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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2013, 3496

AG Oldenburg, Urteil vom 28.11.2012 - 11 C 62/12

1. Der Mieter kann Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf der Frist kann er nichts mehr einwenden, es sei denn er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

2. Handelt es sich um eine Immobilie mit 8 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit mit einer Gesamtfläche von fast 700 qm, in der laufend umfangreiche Arbeiten anfallen, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich der Vermieter, der nicht vor Ort wohnt, zur Ausführung der Hausmeisterdienste, des Mülleimerservices und der Gartenpflege eines gewerblichen Dritten bedient und die Kosten für die Dienstleistungen in die Nebenkostenabrechnungen einstellt.

3. Die Differenz in der Vergütung von Mietern, denen einzelne Aufgaben wie z.B. der Mülleimerservice übertragen wurden und der Inrechnungstellung eines höheren Betrages wie z.B. im Punkt Hausmeisterservice in der Abrechnung der Nebenkosten beinhaltet keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

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IBRRS 2013, 3467

LG München I, Urteil vom 06.12.2012 - 14 S 12138/12

1. Allein die Belastung einer Wohnung mit - auch karzinogenen - Schadstoffen führt nicht per se zu einer Unbewohnbarkeit und damit zu einer Minderung der Tauglichkeit um 100%. Dem Mieter steht in solchen Fällen das Recht zur außerordentlichen Kündigung zur Seite. Der Mieter ist somit nicht gezwungen, in einer seiner Ansicht nach seine Gesundheit gefährdenden Wohnung zu verbleiben. Darüber hinaus kann er den Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

2. Wird das Mietobjekt regelmäßig und ausreichend gelüftet, was in den Pflichtenkreis des Mieters fällt, braucht sich eine vorhandene Belastung mit Naphthalin nicht auszuwirken, weil der Luftaustausch verhindert, dass sich dieser Schadstoff an Decken und Wänden ablagert.

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IBRRS 2013, 3465

AG Neukölln, Urteil vom 17.10.2012 - 5 C 84/12

1. Zwar muss der Mieter sich das Verhalten seiner Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen, jedoch gilt dies nicht für Handlungen seines Besuchers.

2. Schlägt der Besucher eines Mieters seinen Vermieter, stellt dieses Verhalten insoweit keinen Kündigungsgrund dar, als der Mieter weder Einfluss ausgeübt, noch die Situation begünstigt hat, noch diese hat vorhersehen können oder müssen.

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IBRRS 2013, 3412

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 - 63 S 628/12

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln.*)

2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen zurückzuführen sind.*)

3. Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln.*)

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IBRRS 2013, 3411

LG Potsdam, Urteil vom 21.11.2012 - 13 S 127/12

Ein Mieterhöhungsverlangen, welches als Absender anstelle des Vermieters nur den Hausverwalter nennt, ist unwirksam.

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IBRRS 2013, 3391

AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 - 31 C 153/13

Ein Vermieter stört den Besitz des Mieters (§§ 858, 862 BGB), wenn er wider den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe des Geschäfts eine großflächige Folie bzw. ein Plakat anbringt*)

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IBRRS 2013, 3388

LG Berlin, Urteil vom 18.02.2013 - 67 S 275/12

1. Der Mieter einer in der Nähe eines Flughafens gelegenen Wohnung kann keine Mietminderung wegen Fluglärms verlangen, wenn der Flughafen bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und er mit dem Eintritt der (zunehmenden) Störung rechnen musste.

2. Nichts anderes ergibt sich aus der Tatsache, dass sich der Flughafen im Gebiet der damals noch existierenden DDR befindet und mithin dort zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weit weniger Flugverkehr zu verzeichnen war.

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IBRRS 2013, 3361

LG Freiburg, Urteil vom 23.04.2013 - 9 S 154/12

Beim Verslust eines Schlüssels einer Schließanlage kann der Vermieter nur den konkret entstandenen Schaden verlangen, der ihm durch den tatsächlichen Austausch der Schlösser entstanden ist.

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IBRRS 2013, 3354

AG Köpenick, Urteil vom 04.07.2012 - 15 C 25/12

Ist der Mietergarten regelmäßig von Wildschweinen heimgesucht und verwüstet worden, muss der Vermieter Vorsorge dafür treffen, dass die Wildschweine den Garten nicht mehr betreten können.

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IBRRS 2013, 3331

LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012 - 6 S 69/12

Zur Beweislast und Beweiswürdigung bei Streit über die Ursache des Schimmelpilzbefalls zwischen Mieter und Vermieter.*)

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IBRRS 2013, 3328

LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2013 - 63 S 487/12

Der schlichte Hinweis des Klägers auf nicht näher bezeichnete Wohnungen im gleichen Bezirk und deren bei Neuvermietungen erzielbaren Mietpreis ändert nichts an der Repräsentativität des im Verfahren betroffenen Mietspiegelfeldes.

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IBRRS 2013, 3313

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 322/12

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276).*)

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IBRRS 2013, 3308

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 12 U 55/12

Stimmt die Vermieterin dem Abschluss des Mietvertrages zu, obwohl sie weiß, dass die Bonität des Mietinteressenten nicht ausreichend geprüft war, stellt die unterlassene Bonitätsprüfung des Mietinteressenten keine Pflichtverletzung seitens des Mietverwalters dar.

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IBRRS 2013, 3305

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013 - 65 S 403/12

Eine Meinungsäußerung wird nicht schon wegen ihrer herabsetzenden Wirkung für Dritte zur Schmähung. Auch eine überzogene und selbst eine ausfällige Äußerung nimmt vielmehr erst dann den Charaker der Schmähung an, wenn in ihr nicht mehr die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund steht. Sie muss jenseits auch polemischer und überspitzter Formulierung in der Herabsetzung der Person bestehen.

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IBRRS 2013, 3288

BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12

Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags.*)

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IBRRS 2013, 3263

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013 - 63 S 267/12

1. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn einer Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen.

2. Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist diese unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich.

IBRRS 2013, 3262

LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 - 65 S 512/12

Die Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch die Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses erfolgt zugunsten des Vermieters, wenn in der Erklärung zum Ausdruck gebracht wird, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen, und die Hausverwaltung unstreitig nicht Vermieterin ist.

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IBRRS 2013, 3246

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2013 - 67 S 465/12

Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch Baulärm keinen Grund zur Mietminderung dar.

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IBRRS 2013, 3223

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 - 6 U 11/12

1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert.

2. Eine Vorenthaltung der Mietsache kommt nur in Betracht, wenn trotz Auszug des Mieters eine Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird. Andernfalls liegt nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt.

3. Hat der Mieter entgegen einer vertraglichen Vereinbarung von ihm vorgenommene Einbauten nicht entfernt, liegt keine teilweise Räumung vor, wenn der Vermieter durch den unterlassenen Rückbau nicht daran gehindert wird, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und aus dieser Nutzung Einnahmen zu erzielen.

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IBRRS 2013, 3220

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2013 - 63 S 267/12

1. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn einer Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen.

2. Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist diese unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich.

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IBRRS 2013, 3210

LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2013 - 63 S 487/12

Eine Küche, die über keine selbständige Entlüftung des Küchenraums in Zeiten, in denen im Küchenraum nicht gekocht wird, sondern lediglich über eine Dunstabzugshaube verfügt, stellt einen wohnwertminderndes Merkmal dar.

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IBRRS 2013, 3207

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 - 67 S 510/12

Verfügt ein Mietshaus über einen repräsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch wenn diese zwangsläufig zuerst durch den vorderen hochwertigen Eingangsbereich durchgehen müssen. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der sanierten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil.

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IBRRS 2013, 3202

AG Rheinbach, Urteil vom 07.04.2005 - 3 C 199/04

1. Anders als bei unterlassenen Schönheitsreparaturen oder anderen Substanzverletzungen an der Mietsache kann bei dem Austausch einer Schließanlage nicht auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt werden, denn die bloße Befürchtung, mit dem verlorengegangenen Schlüssel könne Missbrauch getrieben werden, genügt dazu nicht. Bei Substanzverletzungen, erleidet die Mietsache eine Wertminderung, die zu ersetzen ist, auch wenn der Vermieter den Gegenstand nicht repariert oder ersetzt. Einen solchen Nachteil erleidet der Vermieter jedoch nicht, wenn er auf den Austausch einer Schließanlage aufgrund des Schlüsselverlustes verzichtet.

2. Die Grenze zur normalen Abnutzung ist erst überschritten, wenn an Waschbecken auffällige Schlagstellen oder größere Beschädigungen vorliegen. Abplatzungen oder Kratzer in sehr geringem Umfang - wie etwa hier von 2 mm - gehören zum üblichen Gebrauch. Sie sind bei Nutzung des Mietobjektes unvermeidbar und gehen nicht zu Lasten des Mieters.

3. Die vorbehaltlose Zurücknahme führt zum Ausschluss von Ansprüchen aus erst später erkannten Mängeln.

4. Stellt der Vermieter bestimmte Einrichtungen für eine Mietwohnung nicht zur Verfügung, die zum gewöhnlichen Mietgebrauch unerlässlich sind, so muss er damit rechnen, dass der Mieter diese Einrichtungen anbringt. Dabei sind 14 Dübellöcher in den Küchenfliesen zur Anbringung einer Arbeitsplatte als unvermeidbar hinzunehmen.

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IBRRS 2013, 3199

LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 - 67 S 498/12

1. Ein Rechtmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung erreicht werden soll.

2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten Kündigung und keinen neuen Räumungsverfahrens, wenn die ehemaligen Mieter drei Jahre nach dem Vergleich immer noch in der Mietwohnung wohnen und ihre "Miete" regelmäßig bezahlen. Dadurch entsteht nicht ohne Weiteres ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter darf vielmehr aufgrund des alten Titels vollstrecken.

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IBRRS 2013, 3184

LG Berlin, Beschluss vom 19.03.2013 - 18 T 41/13

Nimmt der Vermieter die Mietzahlungsklage zurück, trägt er auch dann die Prozesskosten, wenn der Mieter die Miete erst nach Rechtshängigkeit gezahlt hat.

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IBRRS 2013, 3183

BGH, Urteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12

Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH Urteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, IMR 2011, 88 = NJW 2011, 843).*)

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IBRRS 2013, 3175

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 - 63 S 298/12

Für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgeht.

IBRRS 2013, 3147

BFH, Urteil vom 09.07.2013 - IX R 48/12

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann - auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung- dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.*)

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IBRRS 2013, 3143

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 362/12

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (BGB § 558 Abs. 2). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben.

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IBRRS 2013, 3142

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.12.2012 - 531 C 216/12

1. Eine Regelung im Mietvertrages, die bezüglich der Betriebskosten zu objektiven Mehrdeutigkeiten führt, da daraus nicht ersichtlich ist, welche Kosten in welcher Höhe vom Mieter zu tragen sind, ist zu Lasten des Vermieters auszulegen.

2. Durch zeitlich spätere Nebenkostenabrechnungen und Zahlungen des Mieters kommt es auch nicht zu einer stillschweigenden Vertragsänderung, wenn der Mieter zu fast jeder Abrechnung Einwendungen erhoben hat.

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IBRRS 2013, 3114

AG Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012 - 13 C 1621/08

Lehnt der Vermieter die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos ab, gehen sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung/ Beschädigung der Mietsache zu seinen Lasten.

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IBRRS 2013, 3105

AG Köln, Urteil vom 16.09.2011 - 208 C 148/11

Eine Nebenkostenabrechnung, in der die Grundkosten für Heizung und Warmwasser für einen nicht juristisch gebildeten durchschnittlichen Laien nicht ausreichend erkennbar und nachvollziehbar sowie überprüfbar sind, ist unwirksam.

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IBRRS 2013, 3103

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 191/12

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, IMR 2007, 243 = WuM 2007, 570).*)

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IBRRS 2013, 3092

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 - 9 S 57/13

Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung hat auf deren Bestand grundsätzlich keinerlei Wirkung, denn ausschlaggebend ist, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat.

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IBRRS 2013, 3087

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2013 - 67 S 474/12

Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten.

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IBRRS 2013, 3080

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - 24 U 115/12

1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.*)

2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots beruft, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters. Deshalb ist es seine Sache, konkret vorzutragen, dass die entsprechenden Leistungen im maßgeblichen Zeitraum günstiger zu erlangen gewesen wären. Gelingt ihm das, hat allerdings der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gleichwohl nicht verletzt ist.*)

3. Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen.*)

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IBRRS 2013, 3069

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 269/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IBRRS 2013, 3068

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 267/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IBRRS 2013, 3067

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 263/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IBRRS 2013, 3053

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.2012 - 24 U 69/12

1. Ein Teilurteil darf nicht ergehen, wenn eine Frage entschieden werden muss, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren noch einmal stellen kann; dies gilt auch, wenn die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen besteht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden.*)

2. Eine unwirksame Kündigung kann nur in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, wenn der Erklärende sich bei der Kündigung bewusst war, dass sie möglicherweise nicht die gewünschte Rechtsfolge auslöst und in diesem Fall die vorzeitige Vertragsbeendigung von der Zustimmung des Erklärungsempfängers abhängt.*)

3. Der Mieter verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er die Rückgabe der Mietsache verweigert, obwohl er selbst das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt hat.*)

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IBRRS 2013, 3022

OLG Koblenz, Beschluss vom 25.02.2013 - 14 W 95/13

Der Entschädigungsanspruch des Vermieters wegen verspäteter Rückgabe führt in der Insolvenz des Mieters nicht zu einem Aussonderungsrecht. Ist das Mietverhältnis bereits vor Insolvenzeröffnung beendet worden, handelt es sich auch nicht um eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO ist nur dann gegeben, wenn der Insolvenzverwalter aus der Weiternutzung Vorteile für die Masse gezogen hat.

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IBRRS 2013, 3014

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.*)

IBRRS 2013, 2981

OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 06.12.2012 - 5 B 1.13

1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen der EnEV (hier: Wärmedämmung aufgrund Erneuerung des Außenputzes) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

2. In einem solchen Fall ist bei preisgebundenem Wohnraum die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich.

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IBRRS 2013, 2964

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2013 - 25 S 75/12

1. Die Grundkosten der Wasserversorgung sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrages vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung "nach Verbrauch" abzurechnen seien, aber keine Regelungen darüber getroffen, wie die Umlage von Grundkosten der Wasserversorgung zu erfolgen hat, da diese Grundkosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht eingeführt waren, darf der Vermieter den Umlageschlüssel für die Grundkosten - nach Einführung der Grundgebühr - nach billigem Ermessen durch Abrechnung nach Fläche und nicht nach Verbrauch bestimmen.

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IBRRS 2013, 2959

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 08.01.2013 - 2 S 97/12

1. Zur Dokumentation der Hausmeistertätigkeit genügt die Vorlage der Stundenzettel.

2. Zur Verwertbarkeit eines Gutachtens trotz anonymisierter Angabe der Befundtatsachen.

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IBRRS 2013, 2950

AG Köpenick, Urteil vom 26.04.2013 - 12 C 384/12

Der Efeubewuchs an einem Teil der Hausfassade und die damit einhergehenden Verschmutzungen durch Vogelkot und der Lärm nistender Vögel stellen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar.

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IBRRS 2013, 2928

AG Köln, Urteil vom 08.02.2013 - 205 C 3/12

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein Eingriff in Art. 14 GG liegt jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht.*)

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IBRRS 2013, 2926

AG München, Urteil vom 11.07.2012 - 472 C 7527/12

1. Die Verglasung des Balkons stellt eine bauliche Veränderung dar.

2. Ist kraft Mietvertrags für bauliche Veränderungen an der Mietwohnung eine Zustimmung des Vermieters erforderlich, und hat der Vermieter seine Zustimmung für die Verglasung des Balkons verweigert, muss der Mieter diese zurückbauen, auch wenn durch die Verglasung ein Mangel der Wohnung behoben werden würde.

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IBRRS 2013, 2913

AG Spandau, Urteil vom 01.10.2012 - 6 C 281/12

1. Die Aufstellung eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses hält sich nicht im Rahmen des Üblichen, denn die Auswirkungen auf die Mietsache sind wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes nicht nur unerheblich. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt ist. Bedarf eine solche Veränderung der Mietsache laut Mietvertrag der Zustimmung des Vermieters, liegt ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache i.S.d. § 541 BGB vor, sofern der Pavillon ohne seine Zustimmung aufgestellt wurde.*)

2. Die Vermieterzustimmung ist auch nicht entbehrlich, weil der Vermieter verpflichtet wäre, der Aufstellung des Pavillons zuzustimmen, denn der Vermieter ist berechtigt, bei nicht lediglich geringfügigen optisch-ästhetischen Veränderungen des Erscheinungsbild des Anwesens die begehrte Zustimmung zu versagen.*)

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IBRRS 2013, 2908

BGH, Urteil vom 12.06.2013 - XII ZR 50/12

Behält sich der Mieter bei der Annahme der Mietsache seine Rechte wegen eines Mangels vor, ist eine spätere Klage auf Zahlung von rückständiger Miete im Urkundenprozess nur dann statthaft, wenn unstreitig ist oder der Vermieter urkundlich beweisen kann, dass der Mieter trotz des erklärten Vorbehalts die Mietsache als Erfüllung angenommen hat.*)

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