vom 08.12.2011 - 3 U 16/11

1. Ausnahmsweise steht der positiven Kenntnis im Rahmen einer Arglist die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen gleich, wenn sich diese dem Täuschenden nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen mussten. Derjenige ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen. Weigert sich also der Verkäufer einer Immobilie, von sich aufdrängenden Umständen und deren sich ebenfalls aufdrängenden Bedeutung für einen Käufer Kenntnis zu nehmen, muss dies nach den für die Bankenhaftung entwickelten Grundsätzen dem positiven Wissen, dem sich der Verkäufer verschließt, gleichstehen.*)

2. Zur Zulässigkeit eines Grundurteils bei Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.*)

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 IMR 2012, 335

Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.*)

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 IMR 2008, 392

 Nachricht

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.05.2006 - 4 U 216/05

1. Wesentliche Mängel der Kaufsache darf der Verkäufer grundsätzlich nicht verschweigen. Es besteht jedoch eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2003, 772; BGH, NJW-RR 1994, 907; BGH, NJW-RR 1990, 847 f; BGH, Urteil vom 12.04.2002, V ZR 302/00). Eine Aufklärung über diese Mängel kann der Käufer nach der Verkehrsauffassung nicht erwarten, weil er sie bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, NJW-RR 1994, 907).

2. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, NJW 2001, 2326, 2327).

3. Eine vertragliche Zusicherung kann den Arglistvorwurf begründen, wenn sie zwar nicht bewusst den Tatsachen widerspricht, jedoch ohne jede sachliche Grundlage abgegeben und dieser Umstand dem Vertragspartner gegenüber verschwiegen wird.

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