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AGB

OLG Koblenz, Beschluss vom 05.01.2022 - 2 W 427/21

Der Bauunternehmer, dem im Rahmen einer abstrakten Klauselkontrolle verboten worden ist, sich die Darlehensauszahlungsansprüche des Bauherrn abtreten zu lassen, handelt diesem Verbot auch dadurch zuwider, dass er zunächst Bauverträge mit anderen Sicherungsregeln abschließt, im Zuge der Vertragsabwicklung dann aber erneut mit Hilfe von Allgemeinen Geschäftsbedingungen alternativ eine derartige Abtretung anbietet.

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 IBR 2022, 486

Bauträger

LG Tübingen, Urteil vom 23.11.2020 - 7 O 377/18

1. Ein Zahlungsplan, der keine Erhöhung der Sicherheitsleistung bei Werklohnerhöhung um 10% vorsieht, ist unwirksam.

2. Ein Zahlungsplan, dem bei kundenfeindlichster Auslegung nicht zu entnehmen ist, dass die Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln nicht fällig werden, ist unwirksam.

3. Ein Zahlungsplan, der nicht erkennen lässt, dass dem Besteller bei Fälligkeit der jeweiligen Rate ein entsprechender nicht mehr entziehbarer Gewinn gegenübersteht, ist unwirksam.

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 IBR 2021, 1017 (nur online)

Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.10.2020 - 29 U 146/19

Folgende vorformulierte Klauseln in einem von einem Bauunternehmen gegenüber Verbrauchern verwendeten "Planungs- und Bauvertrag" sind unwirksam:

1. Der Auftragnehmer kann die in den Vertragsunterlagen genannten Fabrikate und Materialien durch gleichwertige Leistungen ersetzen, wenn der Auftraggeber dem zustimmt. Der Auftraggeber darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.

2. Die Reihenfolge der Vertragsbestandteile in Ziff. 2.1 bestimmt zugleich ihre rechtliche Rangfolge. Bei Widersprüchen innerhalb der Vertragsunterlagen werden Auftraggeber und Auftragnehmer den Widerspruch gemeinsam aufklären. Erzielen Auftraggeber und Auftragnehmer hierzu innerhalb von 12 Werktagen nach Bemerken des Widerspruchs keine Einigung, bestimmt der Auftragnehmer die Leistung innerhalb des sich aus den weiteren Vertragsbestandteilen ergebenden Rahmens nach billigem Ermessen (§§ 315 ff. BGB).

3. Auftraggeber und Auftragnehmer sind sich darüber einig, dass die als Anlage 1 beigefügte Baubeschreibung so ausführlich und hinreichend gefasst ist, dass das Bauvorhaben nach den Bestimmungen dieses Vertrags hergestellt werden kann und sie damit auch den Anforderungen gem. §§ 650j, 650k BGB entspricht.

4. Der Auftragnehmer wird nach erfolgter technischer Bemusterung die Ausführungsplanung erstellen und diese dem Auftraggeber zur Freigabe zur Ausführung vorlegen. Erteilt der Auftraggeber die Freigabe nicht und fordert stattdessen eine wesentliche Änderung der Planung, werden Auftraggeber und Auftragnehmer vor Beginn der Bauausführung über eine Anpassung des Fertigstellungstermins gem. Ziff. 5.3 und des Pauschalfestpreises gem. Ziff. 7.1 verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen.

5. § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B finden keine Anwendung. § 650b BGB gilt für alle nach diesem Vertrag vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungen mit der Maßgabe, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber zunächst innerhalb von 12 Werktagen nach Zugang des Änderungsbegehrens ein Angebot vorlegt ("Angebotsfrist"), aus dem die Mehr- oder Minderkosten für die aufgrund der Leistungsänderung erforderlichen Planungs- und Bauleistungen hervorgehen. Auftraggeber und Auftragnehmer werden dann innerhalb eines Zeitraums von 24 Werktagen nach Zugang des Angebots beim Auftraggeber über eine Einigung über die Vergütung für die Planungs- und Bauleistungen anstreben ("Einigungsfrist"). Erzielen Auftraggeber und Auftragnehmer innerhalb dieser 24 Werktage keine Einigung, ist der Auftraggeber berechtigt, die Änderung in Textform anzuordnen.

6. Auftraggeber und Auftragnehmer streben einen Baubeginn innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung dieses Vertrags an. Voraussetzung für den Baubeginn sind die Erteilung der bestandskräftigen Baugenehmigung, die Vorlage der Finanzierungsbestätigung gem. Ziff. 3.1, die Fertigstellung der technischen Bemusterung gem. Ziff. 3.3, die Freigabe der vom Auftragnehmer erstellten Ausführungsplanung durch den Auftraggeber gem. Ziff. 3.4 und - sofern und soweit erforderlich - die Vorlage der geprüften statischen Berechnung. Spätestens sechs Wochen, nachdem die vorstehend genannten Voraussetzungen vorliegen, wird der Auftragnehmer mit den Bauleistungen beginnen.

7. Der Fertigstellungstermin verlängert sich automatisch um den Zeitraum der Angebots- und der Einigungsfrist gem. Ziff. 4.1 dieses Vertrags sowie um den Ausführungszeitraum für Leistungsänderungen. Der Fertigstellungstermin verlängert sich darüber hinaus automatisch um den Zeitraum, in dem der Auftraggeber gem. Ziff. 3.6 dieses Vertrags Eigenleistungen erbringt und der Auftragnehmer insofern keine Leistungen erbringen kann.

8. Der Auftraggeber verpflichtet sich, Abschlagszahlungen nach den Bestimmungen dieses Zahlungsplans zu leisten. Abschlagszahlungen sind in Höhe des folgenden prozentualen Anteils des Pauschalfestpreises gem. Ziff. 7.1 des Vertrags und jeweils zu folgenden Zeitpunkten an den Arbeitnehmer zu leisten:

a) Aushändigung der Bauantragsunterlagen: 10% des Pauschalfestpreises

Die weiteren Abschlagszahlungen des nach Zahlung gemäß vorstehender Ziff. 1 noch verbleibenden Rest-Pauschalfestpreises einschließlich Bemusterung (d. h. 100% der Differenz zwischen dem Pauschalfestpreis und dem gem. Ziff. 1 bereits gezahlten Betrag) werden bei Fertigstellung folgender Baustufen in folgender prozentualer Verteilung zur Zahlung fällig:

b) Baugrubenaushub 5% des Rest-Pauschalpreises

c) Bodenplatte 5% des Rest-Pauschalpreises

d) Erdgeschossdecke 10% des Rest-Pauschalpreises

e) Richten des Dachstuhls 15% des Rest-Pauschalpreises

f) Fenster 15% des Rest-Pauschalpreises

g) Rohinstallation Sanitär + Heizung 10% des Rest-Pauschalpreises

h) Innenputz 15% des Rest-Pauschalpreises

i) Estrich 10% des Rest-Pauschalpreises

j) Fliesen 10% des Rest-Pauschalpreises

k) Abnahme 5% des Rest-Pauschalpreises

9. Der Auftraggeber leistet Abschlagszahlungen nach Maßgabe des als Anlage 4 beigefügten Zahlungsplans.

10. Auftraggeber und Auftragnehmer verzichten wechselseitig auf die Stellung von Sicherheiten für die rechtzeitige Stellung des Werks und für die Zahlung der vereinbarten Vergütung.

11. Der Auftraggeber ist nicht berechtigt, von Abschlags- oder Schlusszahlungen Einbehalte vorzunehmen, es sei denn, der Einbehalt beruht auf einem unstreitig bestehenden oder rechtskräftig festgestellten Mangel.

12. § 650m BGB ist auf diesen Vertrag nicht anwendbar.

13. Als abgenommen gilt das Werk auch, wenn der Auftragnehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat.

14. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Soweit in diesem Vertrag die Schriftform vorgeschrieben wird, ist dieses Erfordernis nur schriftlich abdingbar. Dies gilt auch für eine Aufhebung dieser Schriftformklausel.

15. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise nichtig oder unwirksam sein, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Auftraggeber und Auftragnehmer verpflichten sich, anstelle der nichtigen oder unwirksamen Bestimmungen eine wirksame Regelung zu treffen, die ihr wirtschaftlich möglichst nahekommt.

16. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.

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Bauträger

OLG Koblenz, Urteil vom 02.03.2017 - 2 U 296/16

1. In einem Fertighausvertrag sind wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 12 b BGB folgende Bestimmungen unwirksam:

- "Mit Unterzeichnung dieses Hausvertrags bestätigt der Bauherr, folgende Vertragsbestandteile ordnungsgemäß erhalten, gelesen und verstanden zu haben: ..."

- "Der Bauherr erklärt hiermit ausdrücklich, dass er sich über die Zulässigkeit des von ihm geplanten Bauvorhabens vor Abschluss dieses Vertrags beim zuständigen Bauamt und anderen zuständigen Behörden unterrichtet hat."

2. In einem Fertighausvertrag sind wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 und § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Bestimmungen unwirksam:

- "Werden aus baurechtlichen Gründen oder weil sich DIN-Normen oder diesen vergleichbare technische Vorgaben geändert haben, Änderungen erforderlich, so kann das Unternehmen diese vornehmen, sofern hierdurch keine Wertminderung eintritt und diese Änderungen für den Bauherren zumutbar sind."

- "Werden aufgrund behördlicher Auflagen Leistungsänderungen erforderlich, trägt der Bauherr die dadurch eventuell entstehenden Mehrkosten."

3. In einem Fertighausvertrag sind folgende Bestimmungen unwirksam:

- "Die vorstehenden Zahlungsbedingungen sind erfüllt, wenn die entsprechenden Leistungen im Wesentlichen erbracht sind."

- Sowie ohne unmittelbaren Zusammenhang mit dem Zahlungsplan bzw. der ersten Abschlagszahlung der Hinweis "Im Übrigen gilt § 632a Abs. 3 BGB."

Unwirksame Abnahmefiktionen in einem Fertighausvertrag

4. In einem Fertighausvertrag sind wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 5, § 309 Nr. 2 und § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB folgende Bestimmungen unwirksam:

- "Falls eine förmliche Abnahme aus Gründen, die der Bauherr zu vertreten hat, unterbleibt, gelten die Leistungen des Unternehmens als abgenommen mit Ablauf von 12 Tagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistungen."

- "Hat der Bauherr das Haus oder einzelne Räume in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Tagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nicht anders schriftlich vereinbart ist."

5. In einem Fertighausvertrag sind folgende Bestimmungen nach § 309 Nr. 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam:

- "Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Beginn der Arbeiten seine Darlehensauszahlungsansprüche gegenüber der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, dem Kreditinstitut oder dem Versicherungsunternehmen an das Unternehmen abzutreten. Die Abtretung erfolgt zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenen Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn gegenüber dem Unternehmen. Der Bauherr wird sein Finanzierungsinstitut anweisen, die Darlehensvaluta gemäß den im Darlehensvertrag und im Hausvertrag vereinbarten Bedingungen an das Unternehmen auszuzahlen."

- Ziffer 2. wird aufgrund des Klauselumfangs nur gekürzt und sinngemäß wiedergegeben: "Soweit der Bauherr die Vergütung aus vorhandenem Eigenkapital erbringt, ist dieses auf ein gesondert einzurichtendes Bankkonto einzuzahlen und der Anspruch auf Auszahlung zur Sicherheit an das Unternehmen abzutreten."

6. In einem Fertighausvertrag, der auch die Lieferung sog. "Ausbaupakete", die der Verbraucher in Eigenleistungen verbaut, vorsieht, ist folgende Bestimmung unwirksam:

"Offensichtliche Mängel gelieferter Ausbaupakete müssen die Bauherren dem Unternehmen unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb einer Woche nach Lieferung schriftlich mitteilen. Dasselbe gilt, wenn das Unternehmen offensichtlich eine zu geringe oder Mehrmenge geliefert hat. Unterlässt der Bauherr in diesen Fällen die rechtzeitige Mitteilung, kann er die entsprechenden Mängel bzw. Mehrmengen bei den Ausbaupaketen nicht mehr geltend machen."

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