Mietkaution: Grundwissen für Mieter und Vermieter
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Zu Beginn eines Mietverhältnisses müssen Mieter einen Geldbetrag beim Vermieter hinterlegen. Dieser dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter ihm beim Auszug Geld schuldet. Den Betrag bezeichnet man als die Mietkaution. Sie bleibt zwar Eigentum des Mieters, wird aber vom Vermieter verwahrt. Ist beim Auszug alles in Ordnung und hat der Mieter keine Schulden mehr beim Vermieter, muss dieser die Kaution zurückzahlen.
Hat der Mieter jedoch beim Vermieter noch Schulden, kann dieser auf die Kaution zugreifen. Dies kann zum Beispiel bei Schäden an der Wohnung passieren, bei Mietrückständen oder ausstehenden Nachzahlungen für Betriebs- oder Heizkosten. Die Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist aber üblich und wird in jedem Mietvertrag vereinbart. Manche Vermieter fordern statt einer Kaution in bar eine Bürgschaft, etwa von einer Bank oder von Verwandten des Mieters.
Was sind die häufigsten Streitpunkte bei der Mietkaution?
Streit entsteht über die Mietkaution meist, wenn sie zurückgezahlt werden muss - also am Ende des Mietverhältnisses. Zum Beispiel darüber, wann der Vermieter sie zurückzuzahlen hat. So möchte mancher Vermieter die Kaution gerne noch ein halbes Jahr nach dem Auszug des Mieters behalten. Gestritten wird auch darüber, wofür der Vermieter die Kaution verwenden darf. Auch wollen Mieter mit schmaler Brieftasche oft die Kaution "abwohnen" - also die letzten drei Monate einfach keine Miete mehr zahlen, weil dieser Betrag ja durch die Kaution abgedeckt ist. Und: Auch Vermieter können zahlungsunfähig werden. Was passiert dann mit dem verwahrten Geld? Auch stellt sich die Frage, was mit der Kaution passiert, wenn die Wohnung verkauft wird und der Vermieter wechselt.
Wie regelt das Gesetz die Mietkaution?
Zwar ist eine Kaution nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der Gesetzgeber hat allerdings einige Regelungen über sie getroffen. Hauptsächlich soll dadurch der Mieter vor willkürlichen Zahlungsforderungen geschützt werden. Diese Regelungen finden sich in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Danach darf die Kaution maximal drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft fordern, zum Beispiel von den Eltern eines Studenten, denn dadurch würde der zulässige Höchstbetrag überschritten.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Der Sinn ist, das Geld des Mieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, wenn dieser zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss. Deshalb wird die Kaution häufig auf einem Sparbuch auf den Namen des Mieters angelegt, das dann an den Vermieter verpfändet wird. So fällt die Kaution im Fall der Fälle nicht in die Insolvenzmasse. Dementsprechend ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter darüber Auskunft zu geben, wo sein Geld geblieben ist - wie er also die Kaution angelegt hat.
Seit einigen Jahren sind außer dem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist auch andere Anlageformen erlaubt. Die erwirtschafteten Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen während der Mietzeit die Sicherheit.
Wann darf der Vermieter sich an der Kaution bedienen?
Der Vermieter darf am Vertragsende nur wegen unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Kaution zugreifen.
Das heißt: Er darf die Kaution nur in Anspruch nehmen, wenn über eine Geldforderung Einigkeit mit dem Mieter besteht oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter diesen Betrag bezahlen muss.
Streiten sich beide noch darüber, ob die jeweilige Geldforderung überhaupt berechtigt ist, kann der Vermieter also nicht einfach die Kaution in Anspruch nehmen.
Das Landgericht Berlin hat Mietern sogar zugestanden, mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf die Kaution vorläufig zu verhindern - bis geklärt ist, ob der Vermieter wirklich noch einen Anspruch gegen die Mieter hat (Urteil vom 20.7.2017, Az. 67 S 111/17).
Darf ich als Mieter die Kaution abwohnen?
Mancher Mieter kommt auf die Idee, die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses "abzuwohnen", also keine Miete mehr zu zahlen, bis der Betrag der Kaution aufgebraucht ist. Dies ist jedoch nicht zulässig. Es liegt nicht im Ermessen des Mieters, ob die Kaution ihm nach Vertragsende in voller Höhe zusteht. Der Vermieter muss immer die Möglichkeit haben, am Ende des Mietverhältnisses die Kaution für Schäden oder Restforderungen in Anspruch zu nehmen. Der Mieter ist also in jedem Fall verpflichtet, bis zum Vertragsende weiter Miete zu zahlen.
Darf der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen?
Nein. Die Kaution dient allein dazu, am Ende des Mietverhältnisses noch bestehende Forderungen des Vermieters zu befriedigen.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, in dem sich der Vermieter im Mietvertrag das Recht gegeben hatte, wegen Mietschulden auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückzugreifen. Der Mieter sollte dann verpflichtet sein, den Kautionsbetrag wieder aufzustocken. Als der Mieter wegen Wohnungsmängeln die Miete minderte, bediente sich der Vermieter an der Kaution und es kam zum Streit. Der BGH entschied: Der Vermieter verwaltet mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses treuhänderisch fremdes Vermögen, auf das er nicht zugreifen darf. Die hier getroffene Vereinbarung ist unwirksam (Az. VIII ZR 234/13).
Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Anders als viele Mieter glauben, muss der Vermieter die Kaution nicht pünktlich zum Vertragsende oder am Auszugstag zurückzahlen. Gesetzlich ist nicht geregelt, wann die Rückzahlung stattfinden muss. Die Gerichte billigen dem Vermieter eine "Überlegungsfrist" zu - denn er muss ja die Möglichkeit haben, die Wohnung zu überprüfen, von Handwerkern Schäden ausbessern zu lassen, auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen zu warten, die letzte Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen und die Zahlungseingänge zu checken.
Die Gerichte gestehen dem Vermieter dafür meist zwei bis sechs Monate nach Vertragsende zu. Der Bundesgerichtshof spricht von sechs Monaten, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass wirklich noch Beträge in unklarer Höhe aus dem Mietverhältnis offen sind.
Was ist bei Betriebskosten-Nachzahlungen zu beachten?
Wenn der Vermieter die Kaution nach Vertragsende noch zurückhält, um eine mögliche Betriebskosten-Nachzahlung abzudecken, gelten besondere Regeln.
Der Vermieter darf die Kaution zumindest zum Teil solange zurückhalten, bis die ihm zustehende Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Das können dann weit mehr als sechs Monate sein: Die Betriebskosten-Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums - hier also nach dem Auszugstermin - zukommen lassen.
Der Vermieter darf in solchen Fällen nicht einfach die gesamte Mietkaution zurückhalten, sondern nur den Betrag, der erfahrungsgemäß für diese Wohnung als Betriebskosten-Nachzahlung zu erwarten ist. Den Rest muss er auszahlen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).
Haben die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter die Kaution nur zurückhalten, wenn er begründen kann, warum er gerade in diesem Jahr mit einer Nachzahlung rechnet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).
Was ist eine Sonderkaution?
Zusätzlich zur normalen Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter auch eine Kaution für einen besonderen Zweck vereinbart werden. Eine solche Sonderkaution ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, eine Satellitenantenne an der Außenwand anzubringen - unter der Bedingung, dass der Mieter für Schäden durch die Antenne, ihr Herunterfallen oder den Einbau eine besondere Kaution stellt. Wichtig ist dann eine saubere, individuelle, vertragliche Vereinbarung. Eine Sonderkaution ist zweckgebunden. Der Vermieter darf sie nicht mit anderen Ansprüchen verrechnen (AG Köln, Az. 222 C 480/07).
Was gilt bei Vermieterwechsel?
Wechselt der Eigentümer der Immobilie, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer tritt an der Stelle des bisherigen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für die Kaution. Geregelt ist es in § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Grundsätzlich muss also der Käufer der Immobilie für die Kaution gerade stehen - unabhängig davon, ob der Voreigentümer ihm die Kaution wirklich übergeben hat. Die genannte Vorschrift aus dem Mietrecht besagt allerdings auch, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution ebenso vom früheren Eigentümer einfordern kann, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, ihm diese auszuzahlen.
Der neue Eigentümer kann vom Mieter nicht verlangen, dass dieser ihm eine Kaution zahlt, wenn der Mieter bereits dem Voreigentümer eine Kaution übergeben hat. Ausnahme: Gibt der Voreigentümer durch seine Zustimmung das verpfändete Kautionssparbuch frei und hebt der Mieter das Geld ab, kann der neue Vermieter durchaus eine Kaution verlangen (BGH, Urteil vom 7.12.2011, Az. VIII ZR 206/109).
Was gilt bei Zwangsverwaltung?
Steht die Wohnung unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter dem Mieter bei dessen Auszug die Kaution auszahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Verwalter Zugang zu der vom Mieter eingezahlten Kaution hat bzw. ob er diese vom Vermieter erhalten hat. Der Zwangsverwalter muss auch im laufenden Mietverhältnis dafür sorgen, dass eine eingezahlte Mietkaution korrekt und im Einklang mit dem Mietrecht angelegt wird.
Praxistipp
Zur Mietkaution gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über dieses Thema ist es ratsam, einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen. Dieser hat den aktuellen Überblick über die Rechtsprechung und kann die Chancen im Einzelfall am besten beurteilen.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)