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IBRRS 2018, 3658; IMRRS 2018, 1339
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Schadensersatzpflicht des Verwalters bei fehlerhafter Jahresabrechnung

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2018 - 85 S 23/17 WEG

1. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrags stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu.

2. Die Haftung des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten oder an die Verwirklichung des Tatbestands der unerlaubten Handlung an und setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des einzelnen Wohnungseigentümers gekommen ist.

3. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch erkennen lässt, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilt und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellt.

4. Die Jahresabrechnung ist als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aufzustellen. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden.

5. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

6. Da bloß umgebuchte Gelder der Gemeinschaft erhalten bleiben, können sie in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten behandelt werden.

7. Einen Vertrauensschutz für den Verwalter dergestalt, dass eine unbeanstandet gebliebene Abrechnungs- bzw. Aufstellungsweise bezüglich Jahresabrechnungen auch in Zukunft nicht angefochten werden wird, gibt es nicht.

8. Es widerspricht nicht Treu und Glauben, wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer in der Vergangenheit von einer Beanstandung abgesehen haben, sich nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen. Mit ihrem früheren Verhalten setzen sie sich damit nicht in einen mit § 242 BGB nicht zu vereinbarenden Widerspruch.

9. Ein Verwalter, der Kaufmann ist, haftet für die Erfüllung seiner Pflicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Ein gewerblicher Verwalter muss die einschlägige Rechtsprechung kennen und seinen diesbezüglichen Wissensstand aktualisieren.

10. Eine Pflichtverletzung des Verwalters ist typischerweise dann für die Entstehung von Prozesskosten ursächlich, wenn Fehler des Verwalters zur Anfechtung von Beschlüssen führen.

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