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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2004, 3039

OLG Köln, Beschluss vom 17.03.2004 - 16 Wx 48/04

1. Die Frage, ob durch die Anbringung von Fenstergittern der optische Gesamteindruck des Gebäudes in nicht ganz unerheblicher Weise verschlechtert wird, liegt weitgehend auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht.

2. Eine generelle Einbruchsgefährdung allein rechtfertigt die Anbringung eines Gitters am Fenster einer Erdgeschosswohnung nicht. Eine Duldungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer wird nur durch eine erhöhte Einbruchsgefahr begründet.

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IBRRS 2004, 3036

OLG Köln, Beschluss vom 31.03.2004 - 16 Wx 12/04

1. Gegen Wohngeldansprüche kann nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen oder solchen, die aus Notgeschäftsführung resultieren, aufgerechnet werden.

2. Zurückbehaltungsrechte sind gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses ausgeschlossen.

3. Ein Aufrechnungsausschluss ist über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus dann anzunehmen, wenn er nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden muss oder wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lässt.

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IBRRS 2004, 3014

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2004 - 3 Wx 185/04

1. Unter die in der Teilungserklärung festgelegte Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu beheben, kann auch die Auswechslung "blind gewordener" Scheiben in rundum (Seiten- und Dachbereich) verglasten Dachgauben fallen.*)

2. Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ohne Dauerregelung ist Sache des Tatrichters.*)

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IBRRS 2004, 2982

KG, Beschluss vom 19.07.2004 - 24 W 349/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2977

BayObLG, Beschluss vom 07.07.2004 - 2Z BR 77/04

1. Ist eine Tiefgarage Gegenstand einer einzigen Teileigentumseinheit, handelt es sich bei den Versicherungs- und Stromkosten der Tiefgarage nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums; diese Kosten betreffen ausschließlich die Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage und dürfen nicht anteilig auf andere Wohnungseigentümer umgelegt werden.*)

2. Das Rechtsmittelgericht kann den vom Gericht der unteren Instanz festgesetzten Geschäftswert auch dann insgesamt ändern, wenn nur ein Teil der Hauptsache in der Rechtsmittelinstanz schwebt.*)

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IBRRS 2004, 2974

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.07.2004 - 3 Wx 66/04

1. Der nachträgliche Einbau und Anschluss eines Heizkörpers in einem zum Sondereigentum gehörenden verglasten Balkon (Wintergarten) ist als bauliche Veränderung nicht deshalb zustimmungspflichtig, weil damit eine intensivere Nutzung des Wintergartens verbunden ist.*)

2. Die nach der Teilungserklärung für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums vorgeschriebene schriftliche Zustimmung des Verwalters ist entbehrlich, wenn bereits ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt worden ist.*)

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IBRRS 2004, 2972

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 113/04

1. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.*)

2. Die Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht hat in einer Gemeinschaft ohne Verwalter nicht zur Voraussetzung, dass zuvor erfolglos durch eine Eigentümerversammlung versucht wurde, einen Verwalter zu bestellen.*)

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IBRRS 2004, 2971

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 58/04

1. Wird ein Vertreter, der seine Bevollmächtigung ordnungsmäßig nachweisen kann, vom Vorsitzenden einer Eigentümerversammlung zurückgewiesen, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, sofern die nicht abgegebene oder nicht berücksichtigte Stimme erheblich war.*)

2. Zur Vollständigkeit einer Jahresabrechnung gehört, dass der Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinsbeträge, ausgewiesen ist. Das Fehlen solcher Bestandteile führt aber in der Regel nicht dazu, den Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für ungültig erklären zu müssen. Die fehlenden Angaben sind vielmehr nachholbar.*)

3. Die Entlastung ehrenamtlicher Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen.*)

4. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter zur Kreditaufnahme bevollmächtigt, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Kreditbetrag im Verhältnis zur Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in einem bestimmten Rahmen hält und der Kredit zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient.*)

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IBRRS 2004, 2970

OLG Köln, Beschluss vom 30.06.2004 - 16 Wx 135/04

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2004, 2969

BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 116/04

§ 287 ZPO ist in einem Schadensersatzverfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz entsprechend anwendbar.*)

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IBRRS 2004, 2964

KG, Urteil vom 13.05.2004 - 12 U 3/03

Verletzung des als entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zu qualifizierenden Vertrages eines Hausverwalters durch Vergabe von Aufträgen, ohne zuvor Vergleichsangebote eingeholt zu haben.*)

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IBRRS 2004, 2962

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 20.04.2004 - 5 W 208/04

Zum Eintragungshindernis des Fehlens einer Unbedenklichkeitsbescheinigung.*)

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IBRRS 2004, 2961

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.04.2004 - 5 W 32/04

Zu dem Anspruch eines Sondereigentümers eines in einer Tiefgarage gelegenen Abstellraums gegen den Sondereigentümer eines vor dessen Zugang gelegenen Abstellplatzes auf Beschränkung der Nutzung.*)

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IBRRS 2004, 2950

OLG Köln, Beschluss vom 24.05.2004 - 16 Wx 94/04

1. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss klar und bestimmt, jedenfalls aber - gegebenenfalls im Wege der Auslegung - bestimmbar sein.

2. Hat eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, "den Anforderungen des formellen und materiellen Baurechts, sofern sie nicht erfüllt sein sollten, schnellstmöglich gerecht zu werden und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um hieraus resultierende mögliche Konsequenzen zu vermeiden", erschöpft sich die Beschlussfassung in bloßen Floskeln ohne konkreten Regelungsgehalt. Es ist auch im Wege der Auslegung nicht ansatzweise erkennbar, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten.

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IBRRS 2004, 2948

BayObLG, Beschluss vom 26.05.2004 - 2Z BR 56/04

1. Der Umfang der materiellen Rechtskraft eines im Wohnungseigentumsverfahren ergangenen Beschlusses ist durch Auslegung zu ermitteln.*)

2. Aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme kann bei zerstrittenen Wohnungseigentümern die Pflicht folgen, ihre Rechte so auszuüben, dass Streit fördernde Begegnungen vermieden werden.*)

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IBRRS 2004, 2947

BayObLG, Beschluss vom 26.05.2004 - 2Z BR 78/04

Die Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung hat sich am Wortlaut und Wortsinn der Erklärungen zu orientieren. Darauf, was der Bauträger und teilende Eigentümer mit seiner Erklärung beabsichtigt und bezweckt hat, kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung nicht an.*)

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IBRRS 2004, 2945

BayObLG, Beschluss vom 02.06.2004 - 2Z BR 10/04

1. Verpflichten sich die Wohnungseigentümer schuldrechtlich zur Einräumung von Sondernutzungsrechten zum Zwecke der Errichtung von Garagen, so kann die Auslegung des Vertrags ergeben, dass auch eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Eintragung der Vereinbarung in den Wohnungsgrundbüchern vereinbart ist.*)

2. Ein Zurückbehaltungsrecht kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht erstmals geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2004, 2944

BayObLG, Beschluss vom 02.06.2004 - 2Z BR 29/04

1. Die Zweckbestimmung eines Wohnungseigentums als "Ferienwohnung" oder "Ferienappartement" legt im Allgemeinen eine vorübergehende Nutzung als Wohnung durch wechselnde Gäste fest.*)

2. Ob die Nutzung einer "Ferienwohnung" als Seminar- und Veranstaltungsraum nicht mehr stört als eine zweckentsprechende Nutzung, kann nur entschieden werden, wenn die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Nutzung durch den Tatrichter umfassend abgewogen werden. Dabei kann auch die Lage der Wohnung im Gebäude eine Rolle spielen.*)

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IBRRS 2004, 2939

BayObLG, Beschluss vom 09.06.2004 - 2Z BR 44/04

Ob eine Änderung der Fassade einen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinaus beeinträchtigt, obliegt der Würdigung des Tatrichters, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2938

BayObLG, Beschluss vom 09.06.2004 - 2Z BR 94/04

1. Ein Verstoß gegen Art. 6 EMRK wegen überlanger Verfahrensdauer führt nicht zu einer Aufhebung und Zurückverweisung, wenn das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache abschließend entscheiden kann.*)

2. Ein erheblicher zeitlicher Abstand (hier: ca. 2 1/2 Jahre) zwischen mündlicher Verhandlung und Entscheidung führt im Wohnungseigentumsverfahren nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung, wenn von einer erneuten Verhandlung weder eine weitere Sachaufklärung noch eine gütliche Einigung zu erwarten gewesen wäre.*)

3. Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn der Bauträger vor Eintragung einer Eigentumsvormerkung eine von der Teilungserklärung abweichende Bauausführung vollendet.*)

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IBRRS 2004, 2937

BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 49/04

1. Die Entfernung eines schon bei Begründung des Wohnungseigentums auf einer Gemeinschaftsfläche befindlichen Grillplatzes stellt in der Regel eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar.*)

2. Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander können den Anspruch eines Wohnungseigentümers begründen, dass eine bauliche Anlage (hier: Sitz- und Grillplatz) entfernt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem gegenwärtigen Zustand als grob unbillig erscheinen lassen. Dies festzustellen, ist in erster Linie Sache des Tatrichters.*)

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IBRRS 2004, 2936

BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 - 2Z BR 65/04

1. Das Erfordernis der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer baulichen Veränderung ist abdingbar.*)

2. Der Umfang einer baulichen Veränderung rechtfertigt als solcher nicht zwingend den Schluss, die Maßnahme bedürfe der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.*)

3. Im Einzelfall kann es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sein, wenn der Tatrichter nach Einnahme eines Augenscheins den Anbau eines unterkellerten Wintergartens in einer aus zwei Wohngebäuden bestehenden Wohnanlage als für einen anderen Wohnungseigentümer nicht zustimmungsbedürftig beurteilt.*)

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IBRRS 2004, 2935

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.06.2004 - 13 U 89/03

Eine schuldrechtliche Vertragsgestaltung, durch die einem Gesellschafter einer GmbH das Recht eingeräumt wird, den Gesellschaftsanteil eines Mitgesellschafters, der zugleich Geschäftsführer ist, bei Beendigung von dessen Organstellung durch Annahme eines unwiderruflichen Verkaufsangebotes des Mitgesellschafters zurückzuerwerben, verstößt auch dann gegen die guten Sitten und ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn dem Mitgesellschafter der Gesellschaftsanteil zuvor deswegen gegeben worden war, um ihn - im Rahmen eines "Geschäftsmodells" - die Stellung eines geschäftsführenden Gesellschafters zu verschaffen und ihn dadurch zur optimalen Wahrnehmung seiner Geschäftsführerstellung zu motivieren.*)

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IBRRS 2004, 2934

BayObLG, Beschluss vom 23.06.2004 - 2Z BR 20/04

1. Ein Eigentümerbeschluss, der eine Freiflächengestaltung zum Gegenstand hat, entspricht dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn durch die Umsetzung der geplanten Maßnahme einem Miteigentümer die Möglichkeit zur Ausübung seines Sondernutzungsrechts faktisch entzogen wird.*)

2. Der gegenseitige Anspruch der Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands, zu dem auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten gehört, rechtfertigt einen Eingriff in ein Sondernutzungsrecht jedenfalls dann nicht, wenn den öffentlich-rechtlichen Vorgaben auch ohne einen derartigen Eingriff entsprochen werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2930

BayObLG, Beschluss vom 23.06.2004 - 2Z BR 173/03

Der Anspruch auf Verkleinerung einer über das vereinbarte Maß hinaus vergrößerten Terrasse auf einer Sondernutzungsfläche kann im Einzelfall wegen Fehlens konkreter Beeinträchtigungen des Antragstellers oder aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausgeschlossen sein.*)

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IBRRS 2004, 2927

BayObLG, Beschluss vom 07.07.2004 - 2Z BR 89/04

1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen als eigenständige Wohnung stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.*)

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen in Speicher und Keller als selbständigen Teileigentumsrechten besteht, dass die Hobbyräume, auch wenn sie mit der darüber oder darunter liegenden Wohnung verbunden wurden, nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind, ihre Nutzung aber zu Wohnzwecken insoweit zulässig ist, als nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts entgegenstehen, so ist damit nicht die Nutzung zweier nach Wanddurchbruch zusammengelegter Hobbyräume als neue selbständige Wohnung erlaubt.*)

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IBRRS 2004, 2796

BGH, Urteil vom 17.04.2002 - IV ZR 226/00

Zur Auseinandersetzung durch Begründung von Wohnungseigentum gemäß einer Teilungsanordnung des Erblassers, wenn unter den Erben Streit über die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IBRRS 2004, 2753

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.07.2004 - 3 Wx 85/04

Der ein Sondernutzungsrecht einräumende, wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtige Beschluss der Wohnungseigentümer begründet gegenüber einem Unterlassungsanspruch keinen Vertrauensschutz für die Zeit nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Nichtigkeit vereinbarungsersetzender Beschlüsse, auch wenn er bereits 1997 gefasst worden ist und das "Sondernutzungsrecht" in einen Mietvertrag einbezogen wurde.*)

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IBRRS 2004, 2752

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.07.2004 - 3 Wx 318/03

An einer Doppelhaushälfte insgesamt - also unter Einbeziehung ihrer konstruktiven Teile - kann Sondereigentum nicht wirksam begründet werden.*)

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IBRRS 2004, 2751

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.06.2004 - 3 Wx 148/04

1. Das nachträgliche Anbringen eines Fenstergitters an die Hausfassade durch den Inhaber der Erdgeschosswohnung eine Wohnanlage kann eine die übrigen Miteigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellen.*)

2. Eine solche Maßnahme kann gleichwohl nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gerechtfertigt sein, wenn sich aus konkreten Umstände eine gesteigerte Einbruchsgefahr ergibt, der nicht mit weniger beeinträchtigenden Maßnahmen (Sicherheitsglas; "Pilzköpfe", Verstärkung der Fensterbeschläge, Schutz des Rolladens gegen Hochschieben) begegnet werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2750

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.06.2004 - 3 W 64/04

1. Über die Jahresabrechnung und über die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat haben auch in einer Mehrhaus-Wohnanlage grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss über die wiederholte Bestellung des Verwalters für eine weitere Amtsperiode von fünf Jahren ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 2 Halbs. 2 WEG nichtig, wenn der Beschluss länger als ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst wird und die neue Amtszeit nicht mit der Neubestellung zu laufen beginnt.*)

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IBRRS 2004, 2749

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2004 - 3 Wx 97/04

1. Der Mieter einer im Sondereigentum stehenden Wohnung oder eines Ladenlokals ist im gleichen Umfang wie der Eigentümer selbst berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum mit zu gebrauchen (hier: Anlieferung von Waren über das gemeinschaftliche Grundstück), soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammen hängt.*)

2. Die Aufstellung eines Müllcontainers mit ca. 1000 l Inhalt geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.*)

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IBRRS 2004, 2748

KG, Beschluss vom 14.06.2004 - 24 W 32/04

Verändert ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Nutzfläche durch Ausbau und Unterteilung seiner Wohneinheit in erheblichem Umfange (hier auf das Dreifache), besteht bei einer ursprünglich auf die bisherige Nutzfläche bezogenen Kostenbeteiligung regelmäßig ein Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch wenn die Voraussetzungen für die Veränderung der effektiven Nutzfläche durch das Sondereigentum an Dachflächen und Kellerräumen bereits angelegt war. Reine Prozentgrenzen (nach der Rechtsprechung bis 59 %), bis zu denen Mehrbelastungen hingenommen werden müssten, hindern den Änderungsanspruch nicht (Abweichung von OLG Frankfurt NZM 2001, 140 u.a.).*)

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IBRRS 2004, 2747

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2004 - 3 Wx 100/04

Der Verwalter handelt vorwerfbar pflicht- und treuwidrig, wenn er die von ihm bei seinem Ausscheiden aus dem Amt geschuldete Rechnungslegung jahrelang verzögert und dadurch erhebliche Überziehungszinsen zu Lasten des als offenes Treuhandkonto geführten Gemeinschaftskontos verursacht.*)

Der ehemalige Verwalter kann Freistellung von diesen Überziehungszinsen nicht im Rahmen seines grundsätzlich bestehenden Aufwendungsersatzanspruchs verlangen, da die Zinslast einen Schaden darstellt, den der Verwalter den Wohnungseigentümern wegen schuldhafter Pflichtverletzung zu erstatten hat.*)

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IBRRS 2004, 2746

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2 Z BR 82/04

Die Beschwerdesumme kann nicht durch Erweiterung des erstinstanzlichen Antrags erreicht werden; denn die Erweiterung setzt wie die Antragsänderung ein zulässig eingelegtes Rechtsmittel voraus.*)

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IBRRS 2004, 2745

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2Z BR 265/03

1. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung bestimmen, dass bauliche Veränderungen, auch soweit sie die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfen.*)

2. Zur Zumutbarkeit eines Rückbauverlangens, das die Umgestaltung eines Freisitzes in Wohnraum betrifft.*)

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IBRRS 2004, 2744

BayObLG, Beschluss vom 05.05.2004 - 2Z BR 66/04

1. Eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund kann nur auf Tatsachen gestützt werden, die entweder nach dessen Bestellung entstanden oder jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft erst danach bekannt geworden sind.*)

2. Ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Wohnungseigentümer, gerichtlich die Abberufung des Verwalters durchzusetzen, ist anzunehmen, wenn der Versuch gescheitert ist, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen oder wenn in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist.*)

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IBRRS 2004, 2743

OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2004 - 15 W 142/03

1) Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses handelt es sich nicht um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um solche, die allein durch die Nutzung im Bereich des Sondereigentums anfallen (wie BGH NJW 2003, 3478 für Kaltwasser).*)

2) Der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung kann für die Kabelnutzungsentgelte nicht herangezogen werden.*)

3) Wird im Rahmen des Vertragsverhältnisses mit dem Kabelnetzbetreiber das Nutzungsentgelt nach Wohneinheiten erhoben, so entspricht nur eine entsprechende Verteilung auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

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IBRRS 2004, 2742

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.04.2004 - 3 Wx 65/04

1. Rückstände aus Abrechnungen früherer Jahre sind offene Forderungen und grundsätzlich nicht Bestandteil der Jahresabrechnung.*)

2. Sind Vorjahressalden in die Jahresabrechnung einbezogen worden, werden sie von der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung erfasst und nehmen an der Bestandskraft des Beschlusses teil, wenn die Wohnungseigentümer dies gewollt haben.*)

3. An die rechtsfehlerfreie Auslegung des Beschlusses durch den Tatrichter ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden, wenn es dabei nur um die Regelung eines Einzelfalles geht.*)

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IBRRS 2004, 2741

BayObLG, Beschluss vom 29.04.2004 - 2Z BR 22/04

1. Das Erfordernis der Vorlage einer schriftlichen Vollmachtsurkunde in der Eigentümerversammlung gibt dem Versammlungsleiter das Recht, die Stimmabgabe des nicht so ausgewiesenen Vertreters zurückzuweisen. Jedoch hat die unterbliebene Zurückweisung nicht zur Folge, dass die Stimmabgabe unwirksam ist.*)

2. Heben die Wohnungseigentümer durch einen späteren Beschluss den Beschluss über die Verwalterbestellung auf, ist ein Verfahren auf Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens auf Ungültigerklärung des Aufhebungsbeschlusses auszusetzen.*)

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IBRRS 2004, 2740

BayObLG, Beschluss vom 29.04.2004 - 2Z BR 4/04

1. Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn die Sonderumlage für die Bezahlung von Kostenvorschüssen für den Rechtsanwalt der Antragsgegner in einem Beschlussanfechtungsverfahren erhoben wird.*)

2. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist nicht allein deshalb zu gewähren, weil der Antragsteller davon ausgegangen ist, dass die Anfechtungsfrist erst mit dem Zugang des Protokolls zu laufen beginne.*)

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IBRRS 2004, 2739

OLG Hamm, Beschluss vom 29.04.2004 - 15 W 121/04

1) Die in einem vorangegangenen Verfahren nach dem WEG getroffene Kostenentscheidung, durch die dem Verwalter wegen vollmachtloser Vertretung der Wohnungseigentümer Verfahrenskosten auferlegt worden sind, erwächst im Verhältnis zwischen ihm und den Wohnungseigentümern nicht in materielle Rechtskraft.*)

2) Aus dem gesetzlichen Notverwaltungsrecht nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG folgt eine Vertretungsmacht des Verwalters zur Einlegung eines Rechtsmittels im WEG-Verfahren namens der Wohnungseigentümer nur dann, wenn durch den Fortbestand der angefochtenen Entscheidung den Wohnungseigentümern konkret ein Nachteil droht.*)

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IBRRS 2004, 2738

OLG Hamm, Beschluss vom 26.04.2004 - 15 W 109/04

1) Einem Wohnungseigentümer, der einen Gläubiger der Gemeinschaft im Außenverhältnis befriedigt, steht im Innenverhältnis ein Erstattungsanspruch gegen die übrigen Miteigentümer nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels zu, sofern die Erstattung nicht aus gemeinschaftlichen Mitteln geleistet werden kann.*)

2) Der Einwand, Direktzahlungen an Gläubiger erschwerten das Rechnungswesen der Gemeinschaft, kann auch unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB von demjenigen Miteigentümer nicht mit Erfolg erhoben werden, der durch Nichtzahlung von ihm geschuldeter Wohngeldbeiträge selbst zur Liquiditätskrise der Gemeinschaft beiträgt.*)

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IBRRS 2004, 2737

BayObLG, Beschluss vom 15.04.2004 - 2Z BR 235/03

1. Wird ein Verwalter bei einem "Treffen der Käufer" von Wohnungseigentum formlos "bestellt", so besteht ein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Nichtigkeit der Bestellung auch dann, wenn eine Verwaltertätigkeit nicht mehr ausgeführt wird.*)

2. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses erfordert kein besonderes Rechtsschutzinteresse, kann jedoch rechtsmissbräuchlich sein. Ein Rechtsmissbrauch kann verneint werden, wenn ein Wohnungseigentümer dem Beschluss über die Jahresabrechnung trotz Bedenken gegen die Richtigkeit zugestimmt und nach der Eigentümerversammlung die Verwaltungsunterlagen nochmals überprüft hat.*)

3. Beschließen die Wohnungseigentümer die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage, so fehlt der Anfechtung dieses Beschlusses das Rechtsschutzbedürfnis, wenn es alleiniges Ziel des Antragstellers ist, dass die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage für frühere Jahre nachgeholt wird.*)

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IBRRS 2004, 2736

BayObLG, Beschluss vom 15.04.2004 - 2Z BR 71/04

1. Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss, der grundsätzlich ein generelles Verbot von Parabolantennen ausspricht, Ausnahmeregelungen aber aus "verfassungsrechtlichen Gründen" vorsieht, ist wegen fehlender Bestimmtheit auf Anfechtung für ungültig zu erklären.*)

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IBRRS 2004, 2735

BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 - 2Z BR 61/04

Legt ein im Beschwerdeverfahren anwaltlich vertretener Beteiligter in einer Wohnungseigentumssache gegen den seinem Verfahrenbevollmächtigten zugestellten Beschluss des Beschwerdegerichts eigenhändig schriftlich sofortige weitere Beschwerde ein, kann wegen einer dadurch eingetretenen Fristversäumnis in der Regel auch dann keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand erteilt werden, wenn der Beschluss des Landgerichts nicht mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen war.*)

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IBRRS 2004, 2734

BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 - 2Z BR 68/04

1. Eltern sind nicht von der Vertretung ihrer Kinder ausgeschlossen, wenn den Kindern ein Grundstück vermacht ist und in Erfüllung des Vermächtnisses die Auflassung erklärt wird.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn in der Veräußerungsurkunde für die Kinder nachteilige Regelungen enthalten sind, die nur die Rechtslage wiedergeben oder sich als Beschränkung des Vermächtnisses darstellen.*)

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IBRRS 2004, 2733

BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 - 2Z BR 72/04

Auch für einen nicht am Sitz des Gerichts erster Instanz, des Landgerichts oder des Oberlandesgerichts (Bayerischen Obersten Landesgerichts) wohnhaften, nicht anwaltlich vertretenen Beteiligten, der trotz Hinweises auf die Formvorschriften für die sofortige weitere Beschwerde weder die Unterschrift eines Rechtsanwalts einholt noch die Rechtsantragsstelle aufsucht, kommt die Wiedereinsetzung wegen Versäumung der Rechtsbeschwerdefrist nicht in Betracht (Anschluss an KG FGPrax, 2002, 245 f.).*)

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IBRRS 2004, 2732

OLG Hamm, Beschluss vom 01.04.2004 - 15 W 71/04

Die Regelung des § 18 Abs. 3 WEG ist jedenfalls insoweit dipositiv, als durch die Gemeinschaftsordnung eine Erleichterung des Mehrheitserfordernisses für den Entziehungsbeschluss vorgesehen werden kann.*)

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IBRRS 2004, 2731

BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 - 2Z BR 11/04

1. Die von dem teilenden Grundstückseigentümer in der Gemeinschaftsordnung getroffene Bestimmung, nach der die gesetzlich vorgesehene Bestellung eines Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss dahin eingeschränkt wird, dass ein Beschluss aller Wohnungseigentümer für erforderlich erklärt wird, kann auch bei größeren Eigentümergemeinschaften nicht als nichtig angesehen werden.*)

2. Durch die jahrelange Übung, einen Verwaltungsbeirat durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss zu bestellen, wird eine Vereinbarung, nach der hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, nur dann abgeändert, wenn angenommen werden kann, dass alle Wohnungseigentümer damit auch künftig einen Mehrheitsbeschluss ausreichen lassen wollen. Diese Annahme setzt voraus, dass den Wohnungseigentümern die abweichende Regelung der Gemeinschaftsordnung bekannt ist.*)

3. Dem Verwalter kann von den Wohnungseigentümern eine Sondervergütung bewilligt werden, die er nach der BRAGO abrechnen darf. Es ist auch nicht grundsätzlich ausgeschlossen, bei der Bewilligung einer Sondervergütung auf den Zeit- und Arbeitsaufwand des Verwalters abzustellen und einen bestimmten Stundensatz festzulegen. Ein durch Eigentümerbeschluss im Jahr 2003 bewilligter Stundensatz von 130 EUR für den Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft ist übersetzt und widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

4. Widerspricht der in einem Eigentümerbeschluss bestimmte Stundensatz den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ist es nicht Sache des Gerichts festzulegen, welcher Stundensatz als angemessen anzusehen ist. Es ist vielmehr Sache der Wohnungseigentümer, den ihnen zustehenden Gestaltungsspielraum auszuüben, um eine sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen haltende Sondervergütung zu beschließen.*)

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