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BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 93/20
1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17, Rz. 7 f., IMRRS 2017, 1154 = NZM 2017, 732; vom 18.10.2017 - VIII ZR 242/16, Rz. 4, IMRRS 2017, 1778 = DAR 2018, 78; jeweils m.w.N.).*)
2. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18.11.2020, IMR 2021, 56; vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, IMRRS 2021, 0668, zur Veröffentlichung bestimmt).*)
3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der stets erforderlichen Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b cc (2) (d) (aa), a.a.O., m.w.N.).*)
4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zu Grunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29.02.2012, IMR 2021, 177; und vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b bb, a.a.O.).*)
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