Mieterhöhung - was man dazu wissen muss
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Vermieter können die Miete nicht beliebig erhöhen. Aus welchen Gründen und in welchem Maße die Miete erhöht werden kann, ist gesetzlich genau geregelt. Außerdem brauchen Vermieter auch die Zustimmung ihrer Mieter, die diese wiederum unter bestimmten Umständen zu erteilen haben. Anfang 2019 haben sich einige Regelungen zum Thema Mieterhöhung geändert. Dies betrifft insbesondere Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.
Die Mieten steigen
Besonders in größeren Städten und Ballungsräumen steigen die Mieten ständig weiter. In Großstädten mit über 500.000 Einwohnern stiegen sie im Jahr 2016 durchschnittlich um 6,3 Prozent, in anderen kreisfreien Großstädten um 4,3 Prozent.
In München stiegen die Mieten von 2012 bis 2016 um 21 Prozent, in Berlin um 28 Prozent, in Stuttgart um 19 Prozent.
Nur auf dem Land kommen Mieter günstiger weg - dafür müssen sie jedoch meist zur Arbeit in die Stadt pendeln und höhere Fahrtkosten in Kauf nehmen. Allerdings bewegt sich nicht jede Mieterhöhung im Rahmen des Erlaubten. Mieter und Vermieter sollten daher die rechtlichen Spielregeln kennen.
Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?
Es gibt unterschiedliche Arten von Mieterhöhungen. So kann der Vermieter zum Beispiel die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen. Dies ist die Miete, die in diesem Ort für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage üblich ist.
Der Vermieter kann die Miete auch nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, in die er Geld investiert hat.
Schließlich gibt es noch die Staffelmiete und die Indexmiete. Dies sind vertragliche Vereinbarungen, bei denen die Miete automatisch innerhalb bestimmter Zeitabstände um einen bestimmten Betrag steigt (Staffelmiete) oder an einen Index, meist den Index der Verbraucherpreise, gekoppelt wird.
Auch Erhöhungen der laufenden Betriebskosten sind möglich, diese stellen aber keine Mieterhöhung dar, da der Vermieter hier nur Kosten weitergibt, die er selbst für den laufenden Betrieb der Wohnung vorgestreckt hat.
Auf welche Weise wird die Mieterhöhung durchgeführt?
Der Vermieter benötigt die Zustimmung des Mieters, um eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen. Er kann den Mieter also nicht einfach einseitig darüber informieren, dass jetzt die Miete steigt. Stattdessen muss er ihn zur Zustimmung auffordern. Dies bezeichnet man auch als "Mieterhöhungsverlangen". Ein solches Verlangen muss der Mieter in Textform erhalten und er muss daraus die Höhe der neuen Miete sowie den Erhöhungsbetrag ersehen können. Auch eine Begründung muss es enthalten. Dafür kann der Vermieter den Mietspiegel der Gemeinde verwenden, einen Auszug aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auch die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen. In aller Regel verwenden Vermieter den Mietspiegel. Aus ihm kann man am Einfachsten die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen, und ein qualifizierter Mietspiegel gilt vor Gericht ohne weitere Diskussionen als richtig.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, tritt diese zum Anfang des dritten Kalendermonats nach Empfang des Erhöhungsverlangens in Kraft. Erteilt der Mieter seine Zustimmung nicht, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Dann wird ein Gericht prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig war.
Wann darf der Vermieter die Miete an das Ortsübliche anpassen?
Vermieter können die Miete an die ortsübliche Miethöhe anpassen, wenn die Miete für die konkrete Wohnung 15 Monate lang nicht erhöht wurde. Als Stichtag dafür dient das Inkrafttreten der Mieterhöhung. Außerdem darf der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen per Zuschrift an den Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen.
Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Außerdem hat der Vermieter bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete auch die Kappungsgrenzen zu beachten. Die zentrale Regelung zur Kappungsgrenze enthält § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist geregelt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Beispiel: Die Miete ohne Nebenkosten für eine Wohnung beträgt 600 Euro. Vor Ort kosten vergleichbare Wohnungen mittlerweile 900 Euro. Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren trotzdem nur um maximal 120 Euro auf 720 Euro anheben - unter Beachtung der oben genannten Zeitabstände zwischen den Erhöhungen. - Die Landesregierungen können jeweils auf fünf Jahre befristet Gebiete mit Wohnungsmangel festsetzen, in denen aus den 20 Prozent 15 werden.
Was ist mit einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung?
Hier gibt es eine besondere Kappungsgrenze, die sich zum 1. Januar 2019 geändert hat. Der Vermieter darf die Miete nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen dauerhaft um acht Prozent (früher: 11 Prozent) der aufgewendeten Kosten erhöhen.
Seit 1. Januar 2019 gilt auch: Bei Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die monatliche Miete vor der Mieterhöhung unter sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf sie ungeachtet der restlichen Regelungen nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen.
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist möglich bei baulichen Veränderungen
- durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.
Mit letzterem sind zum Beispiel Baumaßnahmen in Folge von Gesetzesänderungen oder neuen behördlichen Auflagen gemeint. Für Härtefälle auf Seiten des Mieters gibt es Ausnahmeregelungen.
Wie wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchgeführt?
Die Durchführung einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist in § 559 BGB geregelt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform erklären und auch begründen. Dabei muss er vorrechnen, wie er auf den Erhöhungsbetrag gekommen ist. In die Mieterhöhung dürfen nur Kosten eingehen, die wirklich für die oben genannten Arbeiten entstanden sind. Die Kosten für Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen sind herauszurechnen, dürfen jedoch geschätzt werden. Auch zusätzliche Verschönerungsarbeiten zählen grundsätzlich nicht mit. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung bezahlen.
Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?
Die Miete darf nach einem Eigentümerwechsel nicht sofort erhöht werden. Der neue Vermieter tritt in den laufenden Mietvertrag ein, und am Vertrag ändert sich nichts. Für eine Mieterhöhung gilt das, was auch bei Fortsetzung mit dem alten Vermieter gegolten hätte: Eine Mieterhöhung ist nur unter Beachtung der vorgeschriebenen Zeitabstände zur letzten Erhöhung und der Kappungsgrenze möglich, oder wegen einer Modernisierung mit den oben genannten Einschränkungen.
Wie kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?
Schlicht nicht zuzustimmen, wird in der Regel wenig bringen - außer zusätzliche Kosten, denn der Vermieter wird irgendwann klagen und der Verlierer zahlt auch die Prozesskosten. Berechtigte Chancen, um die Mieterhöhung herumzukommen, gibt es nur, wenn der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Vorschriften gehalten hat. Dann sollte der Mieter zunächst einmal der Mieterhöhung widersprechen und dies entsprechend begründen. In vielen Fällen ist hier eine rechtliche Beratung zu empfehlen.
Übrigens hat der Mieter nach einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung auch ein Sonderkündigungsrecht. Dieses kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens geltend machen, indem er außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigt. Dann tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die sogenannte Mietpreisbremse hat nichts mit dem laufenden Mietverhältnis zu tun. Sie bezieht sich auf Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel. Durch sie soll der rasante Anstieg der Mieten in den Großstädten gebremst werden. Die Bundesländer können für fünf Jahre Gebiete mit Wohnungsknappheit ausweisen, in denen dann bei neuen Mietverträgen die Miete auf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel erhöht werden darf. Mieten, die bereits vorher über dem betreffenden Höchstwert gelegen haben, müssen nicht gesenkt werden. Für die Erstvermietung von Neubauten oder eine Neuvermietung nach Modernisierung gilt die Regelung nicht.
Auch hier hat es zum 1. Januar 2019 Änderungen gegeben. Diese beziehen sich insbesondere auf die Möglichkeiten des Mieters, sich zu wehren.
Ein vertragliche Vereinbarung, bei der gegen die oben genannten Regeln zur Mietpreisbremse verstoßen und zuviel Miete verlangt wird, ist unwirksam. Der Mieter hat die Möglichkeit, die zuviel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückzufordern.
Dazu muss er die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen. Diese Rüge muss in Textform erfolgen (Text ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel auch E-Mail). Zurückverlangt werden kann nur eine Miete, die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.
Irgendwelche Berechnungen zur Begründung muss die Rüge nach der Reform von 2019 nicht mehr enthalten. Hier reicht also eine E-Mail mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse." Allerdings: Hat die Rüge mit einer vom Vermieter in Anspruch genommenen Ausnahme zu tun, muss sich die Rüge darauf beziehen.
Will der Vermieter die Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, weil für ihn eine der gesetzlichen Ausnahmeregeln gilt, muss er den Mieter vor Vertragsunterzeichnung darauf hinweisen.
Also zum Beispiel darauf, dass der Vormieter bereits eine Miete gezahlt hat, die über dem Grenzwert laut Mietspiegel lag - der Vermieter muss dann die Vormiete angeben, die der letzte Mieter ein Jahr vor Vertragsende gezahlt hat.
Oder darauf, dass in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Denn dann darf die maximale erlaubte Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ergeben würde.
Oder darauf, dass es sich um die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt.
Hat der Vermieter diese Auskünfte nicht erteilt, kann er sich auf diese Ausnahmen auch nicht berufen. Holt er die Auskunft nach, kann er die Miete erst nach zwei Jahren wie gewünscht anheben.
Praxistipp
Mieter sind gegenüber Mieterhöhungen nicht wehrlos. Eine einfache Verweigerung der Zahlung bringt allerdings das Risiko einer Kündigung wegen Mietschulden mit sich. Im Zweifel empfiehlt es sich, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)