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Was Sie zur Grundsteuerreform wissen müssen + Fristverlängerung

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© AndreyPopov - iStock
(17.11.2022) Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde eine Reform der Grundsteuer beschlossen, die ab 2025 greift. Was muss dazu und zur Fristverlängerung für die Abgabe der Steuererklärung wissen muss, erfahren Sie in diesem Artikel

Eigentümer von Immobilien kennen die jährliche Grundsteuer als regelmäßigen Kostenfaktor. Da sie zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört, verteuert sie auch für Mieter das Wohnen. Bisher beschränkte sie sich auf recht moderate Beträge. Gezahlt wird die Grundsteuer laufend auf vorhandenen Grundbesitz. Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 entschieden, dass das bisherige System verfassungswidrig ist, und dem Gesetzgeber eine Grundssteuerreform aufgetragen.

Wie wird die Grundsteuer bisher ermittelt?
Bisher gibt es zwei Berechnungsvarianten. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Bebaute und bebaubare Grundstücke unterliegen dagegen der Grundsteuer B, deren Höhe nach einem dreistufigen Verfahren ermittelt wird. Zunächst stellt man den Einheitswert des Grundstücks fest. Diesen multipliziert man mit einem Tausendsatz, der sogenannten Grundsteuermesszahl. Diese Zahl unterscheidet sich je nach Immobilienart und Lage des Grundstückes in den alten oder den neuen Bundesländern. So bekommt man den Grundsteuermessbetrag. Aus diesem wiederum errechnet man mit Hilfe des von der Gemeinde festgesetzten Hebesatzes die Grundsteuer für das jeweilige Jahr.

Berechnungsbeispiel:
Der Einheitswert einer Eigentumswohnung beträgt 50.000 Euro.
Die Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille (Eigentumswohnung, alte Bundesländer).
Der Grundsteuermessbetrag beträgt damit 3,5 Promille von 50.000 Euro = 175 Euro.
Die Wohnung liegt in Hamburg. In Hamburg beträgt der Hebesatz 540 Prozent.
Die Jahresgrundsteuer beträgt daher 175 Euro x 540 % = 945 Euro.

Warum wird die Berechnung der Grundsteuer reformiert?
Die bei der Berechnung der Grundsteuer verwendeten Einheitswerte stammen aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) und dem Jahr 1935 (neue Bundesländer). Die tatsächlichen Grundstückswerte haben sich seitdem deutlich verändert und unterscheiden sich obendrein von Ort zu Ort drastisch. So kommt es oft zu unterschiedlichen Steuerbeträgen für ähnliche Grundstücke. Nach dem Grundgesetz muss aber gleiches auch gleich besteuert werden.

Wie hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?
Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das bisherige System der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt und verfassungswidrig ist. Dies gelte ab Jahresbeginn 2002. Zwar räume Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes - der Gleichheitsgrundsatz - dem Gesetzgeber bei der Gestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen gewissen Spielraum ein. Im Verhältnis der Wirtschaftsgüter zueinander müsse jedoch trotzdem ein realitätsgerechtes Bewertungssystem angewendet werden. Die Nutzung von Einheitswerten mit Stand der Jahre 1964 und 1935 führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, die nicht gerechtfertigt seien (Urteile vom 10.4.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12 und weitere). Das Bundesverfassungsgericht gab dem Gesetzgeber auf, die Grundsteuer zu reformieren. Die bisherige Regelung darf nur noch bis Ende 2024 angewendet werden. Der Gesetzgeber hat die gesetzte Frist eingehalten und vor Jahresende 2019 eine Neuregelung verabschiedet, die Anfang 2025 in Kraft tritt.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform für Hausbesitzer und Mieter?
Auch künftig wird die Grundsteuer in drei Schritten berechnet:

1. Im ersten Schritt wird der Grundsteuerwert ermittelt. In diesen fließen der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) ein sowie die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese ist von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängig. Außerdem werden die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes berücksichtigt.
Die Bodenrichtwerte wird man aus eigens dafür eingerichteten Informationsportalen der Länder entnehmen können (die jedoch derzeit noch nicht alle online sind).

2. Im zweiten Schritt werden die Wertsteigerungen der letzten Jahrzehnte ausgeglichen. Dazu senkt man die Steuermesszahl, einen wichtigen Faktor für die Grundsteuer, auf etwa 1/10 des bisherigen Wertes ab, nämlich von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke. Einen zusätzlichen Abschlag gibt es für den sozialen Wohnungsbau.

3. Im dritten Schritt werden die Hebesätze durch die Gemeinden angepasst. Durch die Neuberechnung werden sich in vielen Fällen ganz erhebliche Steigerungen der Grundsteuer ergeben. Von den Gemeinden erwartet der Gesetzgeber deshalb, dass sie ihre Hebesätze freiwillig so weit absenken, dass keine große Mehrbelastung für die Haushalte entsteht.

Dabei spielt der ermittelte Bodenrichtwert eine ganz entscheidende Rolle für die Berechnung.

Beispiel:

Es geht um ein Einfamilienhaus Baujahr 1960 mit Mietniveaustufe 4, Wohnfläche 120 qm, Grundstück 1.000 qm.

Variante 1: Der Bodenrichtwert beträgt 400 Euro. Das Grundvermögen wird unter Verwendung des Bodenrichtwertes und der anderen Faktoren mit 310.100 Euro bewertet.
Die Steuermesszahl beträgt 0,031 %.
0,031 % von 310.100 sind 96,131.
Angenommen, der Hebesatz der Gemeinde beträgt 421 %.

421 % von 96,131 sind 404,71 = Jährliche Grundsteuer.

Variante 2: Der Bodenrichtwert beträgt 200 Euro. Die anderen Faktoren bleiben gleich. Der Wert des Grundvermögens beträgt nun 217.200 Euro.
Die Steuermesszahl beträgt 0,031 %.
0,031 % von 217.200 sind 67,332.
Der Hebesatz beträgt 421 %.

421 % von 67,332 sind 283,47 = Jährliche Grundsteuer.

Was bedeutet die neue Grundsteuer C?
Es gibt künftig eine neue Grundsteuer für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Dadurch soll unterbunden werden, dass Eigentümer von Baugrundstücken diese jahrelang ungenutzt liegen lassen, um auf steigende Preise zu warten. Die Gemeinden haben die Möglichkeit, die Hebesätze für solche Grundstücke deutlich höher anzusetzen.

Grundsteuerreform: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Absehbar ist, dass sich für viele Hauseigentümer und Wohnungseigentümer die Höhe der Grundsteuer verändern wird. Viele werden mehr zahlen müssen, andere mit etwas Glück auch weniger. Dies lässt sich nicht vermeiden, da die bisherigen Besteuerungsgrundlagen keine wirklich einheitliche Besteuerung gewährleistet haben. Alles hängt jedoch davon ab, dass die Gemeinden tatsächlich ihre Hebesätze freiwillig senken. Ansonsten dürfte flächendeckend mit drastischen Erhöhungen der Grundsteuer zu rechnen sein.

Ist die Grundsteuer künftig bundeseinheitlich geregelt?
Nein. Die oben beschriebene Grundsteuer wird nach dem sogenannten "Bundesmodell" ermittelt. Die einzelnen Bundesländer dürfen jedoch von einer sogenannten Öffnungsklausel im Gesetz Gebrauch machen und ihr eigenes Modell einführen.

Die Bundesländer Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sowie das Saarland und Sachsen haben die Öffnungsklausel in Anspruch genommen. Sie werden vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einführen, um dem Bodenrichtwert kein ganz so hohes Gewicht zu geben. Grund ist die Befürchtung, dass gerade auf Immobilienmärkten mit hohen Preissteigerungen in den letzten Jahren sonst die Erhöhungen der Grundsteuer aus dem Ruder laufen und die Wohnkosten über die Maßen in die Höhe treiben könnten.

Ein weiterer Kritikpunkt am Bundesmodell der Grundsteuerreform war auch, dass die Immobilienpreise derzeit sehr schnell steigen. Will man also mit Bodenrichtwerten arbeiten, die den aktuellen Wert eines Grundstücks widerspiegeln, muss man diese Werte ständig nach oben anpassen - eine ganz erhebliche Arbeitsbelastung für die Gemeindebehörden.

Update vom 16.11.2022: Welche Regionen werden benachteiligt?
Nach der Grundsteuerreform wird es sehr wahrscheinlich zu unterschiedlich hohen Grundsteuern für ähnliche Gebäude kommen, abhängig von der jeweiligen Region in Deutschland. Dies ist schon durch die unterschiedlichen Modelle der Grundsteuer bedingt. Derzeit häufen sich die Pressemeldungen, nach denen insbesondere ostdeutsche Eigentümer deutliche Erhöhungen zu befürchten haben. Die Begründung: Die bisherigen Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer stammten dort noch von 1935, im Westen immerhin erst von 1965. Ob dies jedoch tatsächlich zu einem Ost-West-Gefälle bei der Erhöhung der Grundsteuer führt, bleibt abzuwarten. Das oft herangezogene Beispiel München ist kaum vergleichbar, da hier ein reines Flächenmodell zur Anwendung kommt. In vielen Großstädten außerhalb von Bayern gilt jedoch auch das Bundesmodell, welches Bodenrichtwerte und Mietniveaustufen berücksichtigt. In manchen Städten hat sich der Grundstückswert in den letzten zehn Jahren verdoppelt - auch hier kann es zu sehr deutlichen Steigerungen der Grundsteuer kommen. Letztendlich ist ein Vergleich verschiedener Regionen derzeit kaum möglich, denn: Letztendlich entscheidet die Gemeinde über ihren Hebesatz, wie viel Grundsteuer fällig wird - oder ob sie überhaupt diese Steuer erhebt.

Welche Änderungen gibt es für Gewerbegrundstücke?
Auch die Besteuerung für gewerblich genutzte Grundstücke wird im im Zuge der Grundsteuerreform geändert. Die Grundstückswerte sollen hier mit dem vereinfachten Sachwertverfahren erhoben werden. Bei der Wertermittlung werden die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und der Bodenrichtwert verwendet. Viele bisher verlangte Angaben zum Gebäude sollen entfallen.

Bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) bleibt es beim Ertragswertverfahren. Es soll jedoch einige Vereinfachungen geben. So soll eine standardisierte und IT-gestützte Grundstücksbewertung die Ermittlung genauer Daten für einzelne Betriebe ersetzen.

Bis wann müssen Grundeigentümer ihre Daten übermitteln?
Eigentümer müssen bis 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abgeben, damit ihr Grundstückswert nach den neuen Richtlinien der Grundsteuerreform ermittelt werden kann. Diese Erklärung ist verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln, zum Beispiel über das Portal "Mein Elster" mit Zertifikat zur Identifizierung. Allerdings dürfen auch Angehörige die Daten für Eigentümer übermitteln, die selbst keinen Zugang zu "Elster" haben.

Außerdem soll ab Juli 2022 für einfache Fälle - wie Baugrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen - in Ländern mit dem Bundesmodell eine weitere elektronische Übermittlungsmöglichkeit kostenlos zur Verfügung stehen, nämlich unter:

www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Fristverlängerung nun doch bis Ende Januar 2023
Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung gilt nun doch auch für die Bürger bundesweit einmalig von Ende Oktober bis Ende Januar 2023. Für die Gemeinden war das schon zuvor angedacht worden.

Praxistipp zur Grundsteuerreform
Wie hoch die neue Grundsteuer tatsächlich im konkreten Fall sein wird, lässt sich heute kaum abschätzen. In einigen Fällen kann es zu deutlichen Steuererhöhungen kommen. Wie gut das neue System funktioniert, wird sich zeigen müssen. Ein Fachanwalt für Steuerrecht kann Hauseigentümern im Zweifel beratend zur Seite stehen. Die Frist für die Abgabe der Steuererklärung wurde auf Ende Januar 2023 verlängert.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)