Hauskauf - ist Marderbefall ein Sachmangel?

(14.01.2021) Marder sind possierliche Tierchen, die sich gerne dort einquartieren, wo sie nichts zu suchen haben. Auch knabbern sie gerne an Dingen. Für Hauskäufer interessant: Ist Marderbefall ein Mangel des Kaufobjekts?

Wer ein Haus kauft, fürchtet meist das spätere Auftreten von bisher unentdeckten Mängeln. Diese können grundsätzlich zu Ansprüchen aus Sachmängelhaftung führen. In der Regel wird diese von privaten Verkäufern durch einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag eingeschränkt. Auch derartige Haftungsausschlüsse haben jedoch klare Grenzen. Diese können sich auch zeigen, wenn klar wird, dass Marder das neue Eigenheim zu ihrem Revier erklärt haben.

Wie können private Verkäufer Mängelansprüche ausschließen?
Wer als Privatperson ein Haus oder eine Wohnung verkauft, darf im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel - häufig auch als Gewährleistung bezeichnet - ausschließen. In Immobilien-Kaufverträgen ist ein solcher Gewährleistungsausschluss üblich. Für Käufer ist es daher besonders wichtig, sich die Immobilie vor dem Vertragsabschluss sehr gründlich und bei Tageslicht vom Keller bis zum Dachboden anzusehen und bei Zweifeln einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Was nützt ein Haftungsausschluss und wann funktioniert er nicht?
Allerdings darf nicht verschwiegen werden, dass so ein Haftungsausschluss nicht in jedem Fall greift. Er entfaltet zum Beispiel keine Wirkung, wenn der Verkäufer dem Käufer ausdrücklich bestimmte Eigenschaften des Gebäudes zugesichert hat. Auch bei arglistiger Täuschung über dem Verkäufer bekannte Mängel der Immobilie gilt kein Haftungsausschluss.

Von einer arglistigen Täuschung spricht man zum Beispiel dann, wenn der Kaufinteressent den Verkäufer auf einen bestimmten Punkt anspricht und der Verkäufer ihm antwortet, dass alles damit in Ordnung sei - obwohl er weiß, dass dem nicht so ist. Dabei liegt die Messlatte für Arglist durchaus niedrig. Selbst Behauptungen "ins Blaue hinein", also ohne genaueres Wissen, können dem Verkäufer bereits als arglistige Täuschung ausgelegt werden.

Bei einer Reihe von bestimmten Mängeln hat der Verkäufer nach Ansicht der Gerichte außerdem eine sogenannte Offenbarungspflicht. Wenn er einen Mangel dieser Art kennt, muss er den Käufer also auch ungefragt vor dem Kauf darüber aufklären. Eine solche Aufklärungspflicht besteht beispielsweise bei Altlasten, Asbestbelastung, Hausbockbefall im Dachstuhl, Hausschwamm oder Feuchtigkeit im Keller.

Wenn der Käufer das Haus erwirbt, obwohl der Verkäufer ihn über einen Mangel informiert hat, kann er keine Ansprüche mehr wegen dieses Mangels geltend machen. Im Fall einer arglistigen Täuschung oder bei Verletzung einer Offenbarungspflicht kann der Käufer jedoch Anspruch auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder auf Schadensersatz haben.

Marder im Haus - ein Sachmangel?
Vor dem Oberlandesgericht Hamm lief ein Gerichtsverfahren um die Frage, ob der Befall eines Hauses mit Mardern ein Sachmangel sei. Dabei ging es um eine im Januar 2014 verkaufte Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Dort war Marderbefall wiederholt vorgekommen. Bereits vor 2007 war dieser ein größeres Problem gewesen; damals hatte die Eigentümerversammlung Abwehrmaßnahmen gegen Marder beschlossen. Danach hatte sich die Sache beruhigt - abgesehen von sporadischen merkwürdigen Geräuschen auf dem Dachboden. Dann fiel 2013 der Bewohnerin einer anderen Wohnung fast eine Zwischendecke auf den Kopf - Marder hatten darin fleißige Baumaßnahmen durchgeführt. Im Oktober 2014 beschloss die Eigentümerversammlung, weitere Abwehrmaßnahmen durchzuführen. Dafür entstanden Kosten von 1.200 Euro.

Der Wohnungskäufer vom Januar 2014 verklagte den Verkäufer auf Schadensersatz. Nach seiner Ansicht würde es mindestens 86.275 Euro brutto kosten, das Dach mardersicher zu machen und bereits weggeknabberte Isolierungen zu ersetzen. Sein Anteil als Miteigentümer lag bei etwa 20.000 Euro. Diese Summe forderte er vom Verkäufer.

Aktueller Marderbefall: Offenbarungspflicht?
Auch das Gericht war der Meinung, dass ein akuter Marderbefall der Immobilie einen Sachmangel darstelle. Und zwar unabhängig davon, ob der Marder schon größere Schäden verursacht habe. Marderbefall mache nämlich in jedem Fall Abwehrmaßnahmen notwendig, die Kosten verursachen würden. Das Gericht sah obendrein Marderbefall auch als einen offenbarungspflichtigen Mangel an, auf den der Verkäufer ungefragt hinzuweisen hat. Letzteres gelte jedoch nur für einen akuten und aktuellen Marderbefall, nicht für einen zeitlich länger zurückliegenden. Der Verkäufer müsse Kaufinteressenten deswegen nicht über einen bereits Jahre zurückliegenden Befall informieren.

Beweisfragen: Oft entscheidend
Entscheidend war daher: Konnte der Käufer beweisen, dass ein aktueller Marderbefall vorlag - und dass der Verkäufer dies auch beim Verkauf gewusst hatte? Dies konnte er nicht. Nachgewiesen war der Befall nur bis 2007. Die mysteriösen Geräusche auf dem Dachboden, die danach aufgetreten waren, konnten ja auch andere Ursachen gehabt haben. Und obendrein konnte der Verkäufer nichts von der 2013 durch Marder-Bauarbeiten gelösten Zwischendecke wissen, da er schon seit 2011 nicht mehr selbst im Haus wohnte. Dem Gericht zufolge ist ein sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht offenbarungspflichtig. Der Käufer konnte nicht beweisen, dass der Verkäufer überhaupt irgendeine Kenntnis von Marder-Aktivitäten im Haus nach 2007 gehabt hatte - damit verlor er den Prozess (OLG Hamm, Urteil vom 13.2.2017, Az. 22 U 104/16).

Praxistipp
Im hier wiedergegebenen Fall griff der Haftungsausschluss des Verkäufers und dieser musste keinen Schadensersatz leisten. Bei anderer Beweislage hätte dies jedoch auch anders ausgehen können. Aus dem Urteil ergibt sich, dass Marderbefall grundsätzlich als Sachmangel anzusehen ist. Immobilienverkäufer sind dazu verpflichtet, auf einen akuten Marderbefall ihrer Immobilie ungefragt hinzuweisen. Ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt kann Sie zu Fragen rund um den Hauskauf beraten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)