Keine Kürzung gewerblicher Miete wegen coronabedingter Ladenschließung

(17.11.2020) Die staat­lich ver­ord­ne­te Schlie­ßung eines Ein­zel­han­dels­ge­schäfts im Zuge der Co­ro­na-Pan­de­mie ist kein Man­gel der Miet­sa­che und recht­fer­tigt keine Miet­min­de­rung. Der Mie­ter könne auch nicht wegen einer Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge eine Ver­trags­an­pas­sung und eine Re­du­zie­rung der Miete ver­lan­gen, so das Land­ge­richt Frank­furt am Main. Etwas an­de­res komme nur aus­nahms­wei­se in Be­tracht, wenn der Mie­ter in sei­ner Exis­tenz be­droht ist.

Vermieterin verlangt rückständige Miete

Die beklagte Mieterin verkauft Kleidung und Textilien und betreibt in Deutschland viele Filialen. Eines ihrer Einzelhandelsgeschäfte in Frankfurt am Main musste sie vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 wegen einer Anordnung des Landes Hessen im Zuge der Corona-Pandemie schließen. Dadurch entstand ihr im Vergleich zu den beiden Vorjahren im März ein Umsatzrückgang von 54% und im April von 41%. Die Beklagte verzeichnete eine so erhebliche Liquiditätslücke, dass sie die Miete für das Geschäft in Frankfurt im April 2020 zunächst nicht begleichen konnte. Die Vermieterin klagte auf Zahlung der Miete in Höhe von rund 6.000 Euro.

Coronabedingte Schließungsanordnung kein Mietmangel

Die Klage hatte Erfolg. Zwar könnten auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen grundsätzlich einen Mietmangel darstellen, so das LG. Dafür müsse die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung aber in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet sein. Das sei bei Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie jedoch nicht der Fall. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so das Gericht.

Keine Störung der Geschäftsgrundlage

Die Mieterin könne von der Vermieterin auch keine Vertragsanpassung und keine Reduzierung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen, meint das LG weiter. Bei unvorhersehbaren Ereignissen könne eine Mietpartei zwar grundsätzlich eine Änderung der vereinbarten Mietzahlungen einfordern, wenn "dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden (...) Ergebnisses unabweislich erscheint", so das LG. Einen solchen extremen Ausnahmefall, der nur bei existenziell bedeutsamen Folgen gegeben sei, habe die beklagte Mieterin aber nicht dargelegt. Ihre Liquiditätsengpässe reichten dafür nicht, zumal sie durch eine kurzfristige Gesetzesänderung vor einer Kündigung wegen coronabedingter Zahlungsschwierigkeiten geschützt worden sei. Außerdem habe die Beklagte in allen Filialen Kurzarbeit eingeführt und dadurch beträchtliche Einsparungen verbuchen können.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2020 - 2-15 O 23/20

(Quelle: beck aktuell)