Der Zeitmietvertrag - was muss man beachten?
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Zeitmietverträge garantieren dem Vermieter stetige Einnahmen und seltene Mieterwechsel und sorgen dafür, dass der Mieter keine unerwartete Kündigung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs fürchten muss. Früher waren sie sehr üblich und sind es heutzutage nicht mehr. Grund sind die vielen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen Zeitmietvertrag wirksam abschließen zu können. Diese hat der Gesetzgeber geschaffen, da er den Zeitmietvertrag grundsätzlich eher als nachteilig für den Mieter ansah.
Was ist ein Zeitmietvertrag?
Als Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag bezeichnet man einen Vertrag, mit dem eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet wird. Für diese Zeit ist eine "ordentliche Kündigung", also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, von beiden Seiten ausgeschlossen. Der Vertrag endet also erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht vorher.
Zeitmietverträge für Wohnungen sind immer noch zulässig. Allerdings gelten seit der Mietrechtsreform von 2001 für Zeitmietverträge für Wohnraum ziemlich enge Voraussetzungen. Daher sind diese erheblich seltener geworden. Üblich sind sie immer noch bei gewerblichen Mietobjekten, also in einem sogenannten Gewerbemietvertrag.
Wann darf ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden?
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthält eine besondere Regelung zum Zeitmietvertrag. Danach darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:
Der Vermieter will nach Ende der fest vereinbarten Mietzeit
- die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts verwenden (Eigenbedarf),
- die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
- die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Der Vermieter muss dem Mieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen. Später Gründe nachzuschieben, ist nicht möglich.
Man spricht unter diesen Umständen auch von einem "qualifizierten" Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung offenlegen muss, ist mittlerweile nur noch nur im gewerblichen Mietrecht möglich.
Was bedeutet das im Einzelnen?
Unter den Familienangehörigen nach der Vorschrift sind hier nahe Angehörige zu verstehen. Also etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige gelten Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.
"Angehörige seines Haushalts" sind beispielsweise Hausangestellte (Chauffeur, Butler...) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Genauso sind dies aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.
Mit den wesentlichen Veränderungen der Mieträume sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht in bewohntem Zustand durchführen lassen kann. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Grundriss der Wohnung geändert werden soll, weil ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen.
Heute ist dieser Punkt auch wegen der häufigen energetischen Sanierung von Wohnhäusern besonders aktuell.
Ein "zur Dienstleistung Verpflichteter" ist ein Angestellter des Vermieters (zum Beispiel ein Hausmeister).
Was ist wichtig beim Vertragsabschluss?
Wie erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer zeitlich genau festlegen möchte, schon beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In der Regel wird dieser Grund also in den Mietvertrag hineingeschrieben.
Absolut nicht ausreichend ist es, den Gesetzes-Paragraphen 575 BGB mit Copy und Paste in den Vertrag zu kopieren. Dies macht den Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Täuscht der Vermieter einen Befristungsgrund vor, handelt es sich ebenfalls nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Mieter kann hier also regulär mit dreimonatiger Frist raus.
Was passiert, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dieser kann nach den üblichen Regeln mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Für den Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer auch mehr sein. Aber: Es gibt seltene Fälle, wo das so nicht funktioniert.
2013 entschied der Bundesgerichtshof zum Beispiel, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Ein solcher Verzicht kann in jeden Mietvertrag aufgenommen werden. Dann kann wieder nur nach Ablauf einer bestimmten Zeit gekündigt werden.
In diesem Fall hatten die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne einen Grund für die Befristung anzugeben. Dann war die Wohnung während der Vertragslaufzeit verkauft worden. Der neue Vermieter kündigte vor Vertragsablauf wegen Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof argumentierte damit, dass beide Vertragspartner hier nicht gewusst hätten, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten jedoch einen Vertrag schließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. Hier liege eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Die Eigenbedarfskündigung war daher unwirksam (Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12).
Was passiert, wenn der Befristungsgrund nachträglich wegfällt?
Wenn der Grund für die Befristung nachträglich entfällt, kann der Mieter in der Regel wählen, ob er zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen will. Dies kann zum Beispiel der Fall sei, wenn der Vermieter die Wohnung für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren möchte.
Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Auch bei einem Zeitmietvertrag können die Vertragspartner außerordentlich kündigen. Dabei gibt es zwei Varianten: Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Eine fristlose Kündigung ist bei schweren Vertragsverletzungen möglich. Ein solcher Fall wäre zum Beispiel, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Natürlich kann es auch Gründe für eine Kündigung von Mieterseite geben, zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Der Einzug ist nicht zum vereinbarten Termin möglich und verschiebt sich durch Bauarbeiten immer weiter.
Eine außerordentliche Kündigung mit Frist erlaubt zum Beispiel die Vorschrift des § 555e BGB: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, die der Mieter gesetzlich dulden müsste, die er aber nicht akzeptieren will (weil zum Beispiel dadurch die Miete steigt). In diesem Fall hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt.
Was passiert, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?
Wenn der Mieter einfach vorzeitig aus der Wohnung auszieht und nicht mehr weiter zahlt, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, hat der Vermieter in der Regel Anspruch auf Schadensersatz. Denn der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu bezahlen. Dieser Anspruch des Vermieters erlischt erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete bezahlt. Übrigens ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In beiderseitigem Einvernehmen kann so etwas natürlich immer ausgehandelt werden.
Praxistipp
Ein Zeitmietvertrag für Wohnräume ist ein Exot unter den Mietverträgen. Bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern um Zeitmietverträge empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rat zu ziehen.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)