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IBRRS 2023, 0097; IMRRS 2023, 0052
Zusammenfassung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 331/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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