Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Bauträgerrecht

Online seit 13. Mai

IBRRS 2026, 1099

LG Hamburg, Urteil vom 29.10.2025 - 315 O 151/25

1. Eine Beeinträchtigung durch den unangekündigten (Über-)Flug des Nachbargrundstücks mit einer kamerabestückten Drohne ist nicht rechtswidrig, weil das grundrechtlich geschützte Interesse der betroffenen Nachbarn an der Achtung ihrer Privatsphäre nicht das geschützte Interesse des störenden Nachbarn an einer wirtschaftlichen Nutzung seines Grundstücks durch Installation einer Photovoltaikanlage auf seinem Haus überwiegt. Wenn der Nachbarn zur Installation einer Photovoltaikanlage das Nachbargrundstück an einem einzelnen Tag mit einer Drohne überfliegen lässt, um Luftbildaufnahmen für die Planung der Anlage anfertigen zu lassen, tritt eine damit einhergehende Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts zurück, weil es sich allenfalls um eine kurzfristige und abstrakte Beeinträchtigung handelt.*)

2. Bei Beeinträchtigungen durch Laub und Totholz sind Nachbarn dann nur als Störer anzusehen, wenn ihnen die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung ihres Grundstücks vorzuwerfen ist (vgl. BGH, IMR 2019, 511). Darin, dass die Nachbarn nicht in dem von den Klägern gewünschten Umfang Kronenrückschnitte haben vornehmen lassen, sind keine außergewöhnlichen Umstände zu erblicken.*)

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Online seit 12. Mai

IBRRS 2026, 0746

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2026 - 10 U 81/25

1. Täuscht der Verkäufer einer Immobilie den Käufer arglistig über das Zustandekommen eines für die Nutzung wesentlichen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, ist der Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 Abs. 1 BGB berechtigt. Der Vertrag ist dann gem. § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an nichtig.

2. Die Kausalität der Täuschung für den Abschluss des Kaufvertrags ist zu bejahen, wenn der getäuschte Käufer den Vertrag ohne die Täuschung zumindest nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Auf die objektive rechtliche Relevanz des getäuschten Umstands kommt es nicht an.

3. Ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB besteht, wird jedoch durch dem Käufer zugeflossene Nutzungsvorteile im Wege der Vorteilsausgleichung gemindert.

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Online seit 8. Mai

IBRRS 2026, 0920

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2024 - 12 U 202/23

1. Auch bei einem Keller kann bereits die Feuchtigkeit des Kellers einen Mangel des verkauften Gebäudes darstellen, wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, wie z. B., ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

2. Arglist eines Testamentsvollstreckers ist gegeben, wenn er selbst Kenntnis von dem Sachmangel hat oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zuzurechnen ist.

3. Zwar ist ein Makler in der Regel kein Vertreter des Verkäufers. Ist der Makler aber zugleich Verhandlungsführer oder -gehilfe, muss der Vertretene sich dessen Wissen zurechnen lassen, so wenn er bei Vertragsverhandlungen und Besichtigungsterminen als Verhandlungsgehilfe eingesetzt wird.

4. Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Allein der Umstand, dass Fragen falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - "ins Blaue hinein" - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet.

5. Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird.

6. Bei Arglist des Verkäufers genügt grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels seitens des Käufers nicht. Kennen setzt positives Wissen der Tatsachen voraus, die in ihrer Gesamtheit den Mangel begründen. Das Wissen muss sich auf den Umfang des Mangels erstrecken. Ein Verdacht, auch ein dringender, genügt nicht, ebenso wenig die fehlende Kenntnis über den Umfang des Mangels.

7. Die Möglichkeit, den kaufvertraglichen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung fiktiv anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, ist dem Käufer schon deshalb unabhängig davon zu gewähren, ob er den Mangel beseitigen lässt, weil er andernfalls - bedingt (allein) durch die Pflichtverletzungen des Verkäufers - die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung für die Mangelbeseitigung zu tragen hätte. Denn einen Anspruch auf Vorschuss für die (beabsichtigte) Selbstvornahme, wie er für den Besteller eines Werks in § 637 Abs. 3 BGB vorgesehen ist, gibt es im Kaufrecht nicht.

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IBRRS 2026, 1074

KG, Beschluss vom 28.04.2026 - 1 W 257/26

1. Eine vor dem 01.12.2020 vereinbarte Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) kann, wenn sie Inhalt des Sondereigentums i.S.v. §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 Satz 1 WEG geworden ist, auch nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist noch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs im Wege einer Richtigstellung eingetragen werden.*)

2. Der Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmten (Übergangs-) Frist steht einer solchen Richtigstellung für sich genommen nicht entgegen.*)

3. Auch die Eintragung einer Vormerkung, die einen vor dem 01.01.2026 begründeten Auflassungsanspruch sichert, steht einer solchen Richtigstellung nicht entgegen, auch wenn sie erst nach dem 31.12.2025 im Grundbuch eingetragen wird.*)

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IBRRS 2026, 0934

BFH, Urteil vom 07.10.2025 - IX R 26/24

1. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.*)

2. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021, BGBl I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar.*)

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Online seit 7. Mai

IBRRS 2026, 1069

BGH, Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25

Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.*)

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Online seit 6. Mai

IBRRS 2026, 1046

OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026 - 22 U 66/25

Der Verkäufer ist gehalten, Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2024, 438).*)

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Online seit 4. Mai

IBRRS 2026, 1020

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 169/24

Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.*)

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Online seit 30. April

IBRRS 2026, 0989

LG Bochum, Urteil vom 01.04.2026 - 3 O 232/23

1. Ein verständiger Erklärungsempfänger darf die Angabe eines Baujahrs in einem Makler-Exposé zunächst einmal so verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes gemeint ist.

2. Selbst nach einer vollumfänglichen Kernsanierung eines Gebäudes ist bei dem Erhalt tragender Strukturen, wie Fundamente, Wände und Decken, der Begriff "Baujahr" nach diesen Grundsätzen so zu verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung gemeint ist. Gleiches gilt für Um-, An- und Erweiterungsbauten und auch dann, wenn ein Gebäude nur teilweise unbenutzbar wurde und anschließend wiederhergestellt wurde.

3. Demgegenüber ist bei einer nahezu vollständigen Zerstörung eines Gebäudes und dem vollständigen Wiederaufbau eines Gebäudes, etwa durch Kriegseinwirkungen, das Jahr des Wiederaufbaus, also der Herstellung der erneuten Bezugsfertigkeit, zu Grunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn wesentliche Gebäudeteile, wie etwa der Keller, erhalten geblieben sind.

4. In subjektiver Hinsicht genügt für eine Täuschung (hier: über das Baujahr), dass der Täuschende bedingt vorsätzlich handelte, also die Unrichtigkeit der angegebenen Tatsachen für möglich hielt und diesen Umstand billigend in Kauf nahm. Ausreichend ist insbesondere die Erklärung vertragswesentlicher Umstände ohne hinreichende Erkenntnisquelle "ins Blaue hinein".

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Online seit 29. April

IBRRS 2026, 0979

LG Aachen, Urteil vom 03.06.2025 - 7 O 212/25

Der Erwerber eines Hauses darf ohne besondere gegenteilige Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass auf seinem Grundstück als Teil der Leistung „Anschluss des Kaufobjekts an die Ver- und Entsorgungsanlagen“ auch eine taugliche Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser derart errichtet wird, dass eine individuelle Erfassung des tatsächlichen Wasserverbrauchs möglich ist.

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Online seit 23. April

IBRRS 2026, 0957

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2026 - 9 U 93/24

1. Hat der Besteller das Bauwerk bezogen, liegt darin nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist eine konkludente Abnahme, wenn sich aus dem Verhalten des Bestellers nichts Gegenteiliges ergibt. Werden trotz Nutzung des Bauwerks wesentliche Mängel gerügt, wird in aller Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.*)

2. Eine konkludente Abnahme von Gemeinschaftseigentum kommt erst dann in Betracht, wenn das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen fertig gestellt worden ist.*)

3. Maßgeblich für die Frage der Mangelfreiheit einer Baumaßnahme ist, ob diese den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Anerkannte Regeln der Technik sind (nur) solche, die sich in der Wissenschaft durchgesetzt und in der Baupraxis als richtig und brauchbar bewährt haben. Sie können in DIN- oder EN-Normen oder sonstigen technischen Regelwerken niedergelegt sein, müssen dies aber nicht.*)

4. Der Herstellungsanspruch gem. § 631 Abs. 1 BGB kann bereits während der Bauzeit fällig werden. Eine Verjährung des Herstellungsanspruchs, solange wesentliche Arbeiten am Werk nicht abgeschlossen sind, ist aber nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da der Unternehmer mit der jeweiligen Arbeitsaufnahme den Herstellungsanspruch des Bestellers anerkennt.*)

Online seit 20. April

IBRRS 2025, 3034

BGH, Beschluss vom 04.11.2025 - V ZR 229/24

Der Streitwert bei einer beantragten Auflassung bemisst sich nach dem Verkehrswert der Grundstücke ohne Abzug der darauf ruhenden Belastungen und ohne Berücksichtigung der Zug-um-Zug-Leistung. Liegen zwei Verkehrswertgutachten vor und trifft das Gericht keine Feststellungen zum tatsächlichen Wert kann im Wege der Schätzung nur vom Mittelweg der beiden Gutachten ausgegangen werden.

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