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IBRRS 2007, 2331; IMRRS 2007, 0729
Immobilienanlagen
Aufklärungspflicht wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle

OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.01.2007 - 3 W 67/05

1. Die durch das OLG-Vertretungsänderungsgesetz vom 23. Juli 2002 eingeführten Widerrufsregelungen für Verbraucherverträge sind nur anwendbar auf Haustürgeschäfte, die nach dem 1. August 2002 abgeschlossen worden sind, und auf andere Schuldverhältnisse, die nach dem 1. November 2002 entstanden sind. Art. 229 § 9 EGBGB (Überleitungsvorschrift zum OLG-Vertretungsänderungsgesetz vom 23. Juli 2002) ist lex specialis zu Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB (BGH, Urteil vom 13.06.2006 - XI ZR 94/05).

2. Zur (fehlenden) Verwirkung (§ 242 BGB) eines Widerrufsrechts nach dem Haustürwiderrufsgesetz, dessen Möglichkeit der BGH erstmals in seiner Entscheidung vom 9. April 2002 (BGHZ 150, 248, 253 ff) in Umsetzung des Urteils des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften vom 13. Dezember 2001 (WM 2001, 2434 - Heininger) bejaht hat (vgl. auch BGH, Urteil vom 17.10.2006 - XI ZR 205/05).

3. Eine Aufklärungspflicht wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 - XI ZR 322/01 = WM 2004, 172, Textziffer 21 m.w.N.).

4. Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender Interessenkonflikt. wie er vorliegen kann, wenn eine Bank ihr eigenes wirtschaftliches Wagnis angesichts einer möglichen Insolvenz des Verkäufers, Bauträger oder Initiators, dessen Kreditgeberin sie gleichfalls ist, auf ihre Kunden als Erwerber oder Anleger, denen sie ebenfalls Kredite gewährt, verlagert und diese mit einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt normalerweise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (vgl. BGH NJW 1992, 2146, 3147; OLG Stuttgart, ZIP 2001, 692, 694), liegt fern, wenn Verkäufer, Bauträger oder Initiator noch jahrelang und umfangreich am Marktgeschehen teilnehmen.

5. Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen, wie etwa aufgrund einer aus dem Kaufpreis finanzierten Zinssubvention des Verkäufers an den Kreditgeber - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02).

6. Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01).

7. Zu den Einzelheiten eines schlüssigen Vortrages zu einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises einer vermieteten Eigentumswohnung.

8. Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers erfordert, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden. Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dementsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus.

9. Soweit der Vermittler auch Kreditvermittlungstätigkeiten für einen Kreditgeber entfaltet, hat dieser für ihn als Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB lediglich für diejenigen Erklärungen einzustehen, die die Anbahnung des Kreditvertrages betreffen.

10. Ein Finanzierungsschaden durch Auswahl eines ungünstigen Finanzierungsmodells muss durch Modellvergleich individuell und nachvollziehbar durchgerechnet werden (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003 - XI ZR 248/02).

11. Eine Umgehung des VerbrKrG durch eine anderweitige Gestaltung i.S. des § 18 S. 2 VerbrKrG wegen unzureichender Besicherung des Kredites liegt fern, wenn der dingliche Sicherungsbeitrag 30% oder mehr des Kredites abdeckt (vg. BGH, Urteil vom 18.11. 2003 - XI ZR 322/01).

12. Die Zinssubvention eines Verkäufers an den Kreditgeber des Käufers erhöht nicht die vertraglich vereinbarten Kreditzinsen, sondern, wirtschaftlich betrachtet, im Falle einer Erhöhung des finanzierten Kaufpreises allenfalls das kreditierte Kapital.

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