Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2025, 1073

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.04.2025 - 96 C 990/24

Verwendet der Mieter bei Einreichung eines Mahnbescheids eine bereits bekannte Zustellanschrift nicht und verwendet diese auch nicht, nachdem die erste Zustellung fehlgeschlagen war, hat er die verzögerte Zustellung zu vertreten.

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IBRRS 2025, 0643

LG München I, Urteil vom 09.01.2025 - 36 S 10132/23 WEG

1. Wenn eine Beschlussfassung in zwei getrennten Beschlüssen erfolgt, ist § 139 BGB nicht anwendbar, da die getrennte Beschlussfassung nach § 23 Abs. 4 WEG dazu führt, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln sind und in ihrem Bestand von dem Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden.

2. Eine Vereinbarung (Öffnungsklausel), die (auch) die Änderung der Kostverteilung nach dem WEG a.F. erleichterte, steht der durch das WEMoG vorgesehenen weitergehenden Erleichterung der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht entgegen.

3. Ein Beschluss, der den tatsächlichen Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs nicht sachgerecht berücksichtigt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Als willkürlich und ermessensfehlerhaft ist eine Änderung des Verteilerschlüssels insbesondere anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägungen erfolgt und nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass eine höhere Verteilungsgerechtigkeit sichergestellt wird, also ohne dass für den geänderten Verteilerschlüssel inhaltliche, objektbezogene Gründe sprechen.

5. Ein Ausnutzen der Stimmenmehrheit durch eine Gruppe von Eigentümern zu eigenen Gunsten (Majorisierung) kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

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Online seit gestern

IBRRS 2025, 1349

LG Lüneburg, Urteil vom 02.04.2025 - 6 S 4/25

1. Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden.

2. Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist.

3. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend.

4. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zu Grunde gelegt hat.

5. Es bedarf auch der Angabe, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde.

6. Wegen der Vorgaben der DSGVO lässt sich für Sachverständige keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln.

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IBRRS 2025, 1350

LG Dortmund, Urteil vom 21.03.2025 - 17 S 135/24

1. Weder eine Garage noch ein Carport dienen dem Laden von elektrischen Fahrzeugen. Sie sind nicht notwendig, um eine Lademöglichkeit sinnvoll zu nutzen.

2. Entsprechendes gilt für eine Photovoltaikanlage. Auch diese gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im weiteren Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Die Anlage dient vielmehr in Abgrenzung hiervon der Energieerzeugung, die nicht privilegiert ist.

3. Die Eigentümer können bei der Schaffung privilegierter Lademöglichkeiten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die Durchführung entscheiden.

4. Die Errichtung einer Garage oder eines Carports stellt regelmäßig eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage dar.

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IBRRS 2025, 1414

BFH, Urteil vom 11.03.2025 - IX R 17/24

Im Fall der teilentgeltlichen Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Dies gilt auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt.*)

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Online seit 30. Mai

IBRRS 2025, 1406

BGH, Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.*)

2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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IBRRS 2025, 1405

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 39/24

Zur Kostentragungspflicht eines Teilerbbauberechtigten für eine diesem öffentlich-rechtlich obliegende Prüfung der Standsicherheit von tragenden Teilen des Gemeinschaftseigentums an einem Bauwerk besonderer Art (überbauter Fernbahnhof).*)

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Online seit 28. Mai

IBRRS 2025, 1391

OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.04.2025 - 25 U 162/23

1. Eine entlang der gemeinsamen Grenze verlaufenden Mauer kann aufgrund ihrer grenzscheidenden Funktion auch dann dem Vorteil beider Grundstücke dienen, wenn die Mauer gleichzeitig dazu dient, das höher gelegene Grundstücke abzustützen.*)

2. Sofern sich eine Einrichtung wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten - wie im Streitfall - objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, spricht eine Vermutung dafür, dass sie (einstmals) mit dem Einverständnis beider Nachbarn errichtet wurde.*)

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Online seit 27. Mai

IBRRS 2025, 1382

AG Bottrop, Urteil vom 06.09.2024 - 20 C 7/23

1. Laufenten sind nicht zu den Haustieren des täglichen Lebens zu zählen. Die Exkremente der Enten können durchaus unangenehme Gerüche verursachen. Die bei Enten unverkennbaren Lautäußerungen wie Quaken und Schnattern können eine beeindruckende und dadurch störende Lautstärke erreichen. Dementsprechend entspricht ein Beschluss, der deren Haltung untersagt, ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Eine dingliche Wirkung einer Vereinbarung kann nur herbeigeführt werden, wenn die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums ins Wohnungsgrundbuch eingetragen wird.

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IBRRS 2025, 1383

AG Viersen, Urteil vom 06.08.2024 - 33 C 313/23

1. Die Gemeinschaft wird in dem Fall, in dem sie keinen Verwalter hat, durch die "Wohnungseigentümer gemeinschaftlich" vertreten. Sofern jedoch alle übrigen Wohnungseigentümer am Gerichtsprozess auf der Gegenseite Partei sind, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den verbleibenden Wohnungseigentümer vertreten.

2. Zwar kann der einzelne Wohnungseigentümer bei Fehlen eines Verwalters grundsätzlich eine gerichtliche Entscheidung beantragen, durch die die WEG zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet wird.

3. Allerdings ist der Anspruch auf Einberufung nur insoweit gegeben, wie für die Einberufung ein Anlass besteht. Erforderlich ist die Angabe eines oder mehrerer konkreter Tagesordnungspunkte.

4. Auch die Einberufung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung setzt hinsichtlich der dortigen Beschlussfassung voraus, dass der Gegenstand der Beschlüsse bei der Einberufung bezeichnet ist.

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Online seit 26. Mai

IBRRS 2025, 1372

LG München I, Urteil vom 21.03.2024 - 36 S 3331/23 WEG

1. Ebenso wie die Wohnungseigentümergemeinschaft eine prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss dieser in den Fällen des Vorliegens eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.*)

2. Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rz. 124).*)

3. "Delegationsversuche" wie derjenige, dass eine Entscheidung nur "nach Rücksprache" "in Abstimmung mit" oder "im Benehmen mit" jemandem zu erfolgen hat, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

4. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat.*)

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IBRRS 2025, 1351

AG Oberhausen, Urteil vom 19.02.2025 - 334 C 69/23

1. Durch das Anbringen einer Kamera bzw. Kameraattrappe wird in das Gemeinschaftseigentum unberechtigt eingegriffen und der optische Gesamteindruck der Gesamtwohnanlage nachteilig verändert.

2. Kann aufgrund der Art der Kamera und der Ausrichtung der Kamera nicht ausgeschlossen werden, dass über die Fläche des Sondernutzungsrechts auch die Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums überwacht wird, müssen die anderen Eigentümer diesen Überwachungsdruck nicht hinnehmen.

3. Hat bereits eine Eigentumsbeeinträchtigung stattgefunden, so ist die Wiederholungsgefahr zu vermuten.

4. Aus der bloßen Einräumung eines Sondernutzungsrechts folgt nicht ohne Weiteres die Berechtigung zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die über die nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechts übliche Nutzung hinausgeht und der Anlage ein anderes Gepräge gibt.

5. Das Verlegen neuer Versorgungsleitungen durch das Grundstück im Bereich des Sondernutzungsrechts und des Gemeinschaftseigentums stellt eine bauliche Veränderung dar, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden muss.

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Online seit 23. Mai

IBRRS 2025, 1364

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 17.10.2024 - 303a C 1/24

Eine Beschlusskompetenz scheidet u.a. nicht deshalb aus, weil durch die beschlossene bauliche Veränderung eine Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer nicht mehr möglich ist und somit gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung verstößt.*)

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IBRRS 2025, 1330

OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.02.2025 - 15 Wx 2087/24

Nach dem liquidationslosen Erlöschen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nach § 47 Abs. 2 GBO a.F. im Grundbuch eingetragen ist, kann ihr Gesamtrechtsnachfolger im Grundbuch eingetragen werden, auch ohne dass sie im Gesellschaftsregister und nach den seit 01.01.2024 gültigen Vorschriften im Grundbuch voreingetragen werden muss (Ausnahme von der doppelten Voreintragungspflicht).*)

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Online seit 22. Mai

IBRRS 2025, 1329

AG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 222 C 17/24

1. Die Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens liegt erst dann vor, wenn sich diese über einen längeren Zeitraum hinweg hinzieht.

2. Voraussetzung ist demnach, dass der Mieter nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig ein Verhalten an den Tag legt, das die übrigen Nutzer des Hauses mehr als notwendig stört und dieses Verhalten trotz einer Abmahnung nicht ändert.

3. Ein Polizeieinsatz als solches reicht für sich genommen nicht aus, eine Störung des Hausfriedens anzunehmen.

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IBRRS 2025, 1321

OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.02.2025 - 15 W 200/25

Die Verpflichtung, es zu unterlassen, das dienende Grundstück "kirchenunwürdig" zu nutzen, genügt als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auch dann nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot, wenn der Begriff "kirchenunwürdige Nutzung" im Folgenden dahingehend präzisiert wird, dass darunter alle Nutzungen zu verstehen sind, die eine kirchenfeindliche Betätigung darstellen und gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft gerichtet sind oder bestimmt bzw. geeignet sind, das Ansehen der Kirche sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen.*)

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Online seit 21. Mai

IBRRS 2025, 1336

VG Schleswig, Beschluss vom 28.04.2025 - 8 B 6/25

Wenn ein Grundstück am Steilhang ins Rutschen gerät, dürfen Bauwerke darauf abgerissen werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Anlage genehmigungsfähig ist oder Bestandsschutz genießt, denn schon durch die konkrete Absturzgefahr ist das Grundstück nicht mehr zum Bebauen geeignet

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IBRRS 2025, 1318

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 63/24

1. Vermietet der Betreiber eines Hotels mehrfach Zimmer an die Stadt, die darin jugendliche Geflüchtete unterbringt, liegt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor, da der Betreiber die Zimmer an Dritte überlässt, was für den Betrieb eines Hotels gerade "immanent" ist (entgegen OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24, IMRRS 2025, 0632).

2. Es gibt keinen Anspruch des Eigentümers/Vermieters, dass eine Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beeinträchtigungen der Räumlichkeiten zu befürchten sind.

3. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass Geflüchtete ein Zimmer "intensiver und nachlässiger" nutzen würden, als dies bei einer "normalen Vermietung" der Fall wäre.

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IBRRS 2025, 1333

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2024 - 2 U 112/22

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandschadens -, schuldet der Vermieter grundsätzlich dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Dies gilt auch bei Überlassung von erst noch vom Mieter umzubauenden Räumlichkeiten in einer Gaststätte.*)

2. Der Vermieter ist jedoch zur Wiederherbeiführung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache nur insoweit verpflichtet, soweit diese nicht wirksam auf den Miete übertragen worden ist. Die formularvertragliche Übertragung ist zulässig, soweit nicht Instandhaltung und Instandsetzung von Dach- und Fach betroffen ist.*)

3. Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (Fortführung von LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08, IMR 2009, 380; LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 - 307 S 144/07, ZMR 2008, 456; LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11, Grundeigentum 2012, 550 f.).*)

4. Ist der Ausbruch eines Brands dem Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters zuzurechnen, kann er sich nicht auf den Mangel und das Recht zur Minderung berufen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Dies gilt auch, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, weil ein Planungs- oder Überwachungsverschulden für eine selbst verantwortete Elektroinstallation nicht nachgewiesen werden kann (Fortführung von: BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, Rz. 10, IMRRS 2000, 0417; BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124 ff.).*)

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Online seit 20. Mai

IBRRS 2025, 1323

AG Friedberg, Urteil vom 20.11.2024 - 2 C 380/24

1. Für die Bestimmung der Minderungshöhe ist allein die objektive Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit maßgeblich.

2. Die fehlende Funktion der Rollläden in einer EG-Wohnung stellt insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko dar und begründet deshalb ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vollen Miete (hier: bis zur Reparatur).

3. Ist nach einem Wasserschaden aufgrund von Schimmel und Feuchtigkeit der Großteil der Wohnung nicht nutzbar, ist eine Minderungsquote von 60% angemessen.

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IBRRS 2025, 1228

LG Lübeck, Urteil vom 26.07.2024 - 5 O 26/23

Lädt ein E-Bike-Händler einen Akku über Nacht im eingebauten Zustand auf und explodiert der Akku dabei, so hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden nach § 7 StVG zu ersetzen.

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Online seit 19. Mai

IBRRS 2025, 0735

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 35/24

1. Der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter begründet keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Eine sog. "Change-of-Control-Klausel" bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist damit unwirksam. Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung geht zu weit.

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IBRRS 2025, 1305

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024 - 21 U 60/22

1. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, IMR 2020, 124).

2. Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken.

3. Erklärt der Verwalter aber, dass bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma er die Baubetreuung ablehne und die Gemeinschaft einen Architekten mit der Baubetreuung beauftragen müsse, er aber bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung selbst übernehmen würde, signalisiert er damit, dass er eine Baubetreuung höherer Qualität als die "wie ein Bauherr" zu leisten im Stande und bereit ist.

4. Dies gilt erst recht, wenn der Verwalter meint, in diesem Fall die Überprüfung des Angebots durch seinen hauseigenen Architekten vornehmen zu lassen.

5. Im Fall von Abdichtungsarbeiten am Dach ist somit der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers maßgeblich, der über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.

6. Handelt es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, ist vom Verwalter somit zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten, aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne Weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten.

7. Die Gemeinschaft kann den entstandenen Schaden fiktiv abrechnen.

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Online seit 16. Mai

IBRRS 2025, 1219

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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IBRRS 2025, 1304

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 280/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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Online seit 15. Mai

IBRRS 2025, 1289

LG Bonn, Urteil vom 31.03.2025 - 12 O 66/22

1. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

2. Ein Aushandeln liegt nicht vor, wenn die für den Vertragspartner des Verwenders nachteilige Wirkung der Klausel im Zuge von Verhandlungen zwar abgeschwächt, der gesetzesfremde Kerngehalt der Klausel vom Verwender jedoch nicht ernsthaft zur Disposition gestellt wird.

3. Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist unwirksam.

4. Dies gilt erst recht, wenn dem Vermieter hingegen für die Aufstellung der Abrechnungen im Vertrag keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnung nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden ist.

5. Zwar kann ein Einwendungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden. Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung.

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IBRRS 2025, 1294

BGH, Urteil vom 11.04.2025 - V ZR 194/23

1. Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts setzt das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags voraus. Letzteres ist erst dann der Fall, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Nur bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, indem sie den Kaufvertrag aufheben.*)

2. Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG kann nicht dadurch vereitelt werden, dass Verkäufer und Käufer den Vertrag nach dem Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben.*)

3. Wird der Kaufvertrag durch Vertreter ohne Vertretungsmacht vor Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben und genehmigen Verkäufer und Käufer die Vertragsaufhebung erst danach, entfällt hierdurch nicht rückwirkend das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens.*)

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IBRRS 2025, 1251

VG Berlin, Urteil vom 18.03.2025 - 8 K 40/23

In öffentlich-rechtlichen Verträgen kann eine über § 16 Abs. 1 WoBindG, § 11a WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist vereinbart werden.*)

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Online seit 14. Mai

IBRRS 2025, 1071

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

2. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inklusive individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

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IBRRS 2025, 1255

AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025 - 2 C 580/24

1. Ein Beschluss, dass die Eigentümer ihren Balkon sanieren, ist unbestimmt, da diesem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll, sprich nur das Sondereigentum (etwa Oberbelag) oder auch das Gemeinschaftseigentum (die Grundkonstruktion des Balkons und alle für die Sicherheit des Balkons erforderlichen Teile).

2. Ein Beschluss mit dem Ziel, Sondereigentum zu verwalten, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es besteht selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Maßnahmen am Sondereigentum erfordert.

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Online seit 13. Mai

IBRRS 2025, 1279

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 282/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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IBRRS 2025, 1252

KG, Urteil vom 27.02.2025 - 7 U 84/24

Eine Preisänderungsklausel ist unwirksam, wenn der Vertragspartner dem frühzeitig widersprochen hat. Dies gilt auch, wenn der Vertrag danach nicht gekündigt wurde. Dies gilt jedenfalls, wenn eine Kündigung erst zu einem Zeitpunkt mehrere Jahre später möglich gewesen wäre und zeitnah nach Ablauf der Kündigungsfrist erneut Widerspruch erhoben wurde.

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Online seit 12. Mai

IBRRS 2025, 1277

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23

Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann.*)

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IBRRS 2025, 1276

BGH, Urteil vom 16.04.2025 - VIII ZR 270/22

1. Der erforderliche hinreichend substanziierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 38, IMRRS 2019, 0707 = NZM 2019, 527; Senatsbeschluss vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 21, IVR 2023, 127 = NZM 2023, 210).*)

2. Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.*)

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IBRRS 2025, 1250

AG Karlsruhe, Urteil vom 24.03.2025 - 9 C 268/25

Die Zahlung der erhöhten Miete "unter Vorbehalt" stellt keine Zustimmung zur Mieterhöhung i.S.v. §§ 558, 558b BGB dar.

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IBRRS 2025, 1256

AG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2024 - 95b C 72/24

1. Bei der beabsichtigten Umgestaltung der Fassade durch Anbringung eines Fassadengemäldes handelt es sich nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gem. § 20 Abs. 4 WEG.*)

2. Wenn der Beschluss die zu gestaltende Fläche konkret und abschließend beschreibt, Auskunft zu dem Kostenrahmen gibt, zum beabsichtigten Beginn der Arbeiten, zur Frage der fachlichen Begleitung der Arbeiten und den Anforderungen an die zu verwendenden Farben, zu der Mindestdauer, vor deren Ablauf das Kunstwerk nicht entfernt werden darf, Angaben enthält, ist er hinreichend bestimmt.*)

3. Unschädlich ist das Fehlen der Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird. Dies führt nicht zu einer Unbestimmtheit im Rechtssinne. Denn es gehört zum Wesen der Kunst, dass deren Ergebnis für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.*)

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Online seit 9. Mai

IBRRS 2025, 1258

AG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2025 - 31 C 153/24

1. Ein Vermieter kann von einem Mieter mit Behinderung nicht verlangen, dass dieser seinen Therapiehund nicht mehr in der angemieteten Wohnung bzw. auf der mitvermieteten Terrasse hält (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, §§ 3, 5 und 20 AGG sowie § 242 BGB).*)

2. Eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts des Mieters wird jedoch durch § 554 BGB nicht gedeckt, selbst wenn die bauliche Veränderung der Mietsache dem Gebrauch des Mieters mit Behinderung dient.*)

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IBRRS 2025, 1227

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2023 - 64 S 306/22

1. Verweigert der Vermieter die erbetene Untervermietungserlaubnis, kann darin der Verfügungsgrund für das Begehren der Mieter liegen, den Vermieter im Wege einstweiliger Verfügung zur vorläufigen Duldung der Untervermietung zu verpflichten (Festhaltung LG Berlin, Beschluss vom 09.09.2019 - 64 T 65/19).*)

2. Die Mieter dürfen die bisher als Heim ihrer vierköpfigen Familie genutzte Vierzimmerwohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zu einer Studenten-WG umfunktionieren, indem sie ausziehen, die Wohnung ihrem studierenden Sohn überlassen und mehrere Zimmer an dessen Kommilitonen untervermieten. Wollen die Mieter ihre Wohnung Familienangehörigen überlassen, für deren Aufnahme sie keiner Genehmigung des Vermieters bedürfen, weil diese nicht als "Dritte" i.S.d. § 540 BGB gelten, so ist der für § 553 BGB entwickelte Maßstab entsprechend heranzuziehen und kommt es darauf an, ob die Mieter selbst weiterhin Mitgewahrsam ausüben, etwa indem sie ein Zimmer für sich belegen, persönliche Gegenstände in der Wohnung lassen oder im Besitz von Schlüsseln sind. Sind diese Voraussetzungen gewahrt und ist glaubhaft gemacht, dass jedenfalls einer der Mieter regelmäßig einmal pro Woche in der Wohnung übernachtet und ein Zimmer für seinen alleinigen Gebrauch vorhält, so kann es das legitime Interesse der Mieter an der Entlastung von Mietkosten nach § 553 BGB rechtfertigen, dem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an einen Kommilitonen ihres Sohnes abzuverlangen. Die bloße Befürchtung des Vermieters, die bisherige Familienwohnung könne in eine Studenten-WG umfunktioniert werden, macht ihm die Untervermietung nicht i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB "aus sonstigen Gründen" unzumutbar (Anschluss BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22, IMR 2023, 494).*)

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IBRRS 2025, 1231

AG Bottrop, Urteil vom 24.04.2025 - 8 C 88/25

Schickt der Mieter nach einem Stromausfall dem Vermieter lediglich eine SMS, um diesen darüber zu informieren, statt ihn auch noch anzurufen oder den fußläufig erreichbaren Vermieter persönlich aufzusuchen, liegt kein Verfügungsgrund vor, um dem Mieter Zugang zum Sicherungskasten zu gewähren.

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Online seit 8. Mai

IBRRS 2025, 1230

LG Hanau, Beschluss vom 24.03.2025 - 2 S 43/24

1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung beim Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet.*)

2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme beim Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.*)

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Online seit 7. Mai

IBRRS 2025, 1085

LG Darmstadt, Urteil vom 14.03.2025 - 19 O 271/23

1. Die Verzugspauschale aus § 288 Abs. 5 BGB fällt auch dann mehrfach an, wenn eine Forderungsmehrheit einheitlich verfolgt wird.*)

2. Bei periodisch entstehenden Forderungen wie dem Mietzins entsteht die Verzugspauschale mit jeder einzelnen Forderung neu.

3. Es stellt kein wesentliches Merkmal eines "echten" Mietvertrags dar, auf welche Weise der Mietzins bezahlt wird. Sei es in bar, durch Überweisung oder durch Verrechnung oder gar nicht.

4. Beruht die fehlende Nutzbarkeit der Mietsache auf dem Verhalten des Mieters, so entbindet ihn dies nicht von der Pflicht, die Miete zu zahlen.

5. Wer sich auf das Vorliegen eines Scheingeschäfts beruft, trägt die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Erklärungen nur zum Schein abgegeben worden sind.

6. Das Gericht kann sich die Überzeugung vom Vorliegen bestimmter Tatsachen auch aufgrund von Indizien oder Hilfstatsachen bilden. Dabei darf sich das Gericht allerdings nur auf solche Indizien stützen, die unstreitig oder bewiesen, also sicher festgestellt sind.

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IBRRS 2025, 1206

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.03.2025 - 2-13 T 7/25

Der Streitwert einer einstweiligen Verfügung, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat, ist mit mindestens 50% des Werts der Hauptsache festzusetzen, da im Regelfall mit der Aussetzung das Angebot hinfällig wird.*)

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Online seit 6. Mai

IBRRS 2025, 1200

LG München I, Urteil vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24

1. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

2. Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und somit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

3. Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich ist.

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IBRRS 2025, 1191

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 14.03.2025 - 2 C 842/24

1. Lässt der Mieter den Vermieter trotz mehrfacher Abmahnungen nicht in die Wohnung, obwohl ein von der WEG beschlossener Fensteraustausch ansteht und ein Wasserschaden vorliegt, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Allein das Alter des Mieters spricht nicht für eine Räumungsunfähigkeit des Mieters und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

3. Der Umstand, dass infolge einer Herzinsuffizienz täglich Medikamente eingenommen werden müssen bedingt auch nicht ohne nähere Angaben eine Umzugsunfähigkeit.

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Online seit 5. Mai

IBRRS 2025, 1190

OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 - 5 U 1633/24

1. Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete, und IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

2. Unabhängig von der Festlegung einer bestimmten Größe des Mietobjekts als Sollbeschaffenheit ist im Fall einer vertraglichen Mietpreisabrede dahin, dass die Miethöhe einen bestimmten Betrag je Quadratmeter betragen soll (echte Quadratmetermiete), die geschuldete Miete anhand der tatsächlichen Quadratmeter des Mietobjekts zu berechnen.*)

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IBRRS 2025, 1189

OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24

1. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn der Mieter von Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni) sämtliche Zimmer des Hotels ohne Zustimmung des Vermieters einer Kommune auf der Grundlage eines Beherbergungsvertrags zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung stellt.*)

2. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung rechtfertigt sowohl eine Kündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB als auch auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Nach Wirksamwerden einer Kündigung besteht eine Auskunftspflicht des Mieters hinsichtlich der gezogenen Nutzungen.*)

4. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet nicht wegen Vorhandenseins eines Rechtsirrtums über die Berechtigung zur fristlosen Kündigung aus.*)

5. § 721 ZPO ist nicht auf Räumungsurteile anwendbar, die ein gewerbliches Mietverhältnis betreffen.*)

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