Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht
Online seit 19. Februar
IBRRS 2026, 0399
Gewerberaummiete
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2025 - 10 U 65/24
1. Da die Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften keiner bestimmten Form bedarf, handelte es sich bei einer mietvertraglichen Regelung, wonach die Kündigung der Schriftform bedarf, um die Vereinbarung einer gewillkürten Schriftform und nicht bloß um die Wiederholung eines gesetzlichen Formerfordernisses.
2. Die Anforderungen an die Einhaltung der gewillkürten Schriftform ergeben sich aus § 127 BGB. Danach genügt grundsätzlich eine telekommunikative Übermittlung, zu der auch die Übersendung per E-Mail zählt.
3. Etwas anderes gilt nur, soweit ein anderer Wille anzunehmen ist.
4. Haben die Parteien im Verlauf des Vertragsverhältnisses wesentliche Absprachen per E-Mail getroffen bzw. bestätigt, kann ein anderer Wille, der einer Wahrung der Schriftform durch eine telekommunikative Übermittlung entgegensteht, nicht angenommen werden.
5. Eine Saldoklage wegen Mietzahlungsrückständen ist zulässig, wenn sie auf eine Forderungsaufstellung gestützt wird, in der der Vermieter die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Beträgen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt.
Online seit 18. Februar
IBRRS 2026, 0397Wohnraummiete
BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25
1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)
2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)
3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)
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IBRRS 2026, 0398
Gewerberaummiete
OLG Brandenburg, Urteil vom 16.12.2025 - 3 U 5/25
1. Der Vermieter haftet nach § 836 BGB für Schäden durch den Einsturz von Gebäudeteilen, wenn er trotz Kenntnis eines Waschbärenbefalls keine ausreichenden Prüfungen zur Sicherheit der Konstruktion vornimmt.
2. Ein Anspruch auf Schmerzensgeld ist durch die bereits erfolgte Zahlung der Haftpflichtversicherung abgegolten, wenn die Verletzung als geringfügig und folgenlos ausgeheilt bewertet werden kann.
3. Ein Verdienstausfall kann nicht ersetzt werden, wenn der Verletzte keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Schadenschätzung vorlegt.
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IBRRS 2026, 0387
Immobilien
BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 257/24
1. An der Übergabestelle geht das Leitungsgut und die Gefahr hierfür auf den Anschlussnehmer über und findet die Übereignung statt. Mit dem Passieren der Übergabestelle und dem hierdurch bewirkten Eigentumsübergang des Leitungsguts auf den Anschlussnehmer hat das Versorgungsunternehmen seine auf Lieferung und Eigentumsverschaffung an dem Leitungsgut gerichtete Leistungspflicht aus dem Versorgungsvertrag erfüllt.
2. Der Anschlussnehmer trägt im Hinblick auf die mit dem Durchlaufen der Übergabestelle eintretende Erfüllung des Wasserversorgungsvertrags das Risiko eines nach der Übergabestelle, mithin im Bereich der Kundenanlage, eintretenden Wasserverlusts.
3. Der Umstand, dass sich die nach den maßgebliche technischen Kriterien hinter der Hauptabsperrvorrichtung liegende Übergabestelle nicht auf dem Grundstück des Anschlussnehmers liegt, ändert (hier) nichts daran, dass der Verantwortungsbereich Anschlussnehmers an dieser Übergabestelle beginnt.
4. Eine Verpflichtung des Wasserversorgungsunternehmens zur Verlegung des Hausanschlusses besteht in diesem Fall nicht.
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IBRRS 2026, 0342
Zwangsvollstreckung
LSG Bayern, Urteil vom 27.06.2025 - L 8 SO 244/24
1. Zur offensichtlichen Unzulässigkeit von Anträgen wegen Besorgnis der Befangenheit.*)
2. Kosten der Zwangsräumung einer Wohnung sind keine laufenden Unterkunftskosten.*)
3. Kosten der Zwangsräumung sind auch keine Umzugskosten.*)
4. Auch ein Anspruch auf Übernahme von Mietschulden ist ausgeschlossen.*)
5. Es besteht auch kein Anspruch auf Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten. Bei den Kosten der Zwangsräumung handelt es sich insbesondere nicht um Maßnahmen i.S.d. § 68 Abs. 1 Satz 1 SGB XII.*)
6. Zur Verfassungsmäßigkeit v.a. der Bedarfe für Unterkunft und Heizung.*)
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