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IBRRS 2021, 0450; IMRRS 2021, 0172
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Modernisierung einem Neubau gleichgestellt?

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

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3 Volltexturteile gefunden
IBRRS 2021, 0450; IMRRS 2021, 0172
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Modernisierung einem Neubau gleichgestellt?

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.*)

2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.*)

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IBRRS 2018, 3831; IMRRS 2018, 1405
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mietpreisbremse: Wann greift § 556f BGB ein?

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17

1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.

2. Die Modernisierung ist "umfassend" i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

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IBRRS 2017, 3205; IMRRS 2017, 1325
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mietpreisbremse: Wann liegt eine umfassende Modernisierung vor?

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 - 17 C 148/16

1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.

2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

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