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IBRRS 2019, 3065; IMRRS 2019, 1154
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Begriff der Wohnfläche: Wie werden Balkonflächen eingerechnet?

LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 - 3 S 17/19

1. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen haben, ist im Bereich der Stadt Freiburg auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen, da nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt angewandt wird. Flächen von Balkonen sind daher regelmäßig zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen, ohne dass es darauf ankommt, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).*)

2. Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offenbleiben, ob eine "doppelte" Berücksichtigung von Balkonen (einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit)) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.*)

3. An ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sind die Mieter nicht gebunden, wenn beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen sind (§ 313 Abs. 2 BGB).*)

 Volltext  IMR-Beitrag