IBRRS 2018, 0486
Entscheidung im Volltext
Wohnraummiete
Umlage der Warmwasserkosten bei nur teilweiser Erfassung durch Wärmezähler?

Siehe auch: Zugehörige Dokumente

 

LG Berlin

Urteil

vom 02.06.2017

63 S 304/16


BGB § 535 Abs. 2; HeizkostenV §§ 5, 9, 12 Abs. 2
1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
3. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Erfassen bedeutet nämlich messen, nicht berechnen.
4. Erfolgt für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte, bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung.
LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 304/16
vorhergehend:
AG Schöneberg, 04.11.2016 - 17 C 13/16



In dem Rechtsstreit

...

hat die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin (Mitte), auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht ###, den Richter am Landgericht ### und die Richterin ###

für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 4. November 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 17 C 13/16 - abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 964,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12. Dezember 2015 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 16 % und der Beklagte 84 % zu tragen. Von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Klägerin 12 % und der Beklagte 88 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.


Gründe:

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.

Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung der Salden aus der Heizkostenabrechnungen für 2011, 2012 und 2013 in Höhe von insgesamt 964,11 EUR verlangen.

Die Abrechnungen der Klägerin sind in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden und erfüllen die nach der ständigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen (zuletzt BGH, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, GE 2017, 1014). Sie weisen die jeweiligen Gesamtkosten, den Umlagemaßstab, den auf den Beklagten entfallenden Anteil sowie dessen Vorauszahlungen aus. Näherer inhaltlicher Erläuterungen bedarf es hierzu, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht.

Indes entsprechen die Abrechnungen in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Denn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer ist nur teilweise und damit nicht einheitlich erfasst worden. In einem solchen Fall sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Zwar ist im vorliegenden Fall die Summe der einzelnen Verbrauchswerte der mit Wärmezähler ausgestatteten Wohnungen bekannt, nicht jedoch der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet war. Die Erfassung des Verbrauchs lediglich einer Nutzergruppe genügt indes nicht den Anforderungen von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu "erfassen" sind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der Zweck der Vorschrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - dazu dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung sein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt. Dies setzt eine möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird eine bloße Differenzberechnung nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120).

Soweit nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, GE 2016, 256) in der Regel auch ein fehlerhaft ermittelter Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und der sich ergebende Anteil um 15 % zu kürzen ist, liegen die Voraussetzungen hierfür im vorliegenden Fall nicht vor, weil in Bezug auf den Warmwasserverbrauch überhaupt keine auch keine fehlerhafte - Verbrauchserfassung der Nutzer erfolgt ist. Es bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung, weil zum einen für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte erfolgt ist und auch der auf die mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen entfallende Wärmeverbrauch nicht mit einem Messgerät vorerfasst, sondern nur aus der Summe der einzelnen Verbrauchswerte berechnet worden ist.

Da die Klägerin im vorliegenden Fall den auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteil falsch errechnet hat, wirkt sich dies nicht nur auf die Kosten der Warmwasserversorgung aus, sondern führt auch zu einer Änderung der Kosten für die Heizwärme. Deshalb sind die von der Klägerin auf den Beklagten umgelegten anteiligen Kosten für die Warmwasserversorgung nicht einfach nur um 15 % zu kürzen, sondern die Gesamtkosten nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkV insgesamt neu zu verteilen und sodann der auf den Beklagten entfallende Anteil für die Warmwasserversorgung um 15 % zu kürzen.

Der nach allem begründete Nachzahlungsanspruch der Klägerin berechnet sich danach wie folgt:

2011 (Tabelle hier nicht wiedergegeben)

2012 (Tabelle hier nicht wiedergegeben)

2013 (Tabelle hier nicht wiedergegeben)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.


(Hinweis der Redaktion: Die Randnummern sind nicht zitiergeeignet.)