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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 09.05.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 13. Juni

IBRRS 2025, 1429

OLG Celle, Urteil vom 08.01.2025 - 14 U 49/24

1. Auch im Bereich der Daseinsvorsorge (hier städtische Entwässerung) kann eine Haftung des Staates bestehen, wenn der übertragene hoheitliche Charakter der Aufgabe im Vordergrund steht, ein enger Zusammenhang zwischen der Maßnahme und der schädigenden Handlung vorliegt und das private Unternehmen lediglich als "Werkzeug" oder "verlängerter Arm" der öffentlichen Hand agiert, ohne dass diese auf die Fachkunde des Unternehmers zurückgreift, weil ihre eigenen Fachleute den detaillierten Bauablauf vorgegeben haben, diesen überwachen und alle anfallenden Entscheidungen treffen (hier bejaht für Arbeiten an einem städtischen Entwässerungskanal).*)

2. Das bauausführende Unternehmen handelt in einem solchen Fall als Verwaltungshelferin in Ausübung eines ihm anvertrauten öffentlichen Amtes. Damit ist eine Überleitung der Haftung auf die beauftragende öffentlich-rechtliche Körperschaft verbunden.*)

3. Eine Klage gegen das bauausführende Unternehmen ist dann als unzulässig abzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.2018 - IV ZR 243/17, Rz. 32, IBRRS 2018, 2508), weil die nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderliche Prozessführungsbefugnis der Beklagten nicht gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.05.2005 - VIII ZR 301/03, Rz. 7, IBRRS 2005, 2101).*)

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Online seit 11. Juni

IBRRS 2025, 1427

KG, Beschluss vom 19.02.2025 - 21 U 186/24

1. Der mit Erdarbeiten beauftragte Auftragnehmer ist verpflichtet, sich über die Tragfähigkeit eines Tiefgaragendachs zu informieren, bevor er auf diesem Hohlkörper einen Minibagger einsetzt und dort zusätzlich beträchtlichen Erdaushub aufschüttet.

2. Das Verkehrsschild "Feuerwehrzufahrt freihalten" trifft keine Aussage dazu, auf welche Belastung eine Zufahrt ausgelegt ist.

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Online seit 10. Juni

IBRRS 2025, 1475

OLG Celle, Urteil vom 14.05.2025 - 14 U 238/24

1. § 650c Abs. 3 BGB ist – ebenso wie § 650d BGB – auf Bauverträge anwendbar, in die die VOB/B einbezogen ist. Will der Unternehmer nach § 650c Abs. 3 BGB vorgehen, müssen aber auch im VOB/B-Vertrag die Voraussetzungen des § 650b BGB gegeben sein (Anschluss an OLG München, IBR 2024, 223.*)

2. Das Vorliegen eines Nachtragsangebotes nach § 650b Abs. 1 S. 2 BGB setzt – über die Voraussetzungen der §§ 145 ff. BGB hinaus – voraus, dass der Besteller durch dieses in die Lage versetzt wird, die auf ihn im Falle einer Beauftragung zukommenden Zusatzkosten wenigstens annähernd abzuschätzen. Das Angebot muss zeitlich vor der Anordnung nach § 650b Abs. 2 BGB in hinreichend bestimmter Form vorliegen, da es der Unternehmer andernfalls in der Hand hätte, durch ein nachträgliches Angebot die Höhe seiner Abschlagszahlungen nach § 650c Abs. 3 BGB selbst festzulegen.*)

3. Leistungsänderungen, die sich nicht auf die bautechnische Leistung (den sog. Bauinhalt), sondern lediglich auf die Bauumstände, insbesondere die Bauzeit, beziehen, werden von § 650b Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfasst.*)

4. Der gesetzlich vermutete Verfügungsgrund des § 650d BGB entfällt wegen Selbstwiderlegung, wenn der Antragssteller von der Möglichkeit der Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes unangemessen lange keinen Gebrauch macht. Wie lange ein Antragssteller mit dem Verfügungsantrag zuwarten darf, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.*)

5. Die Dringlichkeitsvermutung des § 650d BGB ist auf Streitigkeiten über Anordnungen nach § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B und die Berechnung von Nachtragsvergütungen nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B sowie über auf andere Anspruchsgrundlagen als § 650c BGB gestützte Vergütungsansprüche nicht anwendbar.*)

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Online seit 6. Juni

IBRRS 2025, 1399

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.05.2025 - 29 U 38/24

1. Ein für den Verbraucher widerruflicher Außer-Geschäftsraum-Vertrag liegt auch dann vor, wenn der Vertrag zwischen dem Verbraucher-Auftraggeber und dem bauausführenden Unternehmer unter Einschaltung eines Architekten als Verhandungsgehilfen geschlossen wurde.

2. Ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem bauausführenden Unternehmer (nur) über Innenputz-, Maler- und Trockenbauarbeiten stellt keinen Verbraucherbauvertrag dar.

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Online seit 4. Juni

IBRRS 2025, 1433

KG, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 193/24

1. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Nachbar nicht dulden muss und aus besonderen Gründen auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

2. Hiervon ist auszugehen, wenn flüssiger Beton während des Transports auf ein fremdes Grundstück fällt, da der Nachbar eine solche Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann.

3. Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Dies ist bei einem der Bebauung des Grundstücks des Störers dienenden Betontransports über das beeinträchtigte Grundstück hinweg zu bejahen.

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Online seit 2. Juni

IBRRS 2025, 0996

OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2023 - 19 U 75/22

1. Die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs setzt eine vorherige Abnahme des Werks voraus.

2. Einer konkludenten Abnahme steht entgegen, wenn der Auftragnehmer auf einen Rapportvordruck Bezug nimmt, der eine ausdrückliche und vom Auftraggeber zu unterzeichnende Abnahmeerklärung vorsieht, und eine dementsprechende Erklärung des Auftraggebers unterbleibt.

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Online seit 30. Mai

IBRRS 2025, 1286

LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 07.02.2025 - L 8 BA 182/19

1. Eine abhängige Beschäftigung setzt voraus, dass der Arbeitnehmer vom Arbeitgeber persönlich abhängig ist. Bei einer Beschäftigung in einem fremden Betrieb ist dies der Fall, wenn der Beschäftigte in den Betrieb eingegliedert ist und dabei einem Zeit, Dauer, Ort und Art der Ausführung umfassenden Weisungsrecht des Arbeitgebers unterliegt.

2. Zur Abgrenzung von Beschäftigung und Selbstständigkeit ist regelmäßig vom Inhalt der zwischen den Beteiligten - ernsthaft und nicht nur zum Schein - getroffenen Vereinbarungen auszugehen.

3. Das Fehlen von - üblicherweise zu erwartenden - Kostenvoranschlägen für konkretisierte, genaue Aufträge mit einer detaillierten Werksbeschreibung und der Kalkulation des Werklohns sowie schriftlichen Auftragserteilungen lässt gerade nicht den Schluss auf einzelne Werkverträge zu, sondern weist vielmehr auf ein tatsächlich praktiziertes Dauerschuldverhältnis hin.

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Online seit 27. Mai

IBRRS 2025, 1036

OLG Nürnberg, Urteil vom 20.02.2024 - 6 U 2127/20

1. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis erfordert, dass der Auftragnehmer die nachteiligen Folgen der mangelhaften Ausführung klar, fachlich zutreffend, vollständig und verständlich aufzeigt, damit dem Auftraggeber die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird.

2. Eine Bedenkenhinweispflicht besteht nicht, wenn der Auftraggeber die entsprechende Kenntnis bereits hat. Dabei muss er sich die Kenntnis eines umfassend rechtsgeschäftlich bevollmächtigten Vertreters (hier: Baubetreuer) zurechnen lassen.

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Online seit 26. Mai

IBRRS 2025, 1309

OLG Stuttgart, Urteil vom 30.04.2025 - 3 U 110/24

1. Eine unangemessene rechtliche Gestaltung i. S. des § 42 Abs. 2 Satz 1 AO kann nicht mit einer Verletzung steuerlicher Pflichten i. S. des § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG gleichgestellt werden.*)

2. Dem Auftraggeber eines VOB/B-Vertrags kann ein Anspruch auf Ersatz von Fremdnachbesserungskosten auch ohne vorherige Auftragsentziehung zustehen, wenn der Auftragnehmer die vertragsgemäße Fertigstellung endgültig verweigert.

3. Eine geleistete Bauhandwerkersicherheit ist zurückzugeben, sobald der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann.

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Online seit 22. Mai

IBRRS 2025, 0993

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.10.2024 - 22 U 33/24

1. Kündigt der Unternehmer die Mängelbeseitigung binnen eines bestimmten Zeitraums (hier: binnen 10 Tagen) an und hält er diese Frist nicht ein, kann er sich nicht darauf berufen, die Frist sei aus objektiver Sicht zu kurz bemessen.

2. Der Ablauf der zur Nachbesserung gesetzten Frist führt zur Entstehung des Vorschussanspruchs, womit die Nachbesserungsbefugnis des Unternehmers endet. Der Besteller kann zwar nach fruchtlosem Fristablauf die Nachbesserung durch den Unternehmer zulassen, er muss es jedoch nicht.

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Online seit 20. Mai

IBRRS 2025, 1220

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.04.2025 - 11 U 262/20

1. Der Auftragnehmer muss auf dem Auftraggeber unbekannte Risiken der Vorgaben und Vorleistungen hinweisen, soweit sie geeignet sind, die eigene Leistung zu gefährden. Die Leistungspflicht des Auftragnehmers ist nicht auf rein handwerkliche Arbeiten beschränkt, sondern er muss auch "mitdenken".

2. Der Auftragnehmer wird von seiner Haftung für Mängel nur dann frei, wenn er den Auftraggeber rechtzeitig und ordnungsgemäß auf seine Bedenken hinweist.

3. Dem Auftraggeber ist ein Mitverschulden anzulasten, wenn er ihm bekannte konstruktionsbedingte Feuchtigkeitsschäden dem (hier: mit Malerarbeiten) beauftragten Auftragnehmer nicht mitteilt. Das gilt auch dann, wenn der Auftragnehmer die Vorschäden im Rahmen seiner Prüf- und Bedenkenhinweispflichten hätte erkennen können.

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Online seit 19. Mai

IBRRS 2025, 1306

KG, Beschluss vom 13.05.2025 - 21 U 8/25

1. Im Falle einer Kündigung unterfallen auch nicht erbrachte Leistungen der Umsatzsteuer (Anschluss an EuGH, IBR 2025, 60).

2. Der Vergütungsanspruch setzt auch im Fall der Kündigung eines Pauschalpreisvertrags die Vorlage einer prüfbaren Schlussrechnung voraus.

3. Der Auftragnehmer hat für die Abrechnung eines gekündigten Pauschalpreisvertrags die erbrachten Leistungen darzulegen und vom nicht ausgeführten Teil abzugrenzen. Nur für den Fall, dass lediglich noch ganz geringfügige Leistungen ausstehen und keine "kalkulatorischen Verschiebungen" zu Lasten des Auftraggebers verdeckt werden können, kann der Vergütungsanspruch auch auf die Weise berechnet werden, dass die nicht erbrachte Leistung bewertet und von der Gesamtvergütung abgezogen wird ("Abrechnung von oben").

4. Der Auftragnehmer muss zu seinen ersparten Aufwendungen und zum anderweitigen Erwerb vortragen. Wenn der Auftraggeber höhere Abzüge berücksichtigt wissen will, obliegt ihm dafür die Darlegungs- und Beweislast.

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Online seit 16. Mai

IBRRS 2025, 1219

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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Online seit 14. Mai

IBRRS 2025, 1177

KG, Urteil vom 18.04.2023 - 21 U 110/22

1. Die Teilnahme des Auftraggebers an einer gemeinsamen Bautenstandsfeststellung, die wegen einer einstweiligen Arbeitseinstellung durchgeführt wurde, kann nicht ohne Weiteres als konkludente (Teil-)Abnahme der erbrachten Leistungen ausgelegt werden.

2. Eine fiktive Abnahme scheidet aus, wenn wesentliche Mängel vorhanden sind und deshalb keine Abnahmereife gegeben ist.

3. Eine Abnahme ist als Voraussetzung der Fälligkeit des Werklohns dann nicht mehr erforderlich, wenn sich der Auftraggeber gegen die Werklohnforderung allein mit auf Geldzahlung gerichteten Gewährleistungsansprüchen verteidigt, aber keine Nacherfüllung mehr verlangt, weil in diesem Fall ein Abrechnungsverhältnis zwischen den Parteien eingetreten ist (hier verneint).

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Online seit 13. Mai

IBRRS 2025, 1282

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2025 - 5 U 148/23

1. Der Bieter darf die Leistungsbeschreibung einer öffentlichen Ausschreibung nach der VOB/A im Zweifelsfall so verstehen, dass der Auftraggeber den Anforderungen der VOB/A an die Ausschreibung entsprechen will.

2. Bei VOB/B-Verträgen richtet sich die Vergütung für geänderte Leistungen gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge.

3. Die Vergütung für geänderte Leistungen gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B kann vom Gericht geschätzt werden, ohne dass eine Nachtragskalkulation erforderlich wäre.

4. Ob die "Anordnung" zur Durchführung von Nachtarbeiten als rechtsgeschäftliche Anordnung zu qualifizieren ist, die zusätzliche Vergütungsansprüche auslöst, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln (hier verneint).

5. Ergibt die Auslegung, dass die Leistung, für die eine Mehrvergütung verlangt wird, bereits Gegenstand der ursprünglichen Vereinbarung war, ist der Mehrvergütungsanspruch unbegründet.

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Online seit 12. Mai

IBRRS 2025, 1237

OLG Naumburg, Urteil vom 04.03.2025 - 2 U 53/24

1. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 VOB/B eine Kündigung aus wichtigem Grund auch in Betracht, wenn der Auftragnehmer zwar keine sog. Vertragsfrist versäumt hat, aber einem wirksamen Abhilfeverlangen i.S.v. § 5 Abs. 3 VOB/B nicht nachgekommen und für den Auftraggeber das Setzen einer Nachfrist nach § 5 Abs. 4 VOB/B ausnahmsweise entbehrlich geworden ist.*)

2. Grundsätzlich ist der Auftraggeber zwar nach § 4 Abs. 1 Satz 3 VOB/B nur befugt, unter Wahrung der dem Auftragnehmer zustehenden eigenverantwortlichen Ausführung der Vertragsleistungen Anordnungen zu treffen, die zu deren vertragsgemäßer Erfüllung notwendig sind. Diese allgemeinen Befugnisse des Auftraggebers werden aber bei einer notleidenden Bauausführung durch § 5 Abs. 3 VOB/B ausdrücklich dahin erweitert, dass der Auftraggeber vom Auftragnehmer eine Änderung des bisherigen personellen und sachlichen Einsatzes im Sinne einer Aufstockung verlangen darf.*)

3. Der Umstand, dass der Auftraggeber wegen unterlassener Abhilfemaßnahmen zunächst eine - hinsichtlich des Umfangs der hiervon betroffenen Teilleistungen intransparente - Teilkündigung erklärt und hieran festgehalten hat, berechtigt den Auftragnehmer nach einem erneuten Abhilfeverlangen unter ausdrücklicher Aufführung der von der Teilkündigung nicht erfassten Teilleistungen nicht zur (Fortsetzung einer) totalen Leistungsverweigerung.*)

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IBRRS 2025, 1264

OLG Köln, Beschluss vom 19.12.2024 - 3 U 73/24

1. Für die Abgrenzung von Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und Werkverträgen andererseits kommt es darauf an, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt.

2. Ein Teilrücktritt scheidet von vorneherein aus, wenn die Leistung einer Vertragspartei unteilbar ist (hier bejaht für einen auf den gelieferten Batteriespeicher beschränkten Teilrücktritt).

3. Ein ordnungsgemäßes Nacherfüllungsverlangen setzt voraus, dass der Käufer dem Verkäufer die Kaufsache zwecks Untersuchung am Erfüllungsort der Nacherfüllung zur Verfügung stellt.

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Online seit 9. Mai

IBRRS 2025, 0469

OLG Zweibrücken, Urteil vom 28.03.2024 - 5 U 53/23

1. Das Bestehen eines Abrechnungsverhältnisses ändert nichts an der Beweislastverteilung ohne Abnahme des Werks, wonach der Unternehmer den Umfang und die Mängelfreiheit seiner Leistung nachzuweisen hat.

2. Ein Anspruch auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller die Möglichkeit hat, den für die Mängelbehebung erforderlichen Geldbetrag auf andere Weise zu erlangen, z.B. durch Einbehalt ausstehenden Werklohns oder Inanspruchnahme einer Gewährleistungsbürgschaft.

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