Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
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Online seit 12. März
IBRRS 2024, 0787AG München, Urteil vom 21.06.2023 - 1292 C 8365/22 WEG
Verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verzögerter Beauftragung der Trocknung bei einem Wasserschaden, ist für die Frage des anwendbaren Rechts auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der Schadensbeseitigung auch hinsichtlich der Folgeschäden. War die Trocknung vor dem 01.12.2020 beauftragt worden, liegt ein abgeschlossener Sachverhalt vor mit der Folge, dass die Hausverwaltung direkt haftet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG.
VolltextIBRRS 2024, 0788
OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2024 - 22 U 29/23
1. Sendet ein Rechtsanwalt über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) an einen anderen Rechtsanwalt ein Schreiben, ist dieses dem Empfänger zugegangen, wenn das Dokument auf dem Server für den Empfänger abrufbereit während seiner üblichen oder etwaig darüber hinaus nach außen bekannt gegebenen Büroöffnungszeiten eingeht. Unerheblich für den Zugangszeitpunkt ist, wann die Benachrichtigungs-E-Mail über den Eingang beim empfangenden Rechtsanwalt auf seinem E-Mail-Server eingegangen ist.*)
2. Tritt bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag für einen Vertragspartner ein vollmachtlos handelnder Vertreter auf und fordert der andere Teil den Vertretenen gem. § 177 Abs. 2 BGB zur Erklärung über die Genehmigung auf, dann ist die Genehmigung dem Auffordernden nicht dadurch zugegangen, dass sie beim beurkundenden Notar eingegangen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Notar auch für diesen Fall zur Entgegennahme bevollmächtigt ist (vorliegend verneint).*)
VolltextOnline seit 11. März
IBRRS 2024, 0761OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 08.02.2024 - 2 M 148/23
1. Ergibt die nähere Umgebung eines Vorhabens hinsichtlich der vorgefundenen Bauweise ein uneinheitliches Bild, das mangels einer erkennbaren Ordnung weder eine Einordnung als offene oder geschlossene Bauweise noch als eine abweichende Bauweise i. S. des § 22 Abs. 4 Satz 1 BauNVO zulässt, hält sich sowohl ein Gebäude mit als auch ein Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand innerhalb des durch das Vorhandene geprägten Rahmens und fügt sich damit - vorbehaltlich seiner Vereinbarkeit mit dem Gebot der Rücksichtnahme – i. S. des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich seiner Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein.*)
2. Zur Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme wegen erdrückender Wirkung oder Verschattung des Nachbargrundstücks durch ein Vorhaben (hier verneint).*)
VolltextIBRRS 2024, 0773
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.11.2023 - 980b C 31/22 WEG
1. Die Vollziehung eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis eines anfechtenden Wohnungseigentümers grundsätzlich nicht entfallen.
2. Der Beginn einer Eigentümerversammlung um 17:00 Uhr an Werktagen ist nicht zu beanstanden, ebenso wenig ein 14 km entfernter Versammlungsort.
3. Ein Ermessensfehler bei der Festsetzung von Ort und Zeitpunkt einer Versammlung führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse, wobei sich ein entsprechender Fehler auf das Beschlussergebnis - im Sinne einer (tatsächlich zu Gunsten des Anfechtenden vermuteten) Kausalität - ausgewirkt haben muss.
4. Die Entlastung der Verwaltung und des Beirates für 2021 ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn die Jahresabrechnung 2021 fehlerhaft ist. Denn diese wird erst 2022 erstellt, steht also einer Entlastung für 2021 nicht entgegen.
5. Vor der Beauftragung des Austausches von Fenstern in einem Staffelgeschoss durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft müssen von dieser mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.
6. Sofern die Verwaltung mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung. Es bedarf also in diesem Fall keiner drei Vergleichsangebote.
IBRRS 2024, 0767
OLG Naumburg, Beschluss vom 17.08.2023 - 12 W 50/23
Zu den Anforderungen an die Zurückweisung eines Antrags auf Anordnung eines selbstständigen Beweisverfahrens.*)
VolltextOnline seit 8. März
IBRRS 2024, 0766OLG Oldenburg, Urteil vom 05.03.2024 - 2 U 115/23
1. Die pauschale Einbeziehung der VOB/B in Werklieferungsverträge zwischen Unternehmern ist möglich. Das Anwendungsprivileg des § 310 Abs. 1 BGB findet in diesen Fällen keine Anwendung.*)
2. Auf die Unwirksamkeit nach § 305c BGB oder einzelner Regelungen der VOB/B nach § 307 BGB in einem Werklieferungsvertrag kann sich der Verwender der VOB/B nicht berufen, sondern allein sein Vertragspartner.*)
3. Ist der Leistungsschuldner des Werklieferungsvertrags Verwender der VOB/B, setzt die Fälligkeit seines Zahlungsanspruchs die Abnahme seiner Leistungen voraus. Die §§ 377, 381 HGB wegen § 307 BGB sind nicht anwendbar. Auf § 650f BGB kann er nicht zurückgreifen.*)
4. Dem Geldschuldner des Werklieferungsvertrags stehen nach der Abnahme die Gewährleistungsrechte aus § 13 VOB/B zu, deren Verjährung erst mit der Abnahme beginnt.*)
6. Soweit eine Kündigung gem. § 650f Abs. 1 und Abs. 5 Satz 1 2. Alt. BGB wegen einer nicht geleisteten Sicherheit durchgreift, wird der Werklohnanspruch des Unternehmers jedenfalls dann ohne Abnahme fällig, wenn im Zeitpunkt der Kündigung alle Leistungen erbracht sind und Anlass der Kündigung allein der auch die Abnahme verhindernde Streit über deren Mangelhaftigkeit ist.*)
6. Die Kündigungsvergütung gem. § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB bemisst sich an der vereinbarten Vergütung abzüglich infolge der Vertragsaufhebung ersparter Aufwendungen. Deswegen sind von der vereinbarten Vergütung die Aufwendungen abzuziehen, welche sich der Kläger infolge der durch die Kündigung entfallenen Mängelbeseitigung erspart hat.*)
7. Ein unzulässiges Teil-Urteil liegt auch vor, wenn über einen von mehreren prozessualen Ansprüchen entschieden wird, die durch eine Hilfsaufrechnung in unauflösbarer Weise miteinander verknüpft sind.*)
VolltextIBRRS 2024, 0776
KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22
Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)
VolltextIBRRS 2024, 0772
OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 5 B 29.19
1. Die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenem Ersatzwohnraum setzt u. a. dessen hinreichende Verlässlichkeit voraus. Hinreichend verlässlich ist ein Ersatzwohnraum nur dann, wenn er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird. Ohne diesen zeitlichen Zusammenhang könnte der mit der Schaffung von Ersatzwohnraum verfolgte Zweck, den durch die Zweckentfremdung eintretenden konkreten Wohnraumverlust auszugleichen, nicht erreicht werden.
2. Die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG n.F. verlangt, dass für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen ist, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.
3. Die zur Umsetzung der Vorgaben des § 3 Abs. 2 ZwVbG n.F. festgelegte Mietobergrenze in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F. dürfte sich als nichtig erweisen.
4. Regelungen zum Mietpreisrecht für - wie hier - frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das "bürgerliche Recht" i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 bis 561 BGB Gebrauch gemacht hat, fehlt es insoweit an der Gesetzgebungszuständigkeit der Länder.
5. Es spricht viel dafür, auch ohne die Konkretisierung in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F., von einer ausreichenden Anspruchsgrundlage in § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 i.V.m. Abs. 2 ZwVbG n.F. für die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung auszugehen.
VolltextOnline seit 7. März
IBRRS 2024, 0759AG Oranienburg, Urteil vom 21.11.2023 - 21 C 213/22
Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden.
VolltextIBRRS 2024, 0758
AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023 - 21 C 833/23 WEG
1. Ein Wohnungseigentümer kann seine Beschlussklage (Hauptsache) mit einer einstweiligen Verfügung flankieren und damit den gesetzlich in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG normierten Mechanismus, wonach ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, überwinden.
2. Durch den Beschluss, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wird nicht der Gebrauch der Müllschluckanlagen geregelt, denn eine Gebrauchsregelung muss eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs.
3. Der Gebrauchsentzug ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung. Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage bzw. eines Müllschluckers ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.
VolltextOnline seit 6. März
IBRRS 2024, 0738OLG Hamm, Urteil vom 02.12.2021 - 21 U 68/19
1. Gehen die Parteien eines VOB/B-Vertrags übereinstimmend davon aus, dass die Berechnung des neuen Einheitspreises bei Mengenänderungen im Wege der sog. vorkalkulatorischen Fortschreibung (und nicht anhand tatsächlicher oder üblicher Kosten) zu erfolgen hat, ist das Gericht daran gebunden.
2. Im Fall der sog. vorkalkulatorischen Preisfortschreibung ist der Preis für die Mehrmengen nicht aus den Preisen herzuleiten, die der Auftragnehmer mit seinen Nachunternehmern tatsächlich vereinbart hat. Die Ermittlung des neuen Einheitspreises für die 110 Prozent übersteigende Menge ist vielmehr so vorzunehmen, wie wenn zur Zeit der Angebotsabgabe die erhöhte Ausführungsmenge bekannt gewesen und der Einheitspreis auf dieser Grundlage kalkuliert worden wäre.
3. Macht der Auftraggeber eine geänderte Vergütung geltend, muss er dies auf der Grundlage der Urkalkulation des Auftragnehmers tun. Ist sie ihm nicht bekannt, ist der Auftragnehmer aus dem Kooperationsgebot verpflichtet, die Urkalkulation vorzulegen.
4. ...
VolltextIBRRS 2024, 0746
VK Thüringen, Beschluss vom 10.05.2023 - 4002-812-2023-E-003-SM
1. Offenkundige Rechen- oder Schreibfehler, die schon ihrem Erklärungsinhalt nach keine inhaltlichen Änderungen der Vergabeunterlagen darstellen, sind keine unzulässige Änderung der Vergabeunterlagen.
2. Bei offenkundigen und marginalen Eintragungsfehler kann der öffentliche Auftraggeber, soweit das möglich ist, die notwendigen Berichtigungen selbst vornehmen.
VolltextIBRRS 2024, 0749
LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 67 S 177/23
1. Verlangt der Mieter gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.*)
2. § 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides Statt.*)
3. Zur Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Zulässigkeits- vor der Begründetheitsprüfung.*)
VolltextIBRRS 2024, 0757
AG Rheinbach, Urteil vom 23.08.2023 - 3 C 110/21
1. Aufgrund einer fehlenden Warmwasserversorgung kann der Mieter 20%, aufgrund des Lärms durch aufgestellte Trocknungsgeräte 10%, aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Fahrstuhls 3% und des Kellers 20% - sowohl in Gestalt des Wäschekellers/Gemeinschaftskellers als auch in Gestalt des mietvertraglich zugewiesenen Kellerraums jeweils 10% - der Miete mindern.
2. Ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter sich pflichtwidrig weigert, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts nachzukommen, nicht aber dann, wenn er alle Anstrengungen unternimmt, um die Schäden unverzüglich zu beseitigen.
3. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.
4. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam.
5. Zwar kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126a BGB erfolgen, allerdings muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.
VolltextOnline seit 5. März
IBRRS 2024, 0741OLG Celle, Urteil vom 27.02.2024 - 13 U 57/23
Bei Werken der Baukunst gehen die Interessen des Eigentümers an einer anderweitigen Nutzung oder Bebauung des Grundstücks den Interessen des Urhebers am Erhalt des Werks bei der vorzunehmenden umfassenden Interessenabwägung in der Regel vor. Etwas anderes kann bei der Abwägung zwischen dem Erhaltungsinteresse des Urhebers einer Platzgestaltung und dem Interesse der Gemeinde an einer Umgestaltung des Platzes für eine geänderte Nutzung gelten, solange die Gemeinde weder Planungen für die endgültige Platzgestaltung erstellt hat noch die Planungen für eine beabsichtigte Zwischennutzung - über eine Ideenskizze hinaus - näher konkretisiert wurden.*)
VolltextIBRRS 2024, 0739
OVG Niedersachsen, Urteil vom 12.02.2024 - 1 KN 191/21
1. Ob eine Festsetzung zur höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden von der Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gedeckt ist, ist auch anhand der städtebaulichen Zielsetzungen der Ermächtigungsgrundlage zu beurteilen.*)
2. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB erlaubt es, bei der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Gebäudetypen, die im öffentlichen Baurecht anerkannt sind (Einzelhaus, Doppelhaus, Hausgruppe), zu unterscheiden. Das gilt jedenfalls bei der Festsetzung einer absoluten Höchstzahl.*)
VolltextIBRRS 2024, 0750
LG München I, Urteil vom 02.08.2023 - 14 S 3149/23
Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen.
VolltextIBRRS 2024, 0745
BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22
1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)
2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)
3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)
4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)
IBRRS 2024, 0744
VGH Bayern, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 CE 23.2267
Die Generalklausel des Art. 4 Abs. 1 BayDSG ist keine hinreichende Rechtsgrundlage für eine ohne Einwilligung des Grundstückeigentümers durchgeführte Drohnenbefliegung eines Wohngrundstücks zur Herstellung und Weiterverarbeitung von Lichtbildaufnahmen im Auftrag einer Gemeinde (hier zur Geschossflächenermittlung).*)
VolltextIBRRS 2024, 0743
OLG Dresden, Urteil vom 12.12.2023 - 4 U 867/23
1. Der Verjährungsbeginn gegen einen anwaltlichen Berater beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mandant aus den ihm bekannten Umständen den Schluss auf einen Schadensersatzanspruch zieht oder hätte ziehen können.*)
2. Hat der Mandant sich für die Durchführung des Berufungsverfahrens entschieden, ist die verspätete Begründung auch dann ein anwaltlicher Fehler, wenn der Mandant eine zugesagte Zuarbeit verspätet erbringt.*)
3. Die Feststellung eines Parteivorbringen als unstreitig in den Entscheidungsgründen eines Urteils ist für das Berufungsverfahren zu Grunde zu legen, wenn ein Berichtigungsantrag nicht gestellt wurde.*)
VolltextOnline seit 4. März
IBRRS 2024, 0734OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2021 - 13 U 347/19
1. Der Auftragnehmer kann die Nacherfüllung oder einen Vorschuss verweigern, wenn die Nachbesserung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dabei kann aber weder allein auf die Höhe der Mängelbeseitigungskosten noch auf die Relation dieser Kosten zu den Herstellungskosten der mangelhaften Sache abgestellt werden.
2. Die Beantwortung der Frage, ob der Auftragnehmer die Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern kann, kommt es auf eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall an, bei der der Aufwand für die Mängelbeseitigung dem Interesse des Auftraggebers an der Beseitigung des Mangels gegenüberzustellen ist.
3. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung mit Rücksicht auf das objektive Interesse des Auftraggebers an der ordnungsgemäßen Erfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt.
VolltextIBRRS 2024, 0673
AG Stuttgart, Urteil vom 08.12.2023 - 31 C 1969/23
Verlangt ein Vermieter wegen eines Schlüsselverlustes Schadensersatz von seinem Mieter, hat er auf eine Zahlung nur dann einen Anspruch, wenn in tatsächlicher Hinsicht ein Austausch auch erfolgt ist.
VolltextIBRRS 2024, 0625
LG Trier, Urteil vom 07.12.2022 - 5 O 214/22
Ein Vermieter kann von einem Mieter, der nach Durchführung eines Insolvenzverfahrens die Position eines Rechtsnachfolgers des vorhergehenden Mieters einnimmt, kein Schadensersatz wegen der Erbringung nur unzureichender Räumungspflichten verlangen.
VolltextIBRRS 2024, 0730
OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.02.2024 - 4 U 140/23
1. Haben die Parteien die Fälligkeit einer Forderung per Vereinbarung an die Erteilung einer Rechnung geknüpft, so beginnt die Verjährungsfrist erst mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem die Rechnung zugeht.*)
2. Dies gilt auch, wenn der Gläubiger erst nach Ablauf einer vereinbarten Abrechnungsfrist abrechnet. Der Schuldner kann sich dann weder nach § 162 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes auf Verjährung berufen, denn auch bei fristgemäßer Abrechnung wäre es in aller Regel nicht zur Verjährung gekommen.*)
3. Maßgeblich für den Eintritt der Fälligkeit ist in derartigen Fällen grundsätzlich die Erteilung einer Rechnung über die konkret betroffene Forderung. Die Erteilung einer Endabrechnung, in der die betroffene Forderung nicht enthalten ist, sondern lediglich enthalten sein könnte, genügt – außerhalb der VOB/B bzw. der HOAI – grundsätzlich nicht.*)
4. Haben die Parteien eines Energielieferungsvertrags eine marktpreisabhängige Vergütung und die Erteilung einer Jahresendabrechnung vereinbart, mit der Differenzen zwischen den monatlichen Abschlagsrechnungen und der tatsächlichen Preisentwicklung ausgeglichen werden sollen, so handelt es sich dabei nicht um eine umfassende, mit der baurechtlichen Schlussrechnung nach VOB/B vergleichbare Endabrechnung.*)
VolltextIBRRS 2024, 0339
OLG Stuttgart, Beschluss vom 08.08.2023 - 19 W 4/23
1. Erst wenn der Vollstreckungsschuldner alles in seiner Macht Stehende getan hat, um die Mitwirkungshandlung des Dritten (hier: Notar) zu erlangen, und er dies im Einzelnen dargelegt hat, ist die titulierte unvertretbare Handlung nicht unmittelbar erzwingbar.
2. Der Schuldner ist im Vollstreckungsabwehrverfahren nach § 767 ZPO und im Zwangsvollstreckungsverfahren nach §§ 887, 888 ZPO mit seinem Erfüllungseinwand zu hören.
3. Ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung ist nicht für die Wertermittlung nach § 2314 Abs. 1 Satz 2 BGB tauglich, wenn es aufgrund des falschen Ausgangspunkts betreffend die planungsrechtliche Beurteilung der Immobilie unverwertbar ist.
VolltextOnline seit 1. März
IBRRS 2024, 0726OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.03.2023 - 21 U 69/21
1. Der Architekt hat bei der Prüfung der Schlussrechnung grundsätzlich nur die bautechnischen und baubetrieblich-kalkulatorischen Voraussetzungen für die Berechtigung der geltend gemachten Werklohnforderung zu prüfen.
2. Es liegt grundsätzlich außerhalb der Prüfungspflicht des Architekten, ob dem Nachtrag nach dem Ergebnis der erforderlichen Vertragsauslegung eine Mehrvergütungsansprüche rechtfertigende Änderung des Bauentwurfs zugrunde gelegen hat und die übrigen rechtlichen Voraussetzungen für einen solchen Mehrvergütungsanspruch vorgelegen haben.
3. Die Beantwortung der Frage, ob eine Nachtragsforderung des bauausführenden Unternehmers berechtigt ist, liegt außerhalb der Fragestellungen, für deren Richtigkeit der rechnungsprüfende Architekt mit seiner Rechnungsprüfung im Verhältnis zum Auftraggeber einzustehen hat. Geprüft werden muss allein das Zahlenwerk, nicht das Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen eines möglichen Nachtragsanspruchs.
IBRRS 2024, 0719
AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2023 - 34 C 67/21
1. Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens auch nicht im Einzelnen vom Vermieter vorgegeben werden, welche Pflanzen einzupflanzen sind.
2. Ob ein Vermieter auch das Setzen von Sträuchern und Bäumen verbieten bzw. ob er dann später deren Beseitigung/Entfernung begehren kann, hängt von der Beurteilung des Einzelfalls, hier insbesondere von der Größe des Gartens ab. Ein zusätzlicher Maßstab ist auch die Ortsüblichkeit.
3. Ist genügend Platz vorhanden und sind zudem nicht mehr als unerhebliche Störungen zu befürchten, so hat der Vermieter auch die Anpflanzung von (Obst-)Bäumen durch hierzu bereite Mieter zu dulden. Die Grenze dieser Duldungsverpflichtung ist dann erreicht, wenn eine völlige Umgestaltung des Gartens erfolgt.
4. Der Gebrauch des Gartens eines gemieteten Hauses umfasst regelmäßig u. a. das Aufstellen von Regentonnen.
5. Solange eine Gefahr für das Haus und/oder das zugehörige Gartengrundstück nicht durch die gepflanzten Bäume und/oder die Regentonne droht, kann der Vermieter auch nicht vom Mieter verlangen, dass dieser die Bäume und/oder die Regentonne beseitigt bzw. entfernt.
6. Ein drohender Marderbefall stellt in der Regel eine Gefahr für das Haus des Vermieters in diesem Sinn dar, zu deren Abwehr er auch geeignete Maßnahmen treffen darf.
VolltextOnline seit 29. Februar
IBRRS 2024, 0707OLG Frankfurt, Urteil vom 18.10.2023 - 15 U 228/21
1. Mängelansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, wenn deren Errichtung nicht zu lange zurückliegt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
2. Liegt den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen zu Grunde, schuldet der Bauträger einen Schallschutz, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert.
3. Bei der Berechnung der Höhe einer Minderung ist der vereinbarte Kaufpreis um das Verhältnis herabzusetzen, um das das mangelhafte Werk gegenüber einem mangelfreien Werk im Wert herabgesetzt ist.
VolltextIBRRS 2024, 0709
VK Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 19.05.2022 - 3 VK 3/22
1. An die Rüge eines Bieters in einem Vergabeverfahren sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, dass der Bieter deutlich macht, dass er in einem bestimmten Sachverhalt einen Vergaberechtsverstoß sieht und Abhilfe erwartet.
2. Die Rüge eines Bieters ist an keine bestimmte Form gebunden. Die Vorschriften über die sog. "eVergabe" beziehen sich nur auf das Vergabeverfahren. Als Teil des Rechtsmittelverfahrens ist die Rüge nicht dem Vergabeverfahren zuzurechnen.
3. Eine über den Messangerdienst "WhatsApp" versendete Nachricht kann die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rüge erfüllen.
VolltextIBRRS 2024, 0712
LG Berlin II, Urteil vom 25.01.2024 - 67 S 264/22
1. Mieter können unter Berufung auf die sog. Sozialklausel nach Abwägung mit den Vermieterinteressen unter gewissen Voraussetzungen die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses verlangen, auch wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.
2. Solche Voraussetzungen sind gegeben, wenn sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben haben, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebots freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg haben und auch über das sog. Geschützte Marktsegment in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung steht.
3. Dies gilt erst recht, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich ist.
4. Die Miete ist in diesem Fall aber auf ein marktübliches Niveau anzuheben (vgl. LG Berlin, IMR 2024, 95).
VolltextIBRRS 2024, 0710
LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 - 2 S 35/22
Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, IMRRS 2017, 1083, nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht.*)
VolltextIBRRS 2024, 0711
OLG Brandenburg, Urteil vom 27.09.2023 - 4 U 76/23
1. Gegenstand einer Feststellungsklage kann - abgesehen von der Feststellung der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde - nur die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses sein.
2. Der Annahmeverzug ist - wie auch der Schuldnerverzug - lediglich eine gesetzlich definierte Voraussetzung unterschiedlicher Rechtsfolgen, also lediglich eine Vorfrage für die Beurteilung dieser Rechtsfolgen. Er ist selbst kein Rechtsverhältnis, das festgestellt werden kann.
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