Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IBR 09/2019 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
im Bauvertragsrecht ranken sich zahlreiche Mythen um das sog. Baugrundrisiko. Da der Baugrund ein vom Auftraggeber zur Verfügung gestellter Baustoff i.S.d. § 645 BGB sei, habe der Auftraggeber auch für sämtliche mit dem Baugrund zusammenhängenden Probleme einzustehen. Schließlich gehe ohne Baugrund das Bauen nicht und vor der Hacke sei es dunkel. Mit diesen oder ähnlichen Argumenten wird vielfach versucht, den Auftraggeber für „seinen“ Boden verantwortlich zu machen, wenn es auf der Baustelle z. B. zu Erschwernissen bei der Ausführung von Tiefbauarbeiten kommt. Die vorgenannten Argumente greifen dafür aber zu kurz. Denn dass durchaus ohne Baugrund gebaut werden kann, zeigen bereits die schwimmenden Häuser im Hafendorf Wiek auf Rügen. Aber auch ansonsten belegen inzwischen zahlreiche Gerichtsentscheidungen, dass es ein irgendwie geartetes, stets vom Auftraggeber zu tragendes Baugrundrisiko nicht gibt (u. a. OLG München, 
IBR 2019, 243; IBR 2015, 345; OLG Jena, IBR 2012, 566). Vielmehr ist es vorrangig eine Frage der Vertragsauslegung, wer etwa das Risiko für vom Vertrag abweichende Bodenverhältnisse trägt (BGH, IBR 2009, 630). Das kann, muss aber nicht der Auftraggeber sein (OLG München, IBR 2015, 114). Außerdem gibt es nicht nur das (eine) Baugrundrisiko, sondern zahlreiche Risiken, die mit dem Baugrund zusammenhängen. Sie alle müssen im Einzelfall betrachtet und einer rechtlichen Lösung zugeführt werden. Ebenso wie Bauwerke sind auch Verträge Unikate. Schon deshalb verbietet sich der Versuch einer Einheitslösung. Das OLG Düsseldorf hatte in diesem Zusammenhang beipielsweise darüber zu entscheiden, ob den Auftraggeber eine Mithaftung an vom Auftragnehmer verursachten Mängeln trifft, wenn im tieferen Untergrund aufgetretene Setzungserscheinungen die Mängel mitverursacht haben. Das hat das Gericht mit der Begründung verneint, dass „eine solche weitere Ursache (…) nicht deshalb zu einer Mithaftung des Auftraggebers (führt), weil es sich bei einem nicht erkennbaren Baugrundrisiko um seinen Risikobereich und damit seine Verantwortung handeln könnte“ ( S. 489).
Im Bauträgerrecht ist das Urteil des KG vom 07.05.2019 hervorzuheben. Danach weicht die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist, nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV ab und ist somit wirksam ( S. 499).
Im Recht der Architekten und Ingenieure ist gleich auf mehrere Beiträge hinzuweisen:
So hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 11.07.2019 mit der Beantwortung der Frage befasst, ob es sich bei den in Vertragsmustern des Bundes für Verträge mit Architektenvorgesehenen Regelungen, wonach die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürfen, um (unwirksame) Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt oder sie Hauptleistungspflichten des Architekten beschreiben und somit einer AGB-Kontrolle entzogen sind. Ebenso wie bereits die Vorinstanzen (KG, IBR 2018, 82; LG Berlin, IBR 2017, 325) geht der Bundesgerichtshof von Letzterem aus. Vereinbaren die Vertragsparteien eine Baukostenobergrenze, liegt darin eine Beschaffenheitsvereinbarung der zu erreichenden Planungs- und Überwachungsziele, die der Architekt als Hauptleistungspflicht zu erfüllen hat. Er ist verpflichtet, die Planungsvorgaben zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten und vereinbarte Baukostenobergrenzen einzuhalten. Die Nichtbeachtung dieser Beschaffenheitsvereinbarung kann zu Schadensersatzansprüchen führen ( S. 500).
Nach dem Urteil des EuGH vom 04.07.2019 verstoßen die Mindest- und Höchstsätze der HOAI bekanntermaßen gegen Europarecht ( IBR 2019, 436). Unklar ist aber, welche Folgen sich daraus für laufende Architektenhonorarprozesse ergeben. Das OLG Celle hat hierzu am 23.07.2019 entschieden, dass die nationalen Gerichte wegen des Anwendungsvorbehalts des Europarechts dazu verpflichtet sind, die für europarechtswidrig erklärten Regelungen der HOAI ab sofort nicht mehr anzuwenden ( S. 502). Anders sieht dies das OLG Hamm in seinem Urteil vom gleichen Tag. Demnach hat sich durch die EuGH-Entscheidung nichts daran geändert, dass im Rahmen von Architektenhonorarklagen das verbindliche Preisrahmenrecht der HOAI weiterhin Anwendung findet ( S. 503). Das LG Hamburg wiederum hält das Preisrahmenrecht der HOAI zwar für unionsrechtswidrig, sieht aber deshalb die übliche Vergütung als vereinbart an. Deren Höhe bemesse sich nach den HOAI-Mindestätzen ( S. 504). Vor diesem Hintergrund erlaube ich mir an dieser Stelle ausnahmsweise, Sie auf die IBR-Sonderveranstaltungen „Schicksalstage der HOAI - Rechtliche und praktische Folgen des EuGH-Urteils vom 04.07.2019" hinzuweisen, die am 05.09., 10.09. und 11.09.2019 in Düsseldorf, Berlin und Mannheim stattfinden.
Im Vergaberecht hat der öffentliche Auftraggeber die zu vergebende Bauleistung eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Das ist jedoch nicht immer möglich. Deshalb besteht für den Auftraggeber die Möglichkeit, Wahl- oder Alternativpositionen auszuschreiben, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse nachweisen kann (OLG München, IBR 2016, 31). Die Schließung von Planungslücken gehört allerdings nicht dazu. Darauf weist das OLG Düsseldorf in seinem Beschluss vom 15.05.2019 hin ( S. 515).
Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit.
Mit den besten Grüßen
Ihr
Dr. Stephan Bolz
Rechtsanwalt
Verleger und Schriftleiter der IBR