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Volltexturteile nach Sachgebieten

Sachgebiet: Gewerberaummiete

1785 Entscheidungen insgesamt

Online seit gestern

IBRRS 2024, 0870
GewerberaummieteGewerberaummiete
Räumung und Herausgabe der Gewerbefläche eines Büroparks

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 26. März

IBRRS 2024, 0872
GewerberaummieteGewerberaummiete
Zulässigkeit von Indexklauseln nach dem Preisklauselgesetz?

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23

1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)

2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)

3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)

4. Soll die die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)

5. Einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)

6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zu der Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)

7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)

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Online seit 25. März

IBRRS 2024, 0874
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Lithium-Ionen-Akku auf Holzregal geladen: Gewerbemieter haftet für Brandschaden!

KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22

Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)

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IBRRS 2024, 0780
Beitrag in Kürze
PachtrechtPachtrecht
Kündigungsgründe können frei vereinbart werden!

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22

1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.

2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).

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Online seit 8. März

IBRRS 2024, 0776
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Büros statt Einzelhandelsflächen: Kündigungsrecht eines Ladenmieters?

KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22

Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)

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Online seit 4. März

IBRRS 2024, 0625
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rechtsnachfolger trifft keine Räumungspflicht trotz weitergeführten Mietvertrags!

LG Trier, Urteil vom 07.12.2022 - 5 O 214/22

Ein Vermieter kann von einem Mieter, der nach Durchführung eines Insolvenzverfahrens die Position eines Rechtsnachfolgers des vorhergehenden Mieters einnimmt, kein Schadensersatz wegen der Erbringung nur unzureichender Räumungspflichten verlangen.

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Online seit 1. März

IBRRS 2024, 0720
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wann liegt gewerbliche Weitervermietung vor?

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 65 S 191/22

1. Wenn der Vermieter den Zwischenmieter als Hauptmieter nur deshalb einschaltet, um die zwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen und die - formal vom Zwischenmieter begründeten - (Unter-)Mietverhältnisse jederzeit faktisch dadurch nach eigenem Belieben zu beenden, dass er von diesen die an keine weitere Voraussetzung als die der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geknüpfte Räumung nach § 546 Abs. 2 BGB verlangt, so handelt es sich um gewerbliche Weitervermietung und § 565 BGB greift.

2. Für eine gewerbliche Weitervermietung spricht auch, wenn der Mieter die Wohnung komplett dem Dritten überlässt und selbst keinen Gewahrsam begründet.

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Online seit 29. Februar

IBRRS 2024, 0717
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rückzahlung überbezahlter Nebenkosten

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2021 - 52 O 20/20

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2024, 0537
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Ausübung des Optionsrechts: Wer war´s denn nun?

OLG Hamburg, Urteil vom 31.01.2024 - 4 U 69/23

1. Ist der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der Empfänger die Willenserklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt allein dieser tatsächliche Wille den Inhalt der Erklärung, ohne dass es auf Weiteres ankäme.

2. Bereits das Hinzufügen des Vertretungszusatzes "### Rechtsanwälte PartG mbB" in der Unterschriftszeile belegt, dass der Erklärende die Erklärung nach dem Wortlaut und nach seinem tatsächlichen Willen nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der PartG mbB formulierte.

3. Verwendet er zudem deren Briefpapier und formuliert die Erklärung unter Verwendung des Personalpronomens "wir" statt "ich", spricht dies erst recht für eine Erklärung im Namen der PartG mbH.

4. Ein mutmaßlicher Irrtum bei der Willensbildung des Erklärenden erlaubt es nicht, einer Willenserklärung, deren Wortlaut den wahren Willen des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung zutreffend wiedergibt, in Wege der Auslegung nachträglich einen anderen Erklärungsinhalt beizumessen, den der Erklärende bei der Abgabe gar nicht wollte, nur weil ein anderer Erklärungsinhalt bei zutreffender Kenntnis der Vertragsverhältnisse der Interessenlage des Erklärenden objektiv besser entsprochen hätte und die von ihm bezweckte Rechtsfolge hätte auslösen können.

5. Die Erweiterung des Mietzwecks (hier: von "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät" in "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung") bedarf der Schriftform.

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Online seit 31. Januar

IBRRS 2024, 0315
Beitrag in Kürze
PachtrechtPachtrecht
Auch Unter-Unterpächter muss Pachtsache an Verpächter herausgeben

OLG München, Urteil vom 26.01.2023 - 14 U 766/19

1. Auch wenn die Gebrauchsüberlassung an den Dritten nicht unmittelbar durch den Pächter, sondern durch dessen Unterpächter erfolgt ist, liegt ein Überlassen der Pachtsache durch den Pächter an einen Dritten i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB vor. Der Anspruch richtet sich gegen jeden Dritten, der die Miet-/Pachtsache (dauerhaft) nutzt und sein Besitzrecht vom Mieter/Pächter ableitet.

2. Nach Sinn und Zweck des § 546 Abs. 2 BGB, dem Vermieter einen unmittelbar Zugriff auf einen besitzenden Dritten zu ermöglichen, ist ein Anspruch auch anzuerkennen, wenn mehrere Untermietverhältnisse hintereinander geschaltet sind. Gleiches gilt, wenn der Unterpächter die Sache einem Dritten zur Nutzung überlässt, ohne eine diesbezügliche vertragliche Regelung zu treffen.

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Online seit 25. Januar

IBRRS 2024, 0305
GewerberaummieteGewerberaummiete
Gewerberaummiete und Gewerbesteuermessbetrag

FG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2023 - 14 K 1037/22

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 24. Januar

IBRRS 2024, 0014
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Weitervermietung von Wohnraum: Gewerblich oder nicht?

OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023 - 4 U 16/23

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre. Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters und der Förderung seines Geschäftsbetriebs dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können.

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Online seit 19. Januar

IBRRS 2024, 0258
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Absichten sind nett, aber rechtlich unerheblich!

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2023 - 18 O 45/23

1. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann die Mietsache vom Untermieter herausverlangt werden ohne Rücksicht auf die Vereinbarungen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter bestehen.

2. "Beabsichtigen" die Parteien etwas, bedeutet dies lediglich eine Absichtserklärung und stellt keine Verpflichtung hierzu dar.

3. Wird die Pflicht zur Führung von Verhandlungen verletzt, würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch nur darin bestehen, so gestellt zu werden, wie wenn Verhandlungen zu Stande gekommen wären. Nicht verlangt werden kann, so gestellt zu werden, wie wenn ein Mietvertrag zu Stande gekommen wäre, da kein Verhandlungserfolg geschuldet ist.

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Online seit 18. Januar

IBRRS 2024, 0220
Mit Beitrag
PachtrechtPachtrecht
Vorzeitige Rückgabe der Pachtsache: Keine Bereicherungsansprüche

KG, Beschluss vom 26.10.2023 - 8 U 94/22

1. Gibt der Mieter/Pächter nach unwirksamer Kündigung des Vermieters/Verpächters die Räume vorzeitig an diesen zurück, sind Bereicherungsansprüche des Mieters/Pächters nach § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB begründet eine betagte Verbindlichkeit. Er entsteht nicht aufschiebend bedingt oder aufschiebend befristet mit dem Ende des Miet-/Pachtverhältnisses, sondern bereits mit Abschluss des Vertrags und Übergabe an den Mieter/Pächter.*)

2. Zur Umdeutung der Kündigungserklärung des Verpächters in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags.*)

3. Zur Anwendung von § 814 BGB, wenn der Pächter sich entschließt, eine als unwirksam erkannte Kündigung des Verpächters zu befolgen.*)

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IBRRS 2024, 0259
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vertragswidrige Nutzung rechtfertigt fristlose Kündigung

LG Essen, Urteil vom 13.07.2023 - 6 O 276/22

1. Eine vertragswidrige Nutzung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass im Mietvertrag auch ein konkreter Nutzungszweck vereinbart ist.

2. Wird in der Kündigung irrtümlich ein zu früher Endtermin genannt, so endet das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin, wenn den Umständen nach erkennbar ist, dass der Kündigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Termin beenden will.

3. Für den Herausgabeanspruch des Vermieters ist weder der unmittelbare noch der mittelbare Besitz der Sache durch den Mieter erforderlich.

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Online seit 11. Januar

IBRRS 2024, 0061
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vereinbart ist vereinbart!

LG Hamburg, Urteil vom 25.08.2022 - 334 O 42/22

1. Die Vereinbarung von Schlichtungs- oder Mediationsklauseln ist im unternehmerischen Geschäftsverkehr grundsätzlich zulässig, sofern das durch sie gewählte Verfahren bestimmten rechtsstaatlichen Grundsätzen genügt.

2. Sieht der Mietvertrag eine Schlichtungsklausel vor, wonach die Parteien bei Streitigkeiten zunächst einen Gütertermin vor der öffentlichen Rechtsauskunft und Vergleichsstelle in Hamburg zu unternehmen haben, ist eine Klage auf Auszahlung der Kaution ohne vorherigen Gütetermin nicht zulässig.

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2024, 0078
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Keine Betriebskostennachforderung bei verschuldeter Verspätung!

LG Hamburg, Urteil vom 06.10.2023 - 418 HKO 32/23

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 bis 6 BGB gelten diese strengen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen einschränkungslos.

2. Betriebskostennachforderungen sind dann auch im Gewerberaummietverhältnis ausgeschlossen, wenn der Vermieter die gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geltende Jahresfrist zunächst unverschuldet nicht einhält, sich mit der (Nach-)Berechnung jedoch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die für die Abrechnung nötigen Unterlagen vorliegen.

3. Mit erst nach vier Monaten erfolgten Nachforderungen ist der Vermieter ausgeschlossen.

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Online seit 3. Januar

IBRRS 2024, 0057
GewerberaummieteGewerberaummiete
Konkludenter Mietvertragsschluss über Gewerberäume

LG Bamberg, Urteil vom 22.08.2022 - 22 O 223/21 Miet

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 29. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3607
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Gelebter Vertrag entspricht nicht schriftlichem Vertrag: Schriftformverstoß!

LG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2023 - 21 O 20/23

1. Sieht die Vereinssatzung vor, dass zwei Mitglieder des Vorstands unterschreiben müssen, weist die Vertragsurkunde allerdings bereits im Rubrum aus, dass nur eine Person handelt, und unterschreibt auch diese Person, weist die Vertragsurkunde insoweit keine Widersprüche auf und ist in Bezug auf die handelnden Personen in sich stimmig. Inwieweit eine Berechtigung zum Vertragsabschluss bestand, ist somit eine Frage der Vertretungsmacht, nicht aber des Schriftformerfordernisses.

2. Vereinbaren die Parteien allerdings mündlich, dass das vermietete Grundstück dem Vermieter einmal jährlich für 14 Tage zur Verfügung gestellt wird und sich die Miete entsprechend reduziert, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor.

3. Grundsätzlich kann sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Mietvertrags darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Dies gilt selbst dann, wenn sich die betreffende Vertragspartei - wie in der Praxis üblich - nur von einem lästig gewordenen Mietvertrag lösen möchte.

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Online seit 28. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3188
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Centerwerbung-Vertrag bleibt auch in der Pandemie unangepasst bestehen

LG Lübeck, Urteil vom 07.07.2023 - 3 O 125/22

1. Die Erbringung von Werbedienstleistungen bleibt auch im Falle der Pandemie sinnvoll und notwendig.

2. Dementsprechend muss ein Centerwerbung-Vertrag nicht im Pandemiefall nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden, wenn die Werbung erbracht wurde und das betreffende Geschäft nicht komplett schließen musste.

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Online seit 21. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3327
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Wer ist von Falschauskunft der Behörde über Nutzungsmöglichkeit betroffen?

KG, Urteil vom 03.03.2023 - 9 U 27/21

Im Falle einer behördlichen Auskunft über die Nutzungsmöglichkeit von Räumlichkeiten als Vergnügungsstätte ist von der Amtspflicht zu richtiger Auskunftserteilung die allein um die Auskunft nachsuchende Nutzerin und Mieterin der Räumlichkeiten geschützt, nicht aber die Eigentümerin und Vermieterin der Räumlichkeiten. Diese ist insbesondere nicht bereits deswegen geschützte Dritte i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil ihr eine noch fortwirkende Baugenehmigung mit der Nutzungsmöglichkeit als Vergnügungsstätte erteilt worden war.*)

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Online seit 12. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3359
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Nachtrag zu befristetem Geschäftsraummietvertrag bedarf der Schriftform!

LG Hannover, Urteil vom 10.02.2023 - 5 O 193/21

Auch ein Nachtrag zu einem befristeten Geschäftsraummietvertrag (hier: Mietvertrag über eine Arztpraxis) unterliegt der Schriftform des § 550 BGB. Wird dieser Nachtrag mieterseits nicht unterschrieben, liegt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, das mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.

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Online seit 8. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3395
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vermieterspende bleibt aus: Kein Zahlungsverzug des gemeinnützigen Mieters!

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.11.2023 - 2 U 115/22

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

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Online seit 7. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3399
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vermieter stimmt schriftlich zu: Schriftform für bauliche Veränderung gewahrt!

KG, Urteil vom 06.11.2023 - 8 U 10/23

Sieht der Mietvertrag vor, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, so bedarf es, wenn der Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zustimmt, insoweit keiner schriftlichen Vereinbarung der Parteien, um die Form des § 550 Satz 1 BGB zu wahren.*)

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Online seit 2023

IBRRS 2023, 3288
SteuerrechtSteuerrecht
Gewerbesteuer: Entgelte für Ferienimmobilien zur Weitervermietung sind Miete

BFH, Urteil vom 17.08.2023 - III R 59/20

1. Die Hinzurechnung von Aufwendungen eines Anbieters von Ferienimmobilien für die vorübergehende Überlassung der Ferienobjekte nach § 8 Nr. 1 Buchst. e des Gewerbesteuergesetzes setzt voraus, dass das Vertragsverhältnis zwischen dem Anbieter und dem Eigentümer des Objekts seinem wesentlichen rechtlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis ist.*)

2. Ob das Vertragsverhältnis zwischen dem Ferienimmobilienanbieter und dem Objekteigentümer einen Mietvertrag oder einen Vermittlungsvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter darstellt, hängt vom Inhalt und der Durchführung des geschlossenen Vertrags ab. Für die Einordnung als Mietvertragsverhältnis spricht insbesondere, dass der Anbieter die Objekte im eigenen Namen vermarktet und vom Eigentümer keine Vermittlungsprovision erhält, sondern diesem ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zahlt.*)

3. Eine Zuordnung der im fiktiven Eigentum des Ferienimmobilienanbieters stehenden Objekte zu dessen Anlagevermögen kommt insbesondere dann in Betracht, wenn er die Objekte langfristig anmietet und nach seinem Geschäftsmodell bestrebt ist, einen weitgehend unveränderten Bestand an Objekten zu erhalten und den Reisekunden anzubieten.*)

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IBRRS 2023, 3158
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Fehlende behördliche Erlaubnis bei Option kein Mangel!

OLG Frankfurt, Urteil vom 24.10.2023 - 2 U 5/23

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten (hier: als Spielhalle) begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.*)

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IBRRS 2023, 3165
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine Entgeltforderungen

OLG Dresden, Urteil vom 30.08.2023 - 5 U 547/23

Sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlung wegen unterbliebener Abrechnung als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens sind keine Entgeltforderungen i.S.v. § 286 Abs. 3 Satz 1, § 288 Abs. 2 BGB.*)

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IBRRS 2023, 3024
GewerberaummieteGewerberaummiete
Kündigung des Sozietätsvertrages; Nachhaftung aus Mietverhältnis

OLG München, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 3195/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 2910
GewerberaummieteGewerberaummiete
Zweifel am Zugang einer behaupteten Kündigungserklärung bei der Hauptmieterin

LG Köln, Urteil vom 10.10.2023 - 27 O 186/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2737
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rückgabeanspruch schließt jegliche Zurückbehaltungsrechte des Mieters aus

OLG Dresden, Beschluss vom 22.02.2023 - 5 U 2052/22

1. Die Vorschrift des § 570 BGB schließt Zurückbehaltungsrechte des Mieters (§§ 273, 320 BGB) umfassend aus, also ungeachtet der Frage, ob diese auf vertraglichen oder gesetzlichen Gegenansprüchen beruhen.*)

2. Die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers ist jedenfalls dann ein zwingendes Erfordernis einer ordnungsgemäßen Klageerhebung, wenn sie ohne Weiteres möglich ist.*)

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IBRRS 2023, 2679
GewerberaummieteGewerberaummiete
Förderfähigkeit von Miete/Pacht für Restaurantgebäude in Überbrückungshilfe III

VG München, Urteil vom 28.06.2023 - M 31 K 22.1561

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 2666
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wie sehen haftungsrechtlichen Folgen zweier Wassereinbrüche aus?

OLG München, Urteil vom 02.06.2022 - 23 U 2510/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2698
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wirkt Heilung des Schriftformmangels ex tunc oder ex nunc?

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2023 - 2 U 27/23

Zur Frage, ob die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung Wirkung ex nunc oder ex tunc entfaltet.*)

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IBRRS 2023, 2662
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vermieter muss Mietobjekt in genehmigungsfähigem Zustand übergeben!

KG, Urteil vom 23.03.2023 - 8 U 172/21

Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand. Die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen (hier: Schaffung eines zweiten Fluchtweges für das Betreiben einer Kindertagesstätte).*)

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IBRRS 2023, 2611
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Kann eine Nutzungsvereinbarung ein Mietverhältnis sein?

OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2023 - 4 U 161/22

1. Es kann rechtsdogmatisch nicht überzeugen, eine Nutzungsvereinbarung, die alle Essentialia negotii eines Mietvertrags enthält, lediglich als Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses anzusehen, das gerade das Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung zur Voraussetzung hat. In diesem Fall ist von einem Mietverhältnis auszugehen.

2. Bei der sachverständigen Feststellung der geschuldeten Nutzungsentschädigung ist es nicht zu beanstanden, wenn bestehende Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausgeglichen werden, indem absolute oder prozentuale Auf- oder Abschläge vorgenommen werden, da es in der Regel nicht möglich sein wird, auf gleichartige oder weitgehend identische Gewerberäumlichkeiten im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zurückzugreifen.

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IBRRS 2023, 2609
GewerberaummieteGewerberaummiete
Besteht Verpflichtung zur Zahlung der Nutzungsentschädigung?

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2022 - 334 O 105/22

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 2617
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rückgabe des Schlüssels = Rückgabe des Mietobjekts?

OLG Hamm, Urteil vom 01.09.2023 - 30 U 195/22

Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist (in Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11, IMR 2012, 9 = NJW 2012, 144).*)




IBRRS 2023, 2493
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel wirksam?

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 - 3 U 88/22

1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen - für sich betrachtet ebenfalls wirksamen - Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt.

2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die - zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende - Staffelmiete ein "Floaten" unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn "der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann".

3. Der "Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland" ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex.

4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen.

5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat.

6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich.

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IBRRS 2023, 2562
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Heilpraktiker mit Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik ist kein Physiotherapeut!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2023 - 24 U 47/22

1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.*)

2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, "die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren", wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen.*)

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IBRRS 2023, 2500
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Ordentliche Kündigung geht (fast) immer!

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 37 O 445/22

1. Die missbräuchliche Rechtsausübung (hier: der Kündigung) liegt nur dort vor, wo der Berechtigte (hier: der Vermieter) kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.

2. Ein Stufenverhältnis bzw. einen Vorrang von Vertragsanpassung vor Kündigung gibt es nicht.

3. Die ordentliche Kündigung bedarf als Gestaltungsrecht keines Grundes.

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IBRRS 2023, 2480
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Wer trägt die Beweislast für eine Befristung?

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 - 5 U 255/23

Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.*)

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IBRRS 2023, 2362
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Kostenumlage für Werbebeschilderung muss transparent sein!

KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21

Es verstößt gegen das Transparenzgebot, wenn dem Mieter bereits im Mietvertrag formularmäßig die anteilige Kostentragungspflicht hinsichtlich der Kosten für die Unterhaltung und den Ersatz von Werbe- und Hinweisbeschilderung auferlegt wird, ohne dass dem Mieter die dadurch entstehenden Kosten kalkulierbar sind.

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IBRRS 2023, 2256
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Nebenkostenabrechnung kann (fast) ewig korrigiert werden!

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 3 U 94/22

1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert sein.

2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich.

3. Die Kosten einer All-Risk-Versicherung mit Extended Coverage sind auf den Mieter umlegbar.

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IBRRS 2023, 2181
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ProzessualesProzessuales
Schweigen zu Räumungsbereitschaft ist kein Grund zur Klageerhebung!

BGH, Beschluss vom 28.06.2023 - XII ZB 537/22

Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO.*)




IBRRS 2023, 1746
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Anspruch des Mieters auf Herausgabe der Baugenehmigung

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023 - 3 W 23/23

1. Auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Diese Voraussetzung ist aber regelmäßig erst dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung bereits untersagt hat.

2. Verpflichtet sich der Vermieter zur Beschaffung einer Nutzungsänderungsgenehmigung binnen einer bestimmten Frist, so hat er die Pflicht, diese an den Mieter herauszugeben.

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IBRRS 2023, 2255
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rückerstattung von Coronahilfen nach falscher Zuordnung gewerblicher Vermietung

VGH München, Beschluss vom 01.06.2023 - 22 C 22.2045

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 1973
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Bestandsmieter von Konkurrenzschutzklausel nicht betroffen

LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 21 S 1/22

Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiterem Mieter nicht aus.

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IBRRS 2023, 1869
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Mietvertrag mit Träger der Wohlfahrtspflege: Gilt Wohnraummietrecht?

KG, Beschluss vom 05.06.2023 - 8 U 170/22

1. Werden in einem als "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Formular lediglich die Kündigungsfrist aus § 573c BGB sowie das Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB vereinbart, spricht es gegen eine Vereinbarung des Wohnraummietrechts.

2. Die Verweise auf die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung und Mietsicherheit enthalten jedenfalls kein Indiz für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts, wenn wohnraummietrechtliche Vertragsformulare unsorgfältig angepasst, statt unverändert übernommen wurden.

3. Wohnraumtypische Regelungen zur Tierhaltung sowie zur Flächenberechnung sind bei Weitervermietung als Vertragszweck der faktischen Nutzung geschuldet und keine Indizien für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts.

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IBRRS 2023, 1853
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rechtsmissbräuchliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs?

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2022 - 21 O 177/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1881
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Heilung des Formmangels gilt nicht für zuvor zugegangene Kündigung

OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 - 2 U 27/23

1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori.*)

2. Die Rechtsprechung des BGH zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.*)

3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

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