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Aktuelle Urteile zum Bauträgerrecht

Online seit 26. Juni

IBRRS 2025, 1631

OLG Braunschweig, Beschluss vom 02.06.2025 - 8 U 29/24

1. Eine vertragliche Zahlungsvereinbarung, die eine vollständige "Kaufpreiszahlung" bereits dann vorsieht, wenn die Außenanlagen und das Gemeinschaftseigentum noch nicht (vollständig) fertiggestellt sind, den Erwerber - bei Vollstreckungsunterwerfung - aber gleichwohl zur Abnahme verpflichtet, ist unwirksam.

2. Eine erklärte Abnahme bleibt wirksam, auch wenn der Erwerber keine Überprüfung vorgenommen hat oder sich hierzu nicht in der Lage sah. Das gilt auch bei fehlender Abnahmereife.

3. Nicht jede unwirksame Abnahmeklausel führt zur Unwirksamkeit der Abnahme selbst.

4. Mit der Abnahme wird die Fertigstellungsrate von 3,5% auch dann fällig, wenn noch wesentliche Restleistungen oder Mängel vorhanden sind.

5. Bei (hier: Wohnungs-)Abnahmeprotokollen handelt es sich nicht um Vertragsbedingungen, sondern um Willenserklärungen bzw. geschäftsähnliche Handlungen, die keine vertragsgestaltende Wirkung haben.

6. Der erwerbende Verbraucher kann nach Abnahme keine Vertragserfüllungssicherheit mehr verlangen. Sofern er keine Vertragserfüllungssicherheit erhalten und auch keinen Einbehalt vorgenommen hat, hat er gegen den Bauträger keinen Rückzahlungsanspruch.

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IBRRS 2025, 1352

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025 - 9 S 41/24

1. Um auf den Verkäufer keinen indirekten Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags auszuüben, kommt ein Anspruch auf vorvertraglichen Schadensersatz nur bei besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen infrage (in Anlehnung an BGH, IMR 2018, 68).

2. Einer wesentlichen Bedeutung kommen dabei Ablauf und Inhalt der zwischen den Parteien geführten Vertragsverhandlungen zu: Veranlasst der Verkäufer den potenziellen Erwerber beispielsweise zur Beauftragung eines Notarvertragsentwurfs mit der Aussage: "Sie sind der Käufer!", so ist aufgrund des dadurch begründeten besonderen Vertrauensverhältnisses dem Erwerber im Einzelfall auch bei Vorliegen eines späteren, besseren Angebots eines Drittinteressenten Gelegenheit zu geben, mit dem Angebot "gleichzuziehen".

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Online seit 25. Juni

IBRRS 2025, 1650

VGH Bayern, Beschluss vom 02.05.2025 - 4 ZB 24.704

1. Der örtliche Normgeber darf beim Erlass einer Zweitwohnungssteuersatzung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen.

2. Da das Innehaben einer Wohnung auch für Zwecke der privaten Lebensführung bereits dann anzunehmen ist, wenn sich der Eigentümer der betreffenden Räumlichkeiten die Möglichkeit der Eigennutzung offenhält, kann die steuererhebende Gemeinde in einem solchen Fall grds. vom Vorliegen einer Zweitwohnung ausgehen, solange keine besonderen Umstände ersichtlich sind, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern.

3. Wegen des Grundsatzes "keine Gleichheit im Unrecht" können sich aus einem etwaigen satzungswidrigen Vollzugsmangel keine subjektiven Rechte eines Steuerpflichtigen in Bezug auf seine Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer ergeben.

4. Da es bei der Prüfung, ob eine zeitweise nicht genutzte Wohnung eine reine Kapitalanlage darstellt, auf eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls ankommt, kann auch die Frage, "wie ein sehr lange vorliegender Leerstand definiert wird und wann ausweislich dieser Definition das Hauptkriterium bei der Frage der Kapitalanlage als erfüllt anzusehen ist", keiner allgemeingültigen Klärung i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugeführt werden.

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Online seit 23. Juni

IBRRS 2025, 1538

KG, Urteil vom 25.06.2024 - 21 U 98/23

1. Eine Vertragsstrafenklausel begegnet auch als Allgemeine Geschäftsbedingung keinen Bedenken, wenn sie einen angemessenen Tagessatz bestimmt (hier 0,01% des Kaufpreises pro Werktag) und insgesamt auf 5% der Kaufpreissumme gedeckelt ist.*)

2. Derjenige, der zu einer Bauleistung verpflichtet ist und sich von der Nichteinhaltung eines Termins entlasten will (§ 286 Abs. 4 BGB), hat konkret darzulegen, wie sich die Umstände, auf die er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt haben ("bauablaufbezogene Darstellung").*)

3. Durch einen Rücktritt erlischt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grundsätzlich nicht.*)

4. Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.*)

5. Stellt die erstinstanzlich obsiegende Partei ihren Feststellungsantrag im Berufungsrechtszug teilweise auf Zahlung um, so kann dies eine Anschlussberufung darstellen, die nicht den für die Klageänderung im Berufungsverfahren in § 533 ZPO aufgestellten besonderen Erfordernissen unterliegt.*)

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Online seit 18. Juni

IBRRS 2025, 1438

KG, Beschluss vom 27.05.2025 - 21 W 8/25

1. Der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" im Sinne der MaBV ist mit der Herstellung der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrags ist deshalb "vollständig fertig gestellt", wenn es insgesamt abgenommen oder die in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).*)

2. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sog. Protokollmängel, hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zu Gunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).*)

3. Zahlt der Erwerber die nach dem Bauträgervertrag vorgesehene Schlussrate von 3,5% nicht und beruft sich auf Mängel am Gemeinschaftseigentum, hat er bis zum Abschluss der Beweisaufnahme über diese Mängel keinen Anspruch auf Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung.*)

4. Gegebenenfalls ist die vom Erwerber begehrte Eigentumsumschreibung Zug-um-Zug gegen Zahlung der restlichen Kaufpreisforderung auszusprechen, wobei letzteres wiederum erst Zug-um-Zug gegen Beseitigung der Mängel zu erfolgen hat. Für eine solche Konstellation kann eine "doppelte Zug-um-Zug-Verurteilung" sachgerecht sein.*)

5. Die folgende Bestimmung zur Regelung von Flächenabweichungen des Vertragsobjekts ist als Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgers wirksam (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437): "Verändert sich die ca.-Fläche des Kaufgegenstands um mehr als 3%, so verändert sich der Kaufpreis entsprechend für die 3% überschreitende Abweichung. Maßgeblich für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung, wobei bei der Berechnung die Rohbaumaße zu Grunde gelegt und die Flächen ohne Putzabzug ermittelt sowie nicht tragende Zwischenwände, Vorwandinstallationen und Treppen übermessen wurden."*)

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Online seit 16. Juni

IBRRS 2025, 1530

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 259/23

1. Bei der Auslegung von Verträgen, die eine Gemeinde im Rahmen eines sog. Einheimischenmodells abschließt, sind die besondere Zweckbestimmung der verbilligten Abgabe von Bauland und die Funktion der diese Zwecke absichernden Regelungen (hier: Nutzungsbindung und Veräußerungsverbot) zu berücksichtigen.*)

2. Zum Ermessen der Gemeinde bei der Ausübung des wegen Verstoßes des Erwerbers gegen die Nutzungsbindung entstandenen Wiederkaufsrechts.*)

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Online seit 10. Juni

IBRRS 2025, 1487

BGH, Urteil vom 22.05.2025 - VII ZR 129/24

Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.*)

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Online seit 5. Juni

IBRRS 2025, 1437

KG, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22

1. Der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" im Sinne der MaBV ist mit der Herstellung der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrags ist deshalb "vollständig fertig gestellt", wenn es insgesamt abgenommen oder die in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind.*)

2. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sog. Protokollmängel, hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zu Gunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung.*)

3. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, durch die die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers auf einen wirtschaftlich abgrenzbaren Abschnitt einer Wohnungseigentumsanlage beschränkt wird, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung des Bauträgers wirksam.*)

4. Die folgende Bestimmung zur Regelung von Flächenabweichungen des Vertragsobjekts ist - auch als Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgers - wirksam: "Verändert sich die ca.-Fläche des Kaufgegenstands um mehr als 3%, so verändert sich der Kaufpreis entsprechend für die 3% überschreitende Abweichung. Maßgeblich für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung, wobei bei der Berechnung die Rohbaumaße zu Grunde gelegt und die Flächen ohne Putzabzug ermittelt wurden sowie nicht tragende Zwischenwände, Vorwandinstallationen und Treppen übermessen wurden."*)

Online seit 4. Juni

IBRRS 2025, 1436

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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Online seit 2. Juni

IBRRS 2025, 1414

BFH, Urteil vom 11.03.2025 - IX R 17/24

Im Fall der teilentgeltlichen Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Dies gilt auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt.*)

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