Wohnimmobilienmarkt NRW 2019: Immobilien in NRW deutlich teurer, Mieten an Rhein und Ruhr steigen leicht

(28.03.2019) Der Markt für Wohnimmobilien in NRW ist im neunten Jahr in Folge von teils deutlichen Wertsteigerungen gekennzeichnet. Die Mietpreise sind landesweit um ca. 4,5 Prozent gestiegen, in Köln hingegen konsolidiert sich der Markt. Die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern stiegen um 4 bis 8 Prozent - vor allem in den Ballungsräumen an Rhein und Ruhr sowie in Ostwestfalen. Deutlichere Zuwächse sind insbesondere in den Speckgürteln rund um die Metropolen zu verzeichnen. Denn bei anhaltend niedrigen Zinsen bleibt die Nachfrage nach Immobilien groß. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilien 2019 des Immobilienverbands Deutschland, IVD West, hervor.

Private Anleger, institutionelle Investoren sowie Eigennutzer sind diejenigen, die weiterhin die Nachfrageseite auf dem Immobilienmarkt in NRW prägen. In den Städten der Rheinschiene zwischen Düsseldorf und Bonn erscheint der Preisanstieg zwar etwas gedämpft. Dafür sind insbesondere in Ostwestfalen und in Teilen des Ruhrgebiets überdurchschnittliche Preisanstiege bei Kaufimmobilien zu beobachten. Weiterhin niedrige Zinsen erleichtern zudem die Entscheidung bei Finanzierungskrediten.

Steigende Wohnungsmietpreise in den Mittel- und Universitätsstädten des Landes bilden einen wichtigen Faktor, der den Immobilienerwerb beziehungsweise den Umzug in die eigenen vier Wände fördert. "In Köln und Bonn scheint der Peak bei den Wohnungsmieten zwar erreicht zu sein, dafür beobachten wir teils deutliche Steigerungen in den Umlandgemeinden. So dass nun auch dort gilt: Kaufen ist attraktiver als mieten", erläutert Axel Quester, 1. Stellvertretender Vorsitzender des IVD West.

Die Entwicklung im Segment Eigentumswohnungen ist weiterhin dynamisch. In den NRW-Großstädten stiegen hier die Preise um durchschnittlich 6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2018: + 7,5 Prozent). Überdurchschnittliche Steigerungen waren jedoch nicht in den Großstädten des Landes zu beobachten, sondern eher in den so genannten Speckgürteln. Während in Metropolen mit mehr als 300.000 Einwohnern der Preisanstieg bei 5,5 Prozent lag, wurden in den Mittelstädten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern Steigerungsraten im teils zweistelligen Prozentbereich vermerkt. Unter den Großstädten hat Essen die höchsten Steigerungsraten vorzuweisen.

Im Durchschnitt verteuerten sich Eigentumswohnungen dort um 9 Prozent. Wohnungen aus dem Bestand in guter Lage haben in Essen inzwischen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.500 Euro (+ 11 Prozent). Auch in Bielefeld war ein ähnlich deutlicher Anstieg auszumachen. In mittleren Großstädten hingegen ist bei Bestandswohnungen ein differenzierteres Bild zu beobachten. Während in Bottrop oder Aachen die Preise stabil blieben, stiegen sie beispielsweise in Bergisch Gladbach oder Paderborn im zweistelligen Prozentbereich. Spitzenwerte erreicht Solingen, wo Eigentumswohnungen um bis zu 17 Prozent teurer sind als im Vorjahr. Ein Beispiel für eine Umlandkommune mit stark steigenden Preisen ist Pulheim bei Köln. Hier sind Steigerungsraten von 10 bis 17 Prozent zu beobachten.

Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug stiegen unabhängig von Größe und Lage der jeweiligen Stadt. In Köln muss man in sehr guten Lagen etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter einrechnen (+ 7 Prozent), in Essen 4.600 Euro (+ 5 Prozent). In Wuppertal liegen die Preise an vergleichbaren Standorten bei 4.100 Euro, hier ist mit 2 Prozent ebenfalls eine Steigerung zu verzeichnen. Vergleichsweise günstig in diesem Segment mit Preisen deutlich unter 2.000 Euro sind Städte wie Erftstadt, Bergheim oder Kerpen - trotz Nähe zur Domstadt.

Freistehende Eigenheime bleiben in Nordrhein-Westfalen weiterhin eine wertbeständige und sichere Vermögensanlage. Landesweit stiegen die Preise über alle Orte und Lagen um durchschnittlich 5,2 Prozent gegenüber 2018. In den Großstädten waren die Steigerungen leicht unterdurchschnittlich, während sie in kleineren Kommunen (bis 50.000 Einwohner) mit 5,8 Prozent über dem Landesmittel lagen. Vereinzelt waren Anstiege und Rückgänge im zweistelligen Prozentbereich erkennbar. Freistehende Häuser in sehr guter Lage erweisen sich weiterhin als besonders attraktiv.

In Köln stiegen in diesem Segment die Preise um 6 Prozent, in Düsseldorf um 3 und in Wuppertal um 8 Prozent. In Bonn haben sich die Anstiege hingegen etwas verlangsamt. Im zweiten Jahr in Folge sind in keiner der beobachteten Kommunen in NRW Preisrückgänge zu beobachten.

In den zehn größten Städten Nordrhein-Westfalens muss man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage in diesem Jahr mit einer Verteuerung von 3,5 Prozent rechnen. Die Spanne reicht hierbei von 385.000 Euro in Bielefeld bis 925.000 Euro in Düsseldorf. In Bonn muss man mit etwa 750.000 Euro kalkulieren. In Windeck (135.000 Euro), Waldbröl (165.000 Euro) und in Lübbecke (190.000 Euro) findet man die günstigsten Eigenheime in vergleichbarem Segment.

Der rasante Anstieg bei den Wohnungskaltmieten in den Großstädten NRWs, die mehr als 300.000 Einwohner zählen, scheint vorerst gestoppt. Nach teils zweistelligen Steigerungsraten in den Vorjahren stiegen hier die Mieten in den letzten zwölf Monaten im Durchschnitt um 4 Prozent - gegenüber dem Landesdurchschnitt von 4,5 Prozent. Nur in Bielefeld ist mit einem Plus von 9,8 Prozent ein überproportional hoher Anstieg der Durchschnittsmieten festzustellen. In Dortmund beispielswiese muss man in mittelguten Lagen bei Gebrauchtwohnungen derzeit mit 6,80 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, 3 Prozent mehr als im Vorjahr. In Köln stieg dieser Wert um 1 Prozent auf 10,80 Euro, in Duisburg war in diesem Segment im zweiten Jahr in Folge Preisstillstand zu beobachten. In kleineren Orten der von Landflucht betroffenen Regionen wie dem Sauerland, dem Oberbergischen oder der Eifel stagnieren die Mieten weiter.

Die höchsten Mietpreise zahlt man mit 15,- Euro in Neubau-Wohnungen (Erstbezug) in Köln, gefolgt von Essen und Münster (14,- Euro). Vergleichbare Lagen liegen in Dortmund bei 12,- Euro, in Siegen und Neuss bei 11,- Euro.
Den günstigsten Neubau-Erstbezug findet man mit 5 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche in Altena. Dort im Sauerland ist auch der günstigste Mietpreis über alle Lagen in ganz NRW zu finden - und zwar 3 Euro Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter im einfachen Altbau.

(Quelle: IVD West)