Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 21. Januar

IBRRS 2026, 0106

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

 Volltext


IBRRS 2026, 0110

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 19.12.2025 - 13 W 72/25

1. Wird ein selbständiges Beweisverfahren durch einen Vergleich abgeschlossen, sind bei vorheriger Mandatierung des Rechtsanwalts auch für die Durchführung des Hauptsacheverfahrens etwaige im Zusammenhang mit dessen Vermeidung entstandene Kosten grundsätzlich nicht im Kostenfestsetzungsverfahren des selbständigen Beweisverfahrens festsetzungsfähig.*)

2. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann unter prozessökonomischen Gründen allenfalls dann angenommen werden, wenn die Parteien in einem Vergleich ausdrücklich die Erstattungsfähigkeit dieser Kosten vereinbart und überdies Streit über deren Höhe durch eine klare Regelung ausgeschlossen haben. Dies erfordert auch eine unmissverständliche Vereinbarung darüber, welche Gebührentatbestände abgerechnet werden können.*)

3. Ist ein Rechtsanwalt bei Abschluss eines den Verfahrensgegenstand regelnden Vergleichs im selbständigen Beweisverfahren bereits mit der Durchführung des denselben Streitgegenstand betreffenden Hauptsacheverfahrens mandatiert, entsteht durch die Einigungsgespräche die Terminsgebühr nur einmal und nicht etwa doppelt, also nicht auch im Hauptsacheverfahren für dessen Vermeidung (Aufgabe Senat, Beschluss vom 13.03.2023 - 13 W 60/22).*)

 Volltext


IBRRS 2025, 3297

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

 Volltext

Online seit 20. Januar

IBRRS 2026, 0088

OLG Braunschweig, Beschluss vom 28.07.2025 - 8 U 67/20

1. Ein zwischen Besteller und Unternehmer geschlossener Bauvertrag ist kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Nachbarn als Dritten. Insbesondere begründet das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis kein hinreichendes Einbeziehungsinteresse.

2. Der Bauunternehmer, der für den Besteller Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück ausführt, wird dadurch nicht zum Benutzer des Nachbargrundstücks, der dem Eigentümer zu einem Ausgleich bei wesentlichen, für ihn unzumutbaren Beeinträchtigungen (z.B. Rissen im Gebäude) verpflichtet ist.

3. Der Nachbar hat zu beweisen, dass der Unternehmer eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat, indem er sich nicht an die ihm zur Verfügung gestellte Ausführungsplanung nebst Leistungsverzeichnis gehalten hat.

4. Zwar muss der Unternehmer auf Widersprüche in den ihm übergebenen Plänen hinweisen. Diese Hinweispflicht hat aber ihre Grenzen. So gehört es nicht zum Pflichtenkreis des Unternehmers, die Erkenntnisse des Architekten oder Sonderfachmannes (hier: Gründungsempfehlung und Wasserhaltung) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, es sei denn, es liegt ein offenkundiger Fehler vor, der förmlich „ins Auge springt“.

IBRRS 2026, 0087

VK Schleswig-Holstein, Urteil vom 18.06.2025 - VK-SH 9/25

1. Die Aufteilung eines Vergabegegenstandes in mehrere Lose hat grundsätzlich zur Folge, dass die Vergabe der einzelnen Lose jeweils für sich zu betrachten ist, sofern nicht gesetzlich anderes vorgeschrieben ist.

2. Die Aufhebung nur eines Loses bei Fortführung der Vergabeverfahren für die übrigen Lose stellt den gesetzlichen Regelfall der teilweisen Aufhebung dar.

3. Aus einer Loslimitierung folgt grundsätzlich nichts anderes.

 Volltext


IBRRS 2026, 0089

VG Karlsruhe, Beschluss vom 17.12.2025 - 2 K 7393/25

1. § 15 Abs. 5 Satz 1 AGVwGO, wonach es eines Vorverfahrens nicht in Angelegenheiten nach der Landesbauordnung bedarf, findet auch Anwendung, wenn der maßgebliche Verwaltungsakt zwischen dem 01.06.2025 und dem Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung am 28.06.2025 bekanntgegeben wurde (vgl. § 15 Abs. 5 Satz 2 AGVwGO).*)

2. Für die Anbringung einer nachträglichen Wärmedämmung, die einen geringfügigen Überbau auf das Nachbargrundstück bewirkt, kann nach § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO-BW eine Abweichung von § 4 Abs. 2 LBO-BW und den §§ 5 f. LBO-BW zuzulassen sein.*)

 Volltext


IBRRS 2026, 0048

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

 Volltext


IBRRS 2025, 3294

KG, Urteil vom 10.11.2025 - 10 U 147/22

1. Wird Maklerprovision als "Dienstleistungspauschale" bezeichnet, um im Fall einer gewerblichen Nutzung gegenüber dem Finanzamt steuermindernde Ausgaben geltend machen zu können, bleibt es dennoch bei einem Maklervertrag.

2. Das Herunterhandeln des Kaufpreises sowie Aufwendungen bei der Besichtigung des Objekts sind typische Maklerleistungen, die bereits mit einer Maklerprovision vergütet werden.

3. Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners.

4. Ein auffälliges Missverhältnis ist in der Regel zu bejahen, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100% übersteigt.

5. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision (hier: 4,6-fache!), dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht die Provisionsabrede sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

6. Auch der Einwand, bei schwer zu vermittelnden Immobilien werde eine Provision gezahlt, die deutlich über dem Durchschnittssatz liege, greift bei einer Käuferprovision nicht, da dies allenfalls eine höhere Verkäuferprovision rechtfertigen könnte.

 Volltext


IBRRS 2026, 0100

BGH, Beschluss vom 18.12.2025 - V ZB 42/25

1. Hat eine Partei die Berufungsbegründungsfrist versäumt, ist ihr auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn sie ohne ihr Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war. Das Verschulden ihres Prozessbevollmächtigten wird der Partei zugerechnet.

2. Auch ein "Augenblicksversagen" des Prozessbevollmächtigten, in dem er lediglich für einen kurzen Moment die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, ist schuldhaft und der Partei zurechenbar.

 Volltext


IBRRS 2026, 0101

BGH, Beschluss vom 16.12.2025 - VI ZR 226/23

Die offenkundig unrichtige Nichtberücksichtigung eines Bestreitens wegen mangelnder Substanziierung verletzt Art. 103 Abs. 1 GG (hier: Bestreiten des Unterschiebens eines Fehlzitats - Kohl-Protokolle).*)

 Volltext

Online seit 19. Januar

IBRRS 2026, 0081

OLG München, Urteil vom 22.10.2025 - 27 U 4220/24 Bau

1. Ein behinderungsbedingt einseitig vom Auftraggeber fortgeschriebener Bauzeitenplan kann Vertragsfristen nur mit Zustimmung des Auftragnehmers abändern.

2. Architekten sind ohne besondere Vollmacht des Auftraggebers nicht befugt, für diesen rechtsgeschäftliche Änderungen eines Vertrages, wie etwa Änderungen der Vertragsfristen, vorzunehmen.

3. Eine Kündigung nach § 6 Abs. 7 VOB/B setzt voraus, dass die Unterbrechung insgesamt länger als drei Monate dauert und zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch anhält. Sie scheidet aus, wenn Arbeiten in Bereichen - im Wesentlichen ungehindert - fortgeführt werden können, während in anderen Bereichen ein Stillstand eingetreten ist.

IBRRS 2026, 0094

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.01.2026 - Verg 16/25

1. Wegen des Vorrangs der losweisen Vergabe hat der öffentliche Auftraggeber eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Belange vorzunehmen, als deren Ergebnis die für eine zusammenfassende Vergabe sprechenden Gründen nicht nur anerkennenswert sein, sondern überwiegen müssen.

2. Der Maßstab der rechtlichen Überprüfung durch die Vergabenachprüfungsinstanzen ist allerdings beschränkt. Bei seiner Entscheidung hat der öffentliche Auftraggeber einen Beurteilungsspielraum. Der Kontrolle unterliegt insofern allein, ob die Entscheidung auf vollständiger und zutreffender Sachverhaltsermittlung und nicht auf einer Fehlbeurteilung beruht, insbesondere nicht willkürlich getroffen ist.

3. Technische Gründe, die eine Abweichung vom Grundsatz der Losbildung rechtfertigen können, sind solche, die eine Integration aller Leistungsschritte in einer Hand zur Erreichung des vom Auftraggeber angestrebten Qualitätsniveaus notwendig machen. Sie müssen im Auftrag selbst begründet sein und damit im Zusammenhang stehen.

4. Eine ungewöhnlich enge technische und sicherheitsrelevante Verzahnung der einzelnen Gewerke des zu errichtenden (hier: Brücken-)Bauwerks, die über das übliche Maß an Koordinierung und Komplexität bei vergleichbaren Bauvorhaben hinausgeht, stellt einen gewichtigen technischen Grund dar, der eine Gesamtvergabe rechtfertigen kann.

5. Dokumentationsmängel können durch nachgeschobenen Vortrag im Nachprüfungsverfahren geheilt werden, wenn die Vergabestelle ihre Erwägungen im Laufe des Nachprüfungsverfahrens lediglich ergänzt und präzisiert. Ein Nachschieben tragender Erwägungen und damit wesentlicher Teile des Streitstoffes aber ist unzulässig.

6. Kann eine Vergabeentscheidung im Nachhinein nicht mehr aufgeklärt werden und ist die Begründung nicht nachvollziehbar, führt der Dokumentationsmangel dazu, dass das Vergabeverfahren ab dem Zeitpunkt, in dem die Dokumentation unzureichend ist, zu wiederholen oder bei schweren Mängeln aufzuheben ist.

IBRRS 2026, 0086

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 05.01.2026 - 1 LA 125/25

1. Die Stellplatzpflicht gemäß § 47 NBauO ist ausschließlich im öffentlichen Interesse angeordnet worden. Daher kann ein Nachbar aus einer Unterschreitung der notwendigen Anzahl von Einstellplätzen nach ständiger Senatsrechtsprechung keine Abwehrrechte herleiten.*)

2. Die mit einer rechtlich zulässigen Bebauung verbundenen Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten durch An- und Abfahrtsverkehr sind im Regelfall hinzunehmen. Die Grenze zur Rücksichtslosigkeit ist erst dann überschritten, wenn die Beeinträchtigungen und Störungen aufgrund besonderer örtlicher Verhältnisse das vorgenannte Maß handgreiflich überschreiten und sich in der Umgebung des Baugrundstücks als unzumutbar darstellen. Dabei ist grundsätzlich ein rechtskonformes Verhalten der Nutzer (oder Dritter) anzunehmen. Ein mögliches rechtswidriges Verhalten kann einem Vorhaben nur dann zugerechnet werden, wenn es sich als dessen mit hinreichender Sicherheit zu erwartende, vom Vorhaben geradezu herausgeforderte Folge darstellt.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 2994

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

 Volltext


IBRRS 2026, 0096

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 27.10.2025 - 6 UF 106/25

1. Der maschinenschriftliche Zusatz "Rechtsanwalt [Nachname]" ausgangs eines Anwaltsschriftsatzes genügt mangels zusätzlicher Angabe des Vornamens dann nicht den Anforderungen an eine einfache Signatur, wenn im Briefbogen ein weiterer Rechtsanwalt mit demselben Nachnamen aufgeführt ist.*)

2. Im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs ist üblicherweise damit zu rechnen, dass ein an eine zentrale gerichtliche Annahmestelle elektronisch gesandter Schriftsatz am nächsten Werktag auf der zuständigen Geschäftsstelle eingeht und dem zuständigen Richter an dem darauffolgenden Werktag vorgelegt wird. Das unzuständige Gericht ist sodann jedoch nicht verpflichtet, dem zuständigen Gericht den fristgebundenen Schriftsatz unter höchster Beschleunigung zukommen zu lassen. Der Rechtsmittelführer kann deshalb nicht erwarten, dass die richterliche Verfügung einer Weiterleitung noch am selben Tag zur Geschäftsstelle gelangt, dort bearbeitet und der Schriftsatz versandt wird. Vielmehr entspricht es dem ordentlichen Geschäftsgang, dass die Geschäftsstelle die richterlich verfügte Weiterleitung am darauffolgenden Werktag umsetzt (Anschluss BGH, IBR 2025, 556; BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - XII ZB 576/23, IBRRS 2024, 3545 = IMRRS 2024, 1515 = FamRZ 2025, 194).*)

 Volltext


IBRRS 2026, 0072

LAG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2025 - 2 Sa 18/23

1. Das Tatbestandsberichtigungsverfahren dient allein dem Zweck, zu verhindern, dass unrichtig wiedergegebener Parteivortrag infolge der positiven Beweiskraft des Urteilstatbestandes zur fehlerhaften Entscheidungsgrundlage des Rechtsmittelgerichts wird. Eine Tatbestandsberichtigung ist daher nur zulässig, soweit der Tatbestand die verstärkte Beweiskraft gem. § 314 ZPO besitzt.

2. Eine Unrichtigkeit meint vor diesem Hintergrund, dass das Gericht den ihm unterbreiteten Sach- oder Streitstand unzutreffend wiedergibt und im Tatbestand etwas beurkundet, was die Parteien nicht oder nicht so vorgetragen haben, oder etwas als streitig oder unstreitig behandelt, was es aber nicht ist.

3. Zum Tatbestand gehören neben dem formellen Tatbestand auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen.

4. Eine vollständige Wiedergabe aller Ausführungen der Partei - insbesondere auch aller Rechtsausführungen - im Tatbestand kann nicht verlangt werden. Da dem Tatbestand insoweit keine negative Beweiskraft zukommt, kann die Wiedergabe des Inhalts von Schriftsätzen, die in Bezug genommen sind, nicht unter Berufung auf eine Unvollständigkeit verlangt werden.

 Volltext