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AG Buxtehude, Urteil vom 13.10.2022 - 31 C 389/21

1. Die Vertragsparteien können zwar neben einer Grundvergütung eine Vergütung für besondere Leistungen vereinbaren. Eine solche Aufspaltung erfordert allerdings eine klare Abgrenzung derjenigen gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten Aufgaben, die von der Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sein sollen. Es muss also eindeutig bestimmt sein, welche vertraglich versprochenen Leistungen bereits mit dem pauschalen (Grund-) Vergütungsanteil abgegolten sein sollen.

2. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass in den Honorarsätzen sämtliche Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohneigentumsanlage enthalten seien, lässt sich nur als Pauschalierung des Honorars verstehen.

3. Die weitere Formulierung, dass weitere Kosten nur für Sonderleistungen bei Bearbeitung von Angelegenheiten, die jedem Wohnungseigentümer obliegen, entstehen würden, ist unwirksam, da sie die Art der anfallenden Sondervergütungen nicht hinreichend erkennen lässt. Zudem lässt die Formulierung auch die Höhe der anfallenden Sondervergütungen nicht erkennen.

4. Es erscheint sachgerecht, dem Verwalter das Risiko einer Rückforderung jeweils in den Jahren zuzuweisen, in dem keine Entlastung erteilt wurde.

 Volltext

 IMR 2023, 162