Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit 3. März

Steuerrecht

BFH, Urteil vom 12.11.2025 - II R 25/24

1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794) - GrStRefG - ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen.*)

2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG) i.d.F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer ab dem 01.01.2022 sind materiell verfassungsgemäß.*)

3. Belastungsgrund der Grundsteuer im sog. Bundesmodell ist die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.*)

4. Der Ansatz von typisierten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gem. § 254 BewG i.V.m. Anlage 39 zum BewG verstößt nicht wegen einer unzureichenden Differenzierung nach der Lage der wirtschaftlichen Einheiten innerhalb eines Gemeindegebiets gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.*)

5. Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grundsteuer festgesetzt wurde.*)

6. Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zu Grunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung zu verstoßen.*)

7. Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte substanziiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.*)

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Prozessuales

LG Krefeld, Beschluss vom 29.07.2025 - 2 T 10/25

1. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

2. Die Kündigung darf weder überraschend noch versteckt sein; sie muss deutlich und übersichtlich zum Ausdruck gebracht werden.

3. Erforderlich ist eine Heraushebung aus dem übrigen Text in nicht zu übersehender Weise, die beim bloßen Durchblättern ohne Weiteres erkennbar ist.

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 IMR 2025, 481

Online seit 2. März

Wohnraummiete

LG Stuttgart, Beschluss vom 27.01.2026 - 1 S 57/25

1. Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten und ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.

2. Informiert der Vermieter den Mieter darüber, dass der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund weggefallen ist, bietet dem Mieter in diesem Zusammenhang aber nicht ausdrücklich an, das Mietverhältnis fortzusetzen, so stellt dies keine nachvertragliche Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Mieters begründen könnte.

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Allgemeines Zivilrecht

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.12.2025 - 5 U 82/24

1. Der Makler ist verpflichtet, wenn er Fotos der Mietwohnung macht, den Mietern darüber Auskunft zu erteilen, wie er mit den personenbezogenen Daten von Mietern umgegangen ist.

2. Dabei muss er zum Beispiel angeben, welche Daten erhoben wurden, woher diese stammen, wie lange sie gespeichert werden, ob damit ein Profil angelegt wurde sowie ob und wie diese automatisch mit Künstlicher Intelligenz verarbeitet wurden.

3. Auch ist der Makler verpflichtet, den Mietern gegebenenfalls eine kostenlose Kopie der gespeicherten Daten zur Verfügung zu stellen.

4. Teilt der Makler den Mietern mit, dass er die Daten gelöscht habe und keine Kopien angefertigt worden seien, haben sie keinen Anspruch mehr.

5. Die Mieter stimmen der Verwendung der Lichtbilder zum Verkauf der Immobilie stillschweigend zu, wenn sie die Mitarbeiter des Maklers die Bilder anfertigen lassen.

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 IMR-Beitrag

Online seit 27. Februar

Wohnraummiete

AG Schöneberg, Urteil vom 20.01.2026 - 11 C 357/25

Ein Versicherungsvertrag, der Kosten i.H.v. 0,36 - 0,45 Euro/m²/Monat verursacht, obwohl in Berlin durchschnittlich nur 0,23 Euro pro Quadratmeter anfallen, verstößt gegen das Witschaftlichkeitsgebot.

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Nachbarrecht

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2026 - 12 U 156/24

1. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, den Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein benachbartes, tiefer liegendes Grundstück durch aktives Tun zu verhindern.

2. Indes darf der natürliche Ablauf wild fließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.

3. Der Nachteilsbegriff ist objektiviert grundstücksbezogen auszulegen; die Nutzbarkeit des Grundstücks muss gegenüber dem bisherigen Zustand eingeschränkt und es muss eine Belästigung für den Grundstückseigentümer entstanden sein, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch das Grundstück erheblich beeinträchtigt wird.

4. Ein nur drohender Nachteil ist nicht ausreichend; der Nachteil muss tatsächlich eintreten oder doch mit Sicherheit zu erwarten sein.

5. Ein Nachteil setzt voraus, dass ein Übertritt von Wasser nicht nur in extremen Ausnahmefällen zu erwarten, sondern regelmäßig wiederkehrend bei einem heftigen Regen zu befürchten ist.

6. In einer nicht unerheblichen Überschwemmung der Terrasse des Wohngrundstücks mit schlammigem Wasser liegt eine Belästigung, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigt wird.

7. Der Anspruch aus § 1004 BGB ist auf Unterlassung der Beeinträchtigung gerichtet. Lässt sich die drohende Wiederholung der Beeinträchtigung nicht anders verhindern, kann auch ein aktives Eingreifen in Form "geeigneter Maßnahmen" geboten sein.

8. Kam es bislang selbst bei einem maximalen Aufstau von Wasser hinter der Mauer nicht zu Wasserübertritten und ist es ungewiss, ob und unter welchen Bedingungen es zukünftig zu Wasserübertritten kommen kann, fehlt es an einem spürbaren Nachteil i.S.v. § 37 WHG und einer ernsthaft drohenden Beeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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 IMR-Beitrag

Online seit 26. Februar

Wohnraummiete

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2026 - 122 C 36/25

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich.

2. Für eine wirksame Kündigung bedarf es neben dem Nutzungs- oder Überlassungswillen eines besonderen Nutzungs-/Überlassungsinteresses.

3. Dieses liegt zwar nicht erst vor, wenn der Vermieter auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, ein (ernsthafter) Wunsch allein reicht aber nicht aus. Der Wunsch muss sich auch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe stützen lassen.

4. Bei einer Kündigung durch einen Untervermieter steht nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke/schwache Positionen gleichrangig gegenüber. Dies muss bei der Abwägung beachtet werden.

5. Dass das eigene Kind von der geräumigen eigenen Wohnung in eine untervermietete Wohnung in einem Künstlerviertel ziehen möchte, reicht dafür nicht aus.

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 IMR 2026, 140

 Nachricht

Nachbarrecht

OLG Stuttgart, Urteil vom 22.12.2025 - 12 U 117/25

1. Die Bestimmung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB betrifft nicht den Fall, in dem zweifelhaft bleibt, ob nicht ein Ereignis die Verletzung verursacht hat, für das eine deliktische Haftungsverantwortlichkeit nicht besteht.*)

2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten*)

3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist.*)

4. Die Regelung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB kann keine Zweifel der Störereigenschaft überwinden.*)

5. Der Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden.*)

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 IMR 2026, 158