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Immobilienmakler

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.01.2023 - 19 U 120/22

1. Es ist mit rechtsstaatlichen Geboten unvereinbar, wenn derjenige, der im guten Glauben eine Strafanzeige erstattet, Nachteile (z. B. in Form von Schadensersatzforderungen) dadurch erleidet, dass sich seine Behauptung nach behördlicher Prüfung als unrichtig oder nicht aufklärbar erweist.

2. Auch Rechtsanwaltskosten für die Vertretung in einem Ermittlungsverfahren gehören insoweit grundsätzlich zu den typischen, ersatzlos hinzunehmenden Folgen einer formal berechtigten Einleitung und Durchführung eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens.

3. Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrags ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss, was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt.

4. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers lediglich gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen.

5. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen.

6. An ein nachträgliches Provisionsversprechen sind strenge Anforderungen zu stellen, da sich der Maklerkunde damit trotz bereits erbrachter Maklerleistung zur Provisionszahlung verpflichtet.

7. Wenn ein Maklerkunde bereits Vorkenntnis von dem Objekt hat, steht dies dem Entstehen eines Provisionsanspruchs entgegen, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht "infolge" der Nachweistätigkeit des Maklers zu Stande gekommen ist.

8. Eine sog. Vorkenntnisklausel ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig.

9. Ein Makler kann zwar auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen geliefert hat, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern.

10. Soweit in der Durchführung eines Besichtigungstermins eine solche weitere, wesentliche Maklerleistung liegen kann, setzt dies voraus, dass das Objekt den Interessenten noch nicht bekannt gewesen ist, denn nur in diesem Fall wäre - wenn überhaupt - davon auszugehen, dass die durch die Besichtigung vermittelten Erkenntnisse über die Immobilie den Erwerb angestoßen haben.

 Volltext

 IMR 2023, 207