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Aktuelle Urteile zum Recht am Bau

Online seit 24. Dezember

IBRRS 2025, 3162

OLG Naumburg, Urteil vom 27.05.2025 - 2 U 82/24

1. Nach gefestigter Rechtsprechung kann die Änderung der umsatzsteuerrechtlichen Behandlung von bauwerksbezogenen Leistungen i.S.v. § 13b UStG für Bauträger Einfluss auf das jeweilige Vertragsverhältnis in dem Sinne haben, dass dem - nunmehr steuerpflichtigen - Bauunternehmer gegen den Bauträger ein Vergütungsergänzungsanspruch in Höhe der von ihm abzuführenden Umsatzsteuer zusteht. Die Verjährung dieses Restwerklohnanspruchs beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Bauträger einen Erstattungsantrag bei seinem Finanzamt gestellt und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.*)

2. Werden von der Finanzverwaltung eines Landes mit der Klage eine Vielzahl von Restwerklohnansprüchen der vorgenannten Art geltend gemacht, so ist eine schlüssige Darlegung jeder einzelnen Klageforderung durch Bezeichnung des konkreten Vertragsverhältnisses, der im Vertrag getroffenen Vergütungsabsprachen sowie der Höhe des Netto-Schlussrechnungsbetrages erforderlich; weder die Darlegung der Gesamtrückerstattungen an den Bauträger durch das für ihn zuständige Finanzamt noch die Vorlage der gegen die leistenden Bauunternehmen ergangenen Änderungsbescheide der jeweiligen Finanzämter für eines oder mehrere Jahre ist geeignet, diesen Vortrag zu ersetzen.*)

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Online seit 22. Dezember

IBRRS 2025, 3248

OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.2025 - 24 U 21/25

1. Macht ein Grundstückseigentümer wegen Rissen an der Außenfassade seines Hauses gegen den mit der Ausführung von Straßen- und Kanalbaumaßnahmen beauftragten Unternehmer geltend, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Risse kausal durch die Bauarbeiten bedingt sind.

2. Als alternative Schadensursachen für Fassadenrisse kommen u. a. auch Vorschädigungen in der Materialbeschaffenheit des Fugmörtels, Setzungsrisse und eine Vorbelastung der Kellerräume durch anstehendes Grundwasser in Betracht.

3. Das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Das Berufungsverfahren dient in erster Linie der Überprüfung des erstinstanzlichen Urteils auf korrekte Anwendung des materiellen Rechts sowie auf Richtigkeit und Vollständigkeit der getroffenen Feststellungen und Beseitigung etwaiger Fehler.

3. Allein der Umstand, dass eine Partei die Beurteilung des von der ersten Instanz beauftragten gerichtlichen Sachverständigen nicht teilt oder für falsch hält, rechtfertigt keine Verhandlung und weitere Beweisaufnahme in zweiter Instanz oder die Einholung eines Obergutachtens.

5. Eine Beweiserhebung in der Berufungsinstanz wegen der theoretischen Möglichkeit, dass ein Sachverständiger seine Meinung ändert oder ein anderer Sachverständiger eine andere Meinung vertreten könnte, sieht die Zivilprozessordnung nicht vor.

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Online seit 19. Dezember

IBRRS 2025, 3277

BGH, Beschluss vom 17.12.2025 - VII ZR 56/25

Ein Vertrag über die Verpflichtung zur Lieferung, Montage und Programmierung einer Sonnenschutzsteueranlage hat die Herstellung eines Teils eines Bauwerks i. S. des § 650a Abs. 1 Satz 1 BGB zum Gegenstand, so dass es sich um einen Bauvertrag handelt.

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Online seit 18. Dezember

IBRRS 2025, 3238

OLG Stuttgart, Urteil vom 09.12.2025 - 6 U 36/25

1. Der Lieferung und Installation einer Standard-Photovoltaikanlage mit Speicher an einem Wohnhaus liegt regelmäßig ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung und kein Werkvertrag zugrunde.*)

2. Der wirksame Widerruf, in dessen Folge der Vertrag in ein Rückabwicklungsschuldverhältnis umgewandelt worden ist, lässt keinen Raum für einen danach erklärten Rücktritt vom Vertrag wegen Sachmangels.*)

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Online seit 17. Dezember

IBRRS 2025, 2813

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.10.2025 - 10 U 113/24

1. Leistet der Auftragnehmer verbotene Schwarzarbeit, indem er den auf den Arbeitslohn entfallenden Teil der Vergütung in bar und ohne Rechnungsstellung verlangt und entgegengenommen hat, ist der geschlossene Vertrag insgesamt unwirksam.

2. Das Gericht ist an einen übereinstimmenden Parteivortrag, dass keine "Ohne-Rechnung-Abrede" getroffen worden sei, nicht gebunden.

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Online seit 16. Dezember

IBRRS 2025, 3225

BGH, Urteil vom 13.11.2025 - VII ZR 187/24

1. Ein Schaden aufgrund einer mangelbedingten Nutzungsbeeinträchtigung wird von § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB erfasst. Dies schließt Folgeschäden ein.*)

2. Dieser Schadensersatzanspruch setzt nicht zusätzlich voraus, dass auch die Anforderungen von § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 2, § 286 BGB in Bezug auf die Nacherfüllung erfüllt sind.*)

3. Zu den Voraussetzungen von § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB.*)

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IBRRS 2025, 3219

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.11.2025 - 4 U 87/24

1. Bricht ein mit Abbrucharbeiten betrauter Unternehmer mehr ab als vertraglich vereinbart, scheidet eine Pflichtverletzung aus, wenn bereits keine hinreichende und für den Unternehmer erkennbare Unterscheidbarkeit zwischen den abzubrechenden und den nicht abzubrechenden Bauteilen gegeben ist.

2. Der Unternehmer kann auch ohne Abnahme Werklohn verlangen, wenn der Besteller keine (Nach-)Erfüllungsansprüche mehr geltend macht, sondern vielmehr (hier: im Klageverfahren) weitere Zahlungen an den Unternehmer ernsthaft und endgültig verweigert.

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IBRRS 2025, 3195

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2025 - 12 U 17/25

1. Betrifft der Schwerpunkt des Vertrags den Einbau von serienmäßig hergestellten Komponenten, handelt es sich um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung.

2. Es liegt kein Sachmangel vor, wenn die Kapazität des gelieferten und eingebauten Batteriespeichers nach Gefahrübergang per Fernzugriff reduziert wird, und zwar auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass es sich um eine Ware mit digitalen Elementen handelt, für die Aktualisierungen bereitzustellen wären.

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Online seit 15. Dezember

IBRRS 2025, 3197

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2023 - 4 U 177/21

1. Bei einem gekündigten Pauschalpreisvertrag ist die erbrachte Teilleistung auf Basis der für die Gesamtleistung vereinbarten Vergütung abzurechnen. Hierzu muss der Auftragnehmer zunächst alle Teilleistungen, die Gegenstand des Vertrags sind, zum Zwecke der Abrechnung - notfalls im Wege der Nachkalkulation der Einzelleistungen - aufgliedern und preislich bewerten. Ausreichend kann dazu auch eine gewerkebezogene Aufstellung sein.

2. Aus § 650n BGB folgt kein allgemeiner Anspruch auf Übergabe von Planungs- und Ausführungsunterlagen, die im Laufe der Planung und des Baus erstellt wurden. Vielmehr betrifft die Norm lediglich auf das Bauwerk bezogene Unterlagen von öffentlich-rechtlicher Relevanz, die für den Nachweis gegenüber Baubehörden oder anderen Behörden erforderlich sind.

3. Eine außerordentliche Kündigung wegen Arbeitseinstellung des Unternehmers ist unberechtigt, wenn der Unternehmer die Arbeiten wegen Nichtleistung fälliger Abschlagszahlung verweigert hat und verweigern durfte.

4. Der Unternehmer hat einen Anspruch auf Rückgabe der Sicherheit nach § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB, wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann.

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IBRRS 2025, 3193

OLG München, Beschluss vom 08.12.2025 - 24 U 2844/25

1. Der Käufer eines Batteriespeichers hat regelmäßig keinen Anspruch auf mangelbedingten Schadensersatz gegen den Hersteller eines Batteriespeichers.

2. Ansprüche aus einem Garantievertrag kommen nur in Betracht, wenn ein Garantiefall vorliegt (hier verneint), und sind regelmäßig nur auf Nachbesserung gerichtet.

3. Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Produktsicherheitsgesetzes scheitern jedenfalls daran, dass sich der Schutzbereich des Gesetzes nur auf Personenschäden beschränkt.

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Online seit 12. Dezember

IBRRS 2025, 3161

OLG Naumburg, Urteil vom 28.05.2025 - 2 U 77/24

1. Die besondere Kündigungsmöglichkeit gemäß § 6 Abs. 7 VOB/B beruht auf dem allgemeingültigen Grundsatz von Treu und Glauben. Deshalb kommt eine Kündigung nicht in Betracht, wenn Unterbrechungen vorliegen, die schon bei Vertragsabschluss bekannt waren oder mit denen zu jener Zeit mit hinreichender Sicherheit zu rechnen war.*)

2. Beruht eine (weitere) Verschiebung des Beginns der vertraglichen Leistungserbringung durch den Auftragnehmer auf einer nachträglich eintretenden, vom Auftraggeber bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbaren Baubehinderung, so ist für die Drei-Monats-Frist des § 6 Abs. 7 VOB/B isoliert auf diese Unterbrechung abzustellen.*)

3. Nach § 6 Abs. 5 VOB/B sind dem Auftragnehmer u.a. die Kosten zu vergüten, die ihm bereits entstanden und in den Vertragspreisen des nicht ausgeführten Teils der Leistungen enthalten sind. Das betrifft u.a. Materialkosten nebst Kosten der Anlieferung und Entladung abzüglich nicht ersatzfähiger Lagerkosten, aber regelmäßig nicht Mehrkosten wegen zwischenzeitlich eingetretener Materialpreissteigerungen.*)

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Online seit 11. Dezember

IBRRS 2025, 3160

OLG Naumburg, Urteil vom 22.07.2025 - 2 U 70/24

1. Zu den Voraussetzungen für ein außerordentliches Kündigungsrecht nach §§ 8 Abs. 3 Nr. 1 i.V.m. 5 Abs. 4 VOB/B 2019.*)

a) Auf eine Verzögerung des Beginns der Ausführung der Leistungen als Grund für eine außerordentliche Kündigung kann sich der Auftraggeber nicht mehr berufen, wenn der Auftragnehmer mit der Ausführung bereits begonnen hatte. Das gilt auch, wenn die ausgeführten Leistungen Arbeiten am Nebengebäude betreffen.*)

b) Eine Vertragsfrist für die Fertigstellung der vertraglichen Leistungen wird hinfällig, wenn der Auftragnehmer wegen der Verzögerung der Fertigstellung der Vorgewerke mit der Ausführung wesentlicher Teile seiner Leistungen erst nach Ablauf der Ausführungsfrist beginnen kann.*)

2. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann sich auch in einem VOB/B-Bauvertrag aus § 648a Abs. 1 BGB ergeben.*)

3. Ein wichtiger, den Auftraggeber zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Grund kann in der Weigerung des Auftragnehmers liegen, nach einer Bauzeitverschiebung mit der Erbringung wesentlicher Vertragsleistungen zu beginnen. Der Umstand, dass durch eine Baubehinderung die im Bauvertrag fest vereinbarten Termine und Fristen hinfällig geworden sind, bewirkt in keiner Weise ein Entfallen jeglicher zeitlichen Leistungsverpflichtung.*)

4. Zum Risiko des Auftragnehmers bei Festhalten an unberechtigten Baubehinderungsanzeigen.*)

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Online seit 10. Dezember

IBRRS 2025, 3081

KG, Urteil vom 25.11.2025 - 21 U 200/24

1. Verpflichtet sich ein Leistungserbringer, Arbeitnehmer auf einer Baustelle des Auftraggebers nach dessen Weisung einzusetzen, ohne dass eine konkrete Werkleistung beschrieben wäre, handelt es sich grundsätzlich nicht um einen Werk- oder Bauvertrag, sondern einen Dienstvertrag, der auf Arbeitnehmerüberlassung gerichtet ist (vgl. KG, IBR 2022, 188).*)

2. Ein solcher Dienstvertrag ist grundsätzlich wegen Verstoßes gegen § 1b Satz 1 AÜG nichtig.*)

3. Hat der Auftraggeber aufgrund des nichtigen Vertrags die Arbeitsleistungen ihm überlassener Arbeitskräfte erhalten, steht dem Verleiher ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Auftraggeber zu. Dieser Anspruch ist auf Herausgabe dessen gerichtet, was der Auftraggeber erspart hat, weil nicht er, sondern der Verleiher die Arbeitskräfte entlohnt hat.*)

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Online seit 9. Dezember

IBRRS 2025, 3027

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2024 - 23 U 187/22

1. Eine Vertragsübernahme ist nicht wegen Verstoßes gegen zwingende Bestimmungen der Insolvenzordnung unwirksam, wenn der Übernahmevertrag vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits vollständig erfüllt war.

2. Ein Eigeninsolvenzantrag des Unternehmers zerstört in der Regel das für die Fortführung des Bauvertrags erforderliche Vertrauensverhältnis und stellt somit einen wichtigen Kündigungsgrund dar.

3. Das Vertragsverhältnis geht unter anderem dann in ein Abrechnungsverhältnis über, wenn der Unternehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet und feststeht, dass keine Nacherfüllung mehr verlangt wird. Das ist auch dann der Fall, wenn die Selbstvornahme zwischenzeitlich erfolgreich durchgeführt worden ist, und zwar unabhängig davon, ob ein Selbstvornahmerecht bestand.

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Online seit 8. Dezember

IBRRS 2025, 3140

BGH, Urteil vom 27.11.2025 - VII ZR 112/24

Eine Vorteilsausgleichung wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.*)

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IBRRS 2025, 3133

LG Bochum, Urteil vom 11.07.2025 - 2 O 307/24

1. Ein Batteriespeicher mit einer vertraglich vereinbarten Speicherkapazität von 7,5 kWh ist mangelhaft, wenn seit der Inbetriebnahme der Anlage die Kapazität des Speichers jedenfalls nicht vollständig nutzbar, sondern auf 50 % bzw. im weiteren Verlauf auf 70 % gedrosselt ist. Das gilt auch dann, wenn die Drosselung auf einem Fernzugriff durch den nicht am Vertragsverhältnis der Parteien beteiligten Hersteller beruht.

2. Ein Batteriespeicher ist auch dann mangelhaft, wenn das vereinbarte Leistungsmaximum nicht unter Gewähr der erforderlichen Produktsicherheit erreicht werden kann.

3. Die Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung unerheblich i. S. des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, erfordert eine umfassende Interessenabwägung auf der Grundlage der Umstände des Einzelfalls. Der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung indiziert in der Regel die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung.

4. Tritt der Käufer wegen eines (wesentlichen) mangels vom Vertrag zurück, ist Wertersatz für gezogene Nutzungen, deren Herausgabe unmöglich ist, zu leisten. Die Höhe des Nutzungsersatzanspruchs bemisst sich beim Wertersatz für Gebrauchsvorteile grundsätzlich anhand der zeitanteiligen linearen Wertminderung.

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Online seit 5. Dezember

IBRRS 2025, 3095

LG Konstanz, Urteil vom 19.03.2025 - B 4 O 117/24

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Unternehmers endet grundsätzlich mit dem ordnungsgemäßen Abschluss der Arbeiten ("Räumen der Baustelle").

2. Dies gilt auch für den Unternehmer, der seine Arbeiten vorläufig zum Abschluss gebracht hat. Eine Verpflichtung, Vorkehrungen gegen das spätere Entfernen einer Absicherung zu treffen, besteht nicht.

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Online seit 4. Dezember

IBRRS 2025, 3041

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2024 - 23 U 155/22

1. Werkvertragliche Mängelrechte aus einem Mietvertrag mit Um- und Ausbauverpflichtung gehen nicht auf den Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks über, wenn sie im Zeitpunkt des Erwerbs bereits entstanden und fällig waren.

2. Die Zusage der Mängelbeseitigung durch den Unternehmer in einem Klageverfahren nach Feststellung durch einen Sachverständigen stellt in der Regel ein deklaratorisches, also Einwendungen gegen die Gewährleistungspflicht ausschließendes Anerkenntnis dar.

3. Die Zusage einer "schnellstmöglichen" Mängelbehebung durch den Unternehmer macht eine (erneute) Fristsetzung durch den Besteller entbehrlich.

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Online seit 3. Dezember

IBRRS 2025, 2759

OLG München, Beschluss vom 04.04.2025 - 28 U 2940/24 Bau

1. Sind die vom Unternehmer erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.

2. Dabei trägt der Unternehmer die Darlegungs- und Beweislast für die Leistungserbringung, die Mangelfreiheit seiner Leistungen und auch die Mängelbeseitigungskosten, wenn er sich darauf berufen will, sie seien geringer als vom Besteller behauptet.

3. Das Leistungsverweigerungsrecht ist in der Regel auf das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten beschränkt. Es kann im Ausnahmefall auf den einfachen Betrag der Mängelbeseitigungskosten beschränkt sein, wenn sich der Besteller mit der Annahme der vom Unternehmer angebotenen Mängelbeseitigung in Verzug befindet (hier bejaht).

4. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags muss nicht ausdrücklich erhoben werden, insbesondere bedarf es keines formellen Zug-um-Zug-Antrags. Ein uneingeschränkter Klageabweisungsantrag kann genügen, sofern der Wille, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzubehalten, eindeutig erkennbar ist.

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Online seit 1. Dezember

IBRRS 2025, 3082

KG, Urteil vom 18.11.2025 - 21 U 16/25

1. Die Vergütung eines Gerüstbauers verringert sich jedenfalls dann auf die "große" Kündigungsvergütung gem. § 648 BGB, soweit sie werkvertragliche Leistungen abgilt und die vorzeitige Beendigung des Gerüstbauvertrags dazu führt, dass diese Leistungen reduziert werden.*)

2. Einigen sich die Parteien eines Gerüstbauvertrags darauf, dass ein bereits gestelltes Gerüst anstelle des Bestellers von einem Dritten übernommen wird, von dem der Gerüstbauer sodann für den noch ausstehenden Abbau bezahlt wird, so liegt in dieser Vergütung anderweitiger Erwerb, den der Gerüstbauer durch den Einsatz seiner für den Abbau erforderlichen Arbeitskräfte erzielt.*)

3. Dieser anderweitige Erwerb ist auf die große Kündigungsvergütung nur bis zur Höhe der Kosten anzurechnen, die dem Gerüstbauer durch den Einsatz seiner Arbeitskräfte für den entfallenen Abbau gegenüber dem ersten Auftraggeber entstanden wären.*)

4. Haben die Parteien des Gerüstbauvertrags einen Grundpreis vereinbart, der Auf- und Abbau des Gerüsts sowie eine vierwöchige Grundvorhaltezeit abgilt, ist es zulässig, wenn der Gerüstbauer den durch den anderweitig beauftragten Abbau des Gerüsts erzielten Erwerb mit einem pauschalen Abschlag von 30% auf die Grundpreise veranschlagt.*)

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Online seit 28. November

IBRRS 2025, 3007

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.11.2025 - 7 U 141/24

1. Wer in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage gleich welcher Art für Dritte schafft oder andauern lässt, z. B. auch durch den Betrieb einer technischen Anlage, die mit Gefahren für Rechtsgüter Dritter verbunden ist, hat Rücksicht auf diese Gefährdung zu nehmen und deshalb die allgemeine Rechtspflicht, diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und ihm zumutbar sind, um eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern.

2. Den Betreiber einer technischen Anlage trifft eine allgemeine Wartungs- und Funktionsprüfungspflicht.

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