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1 Volltexturteil gefunden
IBRRS 2016, 2238; IMRRS 2016, 1355
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Wohnfläche über 10% kleiner als im Exposé ausgewiesen: Käufer kann mindern!

OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15

1. Auch wenn der Verkäufer für die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem Exposé grundsätzlich nicht haftet, wenn sie im notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung finden, haftet er trotzdem, wenn die Beschreibung eine Beschaffenheit des Grundstücks betrifft, deren Vorhandensein der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 3 bei Abschluss des Kaufvertrags erwarten konnte.

2. Für den Begriff "Wohnfläche" hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt, weshalb der Begriff grundsätzlich auslegungsbedürftig ist.

3. Für das Mietrecht gilt grundsätzlich, dass die Wohnfläche nach der WoFIV - bzw. wenn diese nach ihrem Geltungszeitraum in Betracht kommt nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) - zu berechnen ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender. Dieser Grundsatz ist zumindest entsprechend auch im Kaufrecht anzuwenden.

4. Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.

5. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den betreffenden Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte.

6. Ein Verkäufer handelt bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss seines Kontrahenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht.

7. Setzt sich das Gericht über die verbliebenen Einwendungen gegen ein Gutachten hinweg und räumt diese in den Entscheidungsgründen nicht aus, liegt eine unzulässige Beweisantizipation vor.

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