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Hervorzuhebende Urteile zum Bauträgerrecht

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Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 30.10.2020 im Volltext bei ibr-online eingestellt


Online seit heute

IBRRS 2024, 0857
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Anspruch auf Erweiterung eines Notweges?

LG Flensburg, Urteil vom 08.03.2024 - 3 O 60/23

Der Nachbar hat keinen Anspruch auf Erweiterung des Notweges, wenn die Nutzung seines Grundstücks bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

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Online seit 20. März

IBRRS 2024, 0859
Beitrag in Kürze
BauträgerBauträger
Mängel am Gemeinschaftseigentum: Einzelerwerber hat Zurückbehaltungsrecht!

OLG Oldenburg, Beschluss vom 27.04.2023 - 12 U 114/22

1. Der Erwerber einer Teileigentumseinheit kann gegenüber der (Werklohn-)Forderung des Veräußerers auch wegen eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Nacherfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB geltend machen. Dies gilt in jedem Falle dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruches nicht an sich gezogen hat.

2. Macht nur ein Erwerber wegen eines Mangels Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der (gesamten) Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags verweigern. Machen dagegen mehrere Eigentümer wegen eines Mangels Zurückbehaltungsrechte geltend, ist das Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB insgesamt auf die angemessene Höhe begrenzt, wobei den einzelnen Eigentümern in diesem Fall das Zurückbehaltungsrecht regelmäßig nur quotal in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile bzw. bis zur Ausschöpfung des durch § 641 Abs. 3 BGB gesteckten Rahmens zusteht.

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Online seit 15. März

IBRRS 2024, 0810
Beitrag in Kürze
BauträgerBauträger
Bestand wird komplett umgestaltet: Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht!

OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2024 - 4 U 44/22

1. Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

2. Der Bauträger darf Mängelbehauptungen des Erwerbers nicht mit Nichtwissen bestreiten, weil er vertraglich dazu verpflichtet ist, den Mängelrügen des Erwerbers nachzugehen.

3. Auch wenn der Bauträger im Prozess nicht angibt, dass er "mit Nichtwissen" bestreitet, sondern lediglich einfach bestreitet, ist dieses einfache Bestreiten als "ins Blaue hinein" und damit als unbeachtlich zu behandeln.

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Online seit 13. März

IBRRS 2024, 0806
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Schadensersatz wegen grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen?

OLG Hamm, Urteil vom 29.11.2023 - 22 U 60/23

1. Wenn ein Verkäufer eines Hausgrundstücks die Genehmigung der durch einen vollmachtlosen Vertreter für ihn abgegebenen Willensklärung verweigert, besteht ein auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichteter Schadenersatzanspruch des Käufers wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB) nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung auf einer besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung beruht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11, Rn. 8, IBRRS 2013, 0457 = IMRRS 2013, 0345).*)

2. Verstirbt der Verkäufer, bevor er die Genehmigung nach § 177 Abs. 1 BGB erklärt hat, und verweigern die Erben des Verkäufers die Genehmigung, gilt Folgendes: Soweit es um Eigenschulden der Erben im Zusammenhang mit der Nachlassverwaltung geht, ist für die Frage, ob die verweigerte Genehmigung eine schuldhafte vorvertragliche Pflichtverletzung darstellt, allein auf das Verhalten der Erben und die diesem zu Grunde liegenden Umstände abzustellen.*)

3. Es stellt keine besonders schwer wiegende Treuepflichtverletzung dar, wenn die Erben des Verkäufers die Genehmigung verweigern, weil ein Erbe das Grundstück für eigene Zwecke nutzen möchte. Gleiches gilt, wenn die Genehmigung deshalb nicht erteilt wird, weil der Kaufpreis als unangemessen zu niedrig angesehen wird.*)

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Online seit 8. März

IBRRS 2024, 0772
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Ohne Ersatzwohnraumangebot keine Abrissgenehmigung

OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 5 B 29.19

1. Die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenem Ersatzwohnraum setzt u. a. dessen hinreichende Verlässlichkeit voraus. Hinreichend verlässlich ist ein Ersatzwohnraum nur dann, wenn er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird. Ohne diesen zeitlichen Zusammenhang könnte der mit der Schaffung von Ersatzwohnraum verfolgte Zweck, den durch die Zweckentfremdung eintretenden konkreten Wohnraumverlust auszugleichen, nicht erreicht werden.

2. Die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG n.F. verlangt, dass für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen ist, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

3. Die zur Umsetzung der Vorgaben des § 3 Abs. 2 ZwVbG n.F. festgelegte Mietobergrenze in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F. dürfte sich als nichtig erweisen.

4. Regelungen zum Mietpreisrecht für - wie hier - frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das "bürgerliche Recht" i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 bis 561 BGB Gebrauch gemacht hat, fehlt es insoweit an der Gesetzgebungszuständigkeit der Länder.

5. Es spricht viel dafür, auch ohne die Konkretisierung in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F., von einer ausreichenden Anspruchsgrundlage in § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 i.V.m. Abs. 2 ZwVbG n.F. für die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung auszugehen.

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Online seit 5. März

IBRRS 2024, 0745
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)




IBRRS 2024, 0744
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Drohnenüberflug zwecks Beitragserhebung ist rechtswidrig!

VGH Bayern, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 CE 23.2267

Die Generalklausel des Art. 4 Abs. 1 BayDSG ist keine hinreichende Rechtsgrundlage für eine ohne Einwilligung des Grundstückeigentümers durchgeführte Drohnenbefliegung eines Wohngrundstücks zur Herstellung und Weiterverarbeitung von Lichtbildaufnahmen im Auftrag einer Gemeinde (hier zur Geschossflächenermittlung).*)

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Online seit 29. Februar

IBRRS 2024, 0707
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Exklusive Wohnung versprochen: Erhöhter Schallschutz geschuldet!

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.10.2023 - 15 U 228/21

1. Mängelansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, wenn deren Errichtung nicht zu lange zurückliegt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.

2. Liegt den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen zu Grunde, schuldet der Bauträger einen Schallschutz, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert.

3. Bei der Berechnung der Höhe einer Minderung ist der vereinbarte Kaufpreis um das Verhältnis herabzusetzen, um das das mangelhafte Werk gegenüber einem mangelfreien Werk im Wert herabgesetzt ist.

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Online seit 23. Februar

IBRRS 2024, 0680
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Zweckentfremdung von Wohnraum: Arbeiterunterkunft ist keine Wohnnutzung

VG München, Beschluss vom 20.06.2023 - 8 S 23.1308

1. Die Umwandlung deines Wohnhauses in eine Arbeiterunterkunft stellt eine nicht genehmigte Zweckentfremdung dar, da sie nicht als Wohnnutzung zu qualifizieren ist.

2. Wohnzwecken dient ein Gebäude/eine Wohnung dann nicht mehr, wenn es/sie aufgrund seiner/ihrer spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt.

3. Eine Heimstatt im Alltag liegt daher nicht vor, wenn der Nutzer der Räumlichkeiten über eine weitere "Hauptwohnung" als Heimstatt im Alltag verfügt und sich in der streitgegenständlichen "Wohnung" nur übergangsweise, z. B. als Bauarbeiter für die Abwicklung eines Bauprojekts, aufhält.

4. Als Hauptmieter kann der Mieter die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags unmittelbar beenden, so dass er als Handlungsstörer zu qualifizieren ist.

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Online seit 21. Februar

IBRRS 2024, 0600
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Keine Eigentümerbewilligung des dienenden Grundstücks bei Bestandteilszuschreibung

OLG München, Beschluss vom 24.01.2024 - 34 Wx 9/24 e

1. Die Bestandteilszuschreibung des herrschenden Grundstücks einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts zu einem anderen Grundstück führt zu keiner nachteiligen rechtlichen Veränderung des Inhalts oder des Umfangs der Dienstbarkeit.*)

2. Die Bewilligung des Eigentümers des dienenden Grundstücks ist für den grundbuchrechtlichen Vollzug der Bestandteilszuschreibung in diesem Fall nicht erforderlich.*)

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2024, 0611
Mit Beitrag
VergabeVergabe
Bereits die verbindliche Bestellung ist förderschädlich!

VG Augsburg, Urteil vom 24.10.2023 - 8 K 22.2258

1. Sind die Fördervoraussetzungen zulässigerweise in Förderrichtlinien geregelt, müssen diese von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig, im Einklang mit dem öffentlichen Haushaltsrecht, ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den selbst gegebenen Richtlinien zum Ausdruck kommt.

2. Ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn bedarf der staatlichen Zustimmung, damit der Staat auf die Ausgestaltung des Vorhabens noch Einfluss nehmen und das Erreichen des staatlicherseits erwünschten Zwecks sicherstellen kann. Bei einem Maßnahmenbeginn vor der Prüfung der Maßnahme ist ein solcher Einfluss nicht mehr möglich.

3. Ein vorzeitiger förderschädlicher Maßnahmenbeginn ist nicht nur und erst der Abschluss eines entsprechenden Vertrags über eine förderfähige Maßnahme (i.d.R. ein Kauf- oder Werkvertrag mit einer Liefer- oder Baufirma), sondern auch ein bindendes Angebot des Fördermittelempfängers. Nur wenn ausnahmsweise das Vertragsangebot nicht bindend ist, ist dies förderunschädlich.

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Online seit 15. Februar

IBRRS 2024, 0594
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Was ist die Hauptabsperrvorrichtung eines Grundstücks?

OLG Schleswig, Beschluss vom 19.06.2023 - 7 U 203/22

Hauptabsperrvorrichtung i.S.v. § 10 AVBWasserV ist die erste Armatur auf dem Grundstück, mit der die gesamte Wasserverbrauchsanlage einschließlich der Wasserzähleranlage abgestellt werden kann. Maßgeblich für die Definition ist die Sperrfunktion der Vorrichtung.*)

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Online seit 9. Februar

IBRRS 2023, 2246
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Ein Blick ins Grundbuch schadet nicht!

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2023 - 14 W 38/23 (Wx)

1. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann ein Erbbaurecht nur zur ausschließlich ersten Rangstelle am Erbbaugrundstück bestellt werden, es sei denn, dass gem. §§ 10 Abs. 2 ErbbauRG, 1 ErbbauRGV BW vom Erfordernis der ersten Rangstelle durch die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses abgewichen werden kann. Dazu muss das Grundbuchamt feststellen, dass dies weder für den Berechtigten des eingetragenen Rechts noch für den Bestand des Erbbaurechts schädlich ist.*)

2. Bei der Auslegung des Begriffs der "Schädlichkeit" im Sinne der §§ 10 Abs. 2 ErbbauRG, 1 ErbbauRGV BW ist danach zu differenzieren, ob es um "Schädlichkeit" für den Bestand des Erbbaurechts oder Schädlichkeit für die Person des Berechtigten des vorrangig eingetragenen dinglichen Rechts geht.*)

3. "Schädlichkeit" für den Berechtigten des eingetragenen Rechts liegt dabei bei sachgerechter Auslegung des Begriffs schon dann vor, wenn das Nebeneinander des erstrangig eingetragenen dinglichen Rechts sowie des nachrangig einzutragenden Erbbaurechts zu mehr als lediglich geringfügigen wirtschaftlichen Nachteilen führen würde. Dagegen ist mit "Schädlichkeit" für den "Bestand des Erbbaurechts" jede nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der aus dem Erbbaurecht folgenden Rechtsposition gemeint.*)

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Online seit 7. Februar

IBRRS 2024, 0465
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Kein Anspruch des Grundeigentümers auf Umschreibung des Grundbuchs nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung

BGH, Beschluss vom 21.09.2023 - V ZB 17/22

Der von einer rechtmäßig zu Stande gekommenen Zwangseintragung in dem Grundbuch Betroffene hat nach deren Löschung keinen Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchblattes; ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus einer entsprechenden Anwendung des § 28 GBV oder aus Art. 17 DS-GVO noch unmittelbar aus den Grundrechten.*)

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2023, 2673
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Herausgabe der vom Ehegatten genutzten Ehewohnung an Schwiegerelternteil

OLG Nürnberg, Beschluss vom 10.08.2023 - 7 UF 312/23

1. Sonderregeln zur Ehewohnung gelten nur zwischen den Eheleuten. Sie betreffen die Überlassung zur Benutzung; unberührt bleiben die Eigentumsverhältnisse.*)

2. Der Vorrang der familienrechtlichen Vorschriften zur Überlassung der Ehewohnung vor einem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gilt nur im Verhältnis der Ehegatten oder Lebenspartner untereinander. Dies gilt auch dann, wenn die verfahrensgegenständliche Immobilie nach Zustellung des Scheidungsantrags verkauft wird.

3. Als wesentliche Kriterien für "ob" und Dauer einer Räumungsfrist ist das Bemühen und die Möglichkeit des Schuldners, Ersatzwohnraum zu finden, anzusehen.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2024, 0338
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Anfechtungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch vormerkungsfähig?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.10.2023 - 12 U 43/23

Der anfechtungsrechtliche Rückübertragungsanspruch, der auf Rückübertragung eines Erbteils gerichtet ist, ist nicht vormerkungsfähig, auch wenn zum Nachlass Grundstücksrechte gehören.*)

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Online seit 2. Februar

IBRRS 2024, 0415
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Ausschluss der Heimfallvergütung = unangemessene Vertragsgestaltung?

BGH, Urteil vom 19.01.2024 - V ZR 191/22

1. Vereinbart eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin mit einem Privaten in einem Erbbaurechtsvertrag den Ausschluss der Heimfallvergütung, verstößt dies für sich genommen nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB.*)

2. Der Ausschluss der Heimfallvergütung führt dazu, dass die Geltendmachung des Heimfallanspruchs einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns unterliegt. Die Forderung nach der vergütungslosen Rückübertragung des Erbbaurechts kann sich insbesondere dann als unverhältnismäßig darstellen, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Erbbauberechtigten beruht, das Bauwerk ganz oder weitestgehend fertiggestellt ist, der Erbbauberechtigte erhebliche Investitionen getätigt hat und die Gemeinde absehbar in der Lage sein wird, das Bauwerk anderweitig zu nutzen oder zu verwerten.*)

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2024, 0346
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Wildkamera beobachtet auch das Wild "Nachbar": Kamera muss weg!

AG München, Beschluss vom 01.02.2023 - 171 C 11188/22

1. Bei der Installation der Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden.

2. Ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht Dritter liegt nicht nur dann vor, wenn diese durch die Überwachung tatsächlich betroffen sind, sondern bereits dann, wenn Dritte eine Überwachung durch Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (sog. Überwachungsdruck).

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2024, 0238
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Nachweis des Verzugsschadens setzt Vorlage von Unterlagen voraus!

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.12.2023 - 22 U 210/23

1. Verzögert sich die Fertigstellung des vom Bauträger zu errichtenden Bauvorhabens und vereinbart er mit einem Erwerber, dass der vom Erwerber nachgewiesene (Verzugs-)Schaden vom Bauträger ersetzt wird, ist der Nachweis des Schadens durch Unterlagen Voraussetzung für die Fälligkeit des Schadensersatzanspruchs des Erwerbers.

2. Für rechtskräftig festgestellte Ansprüche gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren, die mit der Rechtskraft der Entscheidung beginnt. Die Rechtskraft eines die Klage als zurzeit unbegründet abweisenden Urteils erstreckt sich auch darauf, dass im Übrigen die Voraussetzungen des Anspruchs erfüllt sind, wenn und soweit diese in den Entscheidungsgründen bejaht bzw. positiv festgestellt worden sind.

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Online seit 23. Januar

IBRRS 2024, 0029
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Einrede der Verjährung ist nur ausnahmsweise missbräuchlich!

OLG Bamberg, Urteil vom 29.06.2021 - 5 U 429/19

1. Ansprüche wegen Mängeln der Bauleistung richten sich bei einem Bauträgervertrag nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts.

2. Die Verjährungseinrede ist unbeachtlich, wenn sie gegen das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verstößt. Auch im Verjährungsrecht ist bei Anwendung des § 242 BGB ein strenger Maßstab anzulegen.

3. Die Einrede der Verjährung ist nicht schon deshalb missbräuchlich, weil der Schuldner (hier: der Bauträger) weiß, dass der Anspruch zurecht besteht. Unkenntnis von Beginn und Dauer der Verjährung gehen grundsätzlich zu Lasten des Gläubigers (hier: des Erwerbers).

4. Wird die Teilklage auf mehrere prozessual selbstständige Ansprüche gestützt, muss angegeben werden, wie sich der eingeklagte Betrag auf die einzelnen Ansprüche verteilen soll und in welcher Reihenfolge diese Ansprüche bis zum Erreichen der geltend gemachten Gesamtsumme zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen.

5. Selbstständige Ansprüche in diesem Sinn sind auch mehrere Schadensposten, die aus einer einzelnen zum Schadensersatz verpflichtenden Handlung entstanden sind.

6. Bei Mängelansprüchen, die auf mehrere Werkmängel gestützt werden, begründet jeder Mangel einen selbstständigen prozessualen Anspruch.




Online seit 18. Januar

IBRRS 2024, 0260
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Gesundheitsgefahr durch Legionellen und Pflichten des Gebäudeeigentümers

OVG Thüringen, Beschluss vom 12.07.2023 - 3 ZKO 599/19

Wird Trinkwasser für einen unbestimmten Personenkreis zur Verfügung gestellt, ist dies eine öffentliche Tätigkeit, unabhängig davon, ob die Bereitstellung im Rahmen eines Gewerbebetriebes, von einer Behörde oder auf andere Weise erfolgt. Für die Frage, ob eine öffentliche Tätigkeit gegeben ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Abgabe des Trinkwassers durch die zentral zur Verfügung gestellte Wasserversorgungsanlage an einen unbestimmten Personenkreis erfolgt. Falls mehrere Verantwortliche i. S. v. § 14b Abs. 1 TrinkwV 2018 in Betracht kommen, liegt die Auswahl unter den in Frage kommenden Adressaten im Ermessen der Behörde.*)

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2024, 0190
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt in 10 Jahren!

BGH, Urteil vom 07.12.2023 - VII ZR 231/22

Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gem. § 196 BGB in 10 Jahren.*)

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2023, 3579
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Beschaffenheitsvereinbarung von 98% der Wohnfläche ist Maßstab einer Minderung

OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2023 - 19 U 123/22

1. Wird im Rahmen eines Bauträgervertrags als Beschaffenheit nur eine Größe von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche vereinbart, so ist aufgrund dieser eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung auch nur die Mindestgröße von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche Gegenstand der vertraglichen Zusage.

2. Bei einer solchermaßen eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung ist ein Minderungsanspruch per se nur für Abweichungen unterhalb der einvernehmlich festgelegten Mindestfläche geschuldet.

3. Die Rechtsprechung des BGH zu einer sog. Geringfügigkeitsklausel (BGH, IBR 2000, 74) ist in diesem Fall nicht einschlägig.

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Online seit 20. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3561
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Unwirksame Abnahmeklausel verwendet: Keine Berufung auf fehlende Abnahme!

BGH, Urteil vom 09.11.2023 - VII ZR 241/22

1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine von ihm als Erstverwalter bestimmte, mit ihm wirtschaftlich verbundene (Tochter)Gesellschaft ermöglicht, ist unwirksam (Anschluss an BGH, IBR 2013, 686).*)

2. Macht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Prozessstandschafterin der Erwerber Mängelansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums gegen den Bauträger geltend, so ist es diesem als Verwender der genannten unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums insoweit noch im Erfüllungsstadium befinde, weshalb im Rahmen der Anspruchsbegründung die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Voraussetzung für die Geltendmachung von Mängelansprüchen zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, IBR 2016, 521; IBR 2016, 456; IBR 2016, 275).*)

3. Zur Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten einer GdWE vorliegt, wenn diese - als Prozessstandschafterin der Erwerber - in der Vergangenheit zweimal Mängelansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht hat, die von dem in Anspruch genommenen Bauträger jeweils reguliert wurden, und sie sich später bei der klageweisen Geltendmachung weiterer Mängelansprüche gegenüber der vom Bauträger erhobenen Einrede der Verjährung auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beruft.*)




IBRRS 2023, 3553
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Über undichtes Terrassendach muss aufgeklärt werden!

BGH, Urteil vom 27.10.2023 - V ZR 43/23

1. Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.*)

2. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.*)

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Online seit 14. Dezember 2023

IBRRS 2023, 3465
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Wann ist übertragenes Grundstück wertausschöpfend belastet?

BFH, Urteil vom 18.04.2023 - VII R 20/20

Die Frage, ob ein übertragenes Grundstück wertausschöpfend belastet war und damit keine objektive Gläubigerbenachteiligung i.S.v. § 1 des Anfechtungsgesetzes vorliegt, ist nicht unter Zugrundelegung des Verkehrswerts, sondern unter Zugrundelegung des voraussichtlichen Zwangsversteigerungserlöses für das Grundstück zu beantworten.*)




Online seit 2023

IBRRS 2023, 2762
Mit Beitrag
MietrechtMietrecht
Ohne Pflege kein Grundstück!

AG Torgau, Urteil vom 29.09.2023 - 6 C 52/23

1. Die bisherigen Grundstücke in einem Flurbereinigungsgebiet gehen im Rechtssinne unter; an ihre Stelle treten die durch den Flurbereinigungsplan neu gebildeten Grundstücke. Eigentümer der neuen Grundstücke werden kraft Gesetzes die im Flurbereinigungsplan genannten Personen; es vollzieht sich eine konstitutive Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs.

2. Eine Vereinbarung, bei der die Gegenleistung neben der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten in der Erbringung nicht unerheblicher Pflegeleistungen besteht, ist als atypische Miete einzuordnen.

3. Der Schuldner, dem ein Teil der von ihm zu erbringenden Leistung (hier: Pflegeleistungen) unmöglich wird, kann nicht weiter kompensationslos die gesamte Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks) beanspruchen.

4. Weigert sich der Schuldner, statt der entfallenen (Pflege-)Leistung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, hat er keinen Anspruch mehr auf die Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks).

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IBRRS 2023, 2944
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ImmobilienImmobilien
Nicht alles ist arglistig!

LG München I, Urteil vom 24.03.2023 - 31 O 9367/22

1. Die im notariellen Kaufvertrag unter dem Abschnitt "Grundbuchstand" angegebene Grundstücksgröße stellt regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

2. Ein arglistiges Verhalten ist zu verneinen, wenn der Veräußerer davon ausgehen durfte, dass der Erwerber über Vermessungsergebnisse im Bilde war.

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IBRRS 2023, 3286
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ImmobilienImmobilien
Kaufvertrag über "Wohnung" ist keine Garantie für Baugenehmigung

OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023 - 6 U 210/22

1. Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands.

2. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.




IBRRS 2023, 3064
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SteuerrechtSteuerrecht
Teilleerstand – Ohne Vermietungsversuch im Internet kein Grundsteuererlass

VG Koblenz, Urteil vom 17.10.2023 - 5 K 350/23

Schaltet der Betreiber eines zum Teil leerstehenden Tenniszentrums nicht auch in Immobilienportalen Anzeigen, hat er keinen Anspruch auf einen Grundsteuererlass. Es hat dann an ausreichenden Vermietungsbemühungen gefehlt.

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IBRRS 2023, 3176
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SteuerrechtSteuerrecht
Nur "Liebhaberei": Keine Steuerersparnis durch Vermietung von Luxushäusern

BFH, Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21

1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.*)

2. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit und den diesbezüglichen Ausnahmen, insbesondere bei der Vermietung eines Objekts mit mehr als 250 qm Wohnfläche, hält der Senat auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 fest.*)

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IBRRS 2023, 3020
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BauvertragBauvertrag
Wann muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden?

OLG Braunschweig, Urteil vom 16.01.2020 - 8 U 2/17

1. Ein Bauvertrag muss notariell beurkundet werden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet und wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen.

2. Ist ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber nicht von ihm, ist er nicht gem. § 313b BGB zu beurkunden (Anschluss an BGH, IBR 2002, 461).

3. Ein etwaiger Formverstoß wird durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch geheilt. Das gilt auch für die Heilung eines nicht mitbeurkundeten, an sich formfreien und nur wegen des Verknüpfungswillens formbedürftigen Bauvertrags.

4. Auf einen Bauträgervertrag finden die Vorschriften des Werkvertragsrechts Anwendung, auch wenn er von den Parteien als "Bauträger-Kaufvertrag" bezeichnet worden ist.

5. Ein Bauträger darf nur Zahlungen entgegennehmen, die den jeweiligen Raten der MaBV entsprechen. Eine von den Vorschriften der MaBV abweichende Vereinbarung zwischen einem Bauträger und einem Erwerber ist nichtig.

6. Die Nichtigkeit erfasst ausschließlich die Zahlungsvereinbarung und berührt die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht. An die Stelle der nichtigen Vereinbarung tritt die Vorschrift des § 641 Abs. 1 BGB, so dass die Zahlungsverpflichtung des Erwerbers erst mit der Abnahme fällig wird.

7. Die Klausel in einem vom Bauträger vorformulierten Vertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch durch die Hausverwaltung erfolgen kann, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam, weil jeder Erwerber einen individuellen Anspruch auch auf Abnahme es Gemeinschaftseigentums hat.

8. Der Begriff "schlüsselfertig" ist die funktionale Beschreibung des Leistungsinhalts. Daher gehen konkrete Leistungsbeschreibungen vor. Nur soweit diese Lücken aufweisen, können diese durch die Schlüsselfertigklausel gefüllt werden. Eine Lücke liegt aber nicht vor, wenn ausdrücklich bestimmte Leistungen herausgenommen werden.




IBRRS 2023, 3118
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BauträgerBauträger
Herausgabe der Immobilie im einstweiligen Verfügungsverfahren!

LG Frankenthal, Urteil vom 27.10.2023 - 8 O 209/23

1. Das Herausgabeverlangen gegen den Bauträger ist im einstweiligen Verfügungsverfahren möglich.

2. Eine Klausel in Bauträgerverträgen, wonach die Besitzverschaffung erst nach Abnahme und Beseitigung aller Mängel aus dem Abnahmeprotokoll geschuldet ist, ist unwirksam.

3. An die Dringlichkeit des Herausgabeverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen.

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IBRRS 2023, 3041
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ImmobilienImmobilien
Kann der Nachbar die Entfernung von Videokameras verlangen?

LG Saarbrücken, Urteil vom 13.10.2023 - 13 S 32/23

1. In der Berufungsinstanz sind neue unstreitige Tatsachen unabhängig von den Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO i.V.m. § 531 Abs. 2 ZPO stets zu berücksichtigen.*)

2. Ein Anspruch auf Entfernung von durch den Nachbarn installierten Kameras aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn allein diese Maßnahme den Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung gewährleistet.*)

3. Ein Anspruch auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen scheidet aus, wenn nicht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers betroffen ist. Dies ist der Fall, wenn die durch den Nachbarn installierten Kameras lediglich Ausschnitte des Nachbargrundstücks erfassen können, welche nicht durch den Mietvertrag des Klägers erfasst sind und der Grundstückseigentümer mit einer Videoaufzeichnung einverstanden ist.*)

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IBRRS 2023, 2962
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BauträgerBauträger
Abnahme trotz nicht unterschriebenem Abnahmeprotokoll?

OLG Oldenburg, Urteil vom 08.11.2022 - 2 U 59/22

1. Voraussetzung für den Übergang vom Herstellungsanspruch zu Gewährleistungsansprüchen ist die Abnahme der Werkleistung. Vor der Abnahme können grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden.

2. Der Umstand, dass die Erwerber das vom Bauträger vorgelegte Abnahmeprotokoll nicht unterzeichnet haben, spricht nicht zwingend gegen eine Abnahme. Das Abnahmeprotokoll muss nicht unbedingt unterschrieben sein.

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IBRRS 2023, 3022
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ImmobilienImmobilien
Mitgenutzte Abstellflächen im Keller erhöhen Nutzungsentschädigung

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.09.2023 - 9 U 36/21

1. Im Rahmen eines Anspruchs aus § 987 Abs. 1, § 990 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der unberechtigten Nutzung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung sind mitgenutzte Abstellflächen im Keller bei der Schätzung des Nutzungsersatzes gem. § 287 ZPO werterhöhend zu berücksichtigen.*)

2. Bei der Inanspruchnahme aus einer abgetretenen Briefgrundschuld kann der Eigentümer gem. §§ 1144, 1192 Abs. 1, §§ 273, 274 BGB bis zur Vorlage einer öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung i.S.d. § 1155 BGB eine Zahlung auf die Grundschuld verweigern.*)

3. Verweigert der nicht im Grundbuch ausgewiesene Inhaber einer Briefgrundschuld die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung gegenüber dem in Anspruch genommenen Eigentümer, gerät er in Annahmeverzug mit der Folge, dass ein Zinsanspruch gem. § 301 BGB entfallen kann.*)

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IBRRS 2023, 2766
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VersicherungenVersicherungen
Anforderungen an die Darlegung von Mängeln nach Abnahme?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.09.2023 - 2-08 O 391/22

Werden Mängel nach Abnahme gerügt, muss vor Gericht Beweis dazu angetreten werden, wer wann welche konkreten Handlungen vorgenommen hat. Bleibt nur eine Beweisführung in Form der Darlegung und des Nachweises von Indizien, so sind hieran erhöhte Anforderungen zu stellen.

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IBRRS 2023, 2928
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BauträgerBauträger
Irgendwann ist Schluss!

OLG München, Beschluss vom 19.10.2023 - 28 U 3344/23 Bau

1. Auch wenn die Abnahme fehlschlägt, bestehen Mängelansprüche der Erwerber nicht zeitlich unbeschränkt fort. Die Erwerber können ihre Mängelansprüche verwirken.

2. Allein ein erheblicher Zeitablauf reicht nicht aus, um von einer Verwirkung der Mängelansprüche auszugehen. Maßgeblich ist jeweils eine Gesamtschau der konkreten Umstände des Einzelfalls.

3. Die Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel durch den Bauträger steht der Verwirkung der Mängelansprüche nicht entgegen.

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IBRRS 2023, 2854
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SteuerrechtSteuerrecht
Leistungsempfänger i.S. des UStG ist stets der Organträger!

BFH, Urteil vom 24.05.2023 - XI R 45/20

1. Umsatzsteuerrechtlicher Leistungsempfänger i.S.d. § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG ist bei bestehender Organschaft auch dann der Organträger, wenn zivilrechtlich die Organgesellschaft Vertragspartnerin des bauleistenden Unternehmers ist.*)

2. Ist am finanzgerichtlichen Klageverfahren zwischen dem Zessionar und dem Anspruchsgegner der Zedent nicht beteiligt, liegt - auch außerhalb des Anwendungsbereichs des § 406 BGB - mangels Rechtskrafterstreckung keine Ermessensreduzierung auf null dahingehend vor, dass das Finanzgericht das Klageverfahren aussetzen müsste. Das Bestehen der rechtswegfremden Gegenforderung ist dann lediglich eine Vorfrage zur Aufrechnung und von der Entscheidungsbefugnis des Finanzgerichts gem. § 17 Abs. 2 des Gerichtsverfassungsgesetzes umfasst.*)

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IBRRS 2023, 2697
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ImmobilienImmobilien
Herausgabe des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes an der Wohnung

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 64 S 331/22

1. Der vormals berechtigten Besitzerin ist gem. § 940a Abs. 1 Alt. 1 ZPO, § 861 BGB durch einstweilige Verfügung der durch verbotene Eigenmacht entzogene Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen, wenn sie glaubhaft macht, dass ihr der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden war sowie dass der Besitz der Verfügungsbeklagten ihr gegenüber fehlerhaft ist. Es obläge demgegenüber den Verfügungsbeklagten darzutun, dass sie den Besitz an der Wohnung i.S.d. § 858 Abs. 2 BGB gutgläubig erworben hätten; dazu müssten sie vortragen, wer ihnen die Wohnung wann zu welchen Konditionen überlassen haben soll, auf welche Rechte an der Wohnung sich diese Personen beriefen und von wem diese ein Recht zum Besitz der Wohnung abgeleitet haben sollen. Waren die Verfügungsbeklagten selbst gar nicht in der Lage, eine wirksame Entscheidung über ihren Einzug in die Wohnung zu treffen und die Rechtmäßigkeit ihrer Inbesitznahme der Wohnung zu beurteilen, dürfte es außerdem auch darauf ankommen, ob diejenigen Personen, die die Verfügungsbeklagten in die Wohnung verbrachten und sie dort quasi als ihre Besitzmittler installierten, ihrerseits der Verfügungsklägerin gegenüber fehlerfreien Besitz an der Wohnung erworben hatten; auch dies wäre von den Verfügungsbeklagten darzutun.*)

2. Da es der Verfügungsklägerin nicht zuzumuten ist, dass das Gericht den durch verbotene Eigenmacht begründeten Besitz der Verfügungsbeklagten auch nur vorübergehend perpetuiert, kommt die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht in Betracht; die Verfügungsklägerin dürfte sich einer verbotenen Eigenmacht schließlich gem. § 859 BGB sogar durch Gewalt erwehren. In Fällen des Erlasses einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO wegen durch verbotene Eigenmacht indizierter Dringlichkeit ist eine Räumungsfrist grundsätzlich nicht zu gewähren.*)

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IBRRS 2023, 2684
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Aufklärungspflicht besteht trotz Due Diligence!

BGH, Urteil vom 15.09.2023 - V ZR 77/22

Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt hierdurch seine Aufklärungspflicht, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.*)

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IBRRS 2023, 2569
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Unwesentliche Protokoll-Mängel vorhanden: Fertigstellungsrate wird nicht fällig!

LG München II, Urteil vom 20.04.2023 - 3 O 5314/19 Bau

1. Der Erwerber kann sich auf die fehlende Fälligkeit der Schlussrate auch berufen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung der Mängelrechte an sich gezogen hat.

2. Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder optisch merklich stören, schließen die Einrede der fehlenden Fälligkeit nicht aus.

3. Die Einrede der fehlenden Fälligkeit unterliegt keiner Begrenzung auf die Mängelbeseitigungskosten oder eine etwaige Quote.

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IBRRS 2023, 2419
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Wohnen auf dem Land: Wie laut darf ein Hahn krähen?

LG Mosbach, Urteil vom 31.05.2023 - 5 S 47/22

Durch Hahnenkrähen darf in einem allgemeinen Wohngebiet auch in ländlich geprägten Gebieten der nach der TA Lärm für Geräuschspitzen zulässige Maximalpegel von 60 dB(A) nicht überschritten werden; das Hahnenkrähen ist von kurzzeitigen Impulsen mit hoher Frequenz gekennzeichnet, die im Vergleich zu Dauergeräuschen als wesentlich lästiger empfunden werden.

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IBRRS 2023, 2623
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BauträgerBauträger
Geringfügiger Restkaufpreis offen: Bauträger muss Auflassung erklären!

OLG Nürnberg, Beschluss vom 29.04.2022 - 13 U 4656/21

Die Verweigerung der Auflassung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn er die vertragliche Abwicklung erheblich verzögert hat, nach Aufrechnung des Käufers mit eigenen Forderungen wegen Ersatzvornahme und Mietausfall nur noch ein geringfügiger Restkaufpreis (hier: 2,3%) verbleibt und der Käufer einen Betrag an den Bauträger ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Erfüllungswirkung für den Kaufpreis gezahlt hat, der den Restkaufpreis erheblich übersteigt.*)

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IBRRS 2023, 2497
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Fristsetzung zur Stellungnahme ist keine Leistungsaufforderung!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.07.2022 - 21 U 9/22

1. Erfüllt der Bauträger seiner Verpflichtung zur bezugsfertigen Erstellung der Wohnung nicht, kann der Erwerber vom Bauträgervertrag zurücktreten.

2. Vor dem Rücktritt von einem Bauträgervertrag wegen Verzugs mit der Fertigstellung hat der Erwerber grundsätzlich eine Frist zur Leistung zu setzen. Eine unter Fristsetzung geforderte verbindliche Stellungnahme zur Fertigstellung stellt keine verbindliche Leistungsaufforderung dar.

3. Einer Fristsetzung als Voraussetzung für einen Rücktritt bedarf es nicht, wenn der Bauträger zu keinem Zeitpunkt auf die Erfüllung des Vertrags besteht, sondern ab Zugang der Rücktrittserklärung nur über die Rückabwicklungsmodalitäten verhandelt.

4. Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Erwerbers gegen den Bauträger wegen einer verzögerten Fertigstellung der Wohnung.

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IBRRS 2023, 2429
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Wohnungsberechtigter Grundstückseigentümers insolvent: Eigentümerwohnungsrecht fällt in die Insolvenzmasse!

BGH, Beschluss vom 22.06.2023 - V ZB 10/22

1. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und damit auch das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gehören grundsätzlich nicht zur Insolvenzmasse. Der Ausschluss der Pfändbarkeit gilt aber bei einem Eigentümerwohnungsrecht nicht. Ein solches Recht ist stets pfändbar.

2. Sind Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigter personenidentisch, sei es durch eine anfängliche Bestellung des Wohnungsrechts als Eigentümerrecht, sei es durch eine nachträgliche (Wieder-)Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person, muss sich der Wohnungsberechtigte für die Pfändung so behandeln lassen, als habe er es gem. § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB gestattet, die Ausübung des Wohnungsrechts einem anderen zu überlassen.

3. Aufgrund der Pfändbarkeit fällt das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse, und der Insolvenzverwalter kann die Löschung des Wohnungsrechts ohne Mitwirkung des Eigentümers bewilligen (Anschluss an Senatsbeschluss vom 02.03.2023 - V ZB 64/21, IBRRS 2023, 1050; IMRRS 2023, 0473).

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IBRRS 2023, 2219
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Ehepartner und Kind bleiben im Haus: Keine Nutzung des Miteigentums nach Auszug!

BFH, Urteil vom 14.02.2023 - IX R 11/21

1. Eine (willentliche) Veräußerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann auch dann vorliegen, wenn der Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an dem im Miteigentum beider Ehepartner stehenden Einfamilienhaus vor dem Hintergrund der drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung (entgeltlich) auf seinen geschiedenen Ehepartner innerhalb der Haltefrist überträgt.*)

2. Der Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.*)

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IBRRS 2023, 2214
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Verzicht einer dauerhaft einredebehafteten Grundschuld ist unverjährbar!

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.04.2023 - 4 U 88/21

Die Regelung des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach im Grundbuch eingetragene Rechte nicht der Verjährung unterliegen, ist entsprechend anwendbar auf den schuldrechtlichen Anspruch auf den Verzicht auf bzw. auf Löschung einer dauerhaft einredebehafteten Grundschuld nach § 1169 BGB (§ 902 BGB analog i.V.m. §§ 1192, 1169 BGB).*)

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IBRRS 2023, 2240
Mit Beitrag
ZwangsvollstreckungZwangsvollstreckung
Erwerb einer Zwangshypothek durch Eigentümer aufgrund einstweiliger Einstellung der Zwangsvollstreckung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2023 - 3 Wx 49/23

1. Eine gerichtliche Entscheidung, die die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung anordnet, führt gem. § 868 Abs. 2, 1. Halbs. ZPO nur dann zum Erwerb der Zwangshypothek durch den Eigentümer, wenn zugleich die erfolgten Vollstreckungsmaßregeln aufgehoben werden. Erfolgt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung, stellt die Leistung derselben eine zusätzliche Voraussetzung für den Erwerb der Hypothek dar.*)

2. Daneben kann der Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer gem. § 868 Abs. 2, 2. Halbs. ZPO auch dadurch bewirkt werden, dass die zur Abwendung der Vollstreckung nachgelassene Sicherheitsleistung oder Hinterlegung erfolgt. Sicherheitsleistung in diesem Sinne ist die (Abwendungs-)Sicherheitsleistung durch den Schuldner in den Fällen der §§ 711, 712, 720a Abs. 3 ZPO, nicht aber die zur einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung geleistete Sicherheit.*)

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IBRRS 2023, 1850
Mit Beitrag
BauträgerBauträger
Wann sind ausstehende Zahlungen "unerheblich"?

OLG Dresden, Urteil vom 08.06.2021 - 6 U 2182/20

1. Eine von einer Mitarbeiterin des Bauträgers mit i.A. unterschriebene Fertigstellungsmitteilung ist keine Bauleitererklärung, wenn die betreffende Mitarbeiterin keine Bauleiterin ist.

2. Wird in einem Bauträgervertrag vereinbart, dass "alle Änderungswünsche zur Baubeschreibung [...] durch den Bauträger dem Käufer gegenüber in Mehr- und Minderkosten tabellarisch gegenübergestellt und saldiert berechnet" werden, und versäumt es der Bauträger entsprechend abzurechnen, ist die gesamte Abrechnung über die Zusatzausstattung nicht prüfbar und somit nicht fällig.

3. Der Bauträger kann nicht vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn der Erwerber einen nur unerheblichen Teil der geschuldeten Gesamtvergütung nicht zahlt. Wann ein Betrag als unerheblich anzusehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Auf einen feststehenden Prozentsatz (z. B. in Höhe von 10%) kann nicht abgestellt werden.

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