Rund um den Garagenmietvertrag - Wissen für Mieter und Vermieter

(06.12.2018) Das Parken auf der Straße hat viele Nachteile - vom winterlichen Eis kratzen bis hin zu Vandalismus, Vogeldreck und Marderbissen. Was müssen Autofahrer beim Abschluss eines Garagenmietvertrages beachten?

"Laternenparker" müssen in deutschen Städten mit hohen Risiken fürs geliebte Blech leben. Eine große Zahl von Autos verschwindet nach wie vor spurlos, und elektronische Sicherungsmittel stellen für den modernen Autodieb kein wirkliches Hindernis dar. Auch jugendliche Möchtegern-Fahrer von Crashrennen bedienen sich gern am Straßenrand, Vandalen sorgen ebenso für teure Schäden wie Brandstifter mit Sozialneid, und Tauben, Steinmarder und nicht zuletzt Streusalz und Nässe gefährden das Auto. Helfen kann da nur eine Garage.

Was kostet eine Garage?
Wer sein Auto sicher unterstellen möchte, hat mehrere Möglichkeiten. Da wäre zum einen die relative Sicherheit eines Tiefgaragenstellplatzes - immer verbunden mit dem Risiko, die Spuren der nachbarlichen Autotür im eigenen Blech wiederzufinden. Auch haben hier meist viele andere Menschen Zutritt, die man oft nicht kennt.
Eine Einzelgarage auf einem Garagenhof oder an einem Mehrfamilienhaus ist die noch etwas sicherere Variante. Manche Garagen werden standardmäßig vermietet, andere stehen nur leer, weil der Eigentümer oder Mieter kein Fahrzeug hat und die Garage zur Wohnung gehört.
Wer eine Einzelgarage für sein Fahrzeug mieten möchte, muss jedoch in einer Großstadt mit einer langen Suche rechnen - und sich auf gesalzene Preise einstellen. Zwischen etwa 50 und 160 Euro bewegen sich zum Beispiel im Hamburger Stadtgebiet die Monatsmieten für Tiefgaragenstellplätze und Einzelgaragen - der Preis ist abhängig von Lage und Stadtviertel.

Was sollte im Vertrag stehen?
Der Garagenmietvertrag sollte zumindest folgende Punkte enthalten:
- Namen und Anschriften der Vertragspartner,
- Anschrift und ggf. Nr. der Garage,
- Zweckbindung: z.B. nur für das Abstellen von zugelassenen PKW (kann entfallen, wenn die Garage auch als Lagerraum oder für nicht zugelassene Fahrzeuge, Boote etc. benutzt werden darf),
- Vertragslaufzeit: feste Mietdauer oder auf unbestimmte Zeit,
- Frist für die ordentliche Kündigung,
- fristlose Kündigung, wenn Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht oder bei vertragswidriger Benutzung / Überlassung an Dritte,
- wenn erforderlich: Übernahme von Betriebskosten (Strom) durch den Mieter,
- Haftung des Mieters für Schäden durch nicht vertragsgemäße Nutzung,
- keine Haftung des Vermieters für Schäden am abgestellten Auto durch Diebstahl, Vandalismus, Brand - außer Schaden wurde grob fahrlässig / vorsätzlich verursacht,
- Pflicht des Mieters, Brandschutzregeln einzuhalten,
- Rückgabe erfolgt besenrein.

Es gibt Vertragsmuster, in denen dem Mieter auch Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen, Kautionszahlungen, Räum- und Streudienste etc. auferlegt werden. Hier muss jeder Mieter selbst wissen, ob er sich auf so etwas einlässt. Auch Vermieter müssen selbst entscheiden, ob sie es wirklich für notwendig erachten, eine Garage alle paar Jahre von innen neu zu streichen. Generell ist zu empfehlen, sich bei einem reinen Garagenmietvertrag auf das Notwendige zu beschränken und Klauseln aus dem Wohnraummietrecht, die dort ständig für Rechtsstreitigkeiten sorgen, nicht zu verwenden.

Was gilt für die Vertragsabschlussgebühr?
Manche Vermieter von Garagen verlangen sogenannte Vertragsausfertigungs- oder Bearbeitungsgebühren für das Ausstellen des Mietvertrages. Diese Praxis ist allerdings rechtlich umstritten. Die Rechtsprechung dazu beschäftigt sich bisher nur mit der Vermietung von Wohnräumen. Die Gerichte urteilen hier unterschiedlich. Das Landgericht Hamburg hat zum Beispiel entschieden, dass Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind und daher nicht dem Mieter auferlegt werden dürfen. Zumindest in einem Formularmietvertrag ist die Klausel über die Zahlung einer Vertragsabschlussgebühr in der Regel als unwirksam anzusehen (Urteil vom 5.3.2009, Az. 307 S 144/08).

Wie kündigt man einen Garagenmietvertrag?
Oft sorgt der Garagenmietvertrag für Rechtsstreitigkeiten, wenn einer der Vertragspartner kündigen will. Bei einem gesonderten Vertrag über eine Garage mit einem Vermieter, mit dem keine anderen Vertragsverhältnisse bestehen, ist der Fall klar: Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit kann ohne weiteres unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden. Ein befristeter Vertrag läuft grundsätzlich dann aus, wenn die vereinbarte Mietzeit endet. Problematischer ist es, wenn die Garage beim gleichen Vermieter gemietet wurde, wie eine Mietwohnung. Wurde die Garage mit dem selben Mietvertrag wie die Wohnung angemietet, ist eine gesonderte Kündigung der Garage zumeist nicht möglich. Der Vermieter seinerseits kann auch die Miete für die Garage nicht separat erhöhen.

Beispiel: Garage auf anderem Grundstück
Ein Arbeitnehmer hatte mit seinem Arbeitgeber einen Mietvertrag über eine Werkmietwohnung geschlossen. Zusätzlich sprachen beide noch mündlich ab, dass der Mieter auch eine Garage mietete. Diese lag allerdings auf einem anderen Grundstück. Die Miete für beides sollte als einheitlicher Betrag an den Vermieter überwiesen werden. Nach Vertragsabschluss verkaufte jedoch der Vermieter das Garagengrundstück an einen Dritten. Dieser kündigte dem Mieter den Vertrag über die Garage.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung. Weil die Garage im Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt werde, sei ihre Vermietung von derjenigen der Wohnung unabhängig erfolgt. Die Garage könne also auch separat gekündigt werden. Das Gericht fügte jedoch hinzu, dass das Urteil möglicherweise anders ausgefallen wäre, wenn sich beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück befunden hätten (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10). Dann gehen die Gerichte nämlich meist von einem einheitlichen Mietvertrag aus.

Was gilt, wenn verschiedene Vertragsparteien unterschreiben?
Wenn die Mietverträge über die Wohnung und über die Garage nicht unter den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind, kann kein einheitlicher Mietvertrag vorliegen. So entschied das Landgericht Köln (Urteil vom 14. September 1999, Az. 12 S 100/99). Dann kann bzw. muss also beides separat gekündigt werden.

Unabhängige Mietverhältnisse laut Vertrag
Wenn die Vertragspartner unabhängige Mietverhältnisse über Wohnung und Garage wünschen, können sie dies auch so vereinbaren. Wichtig ist dann, dies im Garagenmietvertrag ausdrücklich zu erwähnen. Dadurch wird später eine separate Kündigung des Garagenmietvertrages ermöglicht.

Welche Kündigungsfrist ist maßgeblich?
Laut § 580a Abs. 1 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Räume, die keine Geschäftsräume sind, drei Monate. Dies gilt für Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind. Beide können spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Der Mieterschutz des BGB bezieht sich nur auf Wohnräume, bei einer Garage muss also kein besonderer Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf vorliegen.

Praxistipp
Garagenmietverträge bereiten meist dann Probleme, wenn die Mietverhältnisse nicht klar geregelt sind. Achten Sie beim gleichzeitigen Abschluss eines Wohnungsmietvertrages und eines Garagenmietvertrages auf eine klare schriftliche Absprache, ob die Verträge gesondert kündbar sein sollen oder nicht. Bei Rechtsstreitigkeiten hilft hier ein Fachanwalt für Mietrecht.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)