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Sachgebiet: Immobilien

5087 Entscheidungen insgesamt

Online seit gestern

IBRRS 2024, 0928
ImmobilienImmobilien
Zugang der Fälligkeitsmitteilung?

LG München I, Urteil vom 22.03.2024 - 6 O 16054/20

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0857
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Anspruch auf Erweiterung eines Notweges?

LG Flensburg, Urteil vom 08.03.2024 - 3 O 60/23

Der Nachbar hat keinen Anspruch auf Erweiterung des Notweges, wenn die Nutzung seines Grundstücks bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

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Online seit 25. März

IBRRS 2024, 0873
ImmobilienImmobilien
20 Jahre Grundstücksleihe: Kündigung trotz Investitionen zulässig

AG Plön, Urteil vom 26.01.2024 - 74 C 131/20

1. Das mündliche Einverständnis eines Grundstückeigentümers mit der Errichtung eines Carports und der entsprechenden Zurverfügungstellung von Teilen seines Grundstücks an den Eigentümer des Nachbargrundstücks ist als Leihvertrag i.S.d. § 598 BGB auszulegen.

2. Wird zwischen den Parteien des Leihvertrags nichts schriftlich festgehalten oder dinglich gesichert, spricht dieser Umstand dafür, dass der Verleiher keinen Rechtsbindungswillen hatte, den Grundstücksteil "lebenslang" zu überlassen; eine Dauer der Leihe ist demnach nicht bestimmt, der Verleiher kann das Grundstück zurückfordern.

3. Hat der Entleiher Investitionen auf dem Grundstücksteil vorgenommen (hier: Errichtung eines Carports), liegt in der Kündigung des Leihvertrags nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren keine unzulässige Rechtsausübung.

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Online seit 22. März

IBRRS 2024, 0814
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Wann muss Airbnb Auskünfte über Vermieter-Daten erteilen?

VGH Bayern, Beschluss vom 21.08.2023 - 12 BV 23.725

1. Allein die Tatsache einer gelegentlichen, gegebenenfalls auch mehrfachen kurz- oder auch längerfristigen Vermietung oder Gebrauchsüberlassung von Wohnraum reicht angesichts der mannigfaltigen Möglichkeiten einer vollkommen legalen (genehmigten) Nutzung ohne das Hinzutreten weiterer, eindeutig auf eine Zweckentfremdung hinweisender Umstände regelmäßig nicht aus, die Annahme eines konkreten Anfangsverdachts einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit zu rechtfertigen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413 , NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 12).*)

2. Eine permanente "generalpräventive" (Total-)Überwachung und -kontrolle des (gesamten) Wohnungsbestands ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung im Einzelfall kommt in einem freiheitlichen Rechtsstaat nicht in Betracht. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein "generalpräventives Vorgehen" zur "Abschreckung" lediglich potentieller Zweckentfremder (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 26.07.2021 - 12 B 21.913, BayVBl. 2022, 193).*)

3. Die konkrete Tauglichkeit eines bestimmten Objekts für die Verwirklichung des Tatbestandes einer Zweckentfremdung muss positiv feststehen, bevor eine Behörde als ersuchende Stelle i.S.v. § 14 Abs. 2 TMG a.F. bzw. § 22 Abs. 3 Nr. 1 TTDSG Auskunft begehrt, denn nur dann ist überhaupt eine Rechtsgutsverletzung, die den Handlungsrahmen erst eröffnet, denkbar und möglich. Eine auf bloße Mutmaßungen gestützte Auskunftserteilung ist ausgeschlossen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.08.2019 - 12 ZB 19.333; Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)

4. Aus einem im Grundsatz vollkommen legalen Verhalten - wie beispielsweise dem Vermieten von Wohnraum - kann allein noch kein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung hergeleitet werden. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass grundsätzlich erlaubte Handlungen unter einen allgemeinen Generalverdacht gestellt werden. Nicht ein abstrakter Gefahrenverdacht, sondern nur eine hinreichend konkrete Gefahr eröffnet den zweckentfremdungsrechtlichen Handlungs- und Eingriffsrahmen (vgl. auch bereits VGH Bayern, Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)

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Online seit 13. März

IBRRS 2024, 0806
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Schadensersatz wegen grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen?

OLG Hamm, Urteil vom 29.11.2023 - 22 U 60/23

1. Wenn ein Verkäufer eines Hausgrundstücks die Genehmigung der durch einen vollmachtlosen Vertreter für ihn abgegebenen Willensklärung verweigert, besteht ein auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichteter Schadenersatzanspruch des Käufers wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB) nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung auf einer besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung beruht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11, Rn. 8, IBRRS 2013, 0457 = IMRRS 2013, 0345).*)

2. Verstirbt der Verkäufer, bevor er die Genehmigung nach § 177 Abs. 1 BGB erklärt hat, und verweigern die Erben des Verkäufers die Genehmigung, gilt Folgendes: Soweit es um Eigenschulden der Erben im Zusammenhang mit der Nachlassverwaltung geht, ist für die Frage, ob die verweigerte Genehmigung eine schuldhafte vorvertragliche Pflichtverletzung darstellt, allein auf das Verhalten der Erben und die diesem zu Grunde liegenden Umstände abzustellen.*)

3. Es stellt keine besonders schwer wiegende Treuepflichtverletzung dar, wenn die Erben des Verkäufers die Genehmigung verweigern, weil ein Erbe das Grundstück für eigene Zwecke nutzen möchte. Gleiches gilt, wenn die Genehmigung deshalb nicht erteilt wird, weil der Kaufpreis als unangemessen zu niedrig angesehen wird.*)

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Online seit 11. März

IBRRS 2024, 0777
SteuerrechtSteuerrecht
Grundsteuer-Reform: Bundesmodell eventuell verfassungswidrig

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.11.2023 - 4 V 1429/23

1. Der Rechtsschutz gegen Grundsteuerwertbescheide auf den 01.01.2022 wird umfassend durch die Finanzgerichten gewährt. Der Finanzrechtsweg ist dabei für alle maßgeblichen Rechtsfragen, auch bezüglich der Einwände gegen die bewertungsrelevanten Bodenrichtwerte eröffnet, ohne dass es insofern einer Klage zu den Verwaltungsgerichten bedürfte.*)

2. Die Bewertungsregeln der §§ 218 ff. BewG sind verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass Steuerpflichtige einen unter dem typisierten Grundsteuerwert liegenden niedrigeren Grundstückswert nachweisen können.*)

3. Für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts ist kein zwingendes Wertgutachten erforderlich.*)

4. Es bestehen bereits deshalb ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse, weil es nach der rheinland-pfälzischen Gutachterausschussverordnung möglich ist, dass der Vorsitzende des Gutachterausschusses durch die Auswahl der Mitglieder nach Anzahl und konkreter Besetzung Einfluss nehmen kann.*)

5. Es bestehen für die rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit auch bezüglich des für die Bodenrichtwertermittlung zwingend im Gutachterausschuss mitwirkenden Bediensteten der Finanzverwaltung, weil die Finanzverwaltung dessen Tätigkeit im Bereich der Grundstücksbewertung jederzeit beenden und damit sein automatisches Ausscheiden aus dem Gutachterausschuss bewirken kann.*)

6. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vollständigkeit der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte notwendigen Datengrundlage, weil in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erhebliche Datenlücken bestehen könnten. Daher sind erhebliche Verzerrungen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte zu befürchten.*)

7. Es bestehen ernstliche Zweifel daran, dass die neuen Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG zu einer aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung führen.*)

8. Aus den Regelungen des GrStG sowie der §§ 218 ff. BewG ist der Belastungsgrund der Grundsteuer nach dem Grundsteuer-Reformgesetz nicht eindeutig erkennbar.*)

9. Die große Zahl gesetzlicher Typisierungen und Pauschalierungen in den §§ 243 ff. BewG und eine nahezu vollständige Vernachlässigung aller individuellen Umstände der konkret bewerteten Grundstücke führt zu gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden Wertverzerrungen für den gesamten Kernbereich der Grundsteuerwertermittlung.

10. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vereinbarkeit der §§ 243 ff. BewG mit Art. 3 Abs. 1 GG, weil ein gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte besteht. Den Gutachterausschüssen stehen nur unzureichende rechtliche Instrumente zur effektiven Sachverhaltsermittlung sowie zur Überprüfung der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung, die für die Ermittlung der Bodenrichtwerte aber erforderlich wären.*)

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Online seit 8. März

IBRRS 2024, 0751
ImmobilienImmobilien
Darlehens- und Grundpfandgläubiger nicht identisch: Keine verbotene Verfallabrede!

OLG Hamburg, Urteil vom 11.01.2024 - 15 U 28/23

1. Es liegt keine gem. §§ 1149, 1192 BGB verbotene Verfallabrede vor, wenn der Darlehensgläubiger, zu dessen Absicherung ein Verkaufsangebot in Bezug auf die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie abgebeben wird, nicht mit dem Grundpfandgläubiger, der das Darlehen refinanziert, identisch ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.2002, V ZR 253/01, IBRRS 2003, 0061 = IMRRS 2003, 0019). Das gilt auch im Fall einer personalen Verflechtung dergestalt, dass die Abgabe des Kaufangebots gegenüber dem Darlehensgläubiger einerseits und die Bestellung des Grundpfandrechts zu Gunsten der das Darlehen refinanzierenden GmbH andererseits erfolgt, deren Prokurist bzw. Geschäftsführer der Darlehensgläubiger ist. Eine solche Gestaltung stellt auch keine rechtsmissbräuchliche Umgehung der §§ 1149, 1192 BGB dar.*)

2. Beruft sich der Darlehensnehmer (hier: mit Blick auf ein Verbraucherwiderrufsrecht) darauf, dass der Darlehensgeber Unternehmer i.S.v. § 14 BGB sei, ist er dafür darlegungs- und beweisbelastet. Wenn der Darlehensgeber eine natürliche Person und der objektive Zweck des Darlehens kein unternehmerischer ist, ist grundsätzlich von der Verbrauchereigenschaft des Darlehensgebers auszugehen. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Darlehensnehmer darlegt und ggf. beweist, dass die ihm bei Vertragsschluss erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person das Darlehen in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit gewährt hat. Bei verbleibenden Zweifeln ist zu Gunsten der Verbrauchereigenschaft des Darlehensgebers zu entscheiden (vgl. BGH, NJW 2021, 2281, sowie BGH, IBR 2009, 1382 - nur online).*)

3. Bei Beantwortung der Frage, ob die im Rahmen eines zweiseitigen notariellen Vertrags erteilte Durchführungsvollmacht zu Gunsten eines Notariatsmitarbeiters einseitig widerrufen werden kann (hier verneint), ist zu berücksichtigen, dass die Durchführungsvollmacht auch im Interesse der anderen Vertragspartei erteilt worden ist. Das der Vollmachtserteilung zu Grunde liegende Kausalverhältnis ist nicht nur der dem Notariatsmitarbeiter erteilte Auftrag, sondern in erster Linie der zweiseitige notarielle Vertrag.*)

4. Der Besitz an einem vermieteten Objekt ist kein Recht und keine Pflicht i.S.v. § 566 Abs. 1 BGB, so dass er nicht ipso iure vom alten auf den neuen Eigentümer übergeht.*)

5. Mitbesitzer sind zur Herausgabe gem. § 985 BGB nicht als Gesamtschuldner verpflichtet, denn jeder Mitbesitzer kann nur seinen Besitzanteil herausgeben und nicht auch den der anderen.*)

6. Soweit der Gegenstand einer Zwischenfeststellungswiderklage i.S.v. § 45 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG wirtschaftlich über den Gegenstand der Klage hinausreicht, führt dies zur Addition der Streitwerte.*)

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IBRRS 2024, 0772
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Ohne Ersatzwohnraumangebot keine Abrissgenehmigung

OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 5 B 29.19

1. Die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenem Ersatzwohnraum setzt u. a. dessen hinreichende Verlässlichkeit voraus. Hinreichend verlässlich ist ein Ersatzwohnraum nur dann, wenn er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird. Ohne diesen zeitlichen Zusammenhang könnte der mit der Schaffung von Ersatzwohnraum verfolgte Zweck, den durch die Zweckentfremdung eintretenden konkreten Wohnraumverlust auszugleichen, nicht erreicht werden.

2. Die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG n.F. verlangt, dass für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen ist, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

3. Die zur Umsetzung der Vorgaben des § 3 Abs. 2 ZwVbG n.F. festgelegte Mietobergrenze in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F. dürfte sich als nichtig erweisen.

4. Regelungen zum Mietpreisrecht für - wie hier - frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das "bürgerliche Recht" i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 bis 561 BGB Gebrauch gemacht hat, fehlt es insoweit an der Gesetzgebungszuständigkeit der Länder.

5. Es spricht viel dafür, auch ohne die Konkretisierung in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F., von einer ausreichenden Anspruchsgrundlage in § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 i.V.m. Abs. 2 ZwVbG n.F. für die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung auszugehen.

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Online seit 5. März

IBRRS 2024, 0744
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Drohnenüberflug zwecks Beitragserhebung ist rechtswidrig!

VGH Bayern, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 CE 23.2267

Die Generalklausel des Art. 4 Abs. 1 BayDSG ist keine hinreichende Rechtsgrundlage für eine ohne Einwilligung des Grundstückeigentümers durchgeführte Drohnenbefliegung eines Wohngrundstücks zur Herstellung und Weiterverarbeitung von Lichtbildaufnahmen im Auftrag einer Gemeinde (hier zur Geschossflächenermittlung).*)

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Online seit 27. Februar

IBRRS 2024, 0693
SteuerrechtSteuerrecht
Grundsteuerwertbescheide begegnen verfassungsrechtlichen Bedenken!

FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 - 4 V 1295/23

1. Der Rechtsschutz gegen Grundsteuerwertbescheide auf den 01.01.2022 wird umfassend durch die Finanzgerichte gewährt. Der Finanzrechtsweg ist dabei für alle maßgeblichen Rechtsfragen, auch bezüglich der Einwände gegen die bewertungsrelevanten Bodenrichtwerte eröffnet, ohne dass es insofern einer Klage zu den Verwaltungsgerichten bedürfte.*)

2. Die Bewertungsregeln der §§ 218 ff. BewG sind verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass Steuerpflichtige einen unter dem typisierten Grundsteuerwert liegenden niedrigeren Grundstückswert nachweisen können.*)

3. Für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts ist kein zwingendes Wertgutachtenerforderlich.*)

4. Es bestehen bereits deshalb ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse, weil es nach der rheinland-pfälzischen Gutachterausschussverordnung möglich ist, dass der Vorsitzende des Gutachterausschusses durch die Auswahl der Mitglieder nach Anzahl und konkreter Besetzung Einfluss nehmen kann.*)

5. Es bestehen für die rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit auch bezüglich des für die Bodenrichtwertermittlung zwingend im Gutachterausschuss mitwirkenden Bediensteten der Finanzverwaltung, weil die Finanzverwaltung dessen Tätigkeit im Bereich der Grundstücksbewertung jederzeit beenden und damit sein automatisches Ausscheiden aus dem Gutachterausschuss bewirken kann.*)

6. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vollständigkeit der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte notwendigen Datengrundlage, weil in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erhebliche Datenlücken bestehen könnten. Daher sind erhebliche Verzerrungen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte zu befürchten.*)

7. Es bestehen ernstliche Zweifel daran, dass die neuen Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG zu einer aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung führen.*)

8. Aus den Regelungen des GrStG sowie der §§ 218 ff. BewG ist der Belastungsgrund der Grundsteuer nach dem Grundsteuer-Reformgesetz nicht eindeutig erkennbar.*)

9. Die große Zahl gesetzlicher Typisierungen und Pauschalierungen in den §§ 243 ff. BewGund eine nahezu vollständige Vernachlässigung aller individuellen Umstände der konkret bewerteten Grundstücke führt zu gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden Wertverzerrungen für den gesamten Kernbereich der Grundsteuerwertermittlung.*)

10. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vereinbarkeit der §§ 243 ff. BewG mit Art. 3 Abs. 1 GG, weil ein gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte besteht. Den Gutachterausschüssen stehen nur unzureichende rechtliche Instrumente zur effektiven Sachverhaltsermittlung sowie zur Überprüfung der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung, die für die Ermittlung der Bodenrichtwerte aber erforderlich wären.*)

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Online seit 23. Februar

IBRRS 2024, 0660
ImmobilienImmobilien
Muss der Beschenkte das Grundstück mit seinem Ableben unentgeltlich auf einen Dritten übertragen?

BGH, Urteil vom 28.11.2023 - X ZR 11/21

1. Eine Auflage, die den Beschenkten verpflichtet, den geschenkten Gegenstand spätestens mit seinem Ableben unentgeltlich auf einen Dritten zu übertragen, fällt nicht ohne weiteres unter den Tatbestand des § 2302 BGB.*)

2. Eine Auflage, die den Beschenkten verpflichtet, zugunsten eines Dritten ein Schenkungsversprechen abzugeben, das unter der Bedingung steht, dass der Dritte den Beschenkten überlebt, ist nach § 2302 BGB nichtig.*)

3. Wirksam ist eine Auflage, wenn die Parteien des Schenkungsvertrags bereits einen - wenn auch bedingten - Anspruch des Dritten auf Übereignung des geschenkten Gegenstands begründen.*)

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IBRRS 2024, 0680
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Zweckentfremdung von Wohnraum: Arbeiterunterkunft ist keine Wohnnutzung

VG München, Beschluss vom 20.06.2023 - 8 S 23.1308

1. Die Umwandlung deines Wohnhauses in eine Arbeiterunterkunft stellt eine nicht genehmigte Zweckentfremdung dar, da sie nicht als Wohnnutzung zu qualifizieren ist.

2. Wohnzwecken dient ein Gebäude/eine Wohnung dann nicht mehr, wenn es/sie aufgrund seiner/ihrer spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt.

3. Eine Heimstatt im Alltag liegt daher nicht vor, wenn der Nutzer der Räumlichkeiten über eine weitere "Hauptwohnung" als Heimstatt im Alltag verfügt und sich in der streitgegenständlichen "Wohnung" nur übergangsweise, z. B. als Bauarbeiter für die Abwicklung eines Bauprojekts, aufhält.

4. Als Hauptmieter kann der Mieter die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags unmittelbar beenden, so dass er als Handlungsstörer zu qualifizieren ist.

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Online seit 21. Februar

IBRRS 2024, 0600
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Keine Eigentümerbewilligung des dienenden Grundstücks bei Bestandteilszuschreibung

OLG München, Beschluss vom 24.01.2024 - 34 Wx 9/24 e

1. Die Bestandteilszuschreibung des herrschenden Grundstücks einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts zu einem anderen Grundstück führt zu keiner nachteiligen rechtlichen Veränderung des Inhalts oder des Umfangs der Dienstbarkeit.*)

2. Die Bewilligung des Eigentümers des dienenden Grundstücks ist für den grundbuchrechtlichen Vollzug der Bestandteilszuschreibung in diesem Fall nicht erforderlich.*)

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2024, 0611
Mit Beitrag
VergabeVergabe
Bereits die verbindliche Bestellung ist förderschädlich!

VG Augsburg, Urteil vom 24.10.2023 - 8 K 22.2258

1. Sind die Fördervoraussetzungen zulässigerweise in Förderrichtlinien geregelt, müssen diese von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig, im Einklang mit dem öffentlichen Haushaltsrecht, ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den selbst gegebenen Richtlinien zum Ausdruck kommt.

2. Ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn bedarf der staatlichen Zustimmung, damit der Staat auf die Ausgestaltung des Vorhabens noch Einfluss nehmen und das Erreichen des staatlicherseits erwünschten Zwecks sicherstellen kann. Bei einem Maßnahmenbeginn vor der Prüfung der Maßnahme ist ein solcher Einfluss nicht mehr möglich.

3. Ein vorzeitiger förderschädlicher Maßnahmenbeginn ist nicht nur und erst der Abschluss eines entsprechenden Vertrags über eine förderfähige Maßnahme (i.d.R. ein Kauf- oder Werkvertrag mit einer Liefer- oder Baufirma), sondern auch ein bindendes Angebot des Fördermittelempfängers. Nur wenn ausnahmsweise das Vertragsangebot nicht bindend ist, ist dies förderunschädlich.

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Online seit 15. Februar

IBRRS 2024, 0594
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Was ist die Hauptabsperrvorrichtung eines Grundstücks?

OLG Schleswig, Beschluss vom 19.06.2023 - 7 U 203/22

Hauptabsperrvorrichtung i.S.v. § 10 AVBWasserV ist die erste Armatur auf dem Grundstück, mit der die gesamte Wasserverbrauchsanlage einschließlich der Wasserzähleranlage abgestellt werden kann. Maßgeblich für die Definition ist die Sperrfunktion der Vorrichtung.*)

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Online seit 9. Februar

IBRRS 2023, 2246
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Ein Blick ins Grundbuch schadet nicht!

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2023 - 14 W 38/23 (Wx)

1. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann ein Erbbaurecht nur zur ausschließlich ersten Rangstelle am Erbbaugrundstück bestellt werden, es sei denn, dass gem. §§ 10 Abs. 2 ErbbauRG, 1 ErbbauRGV BW vom Erfordernis der ersten Rangstelle durch die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses abgewichen werden kann. Dazu muss das Grundbuchamt feststellen, dass dies weder für den Berechtigten des eingetragenen Rechts noch für den Bestand des Erbbaurechts schädlich ist.*)

2. Bei der Auslegung des Begriffs der "Schädlichkeit" im Sinne der §§ 10 Abs. 2 ErbbauRG, 1 ErbbauRGV BW ist danach zu differenzieren, ob es um "Schädlichkeit" für den Bestand des Erbbaurechts oder Schädlichkeit für die Person des Berechtigten des vorrangig eingetragenen dinglichen Rechts geht.*)

3. "Schädlichkeit" für den Berechtigten des eingetragenen Rechts liegt dabei bei sachgerechter Auslegung des Begriffs schon dann vor, wenn das Nebeneinander des erstrangig eingetragenen dinglichen Rechts sowie des nachrangig einzutragenden Erbbaurechts zu mehr als lediglich geringfügigen wirtschaftlichen Nachteilen führen würde. Dagegen ist mit "Schädlichkeit" für den "Bestand des Erbbaurechts" jede nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der aus dem Erbbaurecht folgenden Rechtsposition gemeint.*)

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Online seit 7. Februar

IBRRS 2024, 0465
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Kein Anspruch des Grundeigentümers auf Umschreibung des Grundbuchs nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung

BGH, Beschluss vom 21.09.2023 - V ZB 17/22

Der von einer rechtmäßig zu Stande gekommenen Zwangseintragung in dem Grundbuch Betroffene hat nach deren Löschung keinen Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchblattes; ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus einer entsprechenden Anwendung des § 28 GBV oder aus Art. 17 DS-GVO noch unmittelbar aus den Grundrechten.*)

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2023, 2673
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Herausgabe der vom Ehegatten genutzten Ehewohnung an Schwiegerelternteil

OLG Nürnberg, Beschluss vom 10.08.2023 - 7 UF 312/23

1. Sonderregeln zur Ehewohnung gelten nur zwischen den Eheleuten. Sie betreffen die Überlassung zur Benutzung; unberührt bleiben die Eigentumsverhältnisse.*)

2. Der Vorrang der familienrechtlichen Vorschriften zur Überlassung der Ehewohnung vor einem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gilt nur im Verhältnis der Ehegatten oder Lebenspartner untereinander. Dies gilt auch dann, wenn die verfahrensgegenständliche Immobilie nach Zustellung des Scheidungsantrags verkauft wird.

3. Als wesentliche Kriterien für "ob" und Dauer einer Räumungsfrist ist das Bemühen und die Möglichkeit des Schuldners, Ersatzwohnraum zu finden, anzusehen.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2024, 0338
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Anfechtungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch vormerkungsfähig?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.10.2023 - 12 U 43/23

Der anfechtungsrechtliche Rückübertragungsanspruch, der auf Rückübertragung eines Erbteils gerichtet ist, ist nicht vormerkungsfähig, auch wenn zum Nachlass Grundstücksrechte gehören.*)

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Online seit 2. Februar

IBRRS 2024, 0415
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Ausschluss der Heimfallvergütung = unangemessene Vertragsgestaltung?

BGH, Urteil vom 19.01.2024 - V ZR 191/22

1. Vereinbart eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin mit einem Privaten in einem Erbbaurechtsvertrag den Ausschluss der Heimfallvergütung, verstößt dies für sich genommen nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB.*)

2. Der Ausschluss der Heimfallvergütung führt dazu, dass die Geltendmachung des Heimfallanspruchs einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns unterliegt. Die Forderung nach der vergütungslosen Rückübertragung des Erbbaurechts kann sich insbesondere dann als unverhältnismäßig darstellen, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Erbbauberechtigten beruht, das Bauwerk ganz oder weitestgehend fertiggestellt ist, der Erbbauberechtigte erhebliche Investitionen getätigt hat und die Gemeinde absehbar in der Lage sein wird, das Bauwerk anderweitig zu nutzen oder zu verwerten.*)

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Online seit 1. Februar

IBRRS 2024, 0414
ImmobilienImmobilien
Erforderliche Handlungen vorgenommen: Verjährungseinrede hindert Leistungserfolg nicht!

BGH, Urteil vom 13.10.2023 - V ZR 161/22

Hat der Schuldner eines Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück das zur Herbeiführung des Leistungserfolgs (Verschaffung des Eigentums) seinerseits Erforderliche getan, besteht zwar der Anspruch auf Eigentumsverschaffung bis zu dem Eintritt des Leistungserfolgs fort, der Schuldner kann aber den Eintritt des Leistungserfolgs nicht mehr durch die Geltendmachung der Einrede der Verjährung verhindern (Klarstellung zu Senat, Urteil vom 15.10.2004 - V ZR 100/04, IBRRS 2004, 3996 = IMRRS 2004, 2306).*)

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Online seit 31. Januar

IBRRS 2024, 0391
ImmobilienImmobilien
Mietvertrag unwirksam - keine Betriebskosten!

OLG Schleswig, Urteil vom 21.09.2022 - 12 U 64/22

1. Bei der Bemessung des Werts für gezogene Nutzungen einer Mietsache (aufgrund formunwirksamen Mietkaufvertrags) gem. §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB haben grundsätzlich wertsteigernde Investitionen des Besitzers außer Betracht zu bleiben.

2. Von dem nach dem objektiven Mietwert ermittelten Wert der Nutzungen sind im Wege der Saldierung diejenigen Aufwendungen des Besitzers abzuziehen, die er im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie getätigt hat. Solche Aufwendungen auf die Sache mindern gem. § 818 Abs. 3 BGB unabhängig davon den Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 988 BGB, ob sie Verwendungen i.S.v. §§ 994 ff. BGB sind. Entscheidend ist, ob diese Aufwendungen in innerem Zusammenhang mit den durch die Nutzung der Sache gezogenen Vorteile stehen.

3. Der Eigentümer kann bei einem unwirksamen Mietvertrag Nebenkostenzahlungen vom Besitzer nicht aus §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB bzw. §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1, 100 BGB verlangen, weil es sich bei diesen nicht um Gebrauchsvorteile der Immobilie handelt.

4. In der Berufungsinstanz kann das Ergebnis einer nicht überzeugenden Schätzung durch das erstinstanzliche Gericht geändert werden. Dass die Parteien in der Berufungsinstanz gegen die Schätzung keine Einwände vorgebracht haben, ersetzt insofern eine fehlende nachvollziehbare Begründung des Erstgerichts nicht.

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2024, 0385
SteuerrechtSteuerrecht
Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bei Überlassung an (Schwieger-)Mutter

BFH, Urteil vom 14.11.2023 - IX R 13/23

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des Befreiungstatbestands des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes liegt nicht vor, wenn die Nutzungsüberlassung an die (Schwieger-)Mutter des Steuerpflichtigen erfolgt.*)

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IBRRS 2024, 0346
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Wildkamera beobachtet auch das Wild "Nachbar": Kamera muss weg!

AG München, Beschluss vom 01.02.2023 - 171 C 11188/22

1. Bei der Installation der Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden.

2. Ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht Dritter liegt nicht nur dann vor, wenn diese durch die Überwachung tatsächlich betroffen sind, sondern bereits dann, wenn Dritte eine Überwachung durch Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (sog. Überwachungsdruck).

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2024, 0382
SteuerrechtSteuerrecht
Keine Steuerbefreiung für die Veräußerung eines Gartengrundstücks

BFH, Urteil vom 26.09.2023 - IX R 14/22

1. Zwischen dem angeschafften bebauten Grundstück und dem veräußerten, durch Teilung entstandenen unbebauten (Teil-)Grundstück besteht wirtschaftliche (Teil-)Identität.*)

2. Die Tatbestandsausnahme in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes erstreckt sich nicht nur auf das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude, sondern auch auf den dazugehörenden Grund und Boden, sofern ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem Grundstück besteht.*)

3. Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grund und Boden entfällt, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird. Die beiden dadurch entstandenen Grundstücke sind in Bezug auf ihre "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" jeweils getrennt zu betrachten.*)

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Online seit 24. Januar

IBRRS 2024, 0302
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Zum Wechsel von Beitrags- zu Gebührenfinanzierung

BVerwG, Urteil vom 17.10.2023 - 9 CN 3.22

Wechselt der Einrichtungsträger zur Deckung des Aufwands für die Anschaffung und Herstellung seiner zentralen öffentlichen Schmutzwasserbeseitigungsanlage von einer Beitrags- zu einer reinen Gebührenfinanzierung mit unterschiedlich hohen (gespaltenen) Gebührensätzen für Grundstücke, für die Anschlussbeiträge gezahlt wurden, und Grundstücke, für die keine Beiträge gezahlt wurden, so steht Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes nach Art. 20 Abs. 3 GG einer Gebührenfinanzierung der Herstellungskosten entgegen, soweit Anschlussbeiträge wegen hypothetischer Festsetzungsverjährung nicht mehr erhoben werden konnten.*)

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Online seit 18. Januar

IBRRS 2024, 0260
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Gesundheitsgefahr durch Legionellen und Pflichten des Gebäudeeigentümers

OVG Thüringen, Beschluss vom 12.07.2023 - 3 ZKO 599/19

Wird Trinkwasser für einen unbestimmten Personenkreis zur Verfügung gestellt, ist dies eine öffentliche Tätigkeit, unabhängig davon, ob die Bereitstellung im Rahmen eines Gewerbebetriebes, von einer Behörde oder auf andere Weise erfolgt. Für die Frage, ob eine öffentliche Tätigkeit gegeben ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Abgabe des Trinkwassers durch die zentral zur Verfügung gestellte Wasserversorgungsanlage an einen unbestimmten Personenkreis erfolgt. Falls mehrere Verantwortliche i. S. v. § 14b Abs. 1 TrinkwV 2018 in Betracht kommen, liegt die Auswahl unter den in Frage kommenden Adressaten im Ermessen der Behörde.*)

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Online seit 20. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3553
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Über undichtes Terrassendach muss aufgeklärt werden!

BGH, Urteil vom 27.10.2023 - V ZR 43/23

1. Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.*)

2. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.*)

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Online seit 19. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3534
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Nebenanlagen sind nicht erschließungsbeitragspflichtig!

VGH Bayern, Beschluss vom 09.11.2023 - 6 ZB 23.201

Eine Teilfläche eines Grundstücks liegt nicht im unbeplanten Innenbereich, wenn sie bereits im Außenbereich liegt und nicht bebaubar ist. Nebenanlagen, wie Gartenschuppen oder Gartenhäuschen, können keinen Bebauungszusammenhang herstellen und sind daher nicht erschließungsbeitragspflichtig.*)

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Online seit 18. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3419
ImmobilienImmobilien
Berichtigung des Grundbuchs wegen offensichtlicher Unrichtigkeit?

OLG München, Beschluss vom 27.11.2023 - 34 Wx 203/23 e

1. Die vor Annahme des Amtes des Testamentsvollstreckers getroffene Verfügung ist unwirksam.*)

2. Sie bedarf zur Erlangung der Wirksamkeit der Genehmigung des Verfügungsbefugten und wird nicht allein dadurch wirksam, dass der Verfügende später das Amt des Testamentsvollstreckers annimmt.*)

3. Bei einem mehraktigen Verfügungstatbestand muss der Verfügende grundsätzlich im Zeitpunkt des letzten Teilakts noch verfügungsbefugt sein.*)

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Online seit 14. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3465
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Wann ist übertragenes Grundstück wertausschöpfend belastet?

BFH, Urteil vom 18.04.2023 - VII R 20/20

Die Frage, ob ein übertragenes Grundstück wertausschöpfend belastet war und damit keine objektive Gläubigerbenachteiligung i.S.v. § 1 des Anfechtungsgesetzes vorliegt, ist nicht unter Zugrundelegung des Verkehrswerts, sondern unter Zugrundelegung des voraussichtlichen Zwangsversteigerungserlöses für das Grundstück zu beantworten.*)




Online seit 6. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3370
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Änderung der Sicherungsvereinbarung = vormerkungswidrige Verfügung?

BGH, Urteil vom 20.10.2023 - V ZR 9/22

1. Die Vorschrift des § 1192 Abs. 1a BGB findet auf den Erwerber eines bereits mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks keine Anwendung; er kann aus dem Wegfall des Sicherungszwecks nur dann eine Einrede herleiten, wenn der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld an ihn abgetreten wurde oder er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist.*)

2. Die Änderung der auf eine vorrangige Grundschuld bezogenen Sicherungsvereinbarung ist keine vormerkungswidrige Verfügung i.S.v. § 883 Abs. 2 BGB.*)

3. Nach einer auf die gesicherte Forderung bezogenen Schuldübernahme geht eine Sicherungsgrundschuld nicht auf den Eigentümer über, der das bereits belastete Grundstück erworben hat und nicht Partei der Sicherungsabrede ist.*)

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Online seit 5. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3276
ImmobilienImmobilien
Hindert der Vollmachtswiderruf den Vollzug einer Grundbucheintragung?

OLG Köln, Beschluss vom 03.03.2023 - 2 Wx 15/23

Die erst nach Eingang eines Eintragungsantrags beim Grundbuch von diesem erlangte Kenntnis eines von dem Vollmachtgeber erklärten Widerrufs einer Generalvollmacht hindert nicht mehr den Vollzug einer Grundbucheintragung.*)

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Online seit 2023

IBRRS 2023, 3197
ImmobilienImmobilien
Was passiert bei elektronischer Einreichung eines Vollstreckungsantrags?

OLG Köln, Beschluss vom 06.06.2023 - 2 Wx 70/23

In NRW ist der elektronische Zugang zu den Grundbuchämtern bislang noch nicht eröffnet. Wird dennoch ein Vollstreckungsantrag unter Beifügung des Vollstreckungstitels über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) bei dem Grundbuchamt eingereicht, hat das Grundbuchamt auf die fehlende Eröffnung des elektronischen Rechtsverkehrs durch rangwahrende Zwischenverfügung hinzuweisen und dem Antragsteller Gelegenheit zur Nachreichung des Vollstreckungstitels in Papierform zu geben (a.A. KG, FGPrax 2023, 150).

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IBRRS 2023, 2762
Mit Beitrag
MietrechtMietrecht
Ohne Pflege kein Grundstück!

AG Torgau, Urteil vom 29.09.2023 - 6 C 52/23

1. Die bisherigen Grundstücke in einem Flurbereinigungsgebiet gehen im Rechtssinne unter; an ihre Stelle treten die durch den Flurbereinigungsplan neu gebildeten Grundstücke. Eigentümer der neuen Grundstücke werden kraft Gesetzes die im Flurbereinigungsplan genannten Personen; es vollzieht sich eine konstitutive Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs.

2. Eine Vereinbarung, bei der die Gegenleistung neben der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten in der Erbringung nicht unerheblicher Pflegeleistungen besteht, ist als atypische Miete einzuordnen.

3. Der Schuldner, dem ein Teil der von ihm zu erbringenden Leistung (hier: Pflegeleistungen) unmöglich wird, kann nicht weiter kompensationslos die gesamte Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks) beanspruchen.

4. Weigert sich der Schuldner, statt der entfallenen (Pflege-)Leistung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, hat er keinen Anspruch mehr auf die Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks).

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IBRRS 2023, 2944
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Nicht alles ist arglistig!

LG München I, Urteil vom 24.03.2023 - 31 O 9367/22

1. Die im notariellen Kaufvertrag unter dem Abschnitt "Grundbuchstand" angegebene Grundstücksgröße stellt regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

2. Ein arglistiges Verhalten ist zu verneinen, wenn der Veräußerer davon ausgehen durfte, dass der Erwerber über Vermessungsergebnisse im Bilde war.

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IBRRS 2023, 3287
ImmobilienImmobilien
Kaufvertrag über "Wohnung" ist keine Garantie für Baugenehmigung

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.10.2023 - 6 U 210/22

1. Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands.

2. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.

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IBRRS 2023, 3286
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Kaufvertrag über "Wohnung" ist keine Garantie für Baugenehmigung

OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023 - 6 U 210/22

1. Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands.

2. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.




IBRRS 2023, 3064
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Teilleerstand – Ohne Vermietungsversuch im Internet kein Grundsteuererlass

VG Koblenz, Urteil vom 17.10.2023 - 5 K 350/23

Schaltet der Betreiber eines zum Teil leerstehenden Tenniszentrums nicht auch in Immobilienportalen Anzeigen, hat er keinen Anspruch auf einen Grundsteuererlass. Es hat dann an ausreichenden Vermietungsbemühungen gefehlt.

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IBRRS 2023, 3176
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Nur "Liebhaberei": Keine Steuerersparnis durch Vermietung von Luxushäusern

BFH, Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21

1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.*)

2. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit und den diesbezüglichen Ausnahmen, insbesondere bei der Vermietung eines Objekts mit mehr als 250 qm Wohnfläche, hält der Senat auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 fest.*)

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IBRRS 2023, 3143
ImmobilienImmobilien
Kann unwirksame Preisänderungsklausel durch angepasste Preisänderungsklausel ersetzt werden?

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 249/22

1. Ersetzt der Fernwärmeversorger während des laufenden Fernwärmelieferungsverhältnisses eine unwirksame Preisänderungsklausel für die Zukunft in - nach Maßgabe der Rechtsprechung des Senats - zulässiger Weise einseitig durch eine angepasste Preisänderungsklausel, kommt ihm ein eigener Gestaltungsspielraum zu (Bestätigung von Senatsurteil vom 26.01.2022 - VIII ZR 175/19, Rz. 46 ff., 53, IBRRS 2022, 0974 = IMRRS 2022, 0355 = BGHZ 232, 312).*)

2. Dabei ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Versorger als Bezugsjahr für das Markt- und das Kostenelement das der Einführung der angepassten Klausel vorausgehende Jahr wählt.*)

3. Ebenso hält sich der Fernwärmeversorger grundsätzlich innerhalb seines Gestaltungsspielraums, wenn er - mit Rücksicht darauf, dass es sich bei Energieversorgung, auch im Fernwärmebereich, um ein Massengeschäft handelt - im Fall der zulässigen einseitigen Anpassung einer unwirksamen Preisänderungsklausel den Ausgangspreis pauschalierend unter Orientierung an der Dreijahreslösung des Senats bestimmt.*)

4. Zudem ist es nicht erforderlich, die im laufenden Vertragsverhältnis angepasste Preisänderungsklausel so auszugestalten, dass sich bei ihrer Anwendung für einzelne oder alle Kunden stets der denkbar günstigste Preis ergibt, sofern der Fernwärmeversorger sachliche und nachvollziehbare Anknüpfungspunkte für die jeweiligen Preisänderungsparameter zur Wahrung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung gewählt hat und nicht greifbare Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die vom Versorger gewählte Pauschalierung einseitig der Wahrung seiner eigenen wirtschaftlichen Interessen dient.*)

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IBRRS 2023, 3127
Allgemeines ZivilrechtAllgemeines Zivilrecht
Schäden durch herabgefallene Äste eines Baumes

AG Köln, Urteil vom 08.05.2023 - 126 C 275/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 3126
NachbarrechtNachbarrecht
Gebrauchsbeeinträchtigung durch angelockte Taubenschwärme

AG Hannover, Urteil vom 26.04.2023 - 502 C 7456/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 3107
ImmobilienImmobilien
Grenzen von Preisänderungsklauseln

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 263/22

Zum Gestaltungsspielraum eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig für die Zukunft angepassten Preisänderungsklausel (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage – VIII ZR 249/22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IBRRS 2023, 0818
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Gemischte bzw. alternative Nutzung von Wohnungseigentum kann zulässig sein

KG, Beschluss vom 18.03.2022 - 1 W 300/21

1. Der teilende Eigentümer ist nicht gehindert, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums als Ausfluss des jeweiligen Wohnungseigentums sukzessive - für die einzelnen Rechte zu unterschiedlichen Zeitpunkten - auszuschließen.

2. Die Befugnis, ein Teileigentum auch als Wohnung zu nutzen, kann Inhalt der Gemeinschaftsordnung sein.

3. Das Grundbuchamt darf die bewilligte Eintragung einer Vereinbarung nur ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch sie unrichtig würde, etwa wenn die Gemeinschaftsordnung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt.

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IBRRS 2023, 3041
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Kann der Nachbar die Entfernung von Videokameras verlangen?

LG Saarbrücken, Urteil vom 13.10.2023 - 13 S 32/23

1. In der Berufungsinstanz sind neue unstreitige Tatsachen unabhängig von den Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO i.V.m. § 531 Abs. 2 ZPO stets zu berücksichtigen.*)

2. Ein Anspruch auf Entfernung von durch den Nachbarn installierten Kameras aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn allein diese Maßnahme den Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung gewährleistet.*)

3. Ein Anspruch auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen scheidet aus, wenn nicht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers betroffen ist. Dies ist der Fall, wenn die durch den Nachbarn installierten Kameras lediglich Ausschnitte des Nachbargrundstücks erfassen können, welche nicht durch den Mietvertrag des Klägers erfasst sind und der Grundstückseigentümer mit einer Videoaufzeichnung einverstanden ist.*)

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IBRRS 2023, 3022
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Mitgenutzte Abstellflächen im Keller erhöhen Nutzungsentschädigung

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.09.2023 - 9 U 36/21

1. Im Rahmen eines Anspruchs aus § 987 Abs. 1, § 990 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der unberechtigten Nutzung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung sind mitgenutzte Abstellflächen im Keller bei der Schätzung des Nutzungsersatzes gem. § 287 ZPO werterhöhend zu berücksichtigen.*)

2. Bei der Inanspruchnahme aus einer abgetretenen Briefgrundschuld kann der Eigentümer gem. §§ 1144, 1192 Abs. 1, §§ 273, 274 BGB bis zur Vorlage einer öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung i.S.d. § 1155 BGB eine Zahlung auf die Grundschuld verweigern.*)

3. Verweigert der nicht im Grundbuch ausgewiesene Inhaber einer Briefgrundschuld die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung gegenüber dem in Anspruch genommenen Eigentümer, gerät er in Annahmeverzug mit der Folge, dass ein Zinsanspruch gem. § 301 BGB entfallen kann.*)

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IBRRS 2023, 2841
ImmobilienImmobilien
Schenkung auf den Todesfall bei Einräumung eines Wohnungsrechts

FG Hamburg, Urteil vom 15.03.2023 - 3 K 153/22

Räumt der Wohnungseigentümer dem Beschenkten unentgeltlich ein Wohnungsrecht (Mitnutzungsrecht) und für die Zeit nach seinem, des Wohnungseigentümers Ableben ein persönliches Wohnungsrecht ein und werden beide zu seinen Lebzeiten im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich hinsichtlich des Wohnungsrechts um eine Schenkung auf den Todesfall.*)

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IBRRS 2023, 2800
SteuerrechtSteuerrecht
Keine Anlaufhemmung der Festsetzungsfrist für Grunderwerbsteuerbescheid bei Anzeige?

BFH, Urteil vom 25.04.2023 - II R 10/21

Bei einer Besteuerung gem. § 1 Abs. 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) kommt einer Anzeige nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GrEStG oder nach § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GrEStG jedenfalls dann keine die Anlaufhemmung (§ 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung) beendende Wirkung für die Feststellungs- und für die Festsetzungsfrist der zu erlassenden Bescheide zu, wenn die nach § 20 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG erforderlichen Angaben in Bezug auf ein Grundstück vollständig fehlen.*)

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IBRRS 2023, 2823
SteuerrechtSteuerrecht
Schenkungsteuer: Wertfeststellung eines Grundstücks bindend

BFH, Urteil vom 26.07.2023 - II R 35/21

Ein gesondert festgestellter Grundbesitzwert entfaltet Bindungswirkung für alle Schenkungsteuerbescheide, bei denen er in die steuerliche Bemessungsgrundlage einfließt. Das gilt auch für die Berücksichtigung eines früheren Erwerbs nach § 14 Abs. 1 Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.*)

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